A KıTAPCIğI
1.
Çözüm:
Yıllık borç servisi yıllık ödeme miktarı(anapara+faiz): 733,78*12=8.805ytl
ipotek sabiti: yıllık ödenen tutar/anapara
= 8.805/100.000=%8,81
2.
Çözüm:
K=net gelir/taşınmazın değeri olduğundan potansiyel brüt gelir ve kira boşluk kayıpları gereksiz veriler.
0,105=net gelir/785.500 net gelir=82.478 YTL
3.
Çözüm:
Yatırım bandı yönteminde Kap. oranı=borç*borç sabiti+özkaynak*özkaynak sabiti
K=0,75*0,1+0,25*0,15=%11,25
4.
Çözüm:
Net faaliyet geliri=potansiyel brüt gelir-faaliyet giderleri-boşluk kira kaybı
=100000–35000–100000*%15=50 000 YTL
K=net gelir/taşınmazın değeri 0,12=50 000/Değer Değer=416 667 YTL
5.
Çözüm:
DEğER: Temettü tutarı*[(1+ Büyüme Oranı/(Beklenen Getiri Oranı-Büyüme Oranı)]
DEğER: 360.000*[(1+0.05/0.23–0.05)] : 2.100.000 YTL olur.
6.
Çözüm:
Burada da net gelir sorulduğundan
K=net gelir/taşınmazın değeri formülü uygulanırsa net gelir=550.550*0,14=77.077 YTL
7.
Çözüm:
295 000 x 0.055 = 16 225
295 000 x 014 = 41 300
295 000 x 0.12 = 35 400
295 000 + 41 300 + 35 400 – 16 225 = 355 475
8.
Çözüm:
K=net gelir/taşınmazın değeri
1.mülkün K1=27.000/281.000=0,096
2. mülkün K2=28.500/297.000=0,096
3. mülkün K3=37.500/302.000=0,124
üç mülk emsal olarak kabul edilip ortalaması alınırsa Kort=K4=(0,096+0,096+0,124)/3=0,106
Değer=21.000/0,106=198.110 YTL
11.
Çözüm:
Covered bond=ipotek teminatlı tahvil (Neden sadece ıngilizcesini yazarlar bilmem. Türkçesini de yazarsak herkes çözer diye mi acaba?)
Ayrıntı için bak:http://www.tsev.org.tr/files/downloads/IIIUlusal/mustafatopaloglu.ppt#269,14,III-%20ıPOTEK%20TEMıNATLI%20MENKUL%20KIYMETLER%20(ıTMK)
13.
Çözüm:
5850 / 0820 = 71.341,46 taşınmazın gelir değeri
17.
Çözüm:
10.100.500 x ( ( 1.05^49 – 1 ) / ( 1.05 ^ 49 x 0.05 ) ) = 183 513 gelir değeri
500.000.000 / 1.05 ^^ 49 = 45 782 taşınmaz değeri
183 513 + 45 782 = 229.295 = 229,30
20.
Çözüm:
1nci yıl Buğday 500 x 0.35 = 175
2nci yıl arpa 400 x 0.40 = 160
3ncü yıl buğday 500 x 0.53 = 175
Yan ürün 250 x 0.15 x 3 yıl = 112,5
622.5 x 120 = 74 700 Brüt gelir
4500 + 4700 + 3500 = 12 700 toplam gider
74 700 – 12 700 = 62 000 / 3 = 20 666 / 0.09 = 229 629
229 629 – 209 000 = 20 629 YTL az bedelle kamulaştırılmış
Bir kamu yatırımı amacıyla, kapitalizasyon oranı 0,05 olan 50da yüzölçümlü bir arazinin 1,5da lık kesimi üzerinde süresiz, 400 m2 yüzölçümlü bölümü üzerinde de 20 yıl süreli irtifak hakkı tesis edilecektir. Benzer arazilerin dönüşümlü ekim planlarına göre arazi için belirlenmiş yıllık ortalama net gelir 3.200 YTL/da dır.
21.
Çözüm:
3200 x 0 400 = 1280 x ( ( 1.05^20 – 1 ) / ( 1.05^20 x 0.05 ) ) = 15 951.62 YTL 20 yıl
için ödenecek irtifak bedeli
22.
Çözüm:
3200 x 1,5 = 4800 / 0.05 = 96.000 süresiz irtifak için ödenecek bedel
24.
Çözüm:
Yıllık artış oranı %8dir.
Arsanın 1995 den 1998 e gelince değeri: 18000*(1,08)^3=22 675 YTL
binanın aşınma düştükten sonraki değeri: 58.000/1,2=48 333 YTL
yapılı taşınmazın 1998 deki değeri:22675+48333=71 008 YTL
" " 2007 " " : 71008*(1,08)^2007–1998 = 141.945 YTL bu da yaklaşık E şıkkı
Veya
Arsa: 18 000 -------1995—2007 = 12 yıl x4 = 48 dönem
18 000 x 1.02 ^ = 46 567 YTL arsa değeri
Bina: 58 000 -------- 1998--- 2007 = 9 yıl x 4 = 36 dönem
58 000 x 1.02^36 = 118 312 x 0.80 = 94 650 yıpranmış bina değeri
46 567 + 94 650 = 141,217 taşınmaz değeri
26.
