TÜRKıYE DEğERLEME UZMANLARI BıRLığı BAşKANLIğINA
ıSTANBUL
Konu: Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkında tebliğ taslağı hakkında görüşlerim.
Tebliğ taslağının 7. Maddesinin 2. Fıkrasında: “Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 1 lisansı ve Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, diğer tüm lisanslar için ise en az 4 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim alınmış olması gerekmektedir.” Denilmektedir.
Tebliğ taslağının 7. Maddesinin 3. Fıkrasında: “Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı ve Kredi Derecelendirme Lisansı için derecelendirme kuruluşlarında en az 3 yıl, Konut Değerleme Lisansı için gayrimenkul değerleme şirketlerinde en az 1 yıl, Gayrimenkul Değerleme Lisansı için ise yine gayrimenkul değerleme şirketlerinde en az 3 yıl çalışarak tecrübe şartının yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu şartların sağlanamaması halinde, SPL tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurul tarafından onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programının başarı ile tamamlanması durumunda da tecrübe şartı yerine getirilmiş sayılır. Tecrübe şartını tevsik edici belge ve bilgiler Kurul tarafından ayrıca belirlenir.” denilmektedir.
Söz konusu tebliğin, 7. Maddesindeki 2. Fıkrasında geçen “2 yıllık yüksek öğretim düzeyi” ve 3. Fıkralarında geçen “Kurul tarafından onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programının başarı ile tamamlanması durumunda da tecrübe şartı yerine getirilmiş sayılır.” ibareleri; Anayasaya, yürürlükteki kanunlara, Uluslararası Antlaşmalara, yönetmelik ve genelge hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
1- Anayasanın kanun önünde eşitlik başlığını taşıyan 10. maddesi; “Hiçbir kişiye, aileye, zümreye ve sınıfa imtiyaz tanınamaz. Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadır” hükmünü taşımaktadır. Bu hükme göre, yetiştirilme amacı farklı olan, ön lisans ve lisans mezunlarının bir tutularak ön lisans mezunlarının “Konut değerleme uzmanlığı” imtihanına girecek olması, Anayasamızın 10. Maddesi hükmü ile çelişmektedir. Ülkemizde, 4 yıllık üniversiteyi kazanmak için daha ağır derslere çalışmak, daha fazla zaman ve emek harcamak gerekir. Çünkü bir inşaat mühendisliği bölümünü kazanmayı gerektirecek üniversite puanı ile, inşaat teknikerliği bölümünü kazanmayı gerektirecek üniversite puanı arasında çok ciddi fark vardır. Kazanılan 4 yıllık lisans eğitimini bitirmek için de, ön lisans eğitimine göre daha ağır derslerin imtihanında başarılı olma mecburiyeti bulunmaktadır. Ön lisans mezunlarının, lisans mezunları ile denk sayılması, lisans mezunlarının geçmişte harcadığı zaman ve emeklerin hiçe sayılması anlamına gelecektir. Konut değerleme ve gayrimenkul değerleme lisanslarının, sahada uygulama alanları aşağı yukarı ortaktır. Ön lisans mezunlarına verilmesi düşünülen bu hak, mevcut durumda hizmet veren tüm değerleme uzmanlarının kazanç ve kariyerini etkileyecektir. Diğer taraftan tecrübe şartının kaldırılması manasına gelen düzenleme de, geçmişte, tecrübe şartını yerine getirmek için, zaman ve emek harcayan konut ve değerleme uzmanlarına karşı adaletsiz bir ortam doğuracaktır.
2- 2499 sayılı kanunun, 22 ve 30. Maddesindeki hükümlere dayanılarak çıkartılan Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında (UDES) Tebliğ (Seri: VIII, No: 45) hükümleri şöyledir:
- “Bir Profesyonel Mülk Değerleme Uzmanı, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal hak ve menfaatler gibi diğer mülkiyet kategorilerinde de değerleme yapmak için gerekli özel uzmanlığa da sahiptir.”
- Aynı tebliğde geçen değerleme uzman tarifi şöyle yapılmıştır: “kabul görmüş bir ulusal değerleme kuruluşunun üyesi olmalı veya devlet tarafından lisans verilmiş ya da mahkemeler veya eşdeğer statüdeki bir makam tarafından atanmış olmalıdır.”
- Aynı tebliğde geçen ve değerleme uzmanlığı mesleğinin anayasası niteliğindeki Ahlaki ılkeler bölümünde yetkinlik ilkesi şu şekildedir: “Değerleme Uzmanı, üstlendiği görevi genel kabul görmüş profesyonel standartlara uygun olarak yerine getirmek için gerekli bilgi, beceri ve deneyime sahip olmalıdır. Sadece “Tanımlar” kısmında belirtilen Değerleme Uzmanı tanımına uyan bir uzman bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebilir.”
