2/2638 Esas Numaralı Lisanslı Emlak Müşavirliği, Emlak Müşavirliği şirketleri ve Emlak Komisyonculuğu Hakkında Kanun Teklifi hakkındaki, teklif sahibi Mahmut TANAL, ilgili TBMM Komisyonları, TDUB ve TKGM ile email yoluyla paylaşmaya çalıştığım düşüncelerimi sizlerle de paylaşmak isterim.
Sn. Mahmut TANAL,
Emlakçılık mesleğinin bir düzen içerisine alınmasına yönelik çalışmanız için şahsım adına teşekkür ederim. Amaç ve gerekçelerine içtenlikle katılıyorum.
Ancak, kanun tasarısındaki sınıflandırma ve görev tanımları kanımca mevcut sorunlu yapının devamına hizmet edecek ve bu yapıya yasal dayanak teşkil edecektir.
Bugüne kadarki sektörel düzenlemelerde, haklı olarak, çıkar çatışmasını önlemeye yönelik kurallar konulmaya çalışılmıştır:
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek şirketler ıle Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ılişkin Esaslar Hakkında Tebliğ Madde 15- 2. Fıkra Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanısıra birinci fıkrada belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar. Ve üçüncü fıkra (b) hükmü gereğince değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları.
27 Temmuz 2012 tarihli, sanırım sizi de bu kanun teklifini vermeye sevk eden toplumsal güçlerin de çalışmalarıyla bugüne değin yaşama geçemeyen, Taşınmaza Yönelik Aracılık Faaliyetlerinin Düzenlenmesine ılişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik Madde 6-(1) Lisans sahibi, emlakçılık kapsamına giren faaliyetleri yürütemez. Bu Yönetmeliğin dayanağı, kanun teklifinde olmayan ancak, gerekçesinde bulunan Geçici 7. Maddede kaldırılan 6083 Sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanunun 2. Maddesi (g) bendidir.
Kanımca, Kanun teklifiyle Emlak Komisyonculuğu mesleği üstünde bir Emlak Müşavirliği unvanı oluşturulması çabası zorlama olmuştur, bu durum yapacakları hizmetler karşılaştırıldığında açıkça görülmektedir, mevcut düzenlemeler ile oluşturulmak istenen çıkar çatışmasını önleyici sağlıklı sistemin oluşturulmasına katkı sağlayamayacaktır.
Kanun Tasarısı Madde 20- (c) Gayrimenkul hizmetlerine yönelik kayıt inceleme, araştırma, raporlama ve danışmanlık hizmeti vermek.
Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek şirketler ıle Bu şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına ılişkin Esaslar Hakkında Tebliğ Madde 15- 1. Fıkra Gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler.
Kanun Tasarısı Madde 20- (d) Gayrimenkullerde kendi faaliyet alanına ilişkin olarak bilirkişilik hizmeti vermek.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Madde 15, son fıkra, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.
Görüleceği üzere, bu iki fıkrada (c ve d) belirtilen hizmetler Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının çalışma alanlarına girmekte olup, yasalaşması yetki sorunu oluşturacaktır.
Kanun Tasarısı Madde 20- (ç) ılgililerin talebi üzerine işlemlerle ilgili belge ve formları düzenlemek.
Bu fıkranın tanımladığı hizmeti anlayamadım, sanırım yukarıda bahsettiğim farklılaştırma zorlamasıyla konulmuş.
Kanun Tasarı Madde 21 (b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, taşınmaz malları satış ve kiralanmasına yönelik olarak işlemleri tüm özel ve resmi kurumlarda takip etmek.
Kanun Tasarı Madde 20 (b) Talep üzerine düzenlenen iş sözleşmesine dayanılarak, gayrimenkul mülkiyetinin devri, gayrimenkul üzerine ayni ve şahsi hak tesisleri işlemlerini takip edip sonuçlandırmak, tüm resmi ve özel kurumlarda işlemleri takip etmek, belge düzenini sağlamak.
Bu iki fıkra karşılaştırıldığında yine yukarıda bahsettiğim farklılaştırma zorlaması görülmektedir.
Kaldı ki bu hizmetler, tasarı gerekçesinde de bulunan Tapu Müdürlüklerinde hizmet kalitesinin arttırılması ve ayrıca çıkar çatışmasının önlenmesi amacıyla, 27 Temmuz 2012 tarihli, sanırım sizi de bu kanun teklifini vermeye sevk eden toplumsal güçlerin de çalışmalarıyla bugüne değin yaşama geçemeyen, Taşınmaza Yönelik Aracılık Faaliyetlerinin Düzenlenmesine ılişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik Madde 5 gereği tapu işlemlerine yönelik aracılık faaliyetlerini yürüten lisanslı tapu iş ve işlemleri aracısına verilmiştir.
ışin özelliği gereği çıkar çatışmasına çok açık olan bu alanda, emlakçılık mesleğini bir düzene sokmak amaçlı kanun tasarısının mevcut haliyle, halen sektör genelinde oluşturulmaya çalışılan, çıkar çatışmasını önlemeye yönelik görev ve yetki ayrıştırmasını belirsizleştirerek, mevcut sorunlu yapının devamına hizmet edecek ve bu yapıya yasal dayanak teşkil edecektir.
Tasarının yasalaşma sürecinde değerlendirilebileceği umuduyla, düşüncelerimi arz ederim.
Saygılarımla,
Serkan Muhteşem ÇOKGÖR
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