Çözüm:
4000 x ( ( 1.01^180-1) / ( 1.01^180 x0.01) ) = 333.286.66
Kredi = Rayiç değerin x%70 olduğundan
333 286.66 / %70 =476 123.80 rayiç değer
600 x 750 x.90-40 000 = 365 000 bina değeri
476 123.80 - 365 000 = 111 123.80
vergi değeri = Rayiç değerin %80
vergi değeri = 111 123.80 = 88 899.04 YTL
88 899.04 x 0.006 =533.39
28.
Çözüm:
18/72 =0.25 düzeltilemeyen fiziksel yıpranma oranı
500.000 *0.25 =125.000 düzeltilemeyen yıpranma
158.750 – 125.000 = 33.750 düzeltilebilen yıpranma (b) şıkkı
Yanıtlarda C şıkkı verilmiş.
29.
Çözüm:
500.000 – 158.758 = 341.250
341.250 +200.000 = 541.250
125.000 / 541.250 = 0.23 (b) şıkkı
Yanıtlarda a şıkkı verilmiş. Doğru verilen şıklara ulaşabilmek için ise ekonomik ömrün 79.12 olarak verilmesi gerekiyor.
30.
Çözüm:
Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 N
Alan: 25*30=750 m² 20*30=600 m² 20*28=560 m² 22*32=704 m²
T.ı.A : 750*2=1500 m² 600*1,4=840 m² 560*0,9=504 m² 704*1,5=1.056 m²
1 m² si: 825.000/1.500=550 588.000/840=700 403.200/504=800 ?
Ortalama m² birim maliyeti: 550+700+800 = 2.050/3=683.333
N Taşınmazının maliyeti: 1.056*683.333=721.599,9999 =~721.600
33.
Çözüm:
Arsa net gelir payı 0.25 ise bina net geliri 0.75 olur
1800 x12 =21 600x 0.75 = 16 200 / 0.05 = 324 000 Bina değeri
0.90 =N G / B G = 21 600 / 0.90 = 24 000 Brüt G x 18 = 432 000 T. Top.D
432.000 – 324.000 = 108.000 / 0.10 = 108.000 / 600 = 1.800 arsanın m² si
34.
Çözüm:
Borç Kap. O. = N.G/ Yıl borç öd =N.G / 2000 = 1.40 = 2 800 /0.07 = 40 000 T.D
40 000 / 12.50 = 3200 B.G – 2800 N.G = 400 gider
35.
Çözüm:
Brüt G.x 0.12 = işletme Gid.
1 200 x 12 x 0.88 = 12 672 /0.072 = 17 600
K / D = 0.72 = K / 176 000 = 0.72 = 126 720 kredi miktarı
36.
Çözüm:
M—4000 x 1 800 = 7.200.000 x 0.90 = 6.480.000 arsa bedeli
2 500 x40x12x0.90 – 80.000 = 1.000.000 kira geliri
1.000.000 / 0.05 = 20.000.000 taşınmaz değeri
20.000.000 – 6.480.000 = 2500 x A.Rayici
Arsa rayici = 13.520.000 / 2.500 = 5.408
N--- 2000 x 6000 = 9 600 000 0.80 = 7.680.000 arsa bedeli
3500x35 12x.80 – 76.000 = 1.100.000 kira geliri
1.100.000/ 0.08 = 13.750.000 taşınmaz değeri
13.750.000 - 7.680.000 = 2.000 x A Rayici
Arsa rayici = 6.070.000 / 2.000 = 3.035
5.408+ 3.035 = 8.443 / 2 = 4.221 YTL ortalama arsa rayici
39.
Çözüm.
Gider / N.gelir = 0.20
N G= Gider / 0.20
Brüt kira – Gider = Net Gelir
30 000 – gider = Gider / 0.20
1 1
0,20 0,20
6000 = Gider + 0.20 Gider
6000 = 1.20 Gider
Gider = 6000/ 1.20 = 5 000 gider
30 000 – 5 000 = 25.000 net gelir
Net gelir paylaşımı 0.30 arsa 0.70 bina
25 000 x 0.70 = 17 500 bina geliri
17 500 / 0.05 = 350 000 bina değeri
350.000 = 900xYYM – (900xYYM x.020)-30.000
350.000 + 30.000 = 900 YYM – 180 YYM
380.000 = 720 YYM
YYM = 380 000 / 720 =527,28 yaklaşık 528 YTL
NOT: BU ÇÖZÜMLERı SORU VE CEVAP şEKLıNDE YAYINLAMAK ıSTERDıK ANCAK SORULARI YAYINLAMAK ıÇıN ANADOLU ÜNıVERSıTESıNDEN YAZILI ıZıN ıSTENMış, HANGı MAKSATLA BıLEMEDığıMıZ GEREKÇE ıLE OLUMSUZ CEVAP VERıLMışTıR. BU NEDNELE SORULARI YAYINLIYAMIYORUZ...
SORULARIN ÇÖZÜMLERıNDE EMEğı GEÇEN ARKADALARA TEşEKKÜR EDıYORUZ.
