SORU

[Doğan ÇAĞLAYAN]

ızmirde bulunan yapı net gelir payı %65 ve yapı kapitalizasyon oranı 0,19 olan,25 yıl ömrü kalan bir işyerinin aylık net kirası 1600 ytl dir. ışyeri için 2007 yılında 500 ytl emlak vergisi ilk taksidi ödendiğine göre ve vergi değeri sürüm değerlerinin 0,625 katı olduğuna göre işyerinin arsa değeri kaçtır?

[Doğan ÇAĞLAYAN]

(2*500/0,004)/0,625 - (1600*12*0,65)/(0,19+1/25) = 345 739 YTL



Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

Not: Ayşe Hanımın uyarısı üzerine çözüm düzeltilmiştir.

[ayþe avþar]

Doğan Bey, soruda emlak vergisinin birinci taksidinin 500 YTL olduğu yazıyor. Bu durumda değeri hesaplarken vergiyi 1.000 YTL olarak dikkate almak gerekmez mi?

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Uyarınız için teşekkür ederim Ayşe Hanım...Her ne kadar bazı kitaplarda yukardaki çözüm yöntemi gösterilse de, bence aşağıdaki çözüm daha doğru... Bilgilerinize...

(500*2/0,004)/0,625 - (1,19^25-1)/(0,19*1,19^25)*1600*12*0,65=335 165 TL oluyor.


Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[atakaya]

Doğan Bey, ilk çözümde zaten 2*500 alarak 2 taksidi düşünüp hesaba başlamışsınız.bence ilk çözümünüz doğru.

[nözkan]

arkadaşlar, bu sorunun çözümünde kafama takılanlar oldu.
1- büyükşehirde vergi değeri oranı binde 2 değilmidir? niçin binde 4 alındı ?
2- arsanın değeri hesaplanırken  taşınmazın 25 yıllık geliri niye hesaplanıyor,  gelir yönteminde yapının geliri yıllık olarak  alınmazmı?
     herkese iyi çalışmalar.

[BEYAZ]

1. Büyükşehirlerde işyerleri vergi oranı Binde 4
2. Hesaplan taşınmazın net geliri değil amortisman düşülmüş hali ( 25 yılda oluşmuş aşınma payı)

[nözkan]

merhabalar, cevabınız için teşekkürler. işyerleri için binde dört emlak vergisi oranını o an için düşünemedik. ancak 25 yıl için neden gelir hesaplanmış bunu hala anlamadık. birinci çözümde böyle bir durum yok. ve bize o çözüm doğru geldi.herkese iyi çalışmalar.

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Aslında sorunuzun içinde cevabıda var. Çünkü binanın ömrü 25 yıl. 30 yada 50 yıllık gelirini mi hesaplasaydık ? Birinci çözümdeki (0,19+1/25) ifadesinin hçbir matematiksel manası yok. Kapitalizasyon oranı yada katsayısı demek gayrimenkulden elde edilecek  gelirlerin bugüne indirgenmesi demektir. Bu gelir arsada (parsel yada arazi de) sonsuz yıl, yapıda ekonomik ömrü kadar olur. Sonsuz yılıda elde edilen gelirlerin limiti alınırsa herkesin bildiği DEğER=GELıR/KO formülü bulunur. Diğer formül de ise PV=((1+i)^n- 1))/(i*(1+i)^n) bulunur.



Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı