TEVHıD
Aynı mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazların yeni bir
numara altında birleştirme işlemidir.
Tevhid (birleştirme) yapılacak gayri menkullerin bitişik olması şarttır.
Ayrıca üzerinde rehin (ipotek, haciz) gibi tasarrufu kısıtlayan engeller
olmaması gerekir. Tasarrufu kısıtlayan engeller var ise hak sahiplerinin
muvafakatı gerekir. Tevhid işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare
kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi
düzenleyerek tapuya intikal ettirir.
Gerekli belgeler:
1-Birleştirilmesi talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt
örnekleri,
2-Taşınmaz maliklerinin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,
3-Birleştirme için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun
nitelikteki plan ve ekli belgeler,
4-Taşınmazın bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare
kurulunun olumlu kararı (Taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni
kararı, Mücavir alan dışında ise il idare kurulu kararı),
5-Maliklerin birer adet vesikalık fotoğrafı gereklidir.
ıFRAZ (Ayırma)
Tapu sicil kütüğünde tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya
ayrılması bölünmesi işlemidir. ıfraz işlemleri belediye encümeni kararı
veya il idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil
bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir. ışlemin bitimini takiben
ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir. ıfraz işleminin
parselasyon özelliğinde olan ve olmayan iki çeşidi vardır.
1. Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz (ayırma): Kamu hizmetlerine
terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan sadece bir parselin birden
çok parçalara ayrılması işlemidir.
2. Parselasyon niteliğinde olan ifraz (ayırma): ımar parsellerini
oluşturmak amacıyla parseller içersinde yol, meydan, yeşil saha, park,
otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak
şekilde yapılan ayırma işlemidir.
Gerekli belgeler:
1-Özel çalışan mühendislerce hazırlanmış uygunluğu kadastro müdürlüğünce
kabul edilmiş plan ve ekli belgeler,
2-Taşınmazın mal sahibinin veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,
3-Tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayrılan parça sayısı kadar taşınmaz mal
sahibinin vesikalık fotoğrafları,
4-Belediye encümeni il idare kurulunun olumlu kararı ve tasdikli örneği
gereklidir.
ıMAR KANUNU ıLE BELEDıYE ENCÜMENıNE VERıLEN GÖREVLER
Av.M.Lamih ÇELıK
şanlıurfa Belediyesi Hukuk ışleri Müd.V.
Belediye encümenine, 5393 Sayılı Belediye Kanunun 34. maddesinde sayılan görev ve yetkilerin yanı sıra, diğer bir çok kanun, KHK ve yönetmelik ile de çeşitli görev ve yetkiler verilmiştir. Bu yazımızda 3194 sayılı ımar Kanunu ile belediye encümenine verilen görevleri genel bir bakışla ele almaya çalışacağız.Konunun genişliğini dikkate alarak sadece encümen ile ilgili konuya açıklık getiren emsal nitelikte yargı içtihatlarına yer verilmiştir.Encümen üyelerinin imarla ilgili görev ve yetkileri konusunda genel bir bilgiye sahip olmaları amaçlanmıştır. (Yönetmeliklerle verilen görevlere yer verilmemiştir.)
1- Tevhit ve ifraz (m.16):
“Tevhid, imar mevzuatı yönünden, birden fazla taşınmazın bir araya getirilmesini tapu kütüğünde ayrı ayrı sayfalarda kayıtlı, ayrı sınırla çevrili ve ayrı yüzölçümünden oluşan parsellere, yeniden bir şekil verilmesini ve böylece tapu kütüğünde yeni bir sayfaya tescil yapılmasını gerektiren bir işlemdir.Birden fazla parselin inşaat yapımına uygun bir şekilde birleştirilmesine tevhid (birleştirme) denilmektedir.
ıfraz, bir taşınmazın,plan ve mevzuata uygun olarak inşaata elverişli imar parsellerine ayrılmasıdır.”1
3194 Sayılı ımar kanunun 16. maddesinde ifade edildiği gibi, Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkulların re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır.Onaylama, işlemi müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkulların sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği taktirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir.
