A) KıRA SÖZLEşMESıNıN şERHı
ışlemi
Kira sözleşmesi, taşınmaz maliki veya temsilcisi ile taşınmazı kiralayacak kişi arasında yapılır. şerhi için söz konusu sözleşmenin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
Kira sözleşmesi taraflar veya bunların temsilcileri arasında yazılı şekilde yapılacağı gibi söz konusu sözleşme notere de tasdik ettirilebilir. Herhangi şekilde düzenlenirse düzenlensin, sözleşmede aşağıdaki hususlar yer almalıdır ;
a) Kiralanacak taşınmazın açıkça belirtilmesi ,
b) Kira süresi
c) Bedel
d) Varsa şartların yazılması
Tasarruf kısıtlı taşınmazlar da kira şerhi
Taşınmaz üzerinde, tedbir ve kanuni kısıtlamalar gibi, kira şerhine engel bir kısıtlama söz konusu değilse, kiranın tapu kütüğüne şerhi mümkün olacaktır. Taşınmazın ipotek ve benzeri haklarla kısıtlı olması kira şerhine engel teşkil etmeyecektir. Bu durumda şerhin hukuki sonucu, şerh tarihinden sonra tapu siciline kaydedilecek haklar için söz konusu olacaktır.
B) SATIş VAADı
Satış vaadi, taşınmazın satışının bir kimseye vaad edilmesidir. Satış vadi taşınmazın kesin satışı demek olmayıp, satışı yapma taahüdüdür. Kendisine satış vaadinde bulunan kimse , sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini tapu sicil müdürlüğünden isteyemez. Sadece kütüğe şerhini talep edebilecektir.
Satış vaadinin tapu kütüğüne şerhini, aksi sözleşmede kararlaştırılmışsa taraflardan herhangi birisi tapu sicil müdürlüğünden talep edebilmektedir. Talep için, şerh hususunun sözleşmede yazılı olması da şart değildir.
Ayrıca, satış vaadi sözleşmesinin tanziminden itibaren beş yıllık süre geçmiş olmasa dahi satış vaadinin kütüğe şerhi mümkün olabilecektir.
Satış vaadi sözleşmesinin düzenleme yetkisi sadece notere aittir. Tapu sicil müdürlüğünün bu tür sözleşmeleri tanzime yetkisi bulunmamaktadır. şerh için söz konusu satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gerekir.
Sözleşmede hangi hususlar bulunmaktadır?
Satış vaadi ileride yapılacak kesin satışın vaad ve taahhüdü olması sebebiyle, satış için aranılan hususlar, satış vaadi sözleşmeleri içinde geçerlidir. Sözleşmenin Tarafların temsilcileri tarafından düzenlenmesi de mümkündür. Bunların yanında söz konusu sözleşmelerde aşağıdaki hususlar yer almalıdır bunlar ;
a) Düzenlenme şeklinde tanzimi
b) Tarafların kimliklerinin nüfus hüviyet cüzdanı ile tespiti ,
c) Tarafların fotoğraflarının bulunması ve tasdiki,
d) Satış bedeli
e) Satış vaad ve taahhüdü,
f) Vaade konu taşınmazın açıkça belirtilmesi
C) KAT KARşILIğI ıNşAAT HAKKININ şERHı
Kat karşılığı inşaatta, taşınmaz maliki taşınmazının veya belli bir hissesini, yapılacak inşaata karşılık müteahhide devretmeyi kabul etmekte, üstlenici (müteahhit) de devralacağı taşınmaz veya paya karşılık bedel ödemeyerek bunun yerine yapılacak inşaatta binanın belli bir kısmını arsa sahibine inşa edip, teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat hakkının şerhi tapu sicil tüzüğünde yer almıştır. Söz konusu sözleşmeyi düzenleyecek makam noterdir. Tapu sicil müdürlüklerini bu tür bir sözleşmeyi düzenleme yetkisi bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne şerh için noterde düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekir. şerhi talep etme yetkisi taşınmaz malikine aittir. Ancak sözleşmede üstlenicinin (müteahhidin ) de şerhi talep edileceği belirtilmişse Müteahhidde şerh verdirebilecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada tarafların uyması gereken pek çok şart ve yükümlülükleri içerebilmektedir. Tüm bu şart ve yükümlülüklerin tapu kütüğünde gösterimi mümkün değildir. Ancak sözleşme kütüğe şerh verilmekle, sözleşmedeki şart ve yükümlülükler, artık taşınmazı sonradan edinen veya lehine hak tesis edilen kişileri de etkileyecektir. şerhin amacı da esasen budur.
