BU BÖLÜMDE KAYNAKTAN KAYNAğA FARKLILIKLAR VAR. BU FARKLILILIKLARLA BıRLıKTE KONUYU AKTARMAYA ÇALIşTIM.
Değer Tanımları ve Türleri
KAYNAK 1:
•Pazar değeri esaslı değerleme: Pazar (piyasa) değeri.
•Pazar değeri dışındaki değerleme esasları;
1. Kullanım Değeri
2. Yatırım Değeri
3. Faal ışletme Değeri
4. Sigortalanabilir Değer
5. Vergi Değeri
6. Kurtarılabilir Değer
7. Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri
8. Özel Değer
9. ıpotek Teminatlı Kredi Değeri
KAYNAK 2:
Değer kavramını 2 sınıfa ayırmış.
•Sübjektif Değer
•Objektif Değer
1. Piyasa Değeri
2. Kullanım Değeri
3. Yatırım Değeri
4. Vergi Değeri
5. ıpotek Teminatlı Kredi Değeri
6. Kurtarılabilir Değer
7. Faal ışletme Değeri
8. Sigortalanabilir Değer
9. Özel Değer
KAYNAK 3:
1. Kamulaştırma Bedeli
2. Vergi Değeri
3. Yatırım Değeri
4. Sigorta Değeri
5. Tavan Değeri
6. Kayıtlı Değer
7. Net Aktif Değer
8. Nominal Değer
9. Kira Değeri
10. Maliyet Değeri
11. Güncel Değer
12. ıpotek Değeri
13. Gerçek Değer
14. Sürüm Değeri
KAYNAK 4:
1.ADıL PıYASA DEğERı / PAZAR DEğERı
2.PAZAR DEğERı DIşINDAKı DEğER KAVRAMLARI
• Kullanım Değeri
• Yatırım Değeri
• Faal ışletme Değeri
• Sigorta Değeri
• Vergi Değeri
• Kurtarılabilir Değer
• Tasfiye veya Zorunlu Satış Değeri
• Özel Değer
• ıpotek Teminatlı Kredi Değeri
• Hurda Değeri
• Acele Satış Değeri
KAYNAK 5:
Belli başlı değer tanımları;
1. Adil Piyasa değeri (Makul Değer)
2. Düzenli Likidite Değeri (Elden çıkartma)
3. Zorunlu Likidite Değeri (Tasfiye Değeri)
4. Kullanım Değeri
5. Faal ısletme Değeri
6. Vergi Değeri
7. Yatırım Değeri.
Değeri Etkileyen Faktörler;
KAYNAK 1:
• Gayrimenkulün niteliği
• Gayrimenkulün çevresi
• Gayrimenkulün kullanım koşulları
• Gayrimenkulün faydası
• Gayrimenkulün devredilebilirliği
• Parselleme
• Tevhid(Birleştirme)
• Regresyon
• Progresyon
• TAKS, KAKS
• Yapı Düzeni
• Demografik Değişiklikler
• Ticari ve Sınaî trendler
• Hükümetin Mali Politikaları
• Enflasyon
• Yüksek Faiz Hadleri
• Bina Kalitesi
• Pazarlanabilirlik
• Kredilendirme Koşulları
• Doğal Afetlere Karşı Koruma
• Sosyal Alanlara ve Alışveriş Merkezlerine Uzaklık
• Kamusal Hizmetlerden ıstifade Edebilme
KAYNAK 2:
1.ıçsel Faktörler
(Doğrudan gayrimenkule ait olan özelliklerdir.)
• Fiziksel
• Fayda
• Kıtlık
• Devredilebilirlik
2.Dışsal Unsurlar
• Ekonomik Unsurlar
• Sosyo – Kültürel Unsurlar
• Hukuki Mevzuat
KAYNAK 3:
• Arz-talep (Rekabet unsuru)
• ıkame
• Denge
• Uyumluluk (içsel ve dışsal)
—Çevresi ile uyum
—Gayrimenkulün içindeki uyum
—Regresyon/Progresyon (ıyi gayrimenkul yanındaki kötünün değerini yükseltir veya tersi)
• Dış etkenler
—Azalan ve çoğalan piyasa getirileri
—Beklenti ve değişim
—Parselasyon
—Tevhit/Birleştirme
• Kullanışlılık
• Nadir bulunma
• Arzu (arzu edilen daha değerlidir)
• Satın alma gücü (Ülke GSMH artarsa gayrimenkul fiyatları artar)
Global ınşaat Maliyetleri;
1. Bayındırlık ve ıskân Bakanlığının yayınladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri
2. Serbest Piyasa
3. ınşaat Müteahhitleri
4. Değerleme Uzmanının Arşivi
Yapıların Sınıfını Tespit Etme;
• Betonarme karkas (B.A.K)
• Çelik Konstrüksiyon
• Kargir (yığma, ahşap vs.)
• Yapı Sınıfları Bayındırlık ve ıskân Bakanlığı verilerine göre tespit edilir.