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerlerde imar planları yapma konusunun il genel meclisinin görev ve yetkisinde olduğu, bu planlara uygun olarak parselasyon, re'sen veya müracaat üzerine tevhid, ifraz ve irtifak hakkı tesisi ile bu hakların terkinine ilişkin işlemlerde ise il encümeninin yetkili olduğu şeklinde karar vermiştir.”( Danıştay 1.D 08.12.2006 tarih ve E:2006/1186; K: 2006/1228 - ıçişleri Bakanlığı Mahalli ıdareler Genel Müdürlüğünün 24/4/2007 tarih ve 10523 sayılı görüşü)
“Dava paydaşlığın giderilmesine ilişkin olup, aynen bölünmesine karar verilen parsele ait ifraz krokisindeki paylaşma biçiminin imar açısından mümkün olup olmadığı konusunda encümen kararının bulunup bulunmadığı anlaşılamamaktadır. Aynen bölüştürmeye karar verebilmek için belediye encümen kararının bulunması gerekir.” (Yargıtay 6. HD E. 2004/1444 K. 2004/1506T. 8.3.2004)”
“Medeni Kanun'un 725. maddesi uyarınca nizalı yerin davalı parselinden ifrazı ile davacıya ait parsele eklemesi, ya da irtifaklandırılmak suretiyle hak tanınması, ancak bu konuda Belediye Encümen Kararının varlığı halinde mümkündür.( Yargıtay 1. HD E. 2002/2854 K. 2002/3763 T. 25.3.2002)”
“Tapu sicil müdürlüğünce yapılan ifraz ve tevhid işlemi sırasında, Belediye Encümeninden karar alınması ımar Kanunu’nun buyurucu hükümlerinin gereğidir. Bu karar, tapudaki tecsilin dayanak sebebi değildir. Sadece, ifraz ve tevhidin imar plânı uyarınca geçerlilik kazanabileceğini ortaya koyar. Tapu malikleri, Belediye Encümen Kararı’na rıza gösterdikleri takdirde, ifrazen ve tevhiden tescil işlemi gerçekleşebilir. (Yargıtay 1. HD E. 1994/15858 K. 1995/572 T. 25.1.1995)”
“3194 sayılı ımar Kanununun 16. maddesinden anlaşıldığı üzere imar planı uygulanması gereği bir taşınmazın diğer bir taşınmaza şuyulandırılması "Paylandırılması" ya resen yada müracaat üzerine Belediye Encümenleri veya ıl ıdare Kurullarının onayına bırakılmıştır.(Yargıtay 6. HD E. 1991/13764 K. 1991/14196 T. 18.11.1991)”2
“Belediye encümeni, ifraz ve tevhid istemini belediyeye bedelsiz terk şartına bağlayamaz.(Danıştay 6.D. 17.5.1995 T. E.1994/4947 K.1995/1985-6.D. 4.10.1983 T. E.1982/4004 K.1983/3006)3
“ıfraz işlemi mevzuata uygun olarak yapılması halinde encümen kararı yine encümen tarafından iptal edilerek yeniden ifraz işlemi yapılamaz.”(Danıştay 6.HD. 17.06.1983 T. E.1981/711 K.1983/2668)4
“ıfraza yetkili organ,Belediye Encümeni’dir.Bu konuda belediye başkanının karar verme yetkisi yoktur. Belediye Meclisinin de ifraza yetkisi yoktur.(Danıştay 6.D. 28.06.1983 T. E.1979/2532 K.1983/2793 -Danıştay 6.D. 18.03.1983 T. E. 1980/2838 K. 1983/2249)5
2- Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili (m.19)
3194 Sayılı ımar Kanununun 19. maddesi gereğince: ımar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır. Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler.
