KAT KARşILIğI DEğRLEME

[aytc]

bir gayrimenkul değerleme uzmanı bir arsanın piyasa değerini tespit amacıyla raporlarında kat karşılığı hesap yapabilirmi? ..Bu hesabı raporlarında belirtmesi değerleme standartlarına aykırımıdır... Ben Böyle bir yaklaşımın standarlar çerçevesine alınmasının yapılacak raporların güvenilirliğini artıracağını düşünüyorum fakat değerleme konularında kat karşılığı yaklaşımı göremedim..cevaplayan arkadaşlara saygılarımı sunarım

[Tunç Demirtaş]

Kat karşılığı yaklaşımı derken neyi kastediyorsunuz?

Maliyet yaklaşımı kullanabilirsiniz. Arsa da müteahhit için bir maliyet kalemidir. Bunu hesaplarınızda açıklayarak kullanabilirsiniz. Yani özetle %50 ile iş yapan bir müteahhit 10 daire yapıyorsa ve arsa karşılığında arsa sahibine 5 daire veriyorsa, 5 dairenin satış fiyatının toplamını müteahhitin toplam maliyeti içerisinde "arsa maliyeti" olarak kullanabilirsiniz.

Emsal bulunamayan arsalarda ben bu yöntemi senelerdir kullanıyorum.

[aytc]

evt söylediğiniz konudan bahsediyorum fakat spk veya Udes böyle bir yaklaşımı , spk lisanslı değerleme uzmanlarının yapabileceğini ifade ediyormu, değerleme standartlarının içerisinde varmı, bunu raporlayabilirlermi  çünkü bu yaklaşım biraz mühendislik mimarlık yaklaşımı gerektiriyor gibi.

[Tunç Demirtaş]

UDES'te birebir bununla ilgili bir şeye rastlamadım. En azından bunun için oluşturulmuş bir standart veya kılavuz notu mevcut değil.

Ancak eğer imar planı olan bir yerde bir arsa raporu hazırlıyorsanız ve yakınlarda emsal bulamamış iseniz dediğiniz gibi bir hesabı yapabilirsiniz. Bu raporda aşağıdakileri belirtmelisiniz.

- Min ve max olarak bölgedeki daire, dükkan vs piyasa m2 birim satış değerlerini (min 1000 tl/m2 max 1500 tl/m2 vb)
- ımar planının izin verdiği şekilde nasıl bir bina inşa edilebileceği (bodrum+zemin+6 normal kat vb)
- Binadaki bağımsız bölüm sayısı, daire vs m2 vb özelliklerini (10 adet 75 er m2 daire + 2 adet 100 m2 dükkan vb.)
- ınşaatın birim m2 maliyet bedelini, (yapı sınıfı) (IV A dır m2 birim fiyatı şudur vb)
- Bölgedeki genel müteahhit kar oranını belirterek (%50 vb.)

Bu şekilde ulaştığınız sonucu gayet tabi raporlayabilirsiniz. Elinizde sonuçta arsa için min ve max birim fiyatları çıkacak. Bu aralıkta kalacak şekilde bir değer verebilirsiniz.

Eksiğim varsa birileri düzeltirse sevinirim.

[huckleberry]

Arsa sahibine 5 daire veriyorsa, 5 dairenin satış fiyatının toplamını müteahhitin toplam maliyeti içerisinde "arsa maliyeti" olarak kullanabilirsiniz.


Müteahhit açısından önemli olan arsa sahibine verilen  5 dairenin satış değeri midir yoksa maliyet değeri midir? Arsa sahibi açısından bakıldığında arsanın değeri 5 dairenin satış değeri olabilir ama bence müteahhit açısından kat karşılığı alınan arsanın değeri 5 dairenin maliyetinin değeridir.

[aytc]

arsanın değeri 5 dairenin piyasa satış değeridir.