- Söz konusu tebliğin 7. Maddesindeki hükümler, Uluslararası Değerleme Standartları hükümlerine muhalefet niteliği taşımaktadır. En önemlisi mesleğimizin mevcut bilgi-tecrübe seviyesini aşağıya düşüreceği kaçınılmazdır. Tebliğ taslağının 7. Maddesindeki ilgili ibareler, UDES’in ahlaki ilkesi ile zıtlık teşkil etmektedir. Gayrimenkul değerleme sektöründe: kariyer, tecrübe ve bilgi seviyesinin aşağıya çekilmesi uluslararası arenada ülkemizi zor durumda bırakabilir.
3- 6362 sayılı kanunun 62/2 maddesindeki hüküm şu şekildedir: “(2) Kurul, bu Kanun hükümlerine tabi kuruluşların bilgi sistemleri denetimi, derecelendirme ve değerleme faaliyetlerinin güvenli ve bağımsız şekilde yürütülmesi ve bunu teminen kalite güvence sistemlerinin oluşturulması ile kamu yararını da gözetmek suretiyle uluslararası standartlara uyumunun sağlanması amacıyla düzenleme, gözetim ve denetim yapar.” Tebliğ taslağının 7. Maddesinin 2. Ve 3. Fıkrasındaki hükümlerin uygulamaya girmesi, 6362 sayılı kanunun 62/2 maddesindeki “uluslararası standartlara uyumunun sağlanması” ibaresi ile çelişen bir durum ortaya çıkartmaktadır. Gayrimenkul ve Konut Değerleme Uzmanlarının 4 yıllık mezun olacağı ve hangi tecrübe şartlarına sahip olması gerektiği hükümleri kanun ve tebliğlerle belirlenmiş iken, bilgi ve tecrübe seviyesinin düşürülmesi, uluslararası standartlara uyum konusunu tartışmaya açabilir.
4- 6306 Sayılı Kanunun 12 maddesindeki hüküm şu şekildedir: “Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.” 28258 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Bilirkişi Listelerinin Düzenlenmesi hakkındaki yönetmeliğin 7. Maddesinde “Bilirkişilik yapacağı alanda en az üç yıllık meslekî deneyime sahip olmak” hükmü yer almaktadır. Söz konusu tebliğ taslağında geçen “Kurul tarafından onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programının başarı ile tamamlanması durumunda da tecrübe şartı yerine getirilmiş sayılır.” şekli ile uygulamaya girmesi halinde, 28258 sayılı resmi gazetede yayınlanan 3 yıllık tecrübe şartı ile uyumsuz bir durumun ortaya çıkmasına ve 6306 sayılı kanunun 12. Maddesindeki hükme göre görev yapamamasına yol açacaktır.
5- 2499 sayılı kanun gereği kurulan T. C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulunun, Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkındaki (Seri: VIII, No: 34) tebliğinde, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Konut Değerleme Uzmanı olma şartları şu şekilde belirlenmiştir: Madde 7- (Değişik: Seri: VIII, No: 52 sayılı Tebliğ ile) Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. Madde 11- (Ek: Seri: VIII, No: 52 sayılı Tebliğ ile) Konut Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerlemesi alanında asgari 1 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. 2499 sayılı kanuna dayalı olarak çıkartılan, 26601 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ve bu hükümler yürürlüktedir. Söz konusu tebliğ taslağında 4 yıllık üniversite mezun olma şartının 2 yıllık mezun olmaya ve tecrübe şartı hükümlerinin, mesleki eğitim ile giderilmesi hususları Resmi Gazetede yayınlanan hükümler ile çelişmektedir.
6- Bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmeliğin 1. Maddesi: (Ek:RG-29/09/2007-26658) (Değişik:RG-14/8/2012-28384) Değerleme uzmanı: Değerleme kuruluşu tarafından değerleme yapmak üzere istihdam edilen, en az dört yıllık lisans düzeyinde öğrenim görmüş, bankacılık, bağımsız denetim, sigorta eksperliği veya mahkemelerde bilirkişilik de dahil olmak üzere değerleme konularında en az üç yıllık tecrübeye sahip ya da değerleme konusunda yurt içinde veya yurt dışında yetkili kurumlar tarafından verilen mesleki yeterlilik sertifikalarına sahip olan kişileri” ifade eder.” şeklindedir. Mesleğimizin %95 iştigal alanı, kredilere konu taşınmazların değer tespitidir. BDDK’nın yönetmelik metninde geçen değerleme uzman tarifindeki tecrübe süresi, söz konusu tebliğ taslağındaki hükümler ile uyumsuzluk göstermektedir. Bu husus mesleğimizin icra edilmesinde sıkıntılı durum doğurabilir.
7- Söz konusu tebliğ taslağının uygulamaya girmesi halinde, yeterli bilgi birikimi ve tecrübeye sahip olmayan çok sayıda kişinin bu mesleği icra etmesine yol açacaktır. Bilgi ve tecrübe seviyesinin düşürülmesi, kredilere konu taşınmazların değer tespitinde, muhtemel hataların oluşmasına yol açacaktır. Sizler de takdir edersiniz ki, 2001 krizinin perde arkasında, hatalı (kasıtlı) değerleme raporlarından verilen krediler yatmaktadır. Ülkemizin finans sisteminin daha sağlıklı işlemesi, sağlam değerleme raporlarından geçtiği bilinmektedir.
