Bilgi Paylaşım Platformumuz yeni yüzü ile yayında..

Gönderen Konu: Konutta bu fırsat kaçmaz  (Okunma sayısı 1178 defa)

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
Konutta bu fırsat kaçmaz
« : Eylül 09, 2009, 10:37:19 ÖÖ »
Konut kredisi faizleri beş yıllık vadelerde bile, aylık yüzde 0.99'a geriledi. Krediyle konut almak isteyenler için çok cazip bir dönem başladı
Konut almak isteyenler bugünlerde çok büyük bir kararsızlık içinde kıvranıyor. Konut kredisi faizleri beş yıllık vadelerde bile aylık yüzde 0.99'a kadar gerilemişken almalı mı, yoksa faizlerin biraz daha düşmesini mi beklemeli?

Türk ekonomisindeki kırılganlık ortadayken, faizlerin düşmesini bekleyenler, yeni bir yükseliş dalgasıyla hayal kırıklığına uğrayabilirler. 2006 Mayıs'ı öncesini hatırlayanlar böyle bir sürprize hazırlıklı. 2006 yılının mayıs ayı başlarında konut kredisi faizleri aylık yüzde 1'e dayanmış, kredi kullanmak isteyenler yüzde 1'in altını görme psikolojisine girmişlerdi. Ancak dövizde meydana gelen dalgalanma herşeyi altüst etti. Faizler birden aylık yüzde 2 seviyesine çıktı.


Konut kredilerinde buna benzer bir gelişme dünyanın en büyük yatırım bankası Lehman Brothers'ın battığı 2008 Eylül'ünü takip eden günlerde yaşandı. Daha üstünden bir yıl geçmemiş olan gelişmeleri şöyle bir hatırlayalım.

2006 Mayıs'ında döviz artışına bağlı olarak birden yüzde 2'lere çıkan konut kredisi faizleri 2006 sonundan başlayarak 2007 yılında ve 2008 Eylül ayına kadar kademe kademe geriledi. Eylül 2008'de yüzde 1.30'lara dayandı.

2007 Ağustos'unda ABD'de patlak veren krize refleks vermeyen Türk bankaları, 15 Eylül'de Lehman Brothers'ın batmasıyla büyük bir telaşa düştüler. Ve ilk refleks olarak da konut kredilerini kestiler. Kestiler derken, konut kredisi faizini yeniden yüzde 2'lere yükselttiler.

Böyle faiz olmadı

Ekonomideki iyileşme beklentisi doğrultusunda Merkez Bankası'nın faiz indirimlerine bağlı olarak bankalar da 2009 başından itibaren konut kredisi faizlerini yeniden indirmeye başladı. Öyle ki Türkiye tarihinde ilk kez konut kredisi faizleri 60 ay vadede aylık yüzde 0.99 oranına kadar düştü.

Üstelik bu kez yapılan indirim göstermelik değil. 2006 Mayıs'ında yüzde 1'in altına inen konut faizi sembolik bir anlam taşıyordu. Bu faizi veren bankanın konut kredileri hacmindeki payı yok denecek seviyedeydi ve bu faizl sadece bir yıllık vadeyi kapsıyordu.

Merkez: ındirime devam

Faizlerin daha da düşme olasılığı da var. Merkez Bankası son faiz indiriminin gerekçesini açıklarken durgunluğa atıf yaptı ve faiz indirimlerinin devam edebileceği sinyalini verdi. Bu demektir ki genel olarak faizler bir miktar daha aşağı gidebilir. Ancak bankalar, Merkez'in yapacağı indirimi konut kredisi faizlerine yansıtırlar mı, yoksa bugünkü faiz seviyesini yeterli mi görürler orası belli değil.

Fiyatlar artabilir

Konut kredisi faizlerini konut fiyatlarından ayrı düşünmemek lazım. Geçmişte bunun örneği çok yaşandı. Konut kredisi faizleri düşünce, konuta talep artıyor, talep artınca da inşaat şirketleri ya da konut satıcıları konut fiyatlarını yükseltiyor.

Konut alıcıları açısından içinde bulunduğumuz dönem bu nedenle de çok cazip. ıkinci el konut fiyatları düştüğü seviyede takılıp kalmış durumda. Yeni konutlarda ise aylardır fiyatlara zam yapılmadı. Hatta fiyat listesini 1.5 yıldır değiştirmeyen şirketler bile var.

Bütün veriler üstüste konulduğunda yeni konut ya da ikinci el ev almak için son derece cazip günler geçirdiğimizi kabul etmek gerekiyor.

Faizler yüzde 0.50’ye düşmeli

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve ış Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ş. Genel Müdürü Turgay Tanes, konut kredileri faizindeki düşüş trendine ilişkin olarak geniş tabana yayılan, tüketici açısından anlamlı olarak nitelendirilebilecek mortgage için faizlerin 0,50’lere kadar inmesi ve vadelerin daha uzun olması gerektiğini kaydetti.

