Gönderen Konu: Bir evi kiralamak mı, almak mı daha karlı ??? (YığıT BULUT'TAN BıR MAKALE)  (Okunma sayısı 2997 defa)

Doğan ÇAĞLAYAN

  • Global Moderator
  • GOLD ÜYE
  • ****
  • İleti: 200
Ev sahibi olmak isteyen bütün arkadaşlarım aynı soruyu  soruyor. Gelin birlikte cevap arayalım ve ana kavramları tartışarak konuyu irdeleyelim. Değerli dostlar, haklısınız, düşen faizler özellikle doların da YTL karşısında değer kaybetmesiyle, dolar bazında aylık taksitlerin ödenen veya istenen YTL kiralara yaklaşması, hepimizin kafasını karıştırdı. Bu noktada, bana sorulan sorulardaki özel durumlara tek tek cevap aramamız mümkün olmadığı için, ana kavramlardan yola çıkarak ortak soruya cevap aramak istiyorum.

Yiğit BULUT / REFERANS

Bu adımı atmadan soruyu yaratan gerçeklere farklı bir açıdan bakmanız için ortak soruyu sizlerden gelenlerden de aldıklarım ile farklı bir şekilde yeniden yazmak istiyorum. Ödediğiniz kira ile oturduğunuz evin satış değeri üzerinden dolar veya YTL bazında kredilendirilmiş muhtemel taksitlerini karşılaştırırsanız, acaba fazla mı kira ödüyorsunuz?

Dolar böyle kalır mı

Değerli dostlar, konuyu araştırırken bir okuyucumuzun gerçek hayata dair kaygılarını ve yaşadıklarını sizlere aktarmak istiyorum. Ayşe teyzem yaklaşık 10 yıldır kiralık bir evde oturuyor ve 2005 yılına kadar kirası düşük olmakla birlikte 2005 yılında ev sahibinin bastırması sonucu, evini terk etme riskini göze alamayarak, istenen yeni değeri kabul ederek, ev sahibi ile anlaşmaya varıyor.

Varıyor ama o günden bugüne, özellikle konut kredilerinin faizlerinin yeniden düşmeye başladığı ve tartışıldığı son birkaç ay içinde, aklından da şu soru da hiç çıkmıyor, Acaba ödediğim bu kirayı aylık taksit olarak ödesem, oturduğum bu evi veya benzeri bir yapıyı alabilir miyim? Haksız da değil. Konuştuğu bir bankacı dolar bazında kedisine bir hesap yapıyor ve düşük kur ile ödediği kira nerdeyse başa baş noktasına geliyor. Bu noktada ortaya en önemli soru çıkıyor, bu dengeyi yaratan dolar kuru acaba ne kadar düşük kalacak

Peşinatsız satın alma

Birlikte bir örnek yaratalım ve konuyu sanal ortamda yapacağımız ziyaretler eşliğinde sorgulayalım. ılk etapta Ayşe teyzemin oturduğu ev gibi bir konutun değerini belirleyelim. O bölgedeki ilanları aktaran Hürriyet emlak sitesini referans alarak öğrendiğimiz bilgiler ışığında yaptığımız çıkarım, sorguladığımız evin değeri yaklaşık 135-140 bin YTL döviz cinsinden ise 120-125 bin dolar. Bu bilgiyi temel değer olarak kabul ediyor ve bankaları yine sanal olarak dolaşmaya başlıyoruz. Amacımız bu bedelin tamamını kredilendirmek ve hiç peşinat vermeden ödeyeceğimiz taksiti kira ile kıyaslamak. ılk ziyaret ettiğimiz banka, bize ancak yüzde 75’lik bir kredi paketi teklif ediyor.

ıstediğimize, sanal olarak ziyaret ettiğimiz üçüncü bankada ancak yaptığımız telefon görüşmeleri sonucu ulaşıyoruz. Biraz da zorlayarak, daha önce aynı semtte yapılan ekspertiz raporları da daha yüksek değerler tespit ettiği için, yüzde 100 finansman sağlamayı başarıyoruz. Kredimizin şartları, dolar olarak kullanırsak 144 ay yani 12 yıl için faiz 0,66-YTL bazında kullanırsak 144 ay ve faiz 1,30 olarak şekilleniyor.
Bazı bankalarda 144 ay üstünde vadeler olsa bile, ödeyeceğimiz faizi ve bankaların fazla istekli olmamasını dikkate alarak, teyzemizle birlikte bu vade ve faiz oranlarında karar kılarak üzerinde analiz yapacağımız tablomuzu oluşturmaya başlıyoruz. Bu noktada örnek evimizde ödenen kira, özellikle oturduğu semte yakın açılan yeni bir üniversite ile birlikte oluşan yükseliş sonrası, tam olarak 1000 YTL.

Kira birikim sağlamaz

Değerli dostlar, Bu olay ve tablo tamamen örnek olarak alınmış ve sizin de kendi durumunuzu sorgularken kullanabileceğiniz bir araç. Yapacağınız tek analiz dolar ve YTL bazında oturduğunuz evin değeri üzerinden aynı evi kredi ile satın almış gibi aylık taksitleri hesaplamak ve kiranız ile karşılaştırmak. Dolar bazlı kredilerde değer düşük çıkacaktır. Orada kurun ne kadar düşük kalacağı sorusunu lütfen unutmayın.
Bu noktada örnekten yola çıkarak bazı çıkarımlar yapmak istiyorum.

Kira ile oturduğunuz evinizi tamamen kredilendirir ve aylık taksit ile kirayı kıyaslarsanız, var olan vade-faiz ilişkisi içinde mutlaka daha fazla bir ödeme ortaya çıkacaktır. Yalnız şunu unutmayın, kira olarak ödediğiniz para sizin adınıza bir birikim sağlamazken taksit olarak ödediğiniz miktar, anapara borcunuzdan belli bir süre sonunda eksilme sağlayacağı için, borcunuz azalacaktır. Daha açıkçası, 144 ay sonunda kiracı iseniz hâlâ kiracı olursunuz ama taksitle o evi almış iseniz vade bitiminde artık evin sahibisinizdir.

Dinamikleri sorgulayın

Var olan faiz ve vade yapısı değiştiğinde, örneğin YTL faizi yüzde 1’in altına geldiğinde, döviz faizi 0,50’lere yaklaştığında veya vadeler 20-30 yıla yayıldığında, ödediğiniz kiraya daha yakın aylık taksitler ile karşılaşabilirsiniz. Bu noktada ekonominin gerçekleri gereği şu tip bir durum ortaya çıkabilir. Düşen faiz ve uzayan vade, konut fiyatlarını oluşan yeni talep sonucu artırabileceği için evlerin değeri de artabilir.
Özellikle ıstanbul gibi bölgelerde artan talep teknik olarak mümkün kılmasa bile, kredilerin kira ile yarışır hale gelmesi kiralarda aşağı yönlü bir baskı yaratabilir.

Sonuç: Bu örnekten yola çıkarak, oturduğunuz evin değerini, ödediğiniz kirayı ve ne kadar ödeyerek bu eve veya benzeri bir yapıya sahip olabileceğiniz gibi dinamikleri sorgulayabilirsiniz. Bu sorgulama sırasında ev sahibi olmaya, kirada kalmaya veya oturduğunuz evin ödediğiniz kirayı etmediği gibi çıkarımlara varabilirsiniz. Bu örnek, bu yönde düşünmeniz ve üzerinde durmadan geçiştirdiğimiz hayatımızın bir sürü dinamiği içinde aslında detaylı bakınca birçok fırsat olabileceğini görmeniz açısından kaleme alındı.

Kira yerine kredi ödeyin

Son söz: Konu hakkında tavsiyemi sorarsanız, yukarıdaki durum benzeri bir pozisyonunuz varsa ve ev de almak istiyorsanız, isterseniz şimdi, isterseniz vade-faiz yapısı değişince, kirada oturacağınıza o evi veya benzerini satın almanızda yarar var derim. En azından kiraya vereceğiniz para ile her ay evin bir kısmı sizin olur, 144 ay sonunda ise artık kira derdiniz kalmaz.

Not 1: Dünya genelindeki finansal sıkıntı, ABD Merkez Bankası (FED) kararı şimdilik pansuman etkisi yapsa bile hâlâ tam olarak bitmedi. Türkiye’de son dönemde çok konut yapıldı ve bankalar rekabet sonucu kredi vermek zorunda. Bu gerçekleri dikkate alarak önümüzdeki dönemde avantajlı kredi ve fiyatlar yakalayabilirsiniz. Yalnız acele etmeyin.

Not 2: ABD ve Brezilya’da FED kararı sonrası oluşan satışlara karşı destek haberleri ile gelen olumlu tepki yine çok sert satışla karşılaştı. Dikkatli olmakta yarar var.

YığıT BULUT

Doğan ÇAĞLAYAN
İnşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (SPK Lis. No:400859)
Kamu Yönetimi Uzmanı (TODAİE-2009/2010)
dogancaglayan@yahoo.com
AFET ve ACİL DURUM MÜDÜRLÜĞÜ (11)
DENİZLİ

stedu

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 11
Yiğit Buluta sevgiler saygılar bu kadar uzun hesaba gerek yok al Aydın Doğanın yeğenini evi alacak geliri bi şekilde edinirsin, bakarsın teknik analizden öteye gidemeyen yorumlarla üstat bile sayılır alanına girmeyen konularda dahi bilge sayılırsın.