2007-3-18.SORU

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Arkadaşlar aşağıdaki soruyu çözeniniz var mı?
   
                                                  E1                E2                  E3                   M
DEğER (YTL)..........................480 000...........340 000..........221 700..............  ?

PARSEL CEPHESı (m)............    40    ...........      34   ............  30   ...............  22

PARSEL DERıNLığı (m) .........    50   ............      52   ............  28  ...............  32

KAT ADEDı         ....................... 5 .................    4   .............  3  ..................  4

TAKS                .......................0,40 ............... 0,35   ...........0,30  ................0,30

YÜKSEKLıK (m)..    ...................17,5 .................13................12...................  15


Sanayi bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şeklindeki emsal arsalara göre M arsasının değeri kaç YTL dir?

a) 108 630       b) 121 271       c) 133 911        d) 158 257         e) 232 214

[BEYAZ]

E1 = 40X50X0.40X17.5 = 14.000 ==> 480.000/14.000  = 34,2857
E2 = 34X52X0.35X13   = 8.044,4 ==> 340.000/8.044,4 =  42,2654
E3 = 30X28X0.30X12   = 3.024   ==> 221.70073.024   = 73.3134
                                                                 
E3 Emsali  ortalama değerin (-) (+) 15 fazlası olması sebebi ile değerleme dışıdır.

E1= 34,2857+ E2= 42,2654 = 76,5511 / 2 = 38,27555

M = 22X32X0.30X15   = 3.168 X 38,28 = 121.271     Cevap B şıkkı

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Yukardaki çözüm için çok teşekkür ederim. Peki aşağıdaki soruyu aynı mantıkla çözebilir misiniz?

 
                                                  E1                E2                  E3                   N
DEğER (YTL)..........................825 000...........588 000..........403 200..............  ?

PARSEL CEPHESı (m)............    25    ...........      20   ............  20   ...............  22

PARSEL DERıNLığı (m) .........    30   ............      30   ............  28  ...............  32

E                        .......................2 .................    1,4   ...........  0,9  ..............  1,5
 
TAKS                .......................0,40 ............... 0,35   ...........0,30  ................0,30

YÜKSEKLıK (m)..    ...................17,5 .................13................12...................  15


Yerleşme bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şeklindeki emsal arsalara göre N arsasının değeri kaç YTL dir?

a) 604 589       b) 605 400       c) 669 393        d) 721 600         e) 2 876 861

[scakir]

  soru yerleşme bölgesinde olduğu için

 825 000/(25x30x2=550
588 000/(20x30x1.4)=700
403 200/(20x28x0.9)=800
                 toplam       =2050/3=683.33 x22x32x1.5=721 600
683.33x1.15=791.57
683.33x0.85=580.83
aşağıdaki mantıkla
700x22x32x1.5=739 200 olması gerekir ancak şıklarda yok
34,2857+  42,2654+ 73.3134=149 8645/3=49.955x1.15=57.448

                                                                        49.955x0.85=42 461
bu haliyle
yukarıdaki soruda ilk  veriyide dikkate almamak gerekir hatta hiç emsal yok -%15 +%15 HESABINA GÖRE

                 

[scakir]

doğan bey ;
emsal karşılaştırması ile ilgili diğer sorularada bir göz attım eylül 2007  ayına kadar sorulan sorularda kesinlike ortalama değerin +- %15 fazlası na bakılmamış.konut değerlemesinde geçenler olmuş ancak dikkate alınmamış
acaba sadece sanayi tesislerinde ve %15 fazlası mı dikkate alın mıyor
çünkü yukarıdaki soruda -%15 in altı değerlendirmeye alınmış
akdemi yayınları emsal karşılaştırma yönteminde kullanılabilecek taşınmaz satış fiyatları ortalama değerden en fazla+-%15 sapabileceğini söylüyor
ancak spk sorularında bu tutarlılık yok

[MEHMET]

Arkadaşlar ben bu soru benimde kafama takılmıştı. Araştırmaya karar verdim. ılk olarak bu konuda kitap yazan kişilerden başlamaya karar verdim. Ve Yıldız üniversitesinde görev yapan ve Uzmanlık Alanları   :
Kentsel Toprak Düzenlemesi,
Taşınmaz Değerlemesi,
Taşınmaz Finansmanı,
Taşınmaz Yatırım Projeleri,
Kadastro,   
Kamulaştırma, olan  Doç.Dr. Hülya DEMıR hoca ya bu soruyu ilettim. Eğer yanlış ise bu soruya itiraz edeceğimi söylemiştim. Aldığım cevap ise şöyledir;

""
 + - sınırları için kesin % 15'tir demek doğru değil. Bu sınır emsal taşınmazların bölgedeki sayısına bağlı olarak esnekleştirilebilir. Biz anlatırken bu sınırı bazı durumlarda % 20 % 30 olarak ta alablirsiniz diyoruz. Ki bu problem de % 20 alınmış. Yanlış değil. Bu nedenle bu problem için itiraz edilmesi doğru değil. ıyi günler dileği ile.  ""

[sedoyedo]

arkadaşlar bu soruyla ilgili benimde çalışmam oldu. Soruyu dikkatli incelerseniz +- %15 i 3 emsalede uyguladığımızda bulunan değerlerin şu şekilde olması lazım;
49,95 x 1,15 = 57,44
49,95 x 0,85 = 42.45
bu sonuçlara göre emsal değerlerin 42,45 ile 57,44 arasında olması lazım.
Bu sonuçlara göre hiç bir emsal değerlemeye konu olamaz tabiki eğer +-%15 uygulamasını dikkate alırsak .
ancak bir şey farkettim hiç bir emsali çıkartmayıpta soruyu çözersek yani üç emsalin oratalamasıyla sonuç tam olarak 158.257 olarak hesaplanıyo yani c şıkk.
Bence bu soruda cevap anahtarında doğru cevap yanlış verilmiş sorui hatalı yani umarım açıklayıcı olmuştur