Merkez Bankası’nın politika faiz oranlarını düşürmesinin aynı seyrin konut kredi faizlerinde de birebir izlenmesi anlamına gelmediğini belirten Tanes, "Konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesi beklenebilir, ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini düşünmüyoruz" dedi.

Gayrimenkul sektörünün küresel krizin etkisiyle 2008’i durgun kapattığını, özellikle GYODER üyelerinden aldıkları bilgilere göre kasım-aralık aylarında neredeyse hiç satış gerçekleştirilmediğini dile getiren Tanes, şöyle devam etti:

"Yani neredeyse bir ’dip’ noktasından bahsedebilecek durumdaydık. Ancak, firmaların kendi imkanlarıyla oluşturdukları kampanyalar ve devletin açıkladığı teşvik paketleri, özellikle Nisan 2009’dan itibaren sektörde hafif de olsa bir canlanma yaratmayı başardı. Son olarak da konut kredilerinin faiz oranlarındaki düşüş piyasada yeni bir hareketliliğin başlamasını sağladı. Kriz süresince yatırım kararlarını erteleyen tüketicinin, son gelişmeler ışığında tekrar kararlarını gözden geçirmeye başladığını gözlemliyoruz."

Faiz oranlarına bakıldığında düşüşün genellikle kısa vadeli kredi kullanımlarında gözlemlendiğine işaret eden Tanes, uzun vadede faiz oranlarının düşüşe rağmen yüksek kaldığını, orta gelir grubuna mensup kişilerin ise ağırlıklı olarak uzun vadeli seçenekleri tercih ettiğini, bu nedenle kredi kullanımının geniş tabana yayılması için daha düşük faizli, yüksek vadeli ortamın oluşması gerektiğini ifade etti.

Ev alırken hesabı şaşırmayın!

ızmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Rıdvan Akgün, mortgage sisteminin Türkiye’ye girmesiyle, belli bir gelir seviyesine sahip bireylerin ev sahibi olma olanaklarının artığını, ancak doğru yönlendirilmeme nedeniyle birçok alıcının zor günler yaşadığını söyledi.

Akgün, doğru yönlendirilmeme nedeniyle birçok kişinin ev hayaliyle başlayan serüveninin, bankaların evlere el koymasıyla ya da aile içinde geçim sıkıntısına bağlı sorunlarla sonuçlandığını kaydetti.

Düzenli gelire sahip ailelerde 10 yıllık kredi ödemesi hesapları yapılırken, bazı ihtiyaçların ikinci plana itildiğini, oysa tüm ihtiyaçların göz önünde bulundurulması gerektiğini ifade eden Akgün, "Aldıkları evin bedelinin tamamını kredi olarak kullanan çok sayıda kişi, geri ödemelerde zorlanarak sonunda pes ediyor" dedi.

Akgün, ev sahibi olma niyetindeki kişinin, ev bedelinin bir bölümünü öz kaynaklarıyla karşılaması gerektiğini belirterek, bankaların gelirin yüzde 40’ına kadar kredi kullanımına olanak tanımasına karşın, kendilerinin bu oranı bile yüksek bulduklarını söyledi ve "Aylık ödemelerinizin toplam gelirinizin üçte birini geçmemesi gerek" diye konuştu.

Akgün, şunları kaydetti:

"Bakıyorsunuz, 2 bin 500 lira geliri olan kişi, bin 700 lira kredi ödüyor. Birçok ihtiyacını karşılayamıyor, geçim sıkıntısı ve sosyal hayatın sona ermesi aile içi sorunlara neden oluyor. Kredi kartı borçları artıyor, bir süre sonra gelir tüm borçları karşılayamaz hale geçiyor, ödemeler aksıyor veya evini elden çıkarıyor ya da banka eve el koyuyor. Böyle olumsuzluklarla karşılaşmamak için başlangıçta hesapların iyi ve doğru yapılması lazım."

 

 

Refinansmanda ısrar eden kazanır

Konut kredileri düşünce, yüksek faizle kredi alanlar, taksitlerini indirme telaşına düştü. Ancak tüketiciden bankaların özellikle kendi müşterilerinin talepleri karşısında isteksiz olduğu şikâyetleri geliyor

Konut kredisi faizleri beş yıllık vadede aylık yüzde 1’in altına indi. Binlerce konut kredisi kullanıcısı, daha önce yüksek faizle aldığı kredisini, bugünkü düşük faizle yenileme telaşına düştü. Ancak bankalar, yüksek faizle verdikleri kredileri, şimdiki düşük faiz oranlarıyla yenilemekte isteksiz. Hatta şubelerine, ‘Kesinlikle refinansman yapmayacaksınız’ diye talimat gönderen bankalar olduğu iddia ediliyor. Mortgage mevzuatındaki boşluk, bankaların bu uygulamasına olanak tanıyor.


