Değerli Meslektaşlarım,
Aralık 2011 ayı sonu itibariyle; TDUB verilerine göre, Türkiye genelinde aktif GMDU lisansına sahip 1,787 kişi, aktif Konut Değerleme Uzmanlığı Lisans sahibi de 121 kişi bulunmaktadır. Teorik olarak; ülkemizde değerleme yapmaya mezun ve yetkili kişi sayısı, 2012 yılı başı itibariyle 1,808 kişidir. Yine SPK verilerine göre; Lisanslı şirket sayısı ise 111 adettir.
Kesin sayı bilinmemekle birlikte; her yıl Türkiye genelinde, ticari ve konut olmak üzere ortalama 700,000 adet rapor üretildiği söylenmektedir.
Sahada aktif çalışarak değerleme raporu hazırlayan lisanslı bir uzman; yılda maksimum 500 adet rapor üretebilir. 700,000 adet rapor talebini karşılamak için 1,400 uzmana ihtiyaç vardır. Düz bir mantıkla; lisansı olmayan kişileri sistem dışına çıkartabilmek için, sahada çalışmayı göze alacak aktif değerleme uzmanı sayısı 1,500 kişiye ulaştığında bugün tartıştığımız sorunların önemli bir kısmı çözülebilir.
Ancak, resmi kayıtlarda; lisanslı uzman sayısı 1800 kişi civarında gözükmekte ise de; sektörde bilfiil çalışan uzman sayısı 600-650 civarındadır. Çok sayıda tapu müdürü, kadastro müdürü, bankacı, akademisyen, 8 yıl çalışma istisnasından faydalanmış SPK bürokratı, belediye çalışanı v.b gibi lisanslı uzmanların, lisanslı gözükmeklerine rağmen; sektör içinde aktif olarak çalışmaları ancak emekli olduktan sonra mümkün olabilecektir.
Sektörde fiilen çalışıyor gözüken lisanslı uzman sayısı 650 -700 kişi civarında olduğu tahmin edilmekle birlikte; halen, bu kişilerin en az (111 x 5) 555 kişisi, lisanslı şirket bünyesinde idari görevleri bulunduğundan sahaya çıkmamaktadırlar. 2012 yılı içinde yeni kurulmuş / kurulacak ve muhtemelen lisans talebinde bulunacak 40-50 adet şirketle birlikte, idari görev yapan lisanslı uzman sayısı 750-800 kişiye kadar çıkacaktır.
Bütün dünyada olduğu gibi Türkiye’de de üretilen raporların %90’dan fazlası konut kredisi ve/veya ticari kredi teminatı için bankalar tarafından talep edilmektedir. ıster çözüm ortağı olsun, ister kadrolu olsun; sahada çalışacak uzman sayısı en 1,500 kişi olması gerekirken, halen Türkiye genelinde, sahada fiilen çalışarak değerleme yapan lisanslı uzman sayısı 50-60 kişidir. Neredeyse ihtiyacın %5’i kadardır. Türkiye genelinde, kredi teminat amaçlı yapılan taşınmaz değerlemelerinin % 95’i ÇÖZÜM ORTAKLIğI kılıfı altında, hiçbir yasa ve kurala bağlı olmadan kurulmuş firmalar ve şahıslar tarafından yapılmaktadır. Toplamda ise; bu şekilde üretilen rapor sayısının, yıllık 650,000 adet civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Geçmiş yıllara ait verilerden yola çıkılarak yapılan projeksiyona göre; her yıl, ortalama 250 kişi lisans alabilmektedir. 1,500 sayısına ulaşmak için önümüzde 6 yıllık bir süre vardır. Ekonomideki makro büyümeler, uluslararası sermaye hareketleri, 2-B yasası, kentsel dönüşüm yasası, Basel III uygulaması, yürürlüğe girecek olan yeni Türk Ticaret Kanunu, mütekabiliyet yasasının değişmesi, milli gelirdeki artış, nüfus artışı, gelir dağılımındaki düzelmeler gibi çok sayıda siyasi ve sosyo-ekonomik dış faktörler de dikkate alındığında; bu parametrelere bağlı olarak taşınmaz değerlemesine olan talebin gelecek 5 yılda bugünkü rakamların 2 katına çıkacağı da rahatlıkla öngörülebilir.
Bu nedenle; Türk değerleme sektöründe, taşınmaz değerlemesinin sadece lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılması iyimser bir tahminle, en az 10 yıllık bir zaman periyodunda mümkün olabilecektir.
Sonuç olarak; hiç vakit kaybetmeden ÇÖZÜM ORTAKLIğI uygulamasının yasal düzenlemesinin yapılarak meşru bir zemine oturtulması ( Benzer özellikler ihtiva eden; Gümrük Müşavirliği Yardımcılığı ve Sigorta Ekspertiz Yardımcılığı gibi mesleklerde daha evvel yapılan yasal düzenlemelerden de yararlanılarak) gerekmektedir.
ıkinci olarak da; üniversitelerde mutlak surette 4 yıllık lisans eğitimi veren, Taşınmaz Değerlemesi Fakülte ve/veya Bölümlerinin açılması, mesleğin geleceği açısından önem arz etmektedir.
Böyle bir yasal düzenlemenin yapılması; her şeyden evvel kamu yararınadır. ıkinci faydası ise; Lisanslı şirketlerin olası risklerini minimize etme ve yapılan iş kalitesini artırılması sonucu doğurur. Üçüncü yararı ise; mesleğe iyi yetişmiş değerleme uzmanı adayları sağlayan kaynak görevi görür. Dördüncü faydası, haksız rekabeti, etik dışı davranışları önleyerek Değerleme Uzmanlığı mesleğinin güvenilirlik ve saygınlığının artmasına katkıda bulunur.
Not: Taşınmaz Değerlemesinde Çözüm Ortaklığı uygulaması ile ilgili; TDUB’a iletilmek üzere kapsamlı bir rapor hazırlamayı düşünüyorum. Fiilen çözüm ortağı olarak sahada çalışan lisanslı ve lisansız bütün arkadaşlarımız görüş ve düşüncelerini yazarak bu rapora katkıda bulunurlarsa; raporu, çok sayıda ortak imzayla iletmek daha etkili olacağı kanaatini taşıyorum.
A.Mesut Tatlıpınar
Lisanslı Değerleme Uzmanı