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“ımar planları mevzuatta ve yargı içtihatlarında yöre halkının sağlığını ve çevreyi korumak, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını, iyi yaşama düzenini, çalışma koşullarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla, ülke, bölge ve şehir verilerine göre oturma, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel fonksiyonlar arasında mevcut ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak için varsa kadastro durumu da işlenmiş, onaylı haritaların kopyaları üzerine nazım plan ve uygulama planı olarak düzenlenip onaylanmış metinler olarak tanımlamaktadır .( Danıştay 6. D E. 1996/5362 K. 1997/3020T. 17.6.1997)”
“parselasyon planlarının hazırlanması ve parselasyon işlemlerinin yapılmasında yetkili organın belediye ve mücavir alanı içinde belediye encümenleridir.( Danıştay 6. D E. 1996/789 K. 1997/385 T. 21.1.1997)6
“Belediyeler yaptıkları parselasyon işlemini hatalı buldukları takdirde bu işlemi yeniden düzenlemek amacı ile işlemlerini geri almaya yetkili bulunduklarından ilgili encümen kararının iptaline yine encümen karar verebilir.( Danıştay 6. D E. 1994/4550 K. 1995/1016 T. 14.3.1995)”
“Parselasyon planına yapılan itirazın,bu planlamada yetkili olan Belediye encümenince karara bağlanması gerekir.ıtirazın belediye başkanınca reddi,yetki yönünden sakattır.(Danıştay 6.D.25.11.1983 T. E.1981/2352 K.1983/3768)7
“Askı süresi içerisinde parselasyon işlemine yapılan itirazın, askı süresinin son gününü izleyen günden itibaren 60 gün içinde cevap verilmemek suretiyle reddedilmesi üzerine, takip eden 60 günlük süre içinde parselasyon işlemine karşı dava açılması gerektiği, bu süreler geçtikten sonra davalı idareye yapılan başvuruların reddine ilişkin işlemler dava açma süresini yeniden başlatmaz. (Danıştay 6. D E. 1997/1582 K. 1998/893 T. 18.2.1998)”
3- Gelişme alanlarında yapı ruhsatı (m.23)
3194 Sayılı ımar Kanunun 23. maddesi gereğince ,ıskân hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olması, şarttır.
4- Ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olarak başlanılan yapı sahiplerine ceza vermek,binaların yıktırılmasına karar vermek (m.32)
3194 Sayılı ımar Kanunun 32. maddesi gereğince : Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine aşılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tebligatın bir nüshası da muhtara bırakılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“Yapı tatil tutanağı, 3194 sayılı ımar Kanununun 32. maddesi uyarınca düzenlenen ve bir yapının ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıldığını tespit eden, düzenlendiği tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapının ruhsata uygun hale getirilerek veya ruhsat alınarak yapının imar mevzuatına uygun hale getirilmesini sağlayan idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlemdir.Bu nedenle yapı tatil tutanağının iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir. ( Danıştay 6. D E. 2005/1641 K. 2005/5523T. 16.11.2005)
“Yapı tatil tutanağının ruhsata aykırılıkları somut ve ayrıntılı olarak belirtecek şekilde düzenlenmesi gerekir.Ruhsat ve eklerine aykırılıkların neler olduğu açık ve net bir şekilde ortaya konulmaksızın yıkım kararı verilemez. ( Danıştay ıdari Dava Daireleri Genel Kurulu E. 2004/2530 K. 2005/1121 T. 5.5.2005)”
“Ruhsatsız yapı nedeniyle 3194 sayılı Yasanın 32. maddesi uyarınca işlem tesis edilmesi gerekirken 1608 sayılı Kanun uyarınca işlem tesisi edilemez. (Danıştay 6. D E. 2003/5961 K. 2005/2570 T. 4.5.2005)
“3194 sayılı Yasanın 32.maddesi uyarınca tesis edilen yıkım işlemin belediye tarafından gerçekleştirildiği takdirde sadece yapılan masrafın yapı sahibinden istenmesi gerekirken, yapılan masrafın % 20 fazlası ile davacıdan tahsil edilmesine ilişkin işlem kanununa aykırıdır. (Danıştay 6. D E. 2003/4396 K. 2005/947 T. 18.2.2005)”
“Ruhsatsız yapılara mülkiyet durumuna bakılmaksızın 3194 sayılı ımar Kanununun 32. ve 42.maddeleri uygulanabileceğinden, hazineye ait taşınmaz üzerindeki ruhsatsız inşaata yönelik olarak 775 sayılı Gecekondu Kanununun 18.maddesi uyarınca işlem tesis edilmeyip, 3194 sayılı Kanunun 32. ve 42.maddelerine göre işlem tesis edilmesinde mevzuata aykırı bir husus bulunmadığı açıktır. ( Danıştay 6. D E. 2003/1984 K. 2004/5538 T. 10.11.2004)
“ımar kanunu'nun 32.maddesi uyarınca, ruhsatsız ve projeye aykırı olarak yapılan ilave yapılaşmayı ruhsata bağlama imkanı varsa; ilgilisine, tadilat ruhsatı için başvurabileceği 1 aylık süre verilmesi gerekirken, doğrudan yıkım kararı verilmesi isabetsizdir. (Danıştay 6. D E. 1997/398 K. 1997/5646 T. 9.12.1997)
“3194 sayılı Yasanın 32. maddesinde belirtilen bir aylık süre, yapı tatil tutanağıyla inşaatın mühürlenme tarihinden itibaren yapı sahiplerine tanınması gereken sürenin üst sınırı olup, olayın niteliğine göre daha az bir süre tanınması da mümkündür. Ruhsata bağlanma olanağı bulunmayan ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı inşaatlar hakkında böyle bir sürenin verilmeden yıkım işlemi yapılabilir.( Danıştay 6. D E. 1996/2121 K. 1997/1843T. 3.4.1997- 6. D E. 1993/2829 K. 1994/2103 T. 30.5.1994)
“775 sayılı Yasanın 18. maddesinde, "belediye sınırları içinde veya dışında belediyelere, Hazineye, özel idarelere, katma bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar, inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, hiçbir karar alınmasına lüzum kalmaksızın, belediye veya devlet zabıtası tarafından derhal yıktırılır." hükmüne yer verilmiştir.Bu yasa hükmü uyarınca özel kişilere ait taşınmazlara tecavüz olması durumunda, belediye tarafından, encümen kararı alınmasına gerek olmaksızın tecavüzlü duvarın yıktırılabileceği açıktır.( Danıştay 6. D E. 1992/2724 K. 1993/1368 T. 7.4.1993)”
“Taşınmazın bir başka belediye sınırları içerisine alınması durumunda önceki belediyece bu taşınmaz üzerindeki yapının yıktırılmasına ilişkin işlem idarenin devamlılığı ilkesi nedeniyle geçerliliğini korur. (Danıştay 6. D E. 1990/966 K. 1990/2580 T. 12.12.1990)”
“3194 sayılı ımar Kanunu'nun 21.maddesi uyarınca her türlü inşaat yapımı işi yerel idarelerden alınacak izne tabidir.ınşaat için proje tanzim edilerek yapı ruhsatı alınmamış ve bina bu şekilde meydana getirilmişse uygulamadaki tabiri ile bu tür yerler "kaçak" sayılacağından aynı yasanın 32.maddesi hükmünce yıkıma tabi tutular. Kamu düzenine ilişkin ımar Yasası'nın yıkımını emrettiği bir yerin ekonomik değeri olmayacağından böylesine bir bina için bedel talebinde bulunulamaz. (Yargıtay 15. HD E. 2003/7075 K. 2004/3387 T. 17.6.2004)”
“ımar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş, ruhsatsız ( kaçak ) bina veya ruhsatına aykırı bölüm ile ilgili yasaya aykırılık giderilmeden mahkemelerden kal dışında eksik veya fazla işler bedeli, tescil ya da ( hukuki yarar söz konusu olsa bile ) mülkiyet tesbiti istenemez.Yasaları uygulamakla görevli olan mahkemeler imar suçu işleyen yükleniciler ile onların bu eylemlerinden yararlanmaya kalkışan arsa sahiplerinin bu tür talepleri doğrultusunda karar veremezler. (HGK E. 1999/15-653 K. 1999/965 T. 17.11.1999)”
“ 1.4.2002 tarihli ve 24713 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinin 76 ncı maddesi ise, “Yapı mevzuata ve plana aykırı yapıldığı takdirde bölge müdürlüğünce o andaki inşaat durumu tespit edilir ve yönetim kurulu kararı ile inşaat derhal mühürlenerek durdurulur. Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılması ise başlar. Katılımcı yapıyı 30 gün içinde mevzuata uygun hale getirmek zorundadır.
