Gönderen Konu: 2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı  (Okunma sayısı 3951 defa)

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« : Nisan 16, 2008, 05:07:06 ÖS »
OCAK 2007- A GRUBU SORU ÇÖZÜMLERı

5—100.000 - 10 000 = 90.000 Taşınmazın likitidasyon değeri

6-- 1500 x 2 = 3000 x 0.60 = 1800 kiralanabilir alan
      1800 x 50 x 12 = 1 080 000 / 0.08 = 13 500 000 taşınmaz değeri
      1500 x 5000 = 7 500 000 arsa değeri
      13 500 000 - 7 500 000 = 6 000 000 bina değeri
      6 000 000 = 3000 x YM x 0.80
      6 000 000 = 2400 x YM
     YM = 6 000 000 / 2400 = 2500 1m2 yapı maliyeti

8-- 1400 x ( ( 1.01^120 - 1) / ( 1.01^^120 x 0.01 ) = 97 580 kredi tutarı
       K / D = 0.80   D= 97 580 x 0.80 = 121 976
       121 976 = 600 x 40 +120 xYM - 16 000
       121 976 = 24 000 + 120 x YM - 16 000
       120 xYM = 121 976 - 24 000 +16 000
       120 xYM = 113 976
        YM  = 113 976 / 120 = 949.8 = 950

9-- 150 000 = 400 x AR +800 x 150 x 1.06 x 0.90
      150 000 = 400 x AR  +114 480
      400 x AR  = 150 000 - 114 480
      AR = 35 520 / 400 =88.8

10--                                    A                    B
         Eğim------ 0.10        0.10               0.20
        alt yapı---- 0.60         0.62               0.80
        manzara--- 0.30      144/360        198 / 360
        0.10 x 0.10 + 0.60 x 0.62 + 0.30 x 0.40 = 0.502
        0.10 x 0.20 + 0.60 x 0.80 + 0.30 x 0.55 = 0.665
         120 000 / 0.502 = 239.04 x 0.665 = 158 964  ancak yanıt  149 484.54  olarak veriliyor  


11-- 2000 -2007 = 7 yıl
        12 000  x 1.03 ^7 = 14 758
         1500 x 0.30 x 4 = 600 m2 inşaat alanı
         14 758 / 600 = 24.59
          24.59 x 800 = 19 672 / 400 = 49.18

12--28 -5 -5 = 18
        40 -4 -8 = 28       18 x 28 = 504 x 4 = 2016

        25 -5 -5 = 15
        35 -5 -8 = 22        22x 15 = 330 x5 = 1650
        2016 / 1650 = 1.22

13-- 750 x 800 = 600 000 ytl arsa değeri
        200 x 5 = 1000 m2 inşaat alanı
        600 000 / 1000 = 600 m2
        1200 x 0.40 x 6 = 2880 x 600 = 1 728 000 taşınmaz değeri

14-- 800 x 12 = 9 600
        BKO = NG / Y.B:Ö = 1.50 = NG / 9600 = 14 400 net gelir
        100 x 12 = 1200 gider
        14 400 + 1200 = 15 600 Brüt gelir
         K / D = 0.75 = 120 000 / D = 120 000 / 0.75 = 160 000
        B.Kira Çar=. 160 000 / 15 600 = 10. 25

15-- 250.55 - 130.00 = 120.55
        488.80 - 270 00 = 218.80
        609.11 - 381.20 = 227.91
        750.50 - 400.00 = 350.50
        Ort. Net Gelir= 917.76 / 2 = 458.88 / 0.0551 = 8 328.13

16-- 0.30 x 450 = 135 - 60 = 75
        0.25 x 380 =  95 - 45 =  45
                                             120 / 2 = 60 / 0.064 = 937.5da / 1000 = 0.9375
       ancak yanıt 97.66 veriliyor

17-- 12.50 / 12 = 1.05
        900 x ( ( 1.0105 ^180 - 1 ) / ( 1.0105^180 x 0.0105 ) ) = 72 637

18-- BG / NG = 1.10---- 1287 / 1.10 = 1170 NG x 12 = 14 040 yıllık net gelir
        BKO = NG / YBÖ = 1.30 = 14 040 / YBÖ = 14 040 / 1.30 = 10 800 /12 = 900 aylık borç ödemesi

19-- K / D = 0.70    D = 72 637 / 0.70 = 103 767
        KO = 14 040 / 103 767 = 0.135

20-- 160 000 x 1.25 = 200 000 K D
         200 000 x 0.08 = 16 000 NG
         BKO = NG/ YBÖ
         YBÖ = 16 000 / 1.60 = 10 000 YBÖ / 12 = 833
22--  30 000 x .30 = 9000 kısa ömürlü yıp.

23-- 10+40 = 50       10 / 50 = 0.2
        120 000 x 0.2 = 24 000 uzun ömürlü yıp

24-- 160 000 - 80 000 = 80 000 YD
        80 000 = 800 x 150 - ( 800 x 150 x 20 /x ) - 10 000
        80 000 = 120 000 - ( 2 400 000 / x ) - 10 000
        2 400 000 / x = 120 000 - 80 000 -10 000
        2 400 000 / x = 30 000
        x = 2 400 000 / 30 000 = 80 ekonomik ömür
        80 - 20 = 60 kalan ömür

25-- NG / BG = 0.80            NG = 10 000 x 0.80
                                              NG = 8000
        NG   =       A      +       B
      8000  =      0.30    +    0.70
      8000 x 0.70 = 5 600 / 0.04 = 140 000
      140 000 +  60 000 = 200 000