DEğERLEME UZMAN SAYISI YETERLıDıR
1- Ülke genelinde yılda yaklaşık 700.000 değerleme raporu düzenleniyor. 700.000 raporu, ortalama resmi gün sayısı olan 250 çalışma gününe böldüğümüz zaman ülke genelinde bir günde ortalama 2.800 rapor hazırlanmaktadır. Bir uzman bir günde 3 raporu çok rahat bir şekilde hazırlamaktadır. Eğer bir değerleme uzmanı günde 3 rapor hazırlar ise, bu ülkeye 930, 2 rapor hazırlar ise 1.400 değerleme uzmanı yeterlidir.
2- 01.01.2014 tarihinde, TAKBıS sistem şifresi dağıtıldıktan sonra, her lisanslı şirket, lisanslı veya lisanssız eksperlerin isimlerini, TDUB sayfasında yayınlattı. Ülke genelindeki çözüm ortağı (fiili olarak sahada çalışan) sayısının 1200 olduğu tahmin ediliyor.
3- TDUB’un resmi internet sayfasında yayınlanan verilere göre Gayrimenkul Değerleme Uzman Sayısı 2545, Konut Değerleme Uzman sayısı 258’dir.
4- Ülkemizde SPK ve BDDK’dan lisans almış şirket sayısı 130 civarındadır. Bu şirketlerde tahmini 800 civarında uzman görev yapmaktadır.
5- Ülke genelinde, sahada bizzat çalışan gayrimenkul ve konut değerleme uzman sayısı en iyimser tahmin ile ne yazık ki 150 civarındadır.
Ülkemizde, lisans almış konut ve değerleme uzman sayısı 2803’tür. Bu uzmanların 803’ünün şirketlerde, 150 sinin sahada olduğunu varsayar isek, 1850 ‘sinin görev yapmadığı anlaşılacaktır. Bu konu çözülmeden, imtihan seviyesini lise mezunlarına, eğitim süresini de 1 saate indirmenin bir faydasının olmayacağı kanaatindeyim. Ülkemizde yeteri sayıda, hatta fazla sayıda uzman vardır. Ancak uzmanları sahaya kanalize edecek, düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır.
ÇÖZÜM ÖNERıLERıM:
1- Konut ve değerleme uzmanlığı lisans imtihanına katılmak için 4 yıllık üniversite mezunu olma şartı korunmalıdır.
2- Bir şehirde, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı mesleğini icra ediyor ise, o şehirde işler uzman tarafından yapılmalıdır. Eğer o vilayette lisanslı uzman yok ise, 4 yıllık üniversite mezunu, şirket kadrolarında çalışan personel tarafından yapılabilmelidir. Bu husus tesis edilmiş olur ise: 1850 uzman, ülke genelinde hangi vilayette daha az uzmanın olduğunu araştırıp kendisine şehir seçmeye başlayacaktır. Bilgi ve tecrübe, merkezden taşraya doğru hareket edecektir.
3- ımtihanı kazanan kişilerin, gerçek yada tüzel vergi mükellefi olarak, faal çalışan gayrimenkul değerleme uzmanının yanında istihdam edildiği süre, tecrübe süresi olarak kabul edilmelidir. Bu süre zarfında, yardımcı konut veya değerleme uzmanı olarak rapor hazırlayabilmelidir. Ancak hazırladığı raporda, staj gördüğü lisanlı gayrimenkul değerleme uzmanının onayı ve imzasının olma şartı getirilmelidir. Böylece, sınavı kazanan lisans adayı, sahada bizzat çalışarak deneyim kazanacaktır. Muhtemel yaptığı hatalar, yine sahada bulunan değerleme uzmanı gözetiminde kendisine anlatılacaktır. Bu süre zarfında da, lisans adayı kazanç elde edecektir. Gerçek vergi mükellefi en fazla 3, tüzel kişi vergi mükellefi en fazla 10 lisans adayını istihdam edebilmelidir.
SONUÇ:
ınsan vicdanında en köklü duygu adalettir. Bu duygu; toplumun düzeni, barışı ve güvenliği için temel koşul, sağlam tutkal olarak kabul edilmektedir. Topluluk yaşamı, ancak adalet aracılığı ile varlık bulabilir ve daha da önemlisi süreklilik kazanabilir.
Devlete karşı güven duygusunun zedelenmemesi için, idari tasarrufta bulunan kurum ve kuruluşların alacağı kararlar, adalet duygusuna zarar vermemelidir.
Çok zor şartlarda, ağır ders yükü ile kazanılan imtihan ve tecrübe şartlarını yerine getiren mevcut konut ve gayrimenkul değerleme uzmanlarının kazanılmış haklarına, sıkıntı oluşturacak olan, “Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkında tebliğ taslağı” nın, 7. Maddesinin 2. Ve 3. Fıkralarındaki hükümlerin gözden geçirilmesini talep ediyor, saygılar sunuyorum. 25.03.2014
Ahmet GÖÇER
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