Mevzuata uygun hale getirilmediği veya mühürlenmiş inşaata devam edildiği takdirde yönetim kurulu kararı ile yapının mevzuata aykırı kısımları derhal yıktırılır ve masrafı katılımcılardan tahsil edilir…”Hükümlerini taşımaktadır.
Bu hükümlerden, organize sanayi bölgelerindeki plana ve mevzuata aykırı olarak yapılan yapıların OSB yönetim kurulu kararı ile yıktırılacağı anlaşılmaktadır (ıçişleri Bakanlığı-Mahalli ıdareler Müdürlüğü 28.3.2005 tarih ve 30-35-05 sayılı yazısı ve 9.12.2005 tarih ve 30-35-16-04 sayılı yazısı)”
5- Umumi hizmetlere ayrılan yerlerdeki geçici yapılara izin vermek (m.33)
3194 Sayılı kanunun 33. maddesi hükmü gereğince; ımar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına dahil olmayan yerlerde plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan veya 18. madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13. maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre yapı izni verilir.
Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlik müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.
Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez. Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlik müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak bedeli sahibine ödenir.
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“Geçici inşaat ruhsatı verilmesi yolundaki dilekçenin 3194 sayılı Yasanın 33. maddesine göre belediye encümenine iletilmesi ve belediye encümenince işlem tesis edilmesinin sağlanması gerekirken, bu usule uyulmaksızın doğrudan imar müdürlüğü işlemi ile reddedilmesinde yetki yönünden mevzuata aykırıdır.(Danıştay 6. D E. 2002/411 K. 2003/2298 T. 17.4.2003)
“Geçici inşaat ruhsatı verilmesine ilişkin işlemin kişisel menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılacak bir iptal davasının konusu olabilecek bir işlem olması nedeniyle TMMOB Mimarlar Odası ….şube Başkanlığının bakılmakta olan davayı açmakta ehliyeti bulunmadığından, idare mahkemesince davanın ehliyet yönünden reddine karar verilmesi gerekir.(Danıştay 6. D E. 2002/4828 K. 2004/1634 T. 17.3.2004)”
6- ınşaat,tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirlerin alınması (m.34)
ımar kanununun 34. maddesi gereğince ; ınşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması, yapı, yol sınırına üç metre ve daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması mecburidir.
Yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukarıdaki tedbirler alınmak şartıyla müsaade olunabilir.
Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.
Zemin katlarda, dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı seviyedeki ön bahçeleri yayaya açık bulundurulacak, yayaların can emniyetini tehlikeye düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.
Aynı kanunun 42 maddesinin 2. fıkrası gereğince zikredilen 34. maddede belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen mal sahibine, fenni mesule ve müteahhide para cezası 5393 sayılı kanunun 34/e maddesi gereğince encümen tarafından verilecektir. Belediye Encümeni ceza verirken 34.maddedeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini incelemesi gerekir.
7- Kapıcı daireleri ve sığınaklar (m.36)
3194 Sayılı ımar Kanunun 36. maddesine göre; Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır.
Kapıcı daireleri ana bina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.”
Aynı kanunun 42. maddesinde ise 36. maddenin 3’ncü fıkrasında belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen mal sahibine,fenni mes’üle ve müteahhide para cezasının kararı 5393 sayılı yasanın 34/e maddesi gereğince belediye encümenince verilecektir.
8- Otopark yerlerinin ayrılması (m.37)
Belediyeler imar planlarını yaparken beldenin şartları ve gelecekteki ihtiyacına göre, uygun sayı ve nitelikte otopark yerini ayırmak zorundadırlar. Otopark ihtiyacı olan bina ve tesislere gerekli otopark yeri ayrılmadıkça yapı izni,otopark tahsis edilmedikçe de kullanma izni verilmez.. şayet, yapı kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri plana ve yönetmeliğe aykırı olarak başka amaçla için kullanılırsa ilgili idarece bina sahibine tebliğat yapılarak bu durumun 3 ay içinde giderilmesi istenir. Mülk sahibi tebliğata rağmen süresi içinde bu aykırılığı gidermediği takdirde, 3194 sayılı kanununun 37. maddesi gereğince bu hizmet belediye encümeni veya il idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idare tarafından yerine getirilir ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir.
9- Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar (m.39)
3194 sayılı yasanın 39. maddesine göre,. Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine, tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir.
Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı %20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir.ilgilinin fakir olduğu belgelenirse masraf belediye veya valilikçe bütçesinden karşılanır. Tehlike durumu o yapı ve civarının boşaltılmasını icap ettiriyorsa mahkeme kararına lüzum kalmaksızın zabıta marifetiyle derhal tahliye ettirilir.
Aynı kanunun 42. maddesinde 39. maddedeki mükellefiyetlerini yerine getirmeyen yapı sahiplerine 5393 sayılı Belediye Kanunun 34/e maddesi gereğince, kanunlarda öngörülen cezalar encümen tarafından verilecektir. Belediye encümeni, tespiti uzman kişilere yaptırmalı,gerekirse mahkeme aracılığıyla tespit yaptırmasında fayda vardır.
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“Yıkılacak derecede tehlikeli olduğu saptanan yapının belediye fen heyeti raporunda belirtilen süre içinde yıkılması gerektiği yolundaki işlem iptal davasına konu olabilecek kesin, yürütülmesi zorunlu bir idari işlem niteliğindedir. (Danıştay 6. D E. 1984/163 K. 1984/1651 T. 4.4.1984)”
“3194 sayılı Yasanın 39. maddesiyle belediye tarafından yapılan masrafın % 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsiline olanak sağlanmaktadır. Ayrıca belediye KDV talep edemez.( Danıştay 6. D E. 2003/475 K. 2004/3479 T. 3.6.2004)”
10- Kamunun selameti için alınması gereken tedbirler (m.40)
3194 sayılı kanunun 40. maddesine göre; Arsalarda, evlerde ve sair yerlerde umumun sağlık ve selametini ihlal eden, şehircilik, estetik veya trafik bakımından mahzurlu görülen enkaz veya birikintilerin, gürültü ve duman tevlit eden tesislerin hususi mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve benzerlerinin mahzurlarının giderilmesi ve bunların zuhuruna meydan verilmemesi ilgililere tebliğ edilir.
Tebliğde belirtilen müddet içinde tebliğe riayet edilmediği takdirde belediye veya valilikçe mahzur giderilir; masrafı %20 fazlasıyla arsa sahibinden alınır veya mahzur tevlit edenlerin faaliyeti durdurulur
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“3194 sayılı Yasanın 40. maddesi ile getirilen düzenleme; enkaz veya birikintilerin, gürültü ve dumana neden olan tesislerin, hususi mecra, lağım, çukur, kuyu, mağara ve bunların benzerlerinin umumun sağlık ve selametini ihlal edenlerini veya şehircilik, estetik veya trafik bakımından sakıncalı olanlarını kapsamakta olup, uyuşmazlığa konu olaydaki yapının çatısında ve bahçesinde bulunan reklam panoları Yasada yapılan bu tanımlama ve mahzur tevlit eden unsurlar içerisinde yer almadığından anılan maddeye dayanılarak reklam panolarının kaldırılması yönünde işlem tesis edilmesi ve 42.maddeye göre para cezası verilmesi yasaya aykırıdır. (Danıştay 6. D E. 2003/5266 K. 2004/120 T. 14.1.2004- 6. D E. 2001/899 K. 2002/1744 T. 20.3.2002)
“3194 sayılı ımar Kanunu'nun 40. maddesi uyarınca para cezası ile cezalandırılmasına karar verilebilmesi oluşturduğu mahzurları gidermesi gerektiği bildirilip, uygun süre tanınması ve bu süre sonunda mahzurları gidermemesi halinde para cezası verilmesi gerekir. Bu durumda davacıya usulüne uygun bir tebligat yapılıp uygun bir süre tanınmadan para cezası verilemez. (Danıştay 6. D E. 2003/3598 K. 2003/6723 T. 10.12.2003)
“Çatıya kurulan GSM şirketlerine ait baz istasyonlarının kaldırılması yolunda 3194 sayılı ımar Kanununun 40. maddesine göre işlem tesis edilemez. (Danıştay 6. D E. 2002/1357 K. 2003/4407 T. 22.9.2003)”
11- ımar cezaları (m.42)
Ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine, istisnalar dışında özel parselasyon ile hisse karşılığı belirli bir yer satan ve alana….. para cezası verilir. Ayrıca fenni mesule bu cezaların 1/5'i uygulanır.
Birinci fıkrada belirtilen fiiller dışında bu Kanunun 28, 33, 34, 39 ve 40 ıncı maddeleri ile 36 ncı maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen mal sahibine, fenni mesule ve müteahhide ……..para cezası verilir.
Birinci ve ikinci fıkralarda belirtilen fiillerin tekrarı halinde para cezaları bir katı artırılarak verilir.
Yukarıdaki fıkralarda gösterilen cezalar, ilgisine göre doğrudan doğruya belediyeler veya en büyük mülki amir tarafından verilir. Belediye adına bu cezaları 5393 sayılı Kanunun 34/e maddesi gereğince Encümen verecektir.
Konuya ilişkin Yargı kararları;
“Sit alanlarında ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılara yönelik olarak 3194 sayılı ımar Kanununda öngörülen para cezalarının iki kat olarak uygulanması yolunda herhangi bir yasal düzenleme yer almadığından, bu şekilde ceza verilemez.(Danıştay 6. D E. 2004/4692 K. 2005/998 T. 21.2.2005)”
3194 sayılı ımar Kanunun 42.maddesi uyarınca, ancak ruhsat alınmadan veya ruhsat veya eklerine veya imar mevzuatına aykırı olarak yapı yapılması durumunda para cezası verilmesi mümkün olup, ruhsat ve eklerine aykırılık bulunmadığı ve ruhsat süresinin dolmasından sonra inşaata devam edilmediği sürece, sadece ruhsat süresinin dolduğundan ve inşaatın ruhsatsız duruma düştüğünden bahisle para cezası verilmesi mümkün değildir. (Danıştay 6. D E. 2003/281 K. 2004/3882 T. 16.6.2004)
“ Temel açılması yapıya başlandığını gösterdiğinden, başka bir ifadeyle yapının bir aşaması olduğundan ruhsatsız inşaat için 42.madde yasa maddesi kapsamında değerlendirilmesi ve para cezası verilmesi gerekir. (Danıştay 6. D E. 2002/6380 K. 2004/1992 T. 7.4.2004)”
“3194 sayılı Yasanın 42. maddesinde belirtilen para cezasının miktarının alt sınırının üzerinde para cezası belirlenmesi durumunda, takdir yetkisinin hangi ölçütler çerçevesinde kullanıldığının, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı hususların nelerden oluştuğunun ve niteliğinin de belirtilmesi suretiyle idarece açıklanması ve kanunda yazılı alt sınırın üzerindeki miktarda para cezası verilmesinin gerekçelerinin objektif ölçütlere uygun biçimde ortaya konulması zorunludur. (Danıştay 6. D E. 2005/1641 K. 2005/5523T. 16.11.2005)
“Belediye Encümeninin kararıyla, 3194 sayılı ımar Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca verilen imar para cezasının iptali için idare mahkemesinde dava açılmalıdır. (Uyuşmazlık Mahkemesi (Hukuk Bölümü) E. 2007/16 K. 2007/119 T. 2.7.2007)
“Ruhsatsız inşaatın sahibi adına belediye encümeni kararıyla para cezası verilmiş ise de, bu kişinin öldüğünün tesbiti üzerine anılan encümen kararının mirasçıları adına düzeltilmesi yoluna gidilmiştir oysa yapının mirasçılar tarafından yapıldığı konusunda bir tesbit yoktur.O halde cezaların şahsiliği prensibi uyarınca yapı sahibine verilen para cezasının mirasçılarından tahsil edilmesi mümkün değildir. (Danıştay 6. D E. 2003/5615 K.
B) Kat mülkiyeti kütüğü:
Madde 11
Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.
