2008 YILI MAYIS AYI A KıTAPÇIğI ÇÖZÜMLERı

[Doğan ÇAĞLAYAN]

1- 50 000/(0,21-0,05)=312 500
 
2- 2*10*14*381*(1-0,14)=91745
 
4- {212 500*(1-0,085)*(1-0,32)}/0,1050=1 259 214
 
5- 104 126*(50/80)*(1-0,32-0,25)=27 984
 
6- 7,3*155,55/0,05=22 710,3
    7,3*385/0,05=56210
    3,2*155,55/0,05=9955,2
    56210-22710>9955,2/2 olduğundan sonuç=9955,2/2=4 978
 
7- 155 550*0,1235*(1+0,55)=30 258
 
8- OTEL ıÇıN : (4 200 000 - 940 000)/1 850 000=1,76  en büyük oran olduğundan doğru cevap (e) şıkkı
 
16- 315 000/535*(11035,44/7576,50)=858
      289 950/415*(11035,44/8675,43)=889
      328 950/430*(11035,44/9843,68)=858
      505 000/620*(11035,44/10385,32)=866
      585*(858+889+858+866)/4=507 406
 
17- 5*190/0,055=17 272,72
     5*190/0,04=23 750
     3,5*190/0,055=12091
     23 750 - 17 272,72>12091/2 olduğundan sonuç 12091/2=6 046
 
18- (110 000+15 500)*0,80-65 500=34 900
 
19- 34 900/0,09=387 778
 
21- (38+40)/1,2 - 26=39
 
22- 200 000-28000-46000=126 000
 
23- 26/65*126 000=50 400
 
24- (30*12*6000*0,85-96 000)/0,075= 23 200 000
 
25- 7500*YYM*(1-8/76) + 2250*6000=23 200 000
      YYM=1 445
 
26- 500*90*0,20/0,09=100 000
 
27- SORU MANTIKSIZ (Not: Bunun haricinde bazı sorularda da redaksiyon hataları mevcuttur.)
      Soruda değeri yerine "LıKıDıTASYON DEğERı" denseydi çözüm şöyle olacaktı :
      340 000 + 70 000 =410 000
      410 000 * 0,082 = 36 080
      33 620 - 28 000 = 5620
      5620/70 000 = 0,0803 oluyor...
 
28- 4850/0,082=59 146
 
29- 200*(1+2*0,06)*1200 + AD =12000/0,03
      AD=131 200
      400*12/131200=0,036
 
30- 20 000*0,40/0,08=100 000
 
31- (1,11^15-1)/(0,11*1,11^15)*15000 + 15000/(1,11^15)=223 862
 
36- 200*1200-60 000 + 500*0,10*2500=305 000
 
37- 250/305=0,82
 
38-(1,012^60-1)/(0,012*1,012^60)*250 000= 5 869
 
39- 1800*12/305 000=%7,08
 
40- 1800/5869=0,31

Herkese geçmiş olsun.  Arkadaşlar benim doğru sayısı 30'un üzerinde Herkesin gönlünce olmasını dilerim

NOT: Site içerisinde ısim ve ünvanımın bulunduğu mesajlardaki bilgiler kesin ve nettir. (Yani keyfi yazmadım) Bundan sonra ki Uzman adaylarının bilgisine sunulur.

DıKKAT:Ayrıca Tüm mesajları değiştirme yetkisinin bulunduğunu GLOBAL MODERATOR arkadaşların bilgisine sunarım.

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (27774)

Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[scakir]

doğan bey benimkide öyle ayrıca size tekrardan teşekkür ederim katkılarınız için

[yahya]

DOğAN BEY,

Öncelikle soruların çözümünü yayımladığınız için teşekkür ederim.

Mayıs 2008 gayrimenkul değerleme sınavının 6. ve 17. sorularında neden kamulaştırma öncesi ve sonrası değer kamulaştırılacak miktardan fazla çıktığı için ikiye bölünüyor açıklarsanız çok memnun olurum.Ayrıca bu konuyu öğrenmek için bir kaynak önerebilirmisiniz ?

Yahya OKşAR
Harita Mühendisi
MNG Bilgisayar Aş.

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Kaynak: Kamulaştırma Kanunun 12. maddesinin (c) bendini iyice incelemenizi tavsiye ederim.

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Değerleme Uzmanı

Not: Aslında kaynağı nokta olarak göstermem sizin aleyhinize. Uzman olacak kişinin ararştırma kabiliyetide yüksek olmalıdır bence. Çünkü değerleme yaparken mesnetli varsayımlar üretebilmek sürekli araştırmayı gerektiriyor. Bu yüzden araştırma yapmanızı hazıra konmamanızı tavsiye ederim. Başarılar

[mestan]

[
25- 7500*YYM*(1-8/76) + 2250*6000=23 200 000
      YYM=1 445
 
bu sorunun tam formülünü anlayamadım rica etsem formülü açık olarak yazabilirmisiniz.
malum aklımızda soru işareti kalmasın

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Sn Mestan soru metni şu an tam olarak hafızamda değil ama sizin için tümden gelim (karşıtı tüme varım) tekniği ile çözümden yola çıkarak soru metnini kafamda tasarlamaya  çalışacağım. Formülden şunları anlıyorum:

Yapı ömrünün 76 yıl, yapı yaşının 8 yıl, toplam inşaat alanının 7500 m2, arsa payının 2250 m2, arsa m2 birim maliyetinin 6000 -YTL olduğu ayrıca gayrimenkulun tamamının 23.200.00-YTL değerinde olduğu anlaşılıyor. Soru metnine bakmanızı tavsiye eder, başarılar dilerim.

[mestan]

24. ve 25. sorular aşağıdaki tabloya göre
cevaplandırılacaktır.
Bir alışveriş merkezine (AVM) ilişkin maliyet ve
gelir verileri aşağıdaki tabloda verilmiştir. AVM’nin
doğrusal yıpranacağı varsayılmaktadır.
Veri AVM
Arsa yüzölçümü (m2) 2.250
Yapı yüzölçümü (m2) 7.500
Kiralanabilir alan (m2) 6.000
Brüt gelir (YTL/m2/ay) 30
ışletme gideri (YTL/yıl) 96.000
Yapı yaşı (yıl) 8
Yapı kalan ömrü (yıl) 68
Kapitalizasyon oranı (%) 7,5
Boşluk oranı (%) 15
Arsa değeri (YTL/m2) 6.000
Bu bilgilere göre, AVM'nin değeri kaç YTL
dir?
A) 9.120.000
B) 15.040.000
C) 23.200.000
D) 23.392.000
E) 27.520.000
24.
Yukarıdaki bilgilere göre, AVM’nin m2 maliyet
bedeli kaç YTL dir?
A) 1.406
B) 1.445
C) 1.474
D) 2.031
E) 2.089

soru bu maliyet bedeli hesaplanırken kullanılan formülü çok anlayamadım. tahminlerle yapıyorum bişeyler ama öğrenmek istediğim fomülün açılımı nedir rakamsız yani gelir-gider gibi mesela

yanıtınız için teşekkürler
bu soru tarzı çok çıkıyo biliyosunuz iyice oturtmak istiyorum da

[Exper]

(30*12*6000*0,85-96 000)/0,075= 23 200 000


30*12*6000=Yıllık gelir
Yıllık gelir*0,85=Boşluk oranı duşuldukten sonraki kalan net gelir ,yani 0,15 ile çarpıp değeri çıkarıcağına direk 0,85 ile çarpmış
-96,000 ışletme gideri diyerek yıllık net faaliyet gelirinii bulmuş

Taşınmazın değeri=yıllık net faaliyet geliri/K.O  yani /0,75 te ordan geliyor

Sonuç olarakta değere ulaşıyor


7500*YYM*(1-8/76) + 2250*6000=23 200 000
      YYM=1 445
Bu formule gelince Arkadaslar aslında bunlar formul değil sadece işlem adımlarının birleştirilmiş halleri

1-8/76 demek yapının kalan ömür yüzdesi, yani 8/76 amortisman oranıdır.kalan ömürde 1-Amortisman oranıdır.

