Gönderen Konu: TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)  (Okunma sayısı 3631 defa)

ulassahin

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 6
TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)
« : Eylül 25, 2008, 02:38:11 ÖS »
Arkadaşlar; tüm sorular ve cavaplarını aşağıda paylaşıma sunuyorum.
Hatalı sorular için bazı tespit ve açıklamalar yapmaya çalıştım. ilgili konuda teknik yorumlarınızı bekliyorum.

A KıTAPÇIğI

1. Bir bağımsız birimi için aylık faturalanmış
kira geliri 2.500 YTL olan 15 dairelik bir
taşınmazdaki toplama kaybı oranı %1,25 tir.
Bu taşınmazın tümü için aylık toplam işletme
giderleri 5.000 YTL, bölgede belirlenmiş olan
taşınmaz kapitalizasyon oranı 0,065 olduğuna
göre, taşınmazın toplam değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
EGI: (2.500 x 12 ay x 15 daire) x (1 – 0,0125) = 444.375
NOI: 444.375- (5.000 x 12) = 384.375
V: 384.375 ÷ 0,065 = 5.913.462      (d şıkkı)

2. Bir köy mevkiinde 10.885,52 myüzölçümünde
olan sulu arazinin değeri saptanacaktır. Aynı
köyde ve çevre köylerde benzer sulu tarla
arazilerinin 2006 yılı fiyatları ile gerçek alım-satım
değerleri ve bu arazilerin hesaplanan yıllık
ortalama net gelirleri (rantları) aşağıdaki tabloda
verilmiştir.

   (da)            (Değer Ytl)      (NOI)
1    14      65.000    285
2    75    320.000    315
3    50    275.000    250
4    40    215.000    298
5    35    205.500    275
6    23    107.000    255

Bu tabloya göre, değeri takdir edilecek arazinin çevresinde geçerli olan  kapitalizasyon oranı kaçtır?

ÇÖZÜM:
R 1: (285 x 14) ÷   65.000 = 0,0614
R 2: (315 x 75) ÷ 320.000 = 0,0738
R 3: (250 x 50) ÷ 275.000 = 0,0455
R 4: (298 x 40) ÷ 215.000 = 0,0554
R 5: (275 x 35) ÷ 205.500 = 0,0468
R 6: (255 x 23) ÷ 107.000 = 0,0548
ORTALAMA       = 0,0563   (d şıkkı)

3. Bir yatırım projesi alanında6 yıl süreli geçici
irtifak hakkı tesis edilecek arazinin dekarından
mahrum kalınacak yıllık net gelir 2007 yılı fiyatları üzerinden 315 YTL olarak tahmin edilmiştir.
Proje alanında geçerli kapitalizasyon oranı %8 ve brüt gelir çarpanı 6,50 olduğuna göre, arazinin dekarı başına
ödenmesi gereken geçici irtifak bedeli kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:

- 315 = PV x 0,08 ÷ ((1 – (1 ÷ 1,08^6))    
    PV = 1.456 YTL         (e şıkkı)

4. Arsa kapitalizasyon oranı 0,08, arsa değeri
240.000 YTL olan yapılı bir taşınmazda
likidasyon yönteminin uygulanması için
taşınmaz net gelirinin aşağıdaki koşullardan
hangisini taşıması gerekir?

ÇÖZÜM:
ARSA GELıR DEğ: 240.000 x 0,08 = 19.200 ise
Likidasyon hesabı için yapının en etkin ve verimli
kullanımda olmaması yani taşınmazın değerini düşürüyor olması gerekir.
Yapı gelir değerinin arsa gelir değerinden düşük olması halinde bu durum gerçekleşir. Bu nedenle;
TAşINMAZ GELıR DEğ < 19.200 olmalı   (d şıkkı)

5.Yapı kapitalizasyon oranı 0,10, arsa
kapitalizasyon oranı 0,086, arsa geliri 42.000
YTL, taşınmaz değeri ise 402.372 YTL olan
harabe halindeki bir taşınmazdaki yapı geliri
kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
V (ARSA): 42.000 ÷ 0,086 = 488.372
V (YAPI) : 488.372 - 402.372 = 86.000
YAPI GELıR DEğ.: 86.000 x 0,10 = 8.600
Arsa değeri taşınmaz değerinden yüksek olduğuna göre yapı,
taşınmazın değerini düşürmektedir. Bu nedenle;
YAPI GELıR DEğ.: - 8.600 olmalı      (b şıkkı)

6. ımar planında; (Taks= 0,35 Kaks= 2,4)  6/A-6/5;
arka bahçe çekme mesafesi {(Kat ad. x3+1)/2} yapılanma koşullarına
sahip bir imar adası içinde yer alan arsa ve arazi düzenlemesi sonucunda
cephesi 25 m derinliği 33 m boyutlarında ara parsel olarak oluşmuş bir imar
parselinde yapılacak binanın maksimum bina taban alanı kaç m2 dir?

ÇÖZÜM:
TABAN ALANI: [25 – (5 x 2)] x [33 – (6 + 9,5)] = 262,5
Yapının taban yerleşimi Taks 0,35 (288,75 m²) den
daha küçük olarak inşa edilmiştir.      (c şıkkı)

7. Piyasada alım-satım fiyatı olmayan taşınır ve
taşınmaz malların değerlenmesinde aşağıdaki yöntemlerden hangisi kullanılabilir?

