Gönderen Konu: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı  (Okunma sayısı 3009 defa)

MEHMET

  • Administrator
  • GOLD ÜYE
  • *****
  • İleti: 266
    • Değerleme Uzmanlığı
2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« : Nisan 16, 2008, 05:05:44 ÖS »
Eylül 2007 soru çözümleri A kitapçığı


1-----  D     =       Öz.K       +        krd.
        % 100 =       % 22       +      %78 xD
          Öz.k = 286 000 /0.22 = 1 300 000 Değer
          1 300 000 x 0.06 = 78 000 net gelir
          NG       =    Brüt G   -      gider
          %82     =     %100    -    Brüt gelir x % 18
          78 000 / 0.82 = 905 121.95 ytl Brüt gelir

3----- 1 450 000 x 0.20 = 290 000 Fy
           1 450 000 x 0.05 =  72 500 Çy
                                          362 500
           1 450 000 - 362 500 + 220 000 = 1307 500 TD

4----  155.5 x 3.2 / 0.05 = 9 952
         155.55 x 7.3 / 0.035= 56 210
         155.55 x 7.3 / 0.05 = 22 703
                                             9 740 fark
         kamulaştırılan kısmın /50 sinden fazla olduğundan ancak kamılaştırılan kısmın % 50 si kadar ki kısmı düşülür.buda;
         9952 / 2 = 4976 ytl kısmi kamulaştırma bedeli ancak cevabı şıklarda yok


5----  A  = 50 000 x 0.40 = 20 000  1 nci yıl
          B = 45 000 x 0.35  =  15 750  2 nci yıl
          Nadas                         35 750 - 12 500 =23 250 NG / 3 = 7 750
          7 750 / 0.05 = 155 000

6---- 155.5 x 3.2 / 0.05 = 9 952
          385  x 7.3  / 0.05   = 56 210
         155.55 x 7.3 / 0.05 = 22 703
                                           33 703 fark
         kamulaştırılan kısmın /50 sinden fazla olduğundan ancak kamılaştırılan kısmın % 50 si  kadar ki kısmı düşülür.buda;
         9952 / 2 = 4976 ytl kısmi kamulaştırma bedeli


7---- 0.28 + 0.25 = 0.53 gider
         1 - 0. 53 = 0.47 gderden arta kalan
          64 126 x 0.47 = 30 139.22
          15/80 =0.1875 yıpranma oranı
          1 - 0.1875 = 0.8125 yıpranmamış kısım
          30 139.22 x 0.8125 =24 488.12 ışgalciye ödenmesi geren levazım bedeli

8----- 6000 x 3000 = 18 000 000 arsa D
           3000 x 2.50 = 7500 inşaat alanı
           7500 x 0.60 = 4 500 m2kiralanabilir alan
           4 500 x 50 x 12 = 2 700 000 yıllık kira
           2 700 000 / 0.09 = 30 000 000 taşınmaz değeri
                                         18 000 000 arsa değeri
                                         12 000 000 Bina değeri
           12 000 000 = 7 500 x 2 400 -( 7500 x 244 x 15/x)
           12 000 000 =18 000 000 - (270 000 000 / x)
           270 000 000 / x = 18 000 000 - 12 000 000
                     X = 270 000 000 / 6 000 000 = 45 ekonomik ömür
           45 - 15 = 30 kalan ömür

9---- M___ BG / ıG = 14
          1400 x 12 = 16 800 BG      16800/14 = 1200 NG
          16 800 x 25 = 420 000 TD
           BG       -       Gider    =  NG             =       Bina        +       Arsa
           16 800  -     1200     =  15 600        =     % 50         +       % 50
                                                                   =      7 800       +   7 800
           420 000 = arsa   + 300 x 900 x 0.80 - 20 000
           420 000 = arsa   + 196 000
           arsa = 420 000 - 196 000 = 224 000
           7 800 / 224 000 = 0.03482--- I KO  

          N___ 1600 x 12 = 19 200 BG x 22 = 422 400 TD
          BG/ıG = 10 = 19 200 / 10 = 1920 gider
          BG       -       Gider    =  NG             =       Bina        +       Arsa
          19 200   -  1 920      = 17 280         =     0.60          +      0.40
                                                                  =   10 368        +    6 912
          422 000 = arsa   +  400 x 900 x 0.75 - 15 000
          422 400 = arsa   + 258 750
          arsa       = 422 400 - 258 750 = 163 250 arsa
          6 912 / 163 250 = 0.04234---  II KO
          0.03482 +0.04234 =  0.07716 / 2 = 0.038 58 = 3.8

11---   3400 x (( 1.015^120 - 1 ) / ( 1.015 ^120 x 0.015 )) = 188 695 kredi
           TD = 75 000 + 210 x 900 x 0.85 - 25 000
                 = 75 000  + 135 650  = 210 650
           D / K = 210 650 / 188 695 = 1. 11635 = 1.12

12--- 10 x 14 = 140 x 2 = 280 m2 x 354 = 99 120 x 0.85 = 84 252
          1 - % 15 = 0.85
          20 x 2 = 40 m2 x 65 = 2 600 x 0.85 = 2210
          84 252 + 2 210 = 86 462 dönüşüm projesi ödenecek bedel

13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
          1 500 / 0.015 =100 000
                                     20 000 fark
          20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek
14--- iÜü(750/0,003) =250 000 vergi değeri
        VD/SD =0,80------  250 000 / 0.80 = 312 500 sürüm değeri
        312 500 =220*YYM*0,50 + 70.000 formülünden
        110 YYM = 312 500 - 70 000
        YYM  = 242 500 / 110 =2204YTL/m2



15---- 500 000  / 80 x 50 x 2  = 62.5
           600 000 / 100 x 60 1.5 = 66.6
                                                  129.1 / 2 = 64.5
          678 09 / 50 x 3 x 64.5 = 70.08

17--- 400 / 0.002 = 200 000 ytl VD
         R / VD = 1.25     200 000 x 1.25 = = 250 000
         FV = 250 000         PV = 40 000
         FV = PV ( 1+ i )  ^n                 12x2 = 24 dönem
         250 000 = 40 000 ( 1+ i ) ^24
         (1 + i )^ 24 = 250 000 / 40 000
          1 + i = 24^( 6.25) parantez içinde olan kök içinde olacak
          1 + i = 1.0793
           i = 1.0793 - 1 =0.0793

18--- 480 000 / 40 x 50 x17.5 x0.40 = 34 286
         340 000 / 34 x 52 x 13  x 0.35 =  42 265
         221 700 / 30 x 28 x 12 x 0.30  =  73.313
                                                             149 864
         149 864 / 3 = 49.955 x 1.15 = 57.448
         34 286 + 42 265 = 38 276
         38 276 x 22 x 32 x 15 x 0.30 = 121 258  M arsassının değeri

19--- 1600 x 12 = 19 200 NG
          1600 + 200 = 1 800 x12 = 21 600 BG
          NG          =      arsa            +     bi na
          19 200    =  21 600 x0.28  +      bina
           19 200   = 6 048  +  Bina  
           Bina  = 19 200 - 6 048  = 13 152
           A---  6 048 / 0.08 =   75 600
           B---13 152 / 0.06 = 219 200
                                            294 800

20--- 20 000 x 12 = 240 000 gider
          1400 x 50x 12 = 840 000 potansiyel BG
          840 000 x 0.80 - 240 000 + 80 000 = 512 000 fiili net gelir
          512 000 / 0.07 = 7 314 286 iş merkezinin değeri

21---3 728 000 / 0.05 = 186 400 NG
         P.BG x 0.90 + 16 000 -24 000 =186 400 NG
         P.BG x 0.90  = 186 400 - 16 000 + 24 000
         P.BG x 0.90  =  194 400
         P.BG = 194 400 / 0.90 = 216 000
         216 000 / 12 = 18 000 / 10 = 1800 1 konutun potansiyel BG.

23--- emlak V O = % 0.2
       600 / 0.002 = 300 000 VD x 1.20 = 360 000 RD
       360 000 x 0.08 = 28 800 NG
       28 800 x 0.70 = 20 160  bina geliri
       28 800 - 20 160 = 8 640 arsa g. / 0.05 = 172 800 arsa rayici

24--- 36 000 x 12.50 = 450 000 konutun D
         2400 x 12 = 28 800 yıllık kredi geri ödemesi
         BKO =  N G  / Yıllık Krd  = N G  / 28 800 = 1.25
         NG  = 36 000
         36 000 / 450 000 = 0.08 KO yalnız bu soruda bir gariplik var hem brüt gelir hemde net gelir  36 000 olarak ortaya çıkıyor

25--- 80 + 20 = 100 yıl Ekonomik ömür
          20/ 100 = 0.20 yıpranma
         150 000 x 0.20 = 30 000
           20 000 x 0.20 =   4 000
                                     26 000
          
26--- 150 000 - 70 000 = 80 000 Bina D
          80 000 = 750 x 200 - ( 750 x 200 x 30 / x ) - 15 000
          45 000 / x = 150 000 - 80 000 - 15 000
                          = 55 000
                       X = 4 500 000 / 55 000 = 81.81

27----Arsanin degeri=(1800*12*(1-0,60))/0,05=172800
           Yapinin degeri =180*1200 =216 000
           TOPLAM DEGER= 172 800 + 216 000 = 388800 YTL
29----(1200*12-1200)/YILLIK BORÇ=1,5 den
         YILLIK BORÇ=8800 YTL aylik ödeme =8800/12 = 733,333 YTL
         733.33 x ( ( 1.012^180 -1 ) / ( 1.012^ x 0.012) ) = 53 972 ytl kullanılan kredi tutarı

