Değerleme Uzmanları
SINAV SORULARI => GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI => Konuyu başlatan: MEHMET - Nisan 16, 2008, 05:07:06 ÖS
-
OCAK 2007- A GRUBU SORU ÇÖZÜMLERı
5—100.000 - 10 000 = 90.000 Taşınmazın likitidasyon değeri
6-- 1500 x 2 = 3000 x 0.60 = 1800 kiralanabilir alan
1800 x 50 x 12 = 1 080 000 / 0.08 = 13 500 000 taşınmaz değeri
1500 x 5000 = 7 500 000 arsa değeri
13 500 000 - 7 500 000 = 6 000 000 bina değeri
6 000 000 = 3000 x YM x 0.80
6 000 000 = 2400 x YM
YM = 6 000 000 / 2400 = 2500 1m2 yapı maliyeti
8-- 1400 x ( ( 1.01^120 - 1) / ( 1.01^^120 x 0.01 ) = 97 580 kredi tutarı
K / D = 0.80 D= 97 580 x 0.80 = 121 976
121 976 = 600 x 40 +120 xYM - 16 000
121 976 = 24 000 + 120 x YM - 16 000
120 xYM = 121 976 - 24 000 +16 000
120 xYM = 113 976
YM = 113 976 / 120 = 949.8 = 950
9-- 150 000 = 400 x AR +800 x 150 x 1.06 x 0.90
150 000 = 400 x AR +114 480
400 x AR = 150 000 - 114 480
AR = 35 520 / 400 =88.8
10-- A B
Eğim------ 0.10 0.10 0.20
alt yapı---- 0.60 0.62 0.80
manzara--- 0.30 144/360 198 / 360
0.10 x 0.10 + 0.60 x 0.62 + 0.30 x 0.40 = 0.502
0.10 x 0.20 + 0.60 x 0.80 + 0.30 x 0.55 = 0.665
120 000 / 0.502 = 239.04 x 0.665 = 158 964 ancak yanıt 149 484.54 olarak veriliyor
11-- 2000 -2007 = 7 yıl
12 000 x 1.03 ^7 = 14 758
1500 x 0.30 x 4 = 600 m2 inşaat alanı
14 758 / 600 = 24.59
24.59 x 800 = 19 672 / 400 = 49.18
12--28 -5 -5 = 18
40 -4 -8 = 28 18 x 28 = 504 x 4 = 2016
25 -5 -5 = 15
35 -5 -8 = 22 22x 15 = 330 x5 = 1650
2016 / 1650 = 1.22
13-- 750 x 800 = 600 000 ytl arsa değeri
200 x 5 = 1000 m2 inşaat alanı
600 000 / 1000 = 600 m2
1200 x 0.40 x 6 = 2880 x 600 = 1 728 000 taşınmaz değeri
14-- 800 x 12 = 9 600
BKO = NG / Y.B:Ö = 1.50 = NG / 9600 = 14 400 net gelir
100 x 12 = 1200 gider
14 400 + 1200 = 15 600 Brüt gelir
K / D = 0.75 = 120 000 / D = 120 000 / 0.75 = 160 000
B.Kira Çar=. 160 000 / 15 600 = 10. 25
15-- 250.55 - 130.00 = 120.55
488.80 - 270 00 = 218.80
609.11 - 381.20 = 227.91
750.50 - 400.00 = 350.50
Ort. Net Gelir= 917.76 / 2 = 458.88 / 0.0551 = 8 328.13
16-- 0.30 x 450 = 135 - 60 = 75
0.25 x 380 = 95 - 45 = 45
120 / 2 = 60 / 0.064 = 937.5da / 1000 = 0.9375
ancak yanıt 97.66 veriliyor
17-- 12.50 / 12 = 1.05
900 x ( ( 1.0105 ^180 - 1 ) / ( 1.0105^180 x 0.0105 ) ) = 72 637
18-- BG / NG = 1.10---- 1287 / 1.10 = 1170 NG x 12 = 14 040 yıllık net gelir
BKO = NG / YBÖ = 1.30 = 14 040 / YBÖ = 14 040 / 1.30 = 10 800 /12 = 900 aylık borç ödemesi
19-- K / D = 0.70 D = 72 637 / 0.70 = 103 767
KO = 14 040 / 103 767 = 0.135
20-- 160 000 x 1.25 = 200 000 K D
200 000 x 0.08 = 16 000 NG
BKO = NG/ YBÖ
YBÖ = 16 000 / 1.60 = 10 000 YBÖ / 12 = 833
22-- 30 000 x .30 = 9000 kısa ömürlü yıp.
23-- 10+40 = 50 10 / 50 = 0.2
120 000 x 0.2 = 24 000 uzun ömürlü yıp
24-- 160 000 - 80 000 = 80 000 YD
80 000 = 800 x 150 - ( 800 x 150 x 20 /x ) - 10 000
80 000 = 120 000 - ( 2 400 000 / x ) - 10 000
2 400 000 / x = 120 000 - 80 000 -10 000
2 400 000 / x = 30 000
x = 2 400 000 / 30 000 = 80 ekonomik ömür
80 - 20 = 60 kalan ömür
25-- NG / BG = 0.80 NG = 10 000 x 0.80
NG = 8000
NG = A + B
8000 = 0.30 + 0.70
8000 x 0.70 = 5 600 / 0.04 = 140 000
140 000 + 60 000 = 200 000
26-- 2000 x 40 x 12 = 960 000 x 0.90 = 864 000 - 64 000 = 800 000
800 000 x 100 000 = 900 000 NG/ 0.09 = 10 000 000 TD
10 000 000 = 2000 x AR + 4000 x 1600 x 0.83 - 80 000
10 000 000 = 2000 x AR + 5 253 333
2000 x AR = 10 000 000 - 5 253 333 =4 746 667
AR = 4 746 667 / 2000 = 2 373 -------------I
3000 x 30 x 12 = 1 080 000 x 0.80 = 864 000 - 64 000 =800 000
800 000 + 50 000 = 850 000 NG / 0.08 = 10 625 000 TD
10 625 000 = 2000 x AR + 5000 x 1500 x0.80 - 50 000
10 625 000 = 2000 x AR + 5 950 000
2000 x AR = 10 625 000 - 5 950 000 = 4 765 000
AR = 4 765 000 / 2000 = 2 337.5------------II
2373 +2337 = 4710 / 2 = 2355
27-- 6850 x 0.11 = 753.5
6850 x 0.38 =2 603
3 356.5 +6850 = 10 206.5 X 13 = 132 684.5
28-- 15 x 12 = 180
1500 x ( ( 1.011^180 - ) / ( 1.011^180 x 0.011 ) ) = 117 331 / 220 000 = 0.53
29-- 50 x 100 x 12 = 600 000 potansiyel brüt gelir
30-- 600 000 x 0.90 x 0.98 + 6000 = 535 200 fiili brüt gelir
31-- G / NG = 0.20 Gider = NG x 0.20
BG - 0.20 NG = NG
BG = NG + 0.20 NG
BG = 1.20 NG
150 000 = 1.20 NG = 150 000 / 1.20 = 125 000 NG
1 nci yıl NG 125 000
2 '' 150 000 %20 artış
3 '' 180 000 ''
125 000 + 150 000 + 180 000 + 1 300 000
1.08 1.08^2 1.08^3 1.08^3
115 741 + 128 601 + 142 890 + 1 031 982 = 1 419 124 - 1 250 000 = 169 213 ytl kar
34-- 800 x 12 = 9600 brüt gelir
1 800 gider
7 800 net gelir
9600 x 20 = 192 000
7800 / 192 000 = 0.04
35-- 21 600 + 16 800 + 15 000 = 53 400
19 800 + 14 700 + 13 750 = 48 250
5 750 / 53 400 = 0.096 = 0.10
36-- 18 + 36 + 16 = 70
2 + 4 + 2 = 8
78 8/ 78 = 0.103 boşluk kaybı
NOT: BU ÇÖZÜMLERı SORU VE CEVAP şEKLıNDE YAYINLAMAK ıSTERDıK ANCAK SORULARI YAYINLAMAK ıÇıN ANADOLU ÜNıVERSıTESıNDEN YAZILI ıZıN ıSTENMış, HANGı MAKSATLA BıLEMEDığıMıZ GEREKÇE ıLE OLUMSUZ CEVAP VERıLMışTıR. BU NEDNELE SORULARI YAYINLIYAMIYORUZ..
SORULARIN ÇÖZÜMLERıNDE EMEğı GEÇEN ARKADALARA TEşEKKÜR EDıYORUZ.
-
üstadım:
2007 ocak ayı g.menkul değ.esasları 26. soru. tabloda alışveriş merkezi verileri verilerek ortalama arazi fiyatları sorluyor.çözümünüzdeki 0.83 ün nereden geldiğini bulamadım.yardımcı olurmusunuz.
-
hocam buldum. 1-(10/60):0.83
-
16.soru ykr istendiği için 0.97660*100=97.66 oluyor
rse
-
Yeniden yapım maliyeti toplam 120.000 YTL, fiili yaşı 10 yıl, kalan ekonomik ömrü 40 yıl olan bir binanın kısa ömürlü yapı elemanlarının yeniden yapım maliyet bedeli 30.000 YTL ve bu öğelerdeki eskime %30’dir.
22- Bu bilgilere göre, kısa ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı kaç YTL dir?
A) 7.000
B) 7.500
C) 8.000
D) 8.500
E) 9.000
Çözüm : 30 000 x 0.30 = 9000 YTL( Kısa ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı)
23- Yukarıdaki bilgilere göre, fiziksel yıpranmanın doğrusal gerçekleştiği varsayımıyla uzun ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı kaç YTL dir?
A) 15.000
B) 18.000
C) 21.000
D) 24.000
E) 27.000
Çözüm:
Bina Ekonomik Ömrü=10+40 = 50
Bina Yıpranma Oranı: Fiili Yaş/ Ekonomik Ömür
= 10 / 50 = 0.2 (Yıpranma Oranı)
Uzun ömürlü Yapı Yıpranma Tutarı= 120 000 x 0.2 = 24 000 YTL olur