) Kat irtifakının sona ermesi:
Madde 49 - Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/14 md.) Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
(Değişik fıkra: 13/04/1983 - 2814/14 md.) Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Tapu Kütüğü [değiştir]
Tapu kütüğü, tapu sicilinin asli unsurlarının başında gelir. Türk Medeni Kanununa göre her taşınmaz için tapu kütüğü denilen ve tapu memuru tarafından tutulan bu resmi defterde bir sayfa açılması esastır. Tapu kütüğünde taşınmaz olarak, 1. arazi, 2. kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm, 3. bağımsız ve sürekli haklar için sahife açılabilir.
Bir tapu kütüğü sahifesinde esas olarak aşağıdaki bilgileri görürüz: 1. Taşınmaza ait bilgiler. Bunlar taşınmaza ait ada, pafta, parsel, yüzölçümü, taşınmazın niteliği gibi bilgilerdir. Bu bilgilerin doğruluğu, yüzölçümü hariç olmak üzere, devletin taahhüdü altında değildir. 2. şerhler. Bunlar genellikle, kişisel hakların şerhi, tasarruf yetkisine ait kısıtlamalar ve geçici tescil şerhleri olmak üzere üç çeşittir. 3. Beyanlar. Beyanlar başta Medeni Kanun olmak üzere çeşitli kanunlarda öngörülmüşlerdir. Bunların bir kısmı bilgi verir, kimi beyanlar iyiniyeti ortadan kaldırır, kimi bazı kısıtlamalar getirir. 3. Tesciller. Ayni hakların tapu kütüğüne yazımına tescil denir. Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar tescil edilebilir. Bunlardan mülkiyet hakkının tescili için geniş bir sütun ayrılmıştır. Taşınmazın her el değiştirmesinde bir önceki malik ya da maliklerin adları tapu memuru tarafından kırmızı renkli mürekkepli kalemle tek çizgi ile çizilir. Bunun adı "terkin"dir. Bir alt satıra da yeni malikin adı tescil edilir. Sınırlı ayni haklardan irtifak ve taşınmaz yükleri için ise tek bir sütun öngörülmüştür. Burada yapılan her işleme A, B, C gibi teselsül harfleri verilir, ayrıca sütunun içinde de kurulan irtifak ya da taşınmaz hakkının taşınmaz bakımından bir yararlanma mı yoksa yük mü getirdiği "H" ve "M" harfleri ile gösterilir. "H" harfi tescil edilen irtifak ya da taşınmaz yükünün bu taşınmaz bakımından bir yararlanma getirdiğine işaret eder. Örneğin komşu taşınmazdan bu taşınmaza kaynak irtifakının sağlanması gibi. "M" harfi ise, tescil edilen irtifak hakkı ya da taşınmaz yükünün bu taşınmaz üzerinde, bir başka taşınmaz ya da şahıs yararına yük teşkil ettiği anlamına gelir. Tapu kütüğünde gözüken sınırlı ayni hakların sonuncusu ise taşınmaz rehni sütunudur. Burada ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üç tür taşınmaz rehni tescil edilir.
Tapu kütükleri kadastro uygulaması sonunda oluşturulurlar ve devletin denetimi altında tutulurlar. Tapu kütüğü, bir taşınmaz ile ilgili ihtiyaç duyulan temel bilgileri içeren resmi bir sicilin en önemli halkasını oluşturur ve alenidir. Yani ilgisini inanılır biçimde ortaya koyan herkes bu kütüğü incleyebilir, ücreti karşılığında örnek alabilir. Bu yüzdendir ki, hiç bir kimsenin tapu kütüğünde yazılı olan bir hususu bilmediğini ileri sürmesi hukuken geçerli değildir. Burada tapu kütüğü içeriğinin bilindiği yolunda kanuni bir karine, diğer söyleyişle bir faraziye bulunmaktadır
Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur
PARSELASYON HARıTALARI (ıMAR PLANLARI)
Tanım : Parselasyon haritaları, imar parsellerini oluşturmak amacıyla ımar Kanunu’nun 18 inci maddesine dayanılarak Belediye veya Valilikler tarafından re�sen yapılan ya da yaptırılan haritalardır.
REVıZYON ıMAR PLANI
Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda; planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır
Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur
