Merhaba sayısal işlemi olan bir konu aşağıda yer almaktadır. Diğerlernide tek tek gönderiyorum kolay gelsin başarılar...
Gayrimenkul Sermaye ıratları
Gayrimenkul Kavramı: Medeni Kanun m.704’’e göre taşınmaz mülkiyetinin konusuna;
1-Arazi,
2-Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
girmektedir.
Gelir Vergisi Kanunu ise gayrimenkul kavramını Medeni Kanundan daha geniş olarak yorumlamıştır. Zira GVK bir kısım varlık ve hakları, kiraya verilen demirbaşları, motorlu araç, makine ve teçhizat telif ve işletme haklarını gemileri gayrimenkuller arasında saymıştır.
Gayrimenkul Sermaye ıradının Mükellefleri: Gayrimenkuller ile gayrimenkul niteliğindeki nitelikteki hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak hakkı sahipleri ve kiracıları elde ettikleri gayrimenkul sermaye iratları dolaysıyla vergi mükellefi olabilir.
Gayrimenkul Sermaye ıradının Tespiti: GVK m.70 uyarınca; arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar, voli ve dalyanlar, gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim (tamamlayıcı) cüzleri, teferruatı, ayrıca tesisat demirbaş eşya ve döşemeleri, gemiler ve gemi payları, motorlu araçlar, makine ve tesisat, bunların yanında gayrimenkul olarak tescil edilen haklar olarak ayni irtifak hakları ve şahsi irtifak hakları (intifa hakkı, sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı), gayrimenkul mükellefiyeti, rehin hakkı, (ipotek, irat senedi, ipotekli borç senedi), arama, işletme ve imtiyaz hakları, ihtira beraatı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, telif haklarının kiralanmasından sağlanan gelirler ile vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan paylar ile zirai faaliyette bir fiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin geliri gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmiştir.
Hasılat: Gayrimenkul sermaye iratlarında elde etme tahsilat esasına bağlanmıştır. Hasılat yukarıda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri tutarıdır.
Hasılatın Tahsil Zamanı: Tahsilat o yıla ait kirayla ilgili olduğunda, tahsil edildiği yılın hasılatı sayılır. Geçmiş yıllara ait olmak üzere tahsil edilen kira bedelleri tahsil edildiği yılın geliri sayılırken gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil kira bedelleri ilgili yılın hasılatı olarak kabul edilir. Aşağıda sayılan hallerde tahsilat yerine geçer:
1-Gayrimenkulun sahibi adına kamu müesseselerine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
2-Kira olarak doğan alacağın başka bir kişiye temliki veya kiracısına olan borcu ile takas edilmesi.
Hasılatın Tahsil şekli: Nakden tahsilat, Türk Lirası veya döviz cinsinden olabilir. Dövizler rayiç bedeli üzerinden Türk parasına çevrilir. Aynen tahsilat ise iradın ayni olarak tahsil edilmesi durumudur. Bu halde ayni değerin emsal bedeli VUK m.267’ye göre takdir komisyonunca belirlenir. Maliye Bakanlığı tutarı 500 YTL ve üzerinde olan konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya posta yoluyla yapılarakk belgelendirilmesini zorunlu kılmıştır.
Emsal Kira Bedeli Uygulaması: GVK m.73’te düzenlenmiş olan emsal kira bedeli uygulaması kiraya verilen mal ve hakların kiralarının emsal kira bedellerinden düşük olması ya da söz konusu mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda başvurulan bir uygulamadır.
Emsal Kira Bedelinin Tespiti: Bina ve arazilerde emsal kira bedeli yetkili özel mercilerce tespit edilir. Böyle bir merci yoksa emsal kira bedeli gayrimenkulun vergi değerinin %5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli bunların maliyet bedellerinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa VUK’un da servetin değerlemesine ilişkin hükümlere göre belirlenen değerin %10’udur.
Emsal Kira Bedeli Esasının Uygulanamayacağı Durumlar:
1-Boş kalan gayri menkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde,
2-Gayri menkullerin mal sahiplerinin üstsoy, altsoy veya kardeşlerin ikametine tahsis edilmesi halinde,
3-Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde ikamet etmesi halinde,
4-Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli daireler ile il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
Giderler
Gerçek Giderlerin ındirilmesi: GVK m.74’e göre gayrimenkul sermaye iratlarında hasılattan indirilebilecek giderler şunlardır:
1-Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, su ve asansör giderleri,
2-Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulun önemi ile orantılı olan idare giderleri,
3-Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
4-Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak iktisap edilerek kiraya verilen bir adet gayrimenkulun iktisap tarihinden itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i,
5-Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verilen
tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
6-Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
7-Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
8-Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
9-Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
10-Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kira bedeli, (ancak ticarethane olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kiradan oturulan konut için ödenen kira indirilemez, indirilmesi mümkün olan kira tutarı elde edilen hasılat ile sınırlıdır),
11-Kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak sözleşmeye veya ilama dayalı olarak ödenen zarar ziyan ve tazminatlar.
Götürü Gider ındirimi: GVK m.74 mükelleflere gerçek gider yerine götürü gider uygulaması yapma hakkı da vermiştir. Hasılattan indirilebilecek götürü gider tutarı hasılatın %25’idir. Götürü gider indirimini seçen mükellefler gerçek giderleri düşemezler ve iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Götürü gider indirimi sadece gayrimenkul varlıklardan elde edilen kiraya uygulanır. Haklardan elde edilen kiraya uygulanmaz. Mükellefler gayrimenkullerden sağlanan iratlardan bir kısmı için götürü gider indirimini, bir kısmı için gerçek gider indirimini uygulayamaz.
Gayrimenkul Sermaye ıratlarında ıstisna: GVK m.21’de konut kirası istisnası olarak kabul edilen istisnaya yer verilmiştir. Buna göre:
1-Bir takvim yılında elde edilen hasılatın 2008 yılı için 2.400 YTL’si vergiden istisna edilmiştir. Bu istisna sadece konut (mesken) olarak kiraya verilen gayri menkullerden elde edilen kazançlara uygulanabilir. Mükellef istisna haddi üzerinde kira geliri elde edip bunu bildirmez veya eksik bildirirse istisnadan yararlanamaz. Ancak beyannamesini VUK m.371’e göre pişmanlık hükümleri kapsamında verenler istisnadan yararlanma olanağına sahiptir.
2-Ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar (yani gerçek usulde vergilendirilenler) bu istisnadan yararlanamazlar. ıstisna tutarı Bakanlar Kurulu’nca değiştirilebilir.
Gerçek gider yönteminin benimsenmesi halinde istisnaya isabet eden gider kısmı indirim konusu yapılamaz. Bu durumda indirilebilecek gider tutarı aşağıdaki formülle bulunur
ındirilebilecek Gider Tutarı = (Toplam Hasılat–ıstisna Tutarı)XToplam gider tutarı)/Toplam Hasılat formülü ile bulunur.
Örnek : Başkaca bir geliri olmayan Bay A 2008 yılında 12.000 YTL konut kirası elde etmiştir. 6000 YTL belgeye dayalı gideri olan ve gerçek gider yöntemini tercih eden bay A’nın beyana tabi geliri ne kadardır?
12.000….kira hasılatı
-2.400….istisna tutarı
9.600….istisna sonrası tutar
-4.800….indirilecek gider tutarı [(12.000-2.400)X6.000/12.000]
4800….beyana tabi gelir.
Örnek: Başkaca bir geliri olmayan Bay B 2008 yılında 17.000 YTL konut kirası elde etmiştir. 5000 YTL belgeye dayalı gideri olan ve götürü gider yöntemini tercih eden Bay B’nin beyana tabi geliri ne kadardır?
17.000….kira hasılatı
-2.400….istisna tutarı
14.600….istisna sonrası tutar
3.650….indirilecek gider tutarı (14.600X0.25)
10.950….beyana tabi gelir.
ışyeri kiraları istisnadan yararlanamaz. Ayrıca işyeri kiraları üzerinden kiracı tarafından %20 tevkifat (stopaj) yapılır. Bu şekilde vergilendirilmiş işyeri kiralarının brüt tutarının beyan sınırını (2008 yılı için 19.800 YTL) aşması halinde tamamı beyan edilir ve tevkifat yoluyla alınan vergi beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilir.
Örnek : Başkaca bir geliri olmayan Bay C 2008 yılında 120.000 YTL brüt işyeri kirası elde etmiş ve toplam 24.000 YTL stopaj yolu (%20 oranından) ile vergi ödemiştir. Götürü gider yöntemini tercih eden Bay C’nin beyana tabi geliri ve ödeyeceği vergi ne kadardır?
120.000….kira hasılatı
-30.000….indirilecek gider tutarı (120.000X0.25)
90.000….beyana tabi gelir.
26.148….yıllık beyanname üzerinden hesaplanan vergi (matrahın 44.700 kısmı için 10.293+45.300 kısmı için 15.855)
26.148-24.000= 2.148….(stopaj yoluyla alınan vergi mahsup edildikten sonra ödenecek vergi)
ışyeri kiraları istisnadan yararlanamaz. Ayrıca işyeri kiraları üzerinden kiracı tarafından %20 tevkifat (stopaj) yapılır. Bu şekilde vergilendirilmiş işyeri kiralarının brüt tutarının beyan sınırını (2008 yılı için 19.800 YTL) aşması halinde tamamı beyan edilir ve tevkifat yoluyla alınan vergi beyanname üzerinden hesaplanan vergiden mahsup edilir.
ışyeri Kiralarında Gelir Vergisi Stopajı: Gayrimenkullerini ticari işletmelere veya kurumlar vergisi mükelleflerine kirayaverenlere, kiralayanlar tarafından yapılan kira ödemeleri üzerinden %20 oranında gelir vergisi stopajı (kesinti, tevkifat) yapılmalıdır (GVK m.94). Bu surette yapılan stopaj ertesi ayın 23.günü akşamına kadar muhtasar beyanname ile ilgili vergi dairesine bildirilmeli ve aynı ayın 26.günü akşamına kadar da ödenmelidir.
Üzerinden gelir vergisi stopajı yapılmış kira geliri elde eden gelir vergisi mükelleflerinin bu gelirlerinin brüt (stopajın dikkate alınmadığı) tutarı toplamının 2008 yılı gelirleri için beyan sınırı 19.800 YTL’yi aşmaması durumunda beyanı ve vergilendirilmesi söz konusu değildir. Ancak 19.800 YTL'yi aşması durumunda tamamının beyan edilerek vergilendirilmesi gerekir.
Diğer taraftan defter tutmak ve dolayısıyla ödediği kira üzerinden stopaj yapmak zorunda olmayan basit usule tabi ticaret erbabına kiraya verilen gayrimenkullerin kiraları üzerinden stopaj yapılmayacaktır. Bu şekilde stopaj yoluyla vergilendirilmeyen işyeri kirası elde edenler ise kira gelirlerinin 2008 yılı için 960 YTL’yi geçmesi halinde tamamını beyan etmek zorundadırlar.