Tüketici haklarına aykırı

Bankalar kendi müşterilerinin kredi borçlarını yeniden yapılandırmazken, başka bankalardan gelen kredi borçlularına kapılarını açıyor. Böylece kendi müşterisini elinde tutmaya devam eden bankalar, diğer bankaların müşterisini de çekerek mortgage portföyünü büyütüyor. Bankaların kendi müşterisine refinansman yapmayıp, başka bankadan gelenlere bu olanağı tanıması, tüketici haklarına ve rekabet koşullarına aykırı bulunuyor.

Bankaların savunması

Bankalar ise sabit faizli mortgage kredilerindeki bu uygulamanın normal olduğunu belirterek, “Sabit faizli kredilerde faizler yükseldiği zaman yüksek faizi müşterilerimize yansıtmıyoruz. Faizler düşerken de bu düşüşü yansıtıp yansıtmamakta serbestiz” diyorlar.

kredi’ sayıp masraf alınıyor

Refinansman yaptığını iddia eden bankalar ise aslında eski krediyi kapatıp, yeni konut kredisi açıyor. Bu durumda refinansman yaptığını ileri süren banka, müşterisinden yine dosya masrafı, ekspertiz ve hukuk ücreti talep ediyor. Bankaların refinansman adıyla talep ettiği bu masraflar, faiz düşüşünden sağlanacak indirimin büyük bölümünü götürüyor. Ayrıca, kredi geri ödemesinin ilk yıllarında ödenen taksitlerin büyük bölümünün faize gitmesi de kredi kullanıcısının zararına oluyor.

Yönetmelikteki boşluk

Bankalar refinansman yaparken aldıkları masraflara gerekçe olarak, 29 Eylül 2007’de Resmi Gazete’de yayımlanan tebliği gösteriyor. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanan yönetmeliğin ilk taslağında, “Bankalar refinansman için ücret talep edemez” ibaresi yer alıyordu. Kredi kullananları korumak amacıyla özellikle konulan bu ifade, yönetmeliğin yayımlanma aşamasında çıkarıldı. “Refinansman ücreti talep edilmez” ifadesi çıkarılarak yayımlanan yönetmelikte, “Refinansman ücreti talep edilir” şeklinde bir ifade de yer almıyor. Bu yasal boşluğa rağmen bankalar refinansman sırasında, yeni kredi kullandırıyormuş gibi masraf ve komisyon almaya devam ediyor.

Neyin ekspertizi?

Bankalar, refinansman yaparken ekspertizi yapılmış konuta yeniden ekspertiz raporu da istiyor. Ellerindeki ekspertiz raporuna göre taksitleri tahsil etmeye devam eden bankaların, refinansman yapıldığında yeniden rapor istemelerinin, mevzuata göre bir gerekçesi

bulunmuyor.


Nazım Kaya Tüketiciler Birliği Başkanı:

Yeni dosya masrafı almak hukuk dışı

Tüketiciler Birliği Genel Başkanı Nazım Kaya, yeni konut faiz oranları ile eski borçlarını yapılandırmak için bankalara gidenlerin sürprizle karşılaştıklarını, kendilerinden 1000 lira dosya parası istendiğini söyledi.

Bankaların ellerinde o kişinin kredi sözleşmesi, dosyası ve ekspertiz raporları dahil her şeyin bulunduğunu belirten Kaya, bu durumda bankanın yapması gereken tek şeyin ödeme planında değişikliğe gitmesi olduğunu bildirdi. Kaya, buna karşın, tekrar dosya masrafı almanın ‘bir yaprak kağıdı 1000 liraya satmak’ anlamına geldiğini ifade ederek, şunları söyledi:

“Doğru bulmuyoruz ve hukuk dışı uygulama olarak değerlendiriyoruz. Bankalar kendilerine başvurarak kriz döneminde daha az taksit ödemek isteyenlerin zaaflarını kötü yönde kullanıyor.”

Kredisini yeniden yapılandıranların dikkatli olması gerektiğini belirten Kaya şöyle dedi:

“Borçlandırılmalarında önce faiz sonra ana para tahsil edilir. Tüketici kredinin yarısını ödemişse yapılandırma yapmasını tavsiye etmiyoruz.”
Milliyet Emlak
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
--------------------------------------
www.degerlemeuzmanlari.net

TUNCAY01

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 1
Ynt: Konutta bu fırsat kaçmaz
« Yanıtla #1 : Şubat 02, 2010, 02:27:00 ÖÖ »
Selam mehmet bey oncelikle bizleri aydinlattigiz icin cok tesekkur ederim ben yaklasik 1 yildir ev almayi dusunuyorum ama fiyatlarda herhangi bir degsiklik gormedim simdiye kadar ilanlara baktigimda  fiyatlar ayni  benim anlamdigim madem ekonomik kriz var diyorlarda neden bu kriz emlak fiyatlarini etkilemiyor ben adanada ikamet ediyorum ve ev almak istedigim yerlerde cok arastirma yaptim ama bir turlu fiyatlar beni tatmin etmedi vede cok karasizim bu nedenle sizin gibi tecrubeli kisilerin fikrini almak istiyorum lutfen