arsa ve arazi düzenlemesi uygulaması özeti

[KAHRAMANMARAŞ]

3194 sayılı ıMAR KANUNU

Arazi ve Arsa Düzenlemesi

Madde 18

ımar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yer­lerle birleştirmeye, bunları yeniden imar plânına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sa­hip­le­rine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yet­kili­dir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yuka­rıda belir­tilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve ar­saların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzen­leme ortaklık payı” olarak düşülür. Ancak, bu maddeye göre alınacak dü­zenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dü­zenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde (Değişik: 17.12.2003) kırkını[1] geçemez.

(Değişik: 17.12.2003) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta­öğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri[2] ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü ge­çen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde eksik kalan miktar belediye veya vali­likçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının ge­rekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar plânı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortak­lık payı alınanlardan, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şuyulanma sadece ze­mine ait olup, şuyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.

Düzenleme sırasında, plân ve mevzuata göre muhafazasında mah­zur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabi­lir. Ta­ma­mının veya bir kısmının plân ve mevzuat hükümlerine göre mu­hafa­zası mümkün görülmeyen yapılar ise; birden fazla imar parseline de rastlaya­bilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların be­del­leri; ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şuyuu giderilmedikçe, bu ya­pıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu mad­dede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar bele­diye veya vali­likçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahipleri­nin muvafakatları olmadığı veya plân ve mevzuat hükümlerine göre mah­zur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave de­ği­şiklik ve esaslı tamir izni verilmez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar plânı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere, plâna göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri ka­mu­laştırma yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plân ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye ve valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şuyuu­lan­dırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancı­lık, tu­rizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar plânı olmayan yerlerde her türlü yapı­laşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon plânları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

Arazi ve arsa düzenlemesinin esasları özetle şöyledir[3]:

a. Öncelikle şehrin gelişme yönü ve yoğun yapılaşmaya uygun öğe­leri göz önünde bulundurularak düzenleme alanı, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye encümenince, dışında ise il idare kurulunca sapta­nır.

b. Bu sınırlar içinde düzenlemeye bağlı tutulan yerlerin gereksinme duyulan meydan, park, genel otopark, yeşil alan gibi genel hizmetlere ayrı­lan alanların yüzölçümleri hesap edilerek, düzenleme alanı içindeki toplam alana oranlamak suretiyle düzenleme ortaklık payı miktarının oranı bulu­nur.

Düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme alanında saptanan dü­zenleme ortaklık payı miktarının, bu alan içindeki kadastro ya da imar par­sellerinin yüzölçümü miktarına oranından ibarettir.

Bu oranın, taşınmaz yüzölçümünün yüzde kırka kadar olan bölümü bedelsiz alınabilmekte, fazlaya gereksinim olduğunda diğer kısmı için ka­mulaştırma yoluna başvurulmakta ya da arsa sahibinin isteğine uygun ola­rak belediyelerin başka yerlerdeki arsası ile değiştirilebilmektedir.

c. Saptanan düzenleme ortaklık payı oranı yüzde kırkın altında ise, bedelsiz olarak alınacak miktarın yüzde kırkın altındaki oran içinde olması yasa gereği olup, bunun yüzde kırka tamamlanması gibi bir uy­gulamaya gidilmesi yasal açıdan olanaksızdır.

d. Yürürlükten kaldırılan 6785 sayılı ımar Yasası’nın 42. maddesine göre yapılan arazi ve arsa düzenlemelerinde, bir kişinin yeri, okul, kreş, hastane, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi kamu tesis alanla­rında kaldığında, bu alanlar kamulaştırılıncaya kadar, o vatandaşa hiçbir yapı yapma olanağı sağlamaz ve bir ev yapacak kadar arsa bile ve­rilmez­ken, 3194 sayılı ımar Yasası’nın 18. maddesi ile bu gibi alanlara dü­zenle­meye bağlı tutulan tüm parsel malikleri arsalarının büyüklükleri ora­nında pay ve­rilerek ortak edilmekte ve böylece zarara uğramaları önlen­mektedir.

e. Sınırı saptanarak düzenlemesine karar verilen alan içinde kalan arsa ve araziler, imar plânındaki yapılanma koşullarına uygun olarak par­sellere ayrılmakta ve parselasyon haritaları yapılmaktadır. Bu haritalar ya­pı­larak düzenlenen parseller taşınmaz sahiplerine özgüllenirken varsa mev­cut yapıların bir imar parseli içinde kalmasına ve taşınmaz sahiplerine ön­ce­likle kendi arsalarının bulunduğu yerden arsa ayrılmasına, olanaklar el­ver­diğince özen gösterilmesi gerekmektedir.

f. Bu özgülleme (tahsis) işlemlerinin sonuçlanmasından sonra ya­pı­lan tüm işlemlerin uygunluğu, belediye ve mücavir alan sınırları içinde bele­diye encümenince dışında ise il idare kurulunca onaylanarak, onayla­nan parselasyon plânlarının bir ay süre ile ilan edilmesi olağan yöntemlerle halka duyurulması sağlanarak bu süre içinde parselasyon plânlarına itiraz edilebilmekte, bir aylık ilan süresi sonunda kesinleşen parselasyon plânları, tescil edilmek üzere ilgili tapu dairelerine gönderilmektedir.

[1] Bu oran, 3194 sayılı ımar Kanununun ilk metninde yüzde otuz beş iken 17 Aralık 2003 ta­rih ve 25319 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 3.12.2003 tarih ve 5006 sayılı ımar Kanunu ile ımar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı ışlemler ve 6785 sayılı ımar Kanununun Bir Maddesinin Değiş­tirilmesi Hakkında Kanunda De­ğişiklik Yapılmasına ılişkin Kanunun 1. maddesi ile yüzde kırka yükseltilmiştir.

[2] Bu ibare ilk metinde “cami” iken, 4928 sayılı Yasanın 9. maddesi ile “ibadet yeri” ola­rak değiştirilmiştir.

[3] Anayasa Mahkemesinin 21.6.1990 gün ve E: 1990/7, K: 1990/11 sayılı Kararı.