ÇÖZÜM:
Gölge proje ve ikame fiyat yaklaşımı    (a şıkkı)

9. Karayolu ve demiryolu tünelleri, viyadükler,
boru hatları ve enerji nakil hatları gibi yatırım
projelerinin tesisinde yoğun olarak yapılan
arazi edinimi ve değerleme işlemi hangisidir?

ÇÖZÜM:
ırtifak hakkı tesisi         (a şıkkı)

10. Değerlenecek bir mülkün çevresinde yakın
zamanda fiilen alım-satımı yapılmış olan 4 adet
emsal taşınmaz belirlenmiştir. Konu mülk ve
emsallere ilişkin piyasa ve imar verileri aşağıdaki
tabloda verilmiştir. Bu tabloya göre, konu mülkün piyasa değeri kaç YTL dir?

   E I   E II   E III   E IV   E V
Cephe   28   22   20   25   35
Derin.   25   30   25   30   30
ımar   5/A-4/3   5/A-3/3   5/A-3/3   5/A-3/3   5/A-4/3
YTL   125.800   145.240   70.550   160.500   ?

ÇÖZÜM:
E I     : 125.800 ÷ [28 – (3 x 2)] x [25 – (5 + 6,25)] = 415,87
E II   : 145.240 ÷ [22 – (3 x 2)] x [30 – (5 + 4,75)] = 448,27
E III :   70.550 ÷ [20 – (3 x 2)] x  [25 – (5 + 4,75)] = 330,45
E IV : 160.500 ÷ [25 – (3 x 2)] x  [30 – (5 + 4,75)] = 417,15
                                      (EI + EII + EIII + EIV)  ÷ 4 = 402,94
* Marj +/- % 15 dışında kalan E III hesaplanmaz.
Bu durumda                       (EI + EII + EIV) ÷ 3 = 427,00
E V: [35 – (3 x 2)] x [30 – (5 + 6,25)] = 543,75
E V Değeri: 543,75 x 427 = 232.234   (HATALI)

NOT: SORUNUN DOğRU ÇÖZÜMÜ ıÇıN YA TAKS ÜZERıNDEN ışLEM YAPMAK
 YADA KAKS ÜZERıNDEN HESAP YAPIP MARJ +/-15 ARALIğINI KABUL ETMEK GEREKMEKTEDıR.
YANı ORTALAMA EMSAL DEğERıNıN % 15 ÜSTÜNDE VE % 15 ALTINDA KALAN EMSALLERı DEğER
TAKDıRı ESNASINDA DıKKATE ALMALIYIZ. ANCAK SORUDA HER ıKı DURUMDA BELıRTıLMEMış
OLDUğU ıÇıN VERı EKSıKLığıNDEN KAYNAKLANAN BıR HATA SÖZKONUSUDUR.


11. Arazi vasfındaki taşınmaz üzerinde tesis süresi 4
yıl ve ömrü 40 yıl olan meyve bahçesi tesis edilmiştir.
Meyve bahçesinin tesis dönemi masrafları ile normal verim
dönemindeki geliri ve masrafları aşağıdaki tabloda verilmiştir.

          NORMAL ÜRETıM DÖNEMı
ÜRETıM   FıYAT   B. GELıR   MASRAF
850 kg/da   1,5 Ytl   1.275 Ytl/da   550 Ytl/da
     TESıS YATIRIM GıDERLERı (Ytl/da)
1. Yıl   950
2. Yıl   580
3. Yıl   360
4. Yıl   280

Meyve bahçelerinde geçerli kapitalizasyon
oranı %7,0 olarak saptanmıştır. Bu tabloya
göre, arazinin gelir değeri (toplam ağaç ve
arazi bedeli) kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
NORMAL DÖNEM NOI: 1.275 – 550 = 725
NORMAL DONEM  VE  TESıS DÖNEMı ıÇıN NAKıT AKIMI:

PMT = - 950    i = 0,07   N = 1
PMT = - 580    i = 0,07   N = 2
PMT = - 360    i = 0,07   N = 3
PMT = - 280    i = 0,07   N = 4   
PMT = - 725    i = 0,07   N = 5,6..,44   NPV = 5.471      (HATALI)

NOT: BU SORU ıSKONTOLU NAKıT AKIMI VEYA KAPıTALıZASYON ORANININ
GÜNCELLENMESı YÖNTEMLERı ıLE ÇÖZÜLDÜğÜNDE SONUÇ AYNIDIR VE CEVAP SEÇENEKLER ARASINDA YOKTUR.
     

12. Konu taşınmaz ve (emsallerine) ilişkin piyasa ve imar verileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

   I   II   III   IV   KONU
M²   1.150   950   1.350   1.300   1.200
Kaks   1,6   1,5   1,2   1,6   1,6
Değer   215.800   205.500   180.700   210.500   ?
Açık.   Al - Sat   Al - Sat   Al - Sat   Al - Sat   Al - Sat

Bu tabloya göre, konu taşınmazın karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
EI:    215.800 ÷ (1.150 x1,6) = 117,28
EII:    205.500 ÷ (   950 x 1,5) = 144,21
EIII:    180.700 ÷ (1.350 x 1,2) = 111,54
EIV:    210.500 ÷ (1.300 x 1,6) = 101,20
    ORTALAMA = 118,56
* Marj +/- % 15 dışında kalan E II hesaplanmaz

Bu durumda      (EI + EIII + EIV) ÷ 3 = 110,00

KM: 110 x (1.200 x 1,6) = 211.213      (HATALI)

NOT: BU SORUDA SPK MARJ +/-15 ARALIğINI KABUL ETMış.
YANı ORTALAMA EMSAL DEğERıNıN % 15 ÜSTÜNDE VE % 15 ALTINDA
KALAN EMSALLERı DEğER TAKDıRı ESNASINDA DıKKATE ALMAMIşTIR.
ANCAK SORUDA BU DURUM BELıRTıLMEMış OLDUğUNDAN VERı EKSıKLığıNDEN
KAYNAKLANAN BıR HATA SÖZKONUSUDUR. 



13. Değerlemesi yapılacak 1.150 m arsa
vasfındaki taşınmaza benzer ve emsal olarak
alınabilecek yapısız taşınmaz tespit
edilememiştir (E=0,30). Ancak taşınmaza
benzer niteliklere sahip olan 1.380 m2 lik bir
arsanın üzerindeki yapı ile birlikte 215.500
YTL ye iki ay önce satıldığı saptanmıştır
(E=0,25). Arsa üzerindeki yapı, iki katlı
betonarme (kalorifersiz ve asansörsüz) olup,
fili yaşı 22 yıl (ekonomik ömrü 100 yıl) olarak
saptanmıştır. Resmi birim fiyatlara göre arsa
üzerindeki yapının maliyet bedeli 375 YTL/m2
ve yapının alanı 210 m2 dir. Konu taşınmaz ve
emsal aynı cadde üzerinde ve değeri
etkileyebilecek bütün nitelikleri büyük ölçüde
benzerdir. Dönüşüm değeri (çıkartma)
yöntemine göre, konu arsanın değeri kaç YTL ?

ÇÖZÜM:

EMSAL ARSA DEğERı:
[215.500 - (210 x 375) x (1 – 0,22)] ÷ (1.380 x 0,25) = 446,59

KONU ARSA DEğERı:
446,59 x (1.150 x 0,30) = 154.074   (c şıkkı)

   (M²)    (Değer)   (Gider)     (NOI)
12.550      67.500      7.462      4.850
45.500    246.000    24.049    17.315
50.200    281.500    31.855    19.750
40.500    203.500    26.226    15.998
39.350    219.500    23.007    15.875
26.700    147.000    16.540    10.255
41.500    225.200    24.851    16.650
55.200    296.000    35.246    21.500
14. Bu tabloya göre, konu taşınmazın çevresinde
geçerli kapitalizasyon oranı ve çarpan katsayısı kaçtır?

ÇÖZÜM:
1     4.850 ÷   67.500 = 0,0719
2   17.315 ÷ 246.000 = 0,0704
3   19.750 ÷ 281.500 = 0,0702
4   15.598 ÷ 203.500 = 0,0786
5   15.875 ÷ 219.500 = 0,0723
6   10.255 ÷ 147.000 = 0,0698
7   16.650 ÷ 225.200 = 0,0739
8   21.500 ÷ 296.000 = 0,0726
ORTALAMA = 0,0725       (d şıkkı)

Veri           K    L    M    N
Cephesi    (m) 20   30    24      34
Derinliği    (m) 30    45    36      51
Ön bahçe   (m)   4      5      5        6
Yan bahçe   (m)   4      4      4        5
Arka bahçe   (m)   8    9,5    9,5    11
Yükseklik    (m) 16    19    19      22
Taks         0,40          0,40    0,40    0,40
Kat Adedi             5    6    6    7
Değer (x1.000)  280         650    520    ?

15. Bu tabloya göre, N arsasının değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
E K  : 280.000 ÷ [20 – (4 x 2)] x [30 – (4 + 8,00)] = 1.296,30
E L  : 650.000 ÷ [30 – (4 x 2)] x [45 – (5 + 9,50)]  =    968,70
E M : 520.000 ÷ [24 – (5 x 2)] x  [36 – (5 + 9,50)] = 1.727,57
                                                               ORTALAMA = 1.330,86
E N : 1.330 x [34 – (5 x 2)] x  [51 – (6 + 11)]        = 1.085.982
                  
(HATALI)

NOT: BU SORUDA L VE N ARSALARININ CEPHE – DERıNLıK HESABI YAPILDIğINDA
 TAKS ORANLARINI AşTIğI GÖRÜLMEKTEDıR. K VE M EMSALLERı ıSE TAKS’IN
ALTINDA KALMAKTADIR. BU DENDENLE HER ıKı YÖNTEMLE ÇÖZMEYE ÇALIşSAK DA
 (ÇEVRE HESABI VEYA TAKS x KAT AD.) HANGıSıNı KULLANIRSANIZ KULLANIN
SORUNUN DOğRU CEVABINA ULAşAMIYORSUNUZ. AYRICA 10, 12, 17. SORULARDAN
FARKLI OLARAK SAPMA (MARJ) DıKKATE ALINMAMIşTIR. MUHTEMEL BıR KURGU HATASI
 YAPILDIğINDAN BU SORU YANLIşTIR.