31--- 3000 x 12 = 36 000 net gelir
         Gider/ NG = 0.20 -----   36 000 x 0.20 = 7 200 gider
         36 000 + 7 200 = 43 200 BG
         3000 / 12 = 250 = aylık kredi ödemesi
         20 x 12 = 240 ay
         250 x ( ( 1.013^240 - 1 ) / ( 1.013^240 x .0.013) ) = 18 364 346 kredi tutarı
         K / D = 0.75 = 18 364 346 / D = 0.75
         D = 18 364 346 / 0.75 = 24 485 794 taşınmaz değeri
         24 485 794 / 43 200 = 5.6680
                                          = 5.67
NOT: BU ÇÖZÜMLERı SORU VE CEVAP şEKLıNDE YAYINLAMAK ıSTERDıK ANCAK SORULARI YAYINLAMAK ıÇıN ANADOLU ÜNıVERSıTESıNDEN YAZILI ıZıN ıSTENMış, HANGı MAKSATLA BıLEMEDığıMıZ GEREKÇE ıLE OLUMSUZ CEVAP VERıLMışTıR. BU NEDNELE SORULARI YAYINLIYAMIYORUZ...
SORULARIN ÇÖZÜMLERıNDE EMEğı GEÇEN ARKADALARA TEşEKKÜR EDıYORUZ.
« Son Düzenleme: Nisan 20, 2008, 02:16:26 ÖS Gönderen: MEHMET »
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

scoot

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 8
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #1 : Eylül 08, 2008, 12:25:35 ÖS »
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?

erkanyi

  • Erkan YILDIRIM
  • GOLD ÜYE
  • ***
  • İleti: 74
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #2 : Eylül 08, 2008, 01:30:30 ÖS »
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?

13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
          1 500 / 0.015 =100 000
                                     20 000 fark
          20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek


Cevap çok açık. Rayiç bedel 120000 ytl, vergi değeri 100000 ytl imiş.

Büyükşehir ve mücavir alanları dışında bulunan arsa emlak vergisi oranı 0,003 olduğuna göre her iki değere göre hesaplarsak farkın 60 ytl olduğu gözlenir.

ıyi çalışmalar.

scoot

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 8
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #3 : Eylül 08, 2008, 02:58:05 ÖS »
Teşekkürler.

sedoyedo

  • YENİ ÜYE
  • YENİ ÜYE
  • *
  • İleti: 4
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #4 : Eylül 08, 2008, 06:01:23 ÖS »
arkadaşlar çözümlerdeki soru 12 nin çözümü yanlış doğrsunu veriyorum;

10 x 14 = 140 x 2 = 280 m2 x 354 = 99 120 x (1-0,15) = 84 252 (binanın değeri)
         
(20m2 + 15m2)  = 35 m2 x 65 = 2.275 x 0.85 = 1 933,75 (eklentilerin değeri)
          84 252 + 1 933,75 = 86 185,75 dönüşüm projesi ödenecek bedel

mestan

  • STANDART
  • STANDART
  • **
  • İleti: 31
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #5 : Eylül 11, 2008, 05:30:40 ÖS »
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?

13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
          1 500 / 0.015 =100 000
                                     20 000 fark
          20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek


b]Cevap çok açık. Rayiç bedel 120000 ytl, vergi değeri 100000 ytl imiş.

Büyükşehir ve mücavir alanları dışında bulunan arsa emlak vergisi oranı 0,003 olduğuna göre her iki değere göre hesaplarsak farkın 60 ytl olduğu gözlenir.

ıyi çalışmalar.[/b]


bence cevap hiç açık değil arkadaşım.
burdaki 0.015 nerden çıktı.
1500 nerden çıktı.
tamam 120 ve 100 ne olduğunu anladıkta bu değerlere nasıl ulaştık. anlamadım

Exper

  • GOLD ÜYE
  • GOLD ÜYE
  • ***
  • İleti: 277
Ynt: 2007 YILI EYLÜL AYI SORU ÇÖZÜMLERı
« Yanıtla #6 : Eylül 13, 2008, 10:31:53 ÖÖ »
0,015 Hem alıcıdan hem satıcıdan alınan alım-satım harcidir.Yani toplam 0,03 alım satım harc alınır.

Emlak vergisi ise arazilerde 0,001 arsalarda 0,003 tür belediye sınırları içinde %100 artırımlı uygulanır.

1500 ödenen toplam harctan alıcının payına düşen

1500/0,0015=100,000 bu vergi değeri

1800/0,0015=120,000 buda rayiç bedeli