Toplam taşınmazın değeri :23 200 000 bulunmuştu zaten yani
yapı değeri+arsa değeri=23200000 demek
arsa değeri:2250*6000
Bina değeri:7500*yym*Amortismandan sonra kalan Yüzde

ınsallah Anlatabilmişimdir

[mestan]

çok teşekkür ederim o kadar güzel anlatmışsınız ki anlamamak mümkün değil
sınavda bu tarz soru çıkarsa kulaklarınızı çınlatırım artık
tek değerleme kaldı bu sınavda da onu mutlaka vermek istiyorum.

tekrar teşekkürler ama sorularımın devamı gelicek bilesiniz

[mestan]

Yeni yapılmış-yıpranmasız, çift asansörlü bir
binada bulunan 200 m2 yüzölçümlü bir
imalathanenin yeniden yapım maliyet değeri
1.200 YTL/m2 dir. Toplam alım-satım harcı
12.000 YTL olarak hesaplanan imalathanenin
arsa payı net geliri 400 YTL/ay olduğuna göre
arsa kapitalizasyon oranı yaklaşık yüzde
kaçtır?
A) 2,6
B) 3,6
C) 4,6
D) 5,6
E) 6,6

çözümü tam anlamadım yardımcı olurmusunuz

[erkanyi]

Yeni yapılmış-yıpranmasız, çift asansörlü bir
binada bulunan 200 m2 yüzölçümlü bir
imalathanenin yeniden yapım maliyet değeri
1.200 YTL/m2 dir. Toplam alım-satım harcı
12.000 YTL olarak hesaplanan imalathanenin
arsa payı net geliri 400 YTL/ay olduğuna göre
arsa kapitalizasyon oranı yaklaşık yüzde
kaçtır?
A) 2,6
B) 3,6
C) 4,6
D) 5,6
E) 6,6

çözümü tam anlamadım yardımcı olurmusunuz

**alım satım harç oranı : 0,03

toplam değer = 12 000 / 0,03 = 400 000 ytl

toplam değer = arsa değeri + yapı değeri

**asansör maliyet eklentisi = 0,06

400 000 = arsa değeri + 1,06 . 1,06 . 200 . 1200

arsa değeri = 131 200 ytl

arsa net işletme geliri = 400 * 12 = 4 800 ytl

arsa kapitalizasyon oranı = 4 800 / 131 200 = 0,036 ( yanıt B)

iyi çalışmalar

[Doğan ÇAĞLAYAN]

UYARI:

Erkan Bey asansör faktörünü yanlış formüle etmişiniz... Dikkat !!!

400 000 = arsa değeri + (1+2*0,06)*200*1200 olması lazım... Dezenformasyon yapmayalım lütfen... Soru daha önce tarafımdan çözülmüş yukarıda


Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (27774)

Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[erkanyi]

Benim öğrendiğim şekli: 1,06*1,06 idi.

Ama sizin çözümünüze göre (1+2*0,06) şeklinde. Bu sınava yeni başlayan birisi olarak tabiki uyarınızı dikkate alırım. Doğru diyorsanız doğrudur. Düzeltmeniz için teşekkür ederim.





Not: Dezenformasyon nedir?

[Doğan ÇAĞLAYAN]

AÇIKLAMA:

Arkadaşlar  asansör ve kalorifer tesisatı ile ilgili maddeyi Emlak Vergi Kanunundan bir kez daha iyi okumanızı tavsiye ettikten sonra konuyu şöyle açıklayayım.

1,06*1,06 demek asansörlü bir kontun değerini asansörlü haliyle (asansör dahil) tekrar (mükerrer olarak) bir kez daha %6 arttırmış olursunuz. (YANLIş)
(1+ 2*0,06) ile çarparsanız konutta 2 asansör olduğunu ve toplamda %12 lik bir artış yapılması gerektiği anlaşılır.
Örneğin; bir de kombi ya da kaloriferli denseydi soruda (çift asansör dahil), şöyle olacaktı:
(1 + 2*0,06 + 0,08)
Eğer yukardaki yanlışı yapacak olursanız sınavda şıkları arar durursunuz ya da tuzak şıklardan birine düşersiniz. Sınava gircek arkadaşların bilgisine...


Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (27774)

Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğ (23021)
DENıZLı

DEZENFORMASYON: Yanlış bilgilendirme, Çarpıtma

[mestan]

sorumu cevaplayan arkadaşlara çoook teşekkür ediyorum.