16. Yapının orijinal olarak üretildiği ve hizmete
sokulduğu andaki maliyetine ne ad verilir?

ÇÖZÜM:
Tarihsel maliyet   (e şıkkı)

Veri         P       R       S       T
Alanı (m2)    2.600    1.850    2.880    2.750
Yükseklik (m)     18         22                22                 24
Taks      0,40      0,40              0,40              0,40
E        1,6                  2                   2                 2,4
Değer(x1.000) 1.600           2.250           2.220                ?
17. Bu tabloya göre, T arsasının değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
P   1.600.000 ÷ (2.600 x 1,6) = 384,61
R   2.250.000 ÷ (1.850 x 2,0) = 608,11
S   2.220.000 ÷ (2.880 x 2,0) = 385,42
                                              ORTALAMA = 459,38
* Marj +/- % 20 dışında kalan R hesaplanmaz
(384,61 + 385,42) ÷ 2 = 385 BıRıM DEğER
T   385 x (2.750 x 2,4) = 2.541.100   (HATALI)

NOT: DıKKAT ETTıYSENıZ  SPK 10. VE 12. SORULARDA
MARJ +/-15 ARALIğINI BU SORUDA ıSE MARJ +/- 20 ARALIğINI KABUL ETMışTıR.
YANı ORTALAMA EMSAL DEğERıNıN % 20 ÜSTÜNDE VE % 20 ALTINDA KALAN
EMSALLERı DEğER TAKDıRı ESNASINDA DıKKATE ALMAMIşTIR. YETERLı ÖZEN
GÖSTERıLMEDığı ıÇıN SORULAR VE CEVAP YÖNTEMLERı KENDı ıÇıNDE ÇELışMEKTEDıR.
DOğAL OLARAK BU SORU YANLIşTIR.


Ekonomik ömrü 70, yapı kalan ömrü 40 yıl olan
bir taşınmaz için kredi faiz oranı 0,085 ve devlet
tahvilleri faiz oranı 0,075 tir.

18. Bu bilgilere göre, amortisman çarpanı kaçtır?

ÇÖZÜM:
AMR. ÇAR. : 0,075 ÷ [(1,075)^40) – 1] = 0,0044      (b şıkkı)

19. Yukarıdaki bilgilere göre, yapı kap. oranı nedir?

ÇÖZÜM:
YAPI R: 0,0044 + 0,085 = 0,0894                (c şıkkı)

20.Yukarıdaki bilgilere göre, taşınmaz net geliri
60.000 YTL, arsa değeri 240.000 YTL ve arsa
kapitalizasyon oranı 0,10 olan bu taşınmazın
yapı değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
ARSA GELıRı: 240.000 x 0,10 = 24.000
YAPI GELıRı:  60.000 – 24.000 = 36.000
YAPI V: 36.000 ÷ 0,0894 = 402.685       (c şıkkı)

Yeniden yapım maliyeti 1.600 YTL/m2, oluşmuş
aşınma tutarı 80.000 YTL olan 180 m2 yapı alanlı
420.000 YTL değerindeki bir konutun arsa payı
oranı %5, arsa birim değeri ise 5.000 YTL/m2 dir.
%75 kredi değer oranı ile, aylık %1,18 faiz oranı,
84 ay vadeli kredi kullanılarak alınan konutun
bulunduğu bölgede kapitalizasyon oranı % 6,5’tir.

21. Bu bilgilere göre, arsa yüzölçümü kaç m2 dir?

ÇÖZÜM:
ARSA ALANI:
[(420.000 + 80.000) – (180 x 1.600)÷ (5.000 x 0,05)] = 848    (d şıkkı)

22. Yukarıdaki bilgilere göre, kredi geri ödeme
tutarı kaç YTL/ay dır?

ÇÖZÜM:
PMT = 315.000 x 0,0118 ÷ ((1 – (1 ÷ 1,0118^84))    
PMT = 5.930,98                          (e şıkkı)

23. Yukarıdaki bilgilere göre, aylık net gelir YTL dir?

ÇÖZÜM:
AYLIK GELıR: (420.000 x 0,065) ÷ 12 = 2.275                    (c şıkkı)

24.Yukarıdaki bilgilere göre, borç kapsama oranı ?

ÇÖZÜM:
BKO: NOI ÷ (PMT x 12)
BKO: (2.275 x 12) ÷ (5.930,98 x 12) = 0,384                   (b şıkkı)

25. Bir köy sınırları içindeki sulu arazilerde uygulanan
münavebe sistemi, ürünlerin brüt geliri, üretim maliyetleri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Yıllar    Ürünler    GSÜD      Maliyetleri
1   Buğday I   250,55      130,00
1   Mısır II    488,80      270,00
1   Kış SebzeIII    609,11      381,20
2    Pamuk    750,50                          400,00

Taşınmazın bulunduğu yerleşim biriminde geçerli kapitalizasyon oranı %5,51 ise çıplak toprak değeri ?

ÇÖZÜM:
MÜNAVEBE SıSTEMı (Aynı dönem içinde dönüşümlü ekim)
1. YIL: (250,55 – 130) + (488,80 – 270) + (609,11 – 381,20) = 567,26
2. YIL: 750,50 – 400 = 350,50
ORTALAMA NOI = 458,88
DEğER: 458,88 ÷ 0,0551 = 8.323,13       (d şıkkı)

26. Fiziksel yıpranmayla ilgili aşağıdaki
ifadelerden hangisi yanlıştır?

A) Fiziksel yıpranma kapsamında, yapının
demode olması veya kullanışsızlığının neden
olduğu değer kayıpları da dikkate alınır.
B)Düzeltilemeyen fiziksel yıpranma; yapının
temelinde ya da ana iskeletinde oluşan ve
düzeltilmesi teknik olarak oldukça zor olan
ve ekonomik olmayan aşınmaları içerir.
C) Fiziksel yıpranma, yapı malzemelerinin
teknik ömürlerini doldurması sürecinde
oluşan eskime ve yıpranmalardır.
D) Düzeltilebilen fiziksel yıpranmalar herkes
tarafından görülebilen ve matematiksel
olarak ölçülebilen yıpranmalardır.
E) Fiziksel yıpranma; düzeltilebilen ve
düzeltilemeyen fiziksel yıpranma olarak iki
grupta incelenebilir.