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesi gereği mülkiyet devri yapılabilir mi?
Kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmeleri tapu kütüğüne sadece şerh verilebilir. Tapuda mülkiyet devrini sağlamaz. Mülkiyet devri için, buna ilişkin (kat karşılığı temlik) resmi sendin tapu sicil müdürlüğünce ayrıca düzenlenmesi gerekir. Zira taşınmazların devrine ilişkin sözleşmeleri düzenleme yetkisi bazı istisnalar hariç sadece tapu sicil müdürlüklerine aittir.
Üstlenici ( müteahhid ) sözleşme şartlarının yerine getirildiği, binanın inşa edildiği gerekçesi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tapu devrinin yapılmasını talep edemez. Taşınmaz malikin sözleşme gereği tapu sicil müdürlüğündeki mülkiyet devrince yanaşmaması halinde, mahkemeye müracaat ile taşınmazın alınacak kesinleşmiş mahkeme kararı gereği mülkiyet devri sağlanabilir.
D) MALıKıN TAşINMAZ ÜZERıNDEKı TASARRUFUNU KISITLAYICI BAZI şERHLER
a) Haciz-ıhtiyati Haciz:
Haciz, herhangi bir alacağın tahsilinin temini için icra müdürlüklerinin borçlu taşınmazına müracaat etmesidir. Kamu alacağından dolayı vergi daireleri ve belediyeler gibi bazı kamu kurumları da alacak takibinde bulunarak taşınmazları haciz edebilmektedir.
Hacizde alacağın varlığında herhangi bir ihtilaf söz konusu değildir. ılgili dairelerin tapu sicil müdürlüğüne talepleri üzerine tapu kütüğüne şerh verilir.
ıhtiyati hacizlerde alacak taraflar arasında ihtilaflıdır. Ancak mahkemeler alacaklının alacağını dava sonuçlanıncaya kadar teminat altına almak amacıyla, borçlunun taşınmazları üzerine ihtiyati haciz koydurabilmektedir. Bu sebeple ihtiyati hacizlere ilişkin şerh talebi, ilgili mahkemenin talimatı üzerine icra müdürlüklerince tapu sicil müdürlüğüne yapılmaktadır.
b) Tedbir-ihtiyati tedbir:
Tedbir, mahkemelerde görülmekte olan bir dava sebebi ile taşınmazın bir başkasına devrini veya üzerine herhangi bir hak tesisini önlemek amacıyla, ilgili mahkemenin bu husustaki kararının tapu siciline şerh verilmesidir.
ıhtiyatı tedbir ise taşınmazın mülkiyetinin çekişmeli olduğu hallerde söz konusudur. Her ne kadar şerh verilme sebepleri farklı olsa da her ikisinin de doğurduğu sonuç aynıdır.
Taşınmazlar üzerine tedbir veya ihtiyati tedbir şerhinin verilmesi, ilgili mahkemenin talebi üzerine olmaktadır.
Tedbir veya ihtiyati tedbirli taşınmazların durumu:
Tedbir veya ihtiyati tedbir şerhi verilmiş taşınmazların malikince bir başkasına devri veya üzerine hak tesisi mümkün değildir. Söz konusu bu şerhler taşınmazın herhangi bir tasarrufa konu olmasını engellemektedir. Ancak devir ve hak tesis edici mahiyette olmayan işlemler ilgili mahkemenin muvafakat’ ı ile yapılabilmektedir. (isim ve cins gb. )
c) ıflas ilanı:
ıflas; iflasa tabi kişilerin borçlarını ödeyememesi durumunda, ticaret mahkemesince tasfiyesine karar verilmesi halidir
ıflasa ticaret mahkemesince karar verilmesinden sonra bu hususun tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi halinde tapu kütüğüne şerh verilmekle , tedbirde olduğu gibi taşınmazın malikince tasarrufu mümkün değildir.
ıflas şerhi; ilgili ticaret mahkemesi veya iflas memurluğunun talebi üzerine tapu kütüğünden terkin edilir.
d) Konkordato:
Konkordato; borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişinin, alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için ticaret mahkemesince izin verilmesidir.
Ticaret mahkemesinin konkordato şerhi talebinde bulunan kişiye verdiği süre yine aynı mahkemenin talebi üzerine, tapu kütüğüne şerh verilebilmektedir. şerhin kaldırılması yine aynı mahkemenin yazı ile olur.
Konkordato şerhi ile malikin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması mümkün değildir.
(Kaynak: ıstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası)
