Yaklaşık beş yıldır değerleme çalışmalarında fiilen bulunan ve sektöre yaklaşık yirmi kişiye işin inceliklerini öğreten biri olarak konu hakkında görüşlerimi belirtmek isterim.
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisanslarının yıllardır eczacı diplomaları gibi kiralandığı bilinmesine rağmen bu kadar aleni bir ilan görünce şaşırdım. Böyle bir ilanı sanırım hiç lisansı olmayan, sadece sermaye koyarak iş kurabilecek ve bizler üzerinden rant sağlayabilecek biri yayınlamış olabilir.
Yapılan iş her ne kadar değer takdir etmek yönünde olsa da, işin temelinde yasal ve mevcut statünün detaylıca tespit edilerek raporlanması ve açıklayıcı / temiz bir anlatım üslubu ile okuyucuyla paylaşılmasıdır.
Dışarıdan başka meslek gruplarında yapılan gözlemlerde yapılan iş her ne kadar niteliksiz ve basit gözükse de özünde farklı durumlar mevcuttur. Değerlemenin sınırını sadece konut veya dükkan gibi basit ölçekli taşınmazlar değil, turizm tesisi, hava alanı, üst hakkı ve kaynak vs. ekstrem örneklerdeki taşınmazlar da belirlemektedir.
Nasıl ki sağlık sektöründe sadece doktor, hukuk sektöründe sadece baroya üye avukatlar hizmet verebiliyorsa, bu sektörde de kesin sınırların çizilmesi gerekmektedir. Değerleme, 15 günlük eğitim sürecinde öğrenilebilecek bir iş değildir. Basit değil, tamamen teknik bir iştir.
ışin özünde mahallinde gördüğünü çiz / yaz, piyasayı araştır / karşılatır / yorumla, resmi kurumlarda (Belediye, Tapu, Kadastro, Bayındırlık, KTVKK, Boğaziçi ımar, Orman Bölge vd. ilgili kurumlar) detaylıca araştır / karşılaştır, raporlamada açıklayıcı (betimsel) / anlaşılabilir olma hususları önem taşımaktadır.
Değerlemenin amacı (kredi çalışmasına göre vermek gerekirse); konu taşınmaza piyasa değerinin altında değer takdir ederek krediyi olumsuz hale getirmek yada yüksek değerler takdir ederek krediyi riske atmaktan ziyade bağımsız davranarak gerçek piyasa verilerine dayanarak adilane davranmaktadır.
SPK listesinde yer alan bir firma olduğunuza ve kurumlarla anlaşma yaptığınızda sadece konut ekspertizi yapmak gibi şans olmayacak, aksine bir çok farklı taşınmaz değerlemesinde de uygulamalar yapmak zorunluluğunda kalınacaktır.
Bu nedenle tecrübelerim neticesinde Mimarlık, ınşaat Mühendisliği, şehir ve Bölge Planlama, Harita Mühendisliği ile Ekonomi üzerine eğitim almış kişilere lisans verilmesi, ayrıca şirketlerin de hukuk danışmanlarının bulunması gerektiğini düşünmekteyim. Özellikli çalışmalarda farklı meslek gruplarının da organize çalışması gerekmektedir.
Mimar projeyi, inşaat mühendisi projeyi ve statiği, harita mühendisi kadastroyu, şehir ve bölge plancısı imar planlarını, ekonomist gelirlere ilişkili gelir/gider verilerini, hukuk danışmanı ise kısıtlayıcı haklara ilişkin verileri iyi analiz edebilirler. Ayrıca; bir diğer gerçek ise belirtmiş olduğum meslek gruplarından da çok kişinin değerlemede faaliyetlerinde başarısızlıkları olmuştur. Bir diğer husus her ne eğitimi alırsak alalım, önemli olan bir işi isteyerek ve benimseyerek yaparsak işin ihtisasını yapmış kişilerden teknik ve pratik olarak daha da önde olunabilir. Ancak, yinede sektörde belirli sınırların çizilmesi gerekmektedir. Çünkü değerleme sektöründe iyi gelir olduğu duyumuyla bir çok lise düzeyinde eğitim görmüş kişilerin dahi çözüm ortağı olarak ortaya çıktığı ve hizmet verdiği karşılaşılan örneklerdendir. Aç gözlü şirketler ise bu durumda hassas olmamakta, kişilerle çalışmalarına devam etmektedir.
Tapu memurları, bankacılar (faal olarak değerleme yapmamış olanlar), kadastro memurları vb. meslek grupları ile SPK’da üç yıl çalışmış veya kurul üyeliği yapmış kişilere birebir değerleme faaliyetinde bulunmadan lisans alma hakkının tanınması sektörü çıkmaza sokmaktadır. Değerleme uzmanlığı lisansı olanlar ya emekli hayatı yaşarken kiralama yoluyla ek gelir elde etmekte ya da şirket sahibi olmaktadırlar. Peki ya değerleme faaliyetleri kim tarafından gerçekleşmektedir? Emekli olan kişiler sektörde lisans kiralama yoluyla ek gelir etmeye devam ettikleri sürece sektöre dinamizm gelmeyecek, ücretler daha da kırılma noktasına giderek aşağı düşecek, niteliksiz değerleme uzmanı ve şirket sayısı da artış gösterecektir.
Bu durumlarda Türkiye gerçeği olup herkes YAğMUR YAğARKEN KÜPÜNÜ DOLDURMAKTADIR.