ÇÖZÜM:
Fiziksel yıpranma kapsamında, yapının
demode olması veya kullanışsızlığının neden
olduğu değer kayıpları da dikkate alınır.       (a şıkkı)

27.Bir yatırımcı bugünkü değeri 645.000 YTL
olan bir taşınmazı satın alarak üç yıl süreyle
elde tutmayı, üçüncü yıl sonunda da 435.762
YTL ye satmayı hedeflemektedir. Yatırımcı
taşınmazdan birinci yıl 128.000 YTL, üçüncü
yıl 188.000 YTL net gelir beklediğine ve
ıskonto oranının 0,10 olacağını varsaydığına
göre taşınmazdan ikinci yıl elde edeceği net
gelir kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:

SATIş DEğERıNıN VE GELıRLERıN BUGÜNE ıSKONTO EDıLMESı:

CFLO 0 = - 645.000      N = 0
CFLO 1 =   128.000        N = 1
CFLO 2 =        ?             N = 2
CFLO 3 =  188.000 + 435.762    N = 3

(i = 0,10)   CFLO 2 NPV = 72.593,64   (c şıkkı)

Aşağıdaki tabloda bir taşınmaza ilişkin maliyet ve gelir verileri verilmiştir.
Taşınmazda meydana gelen fiziksel or. (0,88 yaş+3,20)/100 olarak alınacaktır)

Arsa yüzölçümü (m2)    1.125
Yapı yüzölçümü (m2)    3.750
Kiralanabilir alan (m2)    2.000
Brüt gelir (YTL/m2/yıl)    360
ışletme gideri (YTL/ay)    4.000
Yapı yaşı (yıl)    16
Kapitalizasyon oranı (%)    6,8
Boşluk oranı (%)    8
Arsa değeri       7.200

28. Bu tabloya göre, taşınmazın değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
DıREKT KAPıTALıZASYON:
PGI: 2.000 x 360 = 720.000
EGI: 720.000 x (1 – 0,08) = 662.400
NOI: 662.400 – (4.000 x 12) = 614.400
DEğER: 614.400 ÷ 0,068 = 9.035.294      (a şıkkı)

29. Taşınmazın m2 maliyet bedeli kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
AMORTıSMAN OR.: [(0,88 x 16) + 3,20] ÷ 100 = 0,1728
9.035.294 = (3.750 x YTL/m²) x (1 - 0,1728) + 7.200
BıRıM DEğER: 2.910   (HATALI)

NOT: SORUNUN ÇÖZÜMÜNDE ULAşTIğIMIZ DEğER
SEÇENEKLER ARASINDA YOKTUR. ÖZENSıZ VE HATALI HAZIRLANMIş
OLAN BU SORUNUN “ıLAN EDıLMış OLAN 302 SEÇENEğıNE” ULAşMASI
ıÇıN ARSA DEğERıNıN 7.200 YTL YERıNE 7.200 YTL/m² OLMASI GEREKıR.
YANı SORU KÜMESıNDE VERıLMış ALAN ARSA DEğERı ASLINDA ARSA BıRıM
DEğERı OLMALIDIR. SORU YANLIşTIR.


Bütünleşik kapitalizasyon oranı    %12,8
Arsa değer yüzdesi       %38
Yapı kapitalizasyon oranı       %15,2
Yapı aylık net geliri       2.000 YTL

30. Bu tabloya göre, arsa kapitalizasyon oranı % ?

ÇÖZÜM:
YAPI DEğERı: (2.000 x 12) ÷ 0,152 = 157.894,74
ARSA DEğERı, TAşINMAZIN % 38 ıSE
TAşINMAZ: 157.894,74 ÷ (1 – 0,38) = 254.668,94
NOI: 254.668,94 x 0,128 = 32.597,62
ARSA DEğERı: 254.668,94 - 157.894,74 = 96.774,2
ARSA GELıRı: 32.597,62 – (2.000 x 12) = 8.597,62
ARSA KAP. OR = 8.597,62 ÷ 96.774,2 = 0,088   (e şıkkı)

31. Yukarıdaki tabloya göre, arsa değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
ARSA DEğ.: 254.668,94 - 157.894,74 = 96.774,2   (b şıkkı)

32.Piyasa değerinin üstünde bir kira parasıyla
kiraya verilen mülkün kira geliri üzerinden
değerlemesinde en doğru işlem hangisidir?
A) Piyasa kirası için fazlalık kiradan daha
düşük bir kapitalizasyon oranı kullanılmalıdır.
B) Piyasa kirası için fazlalık kiradan daha
yüksek bir kapitalizasyon oranı kullanılmalıdır.
C) Piyasa kirası ve fazlalık kira farklı
kapitalizasyon oranıyla kapitalize edilmelidir.
D) Piyasa kirası ve fazlalık kira aynı
kapitalizasyon oranıyla kapitalize edilmelidir.
E) Taşınmaz normal kirası üzerinden kapitalize
edilmeli ve normal kira üzerinden değerleme
yapılmalıdır.

ÇÖZÜM:      (HATALI)

"PıYASA DEğERıNıN KıRA GELıRı ÜZERıNDEN
HESAPLANMASI" ıLE ıLGıLı BıR SÖZEL SINAMA MEVCUTTUR.
BıLıNDığı GıBı GIM VE GRM HESABINDA MÜLKÜN GELıRı VE BÖLGESEL
KAPıTALıZASYON ÇARPANI KULLANILIR. ANCAK PıYASA
DEğERıNıN "HOMOJEN VE OBJEKTıF KOşULLARDA" GERÇEKLEşMESı
GEREKTığıNı VE DEğER ıLE KAPıTALıZASYONUN TERS ORANTI ıÇERDığıNı
BıLDığıMıZE GÖRE; OBJEKTıF SONUÇ ıÇıN KAPıTALıZASON ORANININ
FAZLA KıRA ORANINDA ARTTIRILMASI VEYA KıRA GELıRı ıÇıN DÜZELTME
YAPILIP KAPıTALıZASYON ORANININ SABıT TUTULMASI GEREKLıDıR.
AKSı HALDE DEğER; "ÖZEL VEYA KULLANIM" DEğERıNE DÖNÜşMÜş OLUR.
ZATEN SPK'NIN DOğRU OLARAK ıLAN ETTığı "E) NORMAL KıRA ÜZERıNDEN
DEğERLEME YAPILIR" SEÇENEğı ıLE "D) PıYASA KıRASI ıLE FAZLALIK KıRA AYNI
KAPıTALıZASYON ORANIYLA KAPıTALıZE EDıLMELıDıR" SEÇENEKLERı BÜTÜN
OLARAK AYNI ANLAMI ıÇERMEKTEDıR. BU NEDENLE BU SORU;
HEM MANTIğI HEMDE ÇÖZÜMÜ BAKIMINDAN YANLIşTIR !


33. Benzer arsaların alım-satım fiyatlarından
hareketle bulunan ortalama emsal arsa değeri, değerlenecek
arsanın olumlu ve olumsuz niteliklerine göre düzeltilerek değerleme yapılacaktır.
Karşılaştırmalı satış analizinde (emsallerle değerlenecek arsanın karşılaştırılmasında)
en önemli aşama emsal değerin düzeltilmesi olup, aşağıdakilerden hangisi
emsal değerin düzeltilmesinde dikkate alınmaz?
A) Arsanın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği ve yoğunluğu
B) Taşınmaz üzerindeki ipotek ve üst hakları
C) Taşınmaz üzerindeki yeşil alan ve sit kararları ile çeşitli nedenlerle oluşan yapılaşma yasakları
D) Taşınmazların cephe uzunluğu ve derinliği
E) ımar planında getirilen kısıtlayıcı düzenlemeler

ÇÖZÜM:
Taşınmaz üzerindeki ipotek ve üst hakları   (b şıkkı)

34. Aşağıdakilerden hangisi Değerleme Standartları'nda türlerinden biri değildir?
A) Taşınabilir mülkiyeti
B) şirket
C) Finansal haklar
D) Kişisel mülkiyet
E) Taşınmaz mülkiyeti

ÇÖZÜM:
Taşınmaz mülkiyeti   (a şıkkı)

I. Değerleme raporu değerlemenin
Uluslararası Değerleme Standartlarına
uygun olarak gerçekleştirildiğine dair bir
Uygunluk Beyanı içermelidir.
II. Değerleme uzmanının değerleme
konusunu oluşturan mülkle herhangi bir
ilgisi yoksa bunun Uygunluk Beyanı'nda
belirtilmesine gerek yoktur ancak varsa
belirtilmelidir.
III. Değerleme Raporu'nda belirtilenlerin
haricinde raporun hazırlanmasında mesleki
yardımları bulunan kişiler varsa bunlar
Uygunluk Beyanı'nda belirtilmelidir.
IV. Değerleme Raporu'nda özel, olağanüstü veya gerçekleşme
olasılığı olan ve olmayan tüm varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar belirtilmelidir.
V. Değerleme sonuçlarını desteklemek
amacıyla çalışma dosyasında yeterli
miktarda belge tutulmalıdır ve bu belgeler
çalışma tamamlandıktan sonra en az beş
yıl muhafaza edilmelidir.
 
35. Yukarıdakilerden hangileri Uluslararası
Değerleme Standartlarına aykırıdır?
A) Yalnız II
B) IIveIV
C) IIIveV
D) II, III ve IV
E) III,IVveV

ÇÖZÜM:
II, III ve IV      (d şıkkı)

36.Uluslararası Değerleme Standartları'na göre
aşağıdakilerden hangisi Pazar Değeri dışındaki değerlerden biri değildir?
A) Vergi değeri
B) Kullanım değeri
C) Yatırım değeri
D) Faal işletme değeri
E) Satın alma değeri

ÇÖZÜM:
Satın alma değeri   (e şıkkı)

37. Uluslararası Değerleme Standartları'na göre
aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?
A) Makul değer, bilgili ve istekli taraflar
arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında
bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı veya yükümlülüklerin
yerine getirilmesinde esas teşkil edecek olan meblağı ifade eder.
B) Bir kurum, özel üretim haklarına, olağanüstü
sözleşmelere, benzersiz patentlere ve lisanslara, belirli bir uzmanlığa,
özel bir peştemaliye ve bir başka sahibe devredilemeyecek
nitelikteki diğer maddi olmayan varlıklara sahipse pazar değeri
kullanım değerinden yüksek olabilecektir.
C) Bir mülkteki iki veya daha fazla sayıdaki
hakkın birleşmesinden kaynaklanan değer
artışı özel değere örnek olarak verilebilir.
D) Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya
uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok içerdiği
malzeme için elden çıkarılma değerine kurtarılabilir değer denir.
E) ışletmeyi oluşturan her bir varlığa tahsis
edilmiş veya paylaştırılmış olan değer, onların bütüne olan katkılarını
esas alan kullanım değerini; işletmenin kendisine atfedilen
değer ise faal işletme değerini ifade eder.

ÇÖZÜM:
Bir kurum….      (b şıkkı)

38. UDES’te yer alan ahlaki ilkelerle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?
A) Değerleme uzmanı, ilgili tarafların yazılı izni
olması şartıyla aynı konuda birden fazla
tarafın işini yapabilir.
B) Gerçekleşme olasılığı olan varsayımsal
durumlar, hem varsayımın gerçekleşme
ihtimali hem de gerçek durumu yansıtan
değer görüşünü içermesi şartıyla raporda
belirtilmelidir.
C) Müşteri veya başkaları tarafından sağlanan
ancak yeterli nitelikleri taşımayan veya
bağımsız bir kaynak tarafından
doğrulanamayan önemli açıklamalara
güvenilmesi, esası ve seviyesi itibariyle
değerleme uzmanının hareketlerini
kısıtlayan durumlardan olmamalıdır.
D) Değerleme uzmanı, görevini mutlak bir
bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel
çıkarlarını gözetmeksizin yerine getirmelidir.
E) Görevle ilgili ücretler bir değerlemenin
önceden belirlenmiş sonuçlarına bağlı ise
bu durum raporda açıklanmalıdır.

ÇÖZÜM:
Görevle ilgili…   (e şıkkı)

I. Mülkün Pazar Değeri Esaslı
değerlemesinde uygulanan yaklaşımların
her birinde kullanılan veri ve kriterler
Pazardan elde edilmelidir.
II. Mülkün Pazar Dışı Esaslara göre
değerlemesinde bir varlığın ekonomik
faydalarını veya fonksiyonlarını göz
önünde bulunduran yaklaşımlar kullanılır.
III. Mülkün Pazar Değeri Esaslı değerlemeleri,
işlemlerin gerçekleştiği Pazarın Pazar Dışı
etkenlerce sınırlandırılmadığını varsayar.
IV. Mülkün Pazar Dışı Esaslara göre
değerlemesinde normal veya tipik Pazar
koşullarının etkileri de göz önünde bulundurulur.
V. Değerlemesi yapılan mülkün herhangi bir
kısmı Pazar Değeri dışında bir esasla
değerlemeye tutulursa Pazar Değeri ve
Pazar Değeri Dışı Değer birlikte raporlanmalıdır.

39. Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer
alan Pazar ve Pazar Dışı Esaslı değerlemelerle ilgili yukarıdaki ifadelerden hangileri doğrudur?
A) Yalnız II
B) IIIveIV
C) I,IIveIII
D) I,IIIveV
E) II,IVveV

ÇÖZÜM:
I,II ve III      (c şıkkı)

I. Gelir indirgeme yaklaşımı
II. Maliyet yaklaşımı
III. Arz ve talep yaklaşımı
IV. Amortismana tabi tutulmuş yerine koyma
maliyeti yaklaşımı
V. Uygunluk yaklaşımı

40. Yukarıdakilerden hangileri Uluslararası
Değerleme Standartları'nda yer alan
değerleme yaklaşımları arasındadır?
A) YalnızI
B) IIveV
C) IIIveIV
D) I,IIveIV
E) II,IVveV

ÇÖZÜM:
I,II ve IV      (d şıkkı)

Saygilarimla,
I. Ulas Sahin

eksares

  • YENİ ÜYE
  • STANDART
  • *
  • İleti: 32
Ynt: TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)
« Yanıtla #1 : Eylül 27, 2008, 03:22:05 ÖÖ »
Emeğine sağlık. Teşekkürler ama sonuç ne? Yani bunlar yanlış ise bizim sınavlar neye göre değerlenecek ve buna itiraz etmek gerekmezmi? Ve herkez kendi için mi itiraz edicek? Yoksa bir kişinin itirazı yeterli olacak mı? Hatta, acaba itiraz eden var mı?

