Gönderen Konu: 2008 Eylül soru 10  (Okunma sayısı 2663 defa)

salihlikocabiyik@hotmail.

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 11
2008 Eylül soru 10
« : Mart 25, 2010, 01:23:46 ÖÖ »
Emsal 1 =28 metre cephe,25 metre derinlik, 5/A-4/3 Yapılaşma şartlı ve satış değeri 125000 YTL
Emsal 2=22 Metre cephe ,30 metre derinlik,5/A-3/3 yapılaşma şartlı ve satış değeri 145 250 YTL
Emsal 3=20 metre cephe, 25 metre derinlik, 5/A-3/3 yapılaşma şartlı ve satış değeri 70 550 YTL
Emsal 4 =25 metre cephe,30 metre derinlik, 5/A-3/3 yapılaşma şartlı ve satış değeri 160 000 YTL
Konu Mülk=35 metre cephe, 30 metre derinlik, 5/A-3/3 yapılaşma şartlı
Arkadaşlar bu soruda 4 adet emsal verilmesindeki asıl amaç bizlerin bol hesap yapması mı yoksa emsallerin farklı sonuçları olup bu sonuçlardan mantıklı olanlarını içerisinden seçip seçemediğimizi görmek mi anlaşılmıyor.
şöyleki;  Konu mülk dahil 4 Adet emsal BAHÇELı nizamlı yapı yapılabilecek parsellerdir. Bu parsellerde yapı taban alanları Max.%40 olma şartı yokmu. örneğin Emsal 1 de %40 a göre taban alanı 280 m2 iken normal parsel çekme mesafelerine göre yapılan hesaplamada ise 297 m2 olarak hesaplanmaktadır.Tabii ki taban alanlarının kat adetleri ile çarpılması neticesinde mevcut fark büyümektedir.Yapılan hesaplamalarda konu mülk dahil tüm emsallerin kendi çekme mesafelerine göre hesaplanan taban alanları %40 değerinden fazla olmasına rağmen kat adetleri ile çarpılarak satış değerleri ile işleme tabi tutulup inşaat m2 birim değerleri hesaplanmıştır.2009 Eylül sınavındaki ayni mahiyetteki soruda %40 sınırı aranır iken bu soruda aranmamış olması çelişkidir.
Ayrıca %40 sınırının düşünülmemiş olduğu bu soruda Emsal1 in inşaat m2 değeri 112.31 YTL
Emsal 2 nin inşaat m2 değeri 183.38 YTL
Emsal 3 ün inşaat m2 değeri 117.58 YTL
Emsal 4 ün inşaat m2 değeri 178.39 YTL olarak hesaplanmaktadır. Çıkan sonuçların 2 adet'i alt değerde 2 Adet'i yukarı değerde birbirine çok yakın ancak bu gruplar birbirine çok uzak.Cevap anahtarını incelediğimizde alt değer grubundaki 2 değerin ortalamasının alınmış olduğunu görmekteyiz.NıÇıN ? Alt grup değerler alınır diğerleri atılır diyen bir maddemi var?
Bu sorunun özensiz hazırlanmış olduğunu ve dolayısı ile kendi payına düşen zamanın birkaç katı zamanımızı çaldığını düşünüyorum.

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
Ynt: 2008 Eylül soru 10
« Yanıtla #1 : Mart 27, 2010, 12:00:04 ÖÖ »
Bu soru ile ilgili çözüm ve yorumları http://www.degerlemeuzmanlari.net/forum/index.php?topic=358.0 linkine tıklayabilirsiniz...
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı