Sayın site sakinleri aşağıda yanlış veya hatalı hazırlanmış olan soruları anlatmaya çalıştım, bu sorular hakkında spk tarafından düzeltme yapılmazsa yasal süreç başlatmak için mahkemeye müracaat edeceğim. görüş ve önerilerinizi bekliyorum.
saygılarımla...
1) A grubu 11. soruda doğan beyin çözümüne katılıyorum. bu durumda meyve bahçesinin gelir değeri 5.472 ytl/da olmalı ancak tabiki şıklar yanlış !
2) A grubu 28 - 29. soru kümesinin veri bölümünde"Arsa Değeri: 7.200" olarak verilmiş ancak bu veri "Arsa Birim Değeri Ytl/m2" olmalıydı ! Dolayısıyla bu soruda yanlış !
3) A grubu 32. soruda "Piyasa Değerinin Kira Geliri Üzerinden Hesaplanması" ile ilgili bir sözel imtahan mevcuttur. Bilindiği gibi GIM ve GRM hesabında mülkün geliri ve bölgesel kapitalizasyon çarpanı kullanılır. Ancak Piyasa değerinin "homojen ve objektif koşullarda" gerçekleşmesi gerektiğini ve değer ile kapitalizasyonun ters orantı içerdiğini bildiğimize göre; objektif sonuç için kapitalizason oranının fazla kira oranında arttırılması veya kira geliri için düzeltme yapılıp kapitalizasyon oranının sabit tutulması gereklidir. Aksi halde değer; "özel veya kullanım" değerine dönüşmüş olur. Zaten spk'nın doğru olarak ilan ettiği "E) Normal Kira Üzerinden Değerleme Yapılır" seçeneği ile "D) Piyasa Kirası ile Fazlalık Kira Aynı Kapitalizasyon Oranıyla Kapitalize Edilmelidir" seçenekleri bütün olarak aynı anlamı içermektedir. Bu nedenle bu soru; hem mantığı hemde çözümü bakımından yanlıştır !
4) A grubu 10. soruda 4 Emsal ve bu emsallere ilişkin satış fiyatı ve imar bilgileri verilmiş. ımar bilgilerinden emsallerin Kaks Birim Değerlerine (Ytl/m2) ulaşıp marj (+/- %20) dışında kalanları çıkartıp; ulaştığınız ortalama birim değerini, konu mülkün toplam inşaat alanı ile çarptığınızda "maalesef" doğru sonuca ulaşamıyorsunuz. Neden mi ? Çok basit çünkü spk zahmet edip "Taban Alanları Katsayısı Üzerinden" hesap yapılmasını istediğini belirtmediği için. Yani, veri yolu eksik belirtilmiş olan bu soru yanlıştır !
5) A grubu 15. soruda 3 emsal ve bunlara ait imar bilgileri verilmiş. K ve M arsalarının (cephe x derinlik) - çekme mesafeleri hesaplandığında Taks 0,40'ın altında kaldığı, L ve N arsalarının (cephe x derinlik) - çekme mesafeleri hesaplandığında ise Taks 0,40'ı aştığı görülmektedir. Taks'ı aşan bina oturumu sözkonusu olamayacağına göre K ve M için (cephe x derinlik) - çekme mesafesi hesabı, L ve N içinse Taks 0,40 hesabı yapılmalıdır. Ancak ne ilginçtir ki bu yolla doğru sonuca ulaşılamamaktadır. Kısacası özensiz hazırlanmış bir soru olup maalesef bu da yanlıştır !
Not: dileyen veya üzerine tartışmak isteyen olursa çözümlerinide paylaşabilirim.
ınan Ulas Sahin