ulassahin

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 6
Ynt: TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)
« Yanıtla #2 : Eylül 27, 2008, 02:59:42 ÖS »
Arkadaslar, bu ve geçmiş dönemlerde sinava hazirladiğim veya daha önce eğitim vermiş olduğum öğrencileri organize edip spk'a toplu olarak itirazda bulunmalarını sağladım. Yaklaşık 260 kişinin; hem web ortamında hem de mektup yoluyla (bir kaç gün önce bu sitede sizlerle de paylaştığım) "hatali soruları" ve bunların "doğru çözümlerini", itiraz dilekçelerine ekleyip göndermelerini organize ettim. Konunun takipçisi olacağım. Aylarca beraber çalıştığım, bildiklerimi paylaştığım ve sınava hazırladığım katılımcıların haklarının gasp edilmesine göz yumacak değilim. En ufak bir aksilik durumunda idari mahkemede hak talep edeceğimi spk'a da bildirdim. Sizlere de aynını yapmanızı ve en azından küçük gruplar halinde de olsa birlikte hareket etmenizi tavsiye ederim. ınanın ki etkili olacaktır. Henüz doğru düzgün bir "odası" olmayan değerleme uzmanları ve "analistlerin" hakkını savunacak kimse olmadığına göre, en azından birbirinize destek olmanız gerekmektedir. Bu ülkedeki tüm kamu kurumlarının varlık sebebi hizmet etmek olduğuna göre, sakın "bizi kimse dikkate almaz" diye düşünmeyin. Ne kadar mücadele gücünüz varsa o kadar hakkınızı alırsınız. Başta teslim olmakla, deneyip de başaramamak arasında çok büyük fark olduğunu da unutmayın. Hepinize mesleki hayatınızda ve özel yaşamınızda başarılar dilerim.

Saygılarımla,
I. Ulas Sahin

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
Ynt: TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)
« Yanıtla #3 : Kasım 18, 2008, 10:04:55 ÖS »
Öncelikle Ulaş şAHıN arkadaşımıza katkılarından dolayı teşekkür ediyorum. Yanlız bazı yerlerde hatalar var.Onları düzeltelim.

10. Değerlenecek bir mülkün çevresinde yakın
zamanda fiilen alım-satımı yapılmış olan 4 adet
emsal taşınmaz belirlenmiştir. Konu mülk ve
emsallere ilişkin piyasa ve imar verileri aşağıdaki
tabloda verilmiştir. Bu tabloya göre, konu mülkün piyasa değeri kaç YTL dir?

   E I   E II   E III   E IV   E V
Cephe   28   22   20   25   35
Derin.   25   30   25   30   30
ımar   5/A-4/3   5/A-3/3   5/A-3/3   5/A-3/3   5/A-4/3
YTL   125.800   145.240   70.550   160.500   ?

ÇÖZÜM:
E I     : 125.800 ÷ [28 – (3 x 2)] x [25 – (5 + 6,25)]*4 = 415,87değil 103,966
E II   : 145.240 ÷ [22 – (3 x 2)] x [30 – (5 + 4,75)]*3 = 448,27 değil 149,42
E III :   70.550 ÷ [20 – (3 x 2)] x  [25 – (5 + 4,75)]*3 = 330,45 değil 110,148
E IV : 160.500 ÷ [25 – (3 x 2)] x  [30 – (5 + 4,75)]*3 = 417,15 değil 139,05  olacak.  Tabi böyle olunca da çok ilginç bir durum çıkıyor ortaya. ıki farklı değer gurubu. Biri 103 ve 110 lu diğeri 139 ve 149 lu grup. Bu durumda soru da ortlama değeri alsak sonuç doğru olmuyor. Soruyu soran ÇOK DEğERLı HOCAMIZ?   malesef kendine göre bir taktik geliştirerek 1. gurup ta olan 103,966 ve 110,148 'i kabul etmiş.

103,966+110,148/2= 107,057 * 2175= 232.848=~232.234 oluyor. Cevap doğru (KıM DEMış HATALI DıYE)


Veri           K    L    M    N
Cephesi    (m) 20   30    24      34
Derinliği    (m) 30    45    36      51
Ön bahçe   (m)   4      5      5        6
Yan bahçe   (m)   4      4      4        5
Arka bahçe   (m)   8    9,5    9,5    11
Yükseklik    (m) 16    19    19      22
Taks         0,40          0,40    0,40    0,40
Kat Adedi             5    6    6    7
Değer (x1.000)  280         650    520    ?

15. Bu tabloya göre, N arsasının değeri kaç YTL dir?

ÇÖZÜM:
E K  : 280.000 ÷ [20 – (4 x 2)] x [30 – (4 + 8,00)]*5 = 1.296,30 değil 259.259
E L  : 650.000 ÷ [30 – (4 x 2)] x [45 – (5 + 9,50)]*6  =    968,70 değil 200.617
E M : 520.000 ÷ [24 – (5 x 2)] x  [36 – (5 + 9,50)]*6 = 1.727,57 değil 251.928
                                                               ORTALAMA = 1.330,86 değil 237.2715
Taks 'a göre ;237.2715*51*34*0,4*7=1,152,00=~1.151,993 Cevap b gibi görünüyor.
Sonuç Notu: Bu tür sorulara baktığımızda hiç bir soruda standar yoktur. Mesela 10. soruda düşük olanlar alınmış, 12. soruda %15 içerisinde kalanlar alınmış, 15. soruda %15 falan dinlememiş hepsini almış. Aynı soru kağıdındaki sorular da bile bir tutarlılık yok. Soruyu çözmek için soruyu soranın beyninden geçeni okumaktan başka çare yok anlıyacağınız. Herkese kolay gelsin
« Son Düzenleme: Kasım 18, 2008, 11:51:41 ÖS Gönderen: MEHMET »
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Melih09

  • YENİ ÜYE
  • STANDART
  • *
  • İleti: 18
Ynt: TÜM SORULAR VE CEVAPLARI (Eylül 2008)
« Yanıtla #4 : Şubat 18, 2010, 10:35:30 ÖÖ »
10 ncu soruda max.taks kontrolü (taks:040 ) neden yapmıyorsun arkadaşım