26-- 2000 x 40 x 12 = 960 000 x 0.90 = 864 000 - 64 000 = 800 000
        800 000 x 100 000 = 900 000 NG/ 0.09 = 10 000 000 TD
        10 000 000 = 2000 x AR + 4000 x 1600 x 0.83 - 80 000
        10 000 000 = 2000 x AR + 5 253 333
         2000 x AR = 10 000 000 - 5 253 333 =4 746 667
         AR = 4 746 667 / 2000 = 2 373 -------------I
        3000 x 30 x 12 = 1 080 000 x 0.80 = 864 000 - 64 000 =800 000
         800 000 + 50 000 = 850 000 NG / 0.08 = 10 625 000 TD
        10 625 000 = 2000 x AR + 5000 x 1500 x0.80 - 50 000
        10 625 000 = 2000 x AR + 5 950 000
         2000 x AR = 10 625 000 - 5 950 000 = 4 765 000
         AR = 4 765 000 / 2000 = 2 337.5------------II
         2373 +2337 = 4710 / 2 = 2355

                                                                                                
27-- 6850 x 0.11 =  753.5
        6850 x 0.38 =2 603
                              3 356.5 +6850 = 10 206.5 X 13 = 132 684.5

28-- 15 x 12 = 180
         1500 x ( ( 1.011^180 - ) / ( 1.011^180 x 0.011 ) ) = 117 331 / 220 000 = 0.53

29-- 50 x 100 x 12 = 600 000 potansiyel brüt gelir

30--  600 000 x 0.90 x 0.98 + 6000 = 535 200 fiili brüt gelir

31-- G / NG = 0.20       Gider = NG x 0.20
         BG - 0.20 NG  = NG
         BG  = NG + 0.20 NG
         BG = 1.20 NG
         150 000 = 1.20 NG = 150 000 / 1.20 = 125 000 NG
         1 nci yıl  NG        125 000
         2       ''                 150 000      %20 artış
         3       ''                 180 000            ''

         125 000    + 150 000  + 180 000  + 1 300 000
           1.08             1.08^2       1.08^3        1.08^3
  115 741   +   128 601  + 142 890  + 1 031 982 = 1 419 124 - 1 250 000 = 169 213 ytl kar

34-- 800 x 12 = 9600 brüt gelir
                          1 800 gider
                          7 800 net gelir
        9600 x 20 = 192 000
        7800 / 192 000 = 0.04

35-- 21 600 + 16 800 + 15 000 = 53 400
        19 800 + 14 700 + 13 750 = 48 250
                                                        5 750 / 53 400 = 0.096 = 0.10

36-- 18 + 36 + 16 = 70
          2 +   4 +  2  =   8
                                 78                8/ 78 = 0.103 boşluk kaybı

NOT: BU ÇÖZÜMLERı SORU VE CEVAP şEKLıNDE YAYINLAMAK ıSTERDıK ANCAK SORULARI YAYINLAMAK ıÇıN ANADOLU ÜNıVERSıTESıNDEN YAZILI ıZıN ıSTENMış, HANGı MAKSATLA BıLEMEDığıMıZ GEREKÇE ıLE OLUMSUZ CEVAP VERıLMışTıR. BU NEDNELE SORULARI YAYINLIYAMIYORUZ..
SORULARIN ÇÖZÜMLERıNDE EMEğı GEÇEN ARKADALARA TEşEKKÜR EDıYORUZ.
« Son Düzenleme: Kasım 24, 2008, 10:53:42 ÖS Gönderen: MEHMET »
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

serrari

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 2
Ynt: 2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #1 : Eylül 04, 2008, 12:16:09 ÖÖ »
üstadım:
2007 ocak ayı g.menkul değ.esasları 26. soru. tabloda alışveriş merkezi verileri verilerek  ortalama arazi fiyatları sorluyor.çözümünüzdeki 0.83  ün nereden geldiğini bulamadım.yardımcı olurmusunuz.

serrari

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 2
Ynt: 2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #2 : Eylül 04, 2008, 12:25:17 ÖÖ »
hocam buldum. 1-(10/60):0.83

rse

  • STANDART
  • STANDART
  • **
  • İleti: 19
Ynt: 2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #3 : Eylül 14, 2008, 10:27:09 ÖS »
16.soru   ykr istendiği için 0.97660*100=97.66 oluyor   

rse

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
Ynt: 2007 YILI OCAK AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #4 : Mart 27, 2010, 05:05:14 ÖS »
Yeniden yapım maliyeti toplam 120.000 YTL, fiili yaşı 10 yıl, kalan ekonomik ömrü 40 yıl olan bir binanın kısa ömürlü yapı elemanlarının yeniden yapım maliyet bedeli 30.000 YTL ve bu öğelerdeki eskime %30’dir.

22- Bu bilgilere göre, kısa ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı kaç YTL dir?
A) 7.000
B) 7.500
C) 8.000
D) 8.500
E) 9.000

Çözüm : 30 000 x 0.30 = 9000 YTL( Kısa ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı)

23- Yukarıdaki bilgilere göre, fiziksel yıpranmanın doğrusal gerçekleştiği varsayımıyla uzun ömürlü yapı elemanlarındaki yıpranma tutarı kaç YTL dir?
A) 15.000
B) 18.000
C) 21.000
D) 24.000
E) 27.000

Çözüm:
Bina Ekonomik Ömrü=10+40 = 50   
Bina Yıpranma Oranı: Fiili Yaş/ Ekonomik Ömür
= 10 / 50 = 0.2 (Yıpranma Oranı)
Uzun ömürlü Yapı Yıpranma Tutarı= 120 000 x 0.2 = 24 000 YTL olur
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı