2007 eylül dönemi 14 -27 - 29 ncu sorular

[scakir]

arkadaşlar aşağıdakiler 2007 nin eylül döneminde çıkan sorular çözümlerimde cevapların yakınına bile ulaşamadım aranızda çözeniniz varsa yardımlarınızı bekliyorum.saygılar

14----1967 yılında yapımı biten 220 m2 yüzölçümlü bir konutun değerleme günüde yapı kalan ömrü 40 yıldır. 2007 yılında vergi değeri üzerinden toplam 7.500 YTL alım-satım harcı ödenerek satın alınan konutun arsa payı değeri 70.000 YTL, vergi değeri-sürüm değeri oranı %80 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayımıyla yeniden yapım inşaat maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m2 dir?
A) 1.684
B) 1.842
C) 2.204
D) 2.427
E) 2.543


27----Arsa kapitalizasyon oranı 0,05 ve brüt geliri 1.800 YTL/ay olan inşaatı yeni bitirilmiş 180 m2 yüzölçümlü bir konutun yapı net gelir payı, konut brüt gelirinin %60’ı kadardır. Konutun yeniden yapım maliyet bedeli 1.200 YTL/m2 olduğuna göre değeri kaç YTL dir?
A) 319.800
B) 325.800
C) 357.800
D) 388.800
E) 412.800

29---Brüt kirası 1.200 YTL/ay olan bir konut 15 yıl vadeli aylık %1,20 faizli kredi kullanılarak satın alınmıştır. Kredi değer oranı 1,00, işletme gideri 1.200 YTL/yıl ve borç kapsama oranı 1,50 olduğuna göre kullanılan kredi tutarı kaç YTL dir?
A) 53.972
B) 59.379
C) 62.973
D) 69.698
E) 79.392

[Doğan ÇAĞLAYAN]

SORU 14: 7500 YTL alım satım harcı 750 YTL olması gerekiyor.Soru yanlış.

(750/0,003)/0,80=220*YYM*0,50 + 70.000    formülünden YYM=2204YTL/m2

SORU 27:

Arsanın değeri=(1800*12*(1-0,60))/0,05=172800
Yapının değeri =180*1200
TOPLAM DEğER= 388800 YTL

SORU 29:

(1200*12-1200)/YILLIK BORÇ=1,5   den YILLIK BORÇ=8800 YTL aylık ödeme =8800/12
DEğER=Aylık %1,2 den 15*12 ay boyunca 733,333 YTL  yatırırsa  anünite formülünden 53972 YTL bulunur.(Kredi değer oranı 1 olduğundan aldığı kredi, taşınmaz değerine eşittir)

Arkadaşlar bunlar önemli değilde önemli olan bu soruları 2 dakikada çözebilmek. Bunun için taktik yada tavsiyesi olan arkadaşların görüşlerini bekliyorum.(önce sözel sonra sayısal, test tekniği vb gibi)

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[scakir]

doğan bey
yanıtlarınız için teşekkürler 14 ncü soruyu şimdi böyle bakınca  daha iyi anladım  7500 yerine 750 harç kelimesi yerinede emlak vergisi  kelimesinin kullanılması gerekir harç binde 15 her iki taraftan alınıyor vergi ise 0.003
evet gerçekten eylül 2007 soruları gerçekten zor kelimesi az kalıyor

[Doğan ÇAĞLAYAN]

27.sorudaki tuhaflığı gören var mıııııı ?

TAşINMAZ BÜRÜT GELıRı= Yapı net Geliri + ışletme Gideri + Arsa gelirinden (net) oluşur
Toplam bürüt gelirden yapı net gelirini düşersek geriye = ışletme gideri ve arsa geliri kalıyor. Yaptığım çözümde ise sanki yalnız arsa net geliri kalıyor gibi çözüm yapmışım. Sizde fark ettiniz mi bilmiyorum... Bu soruda eksik galiba...

[sener]

2007 mayıs dönemi 14 ve 15 nolu soruları çözebilen arkadaşlar burada paylaşırsanız menmun olurum.Saygılar

[scakir]

Sn Doğan bey çok haklısın bazı sorularda buna benzer tuhaflıklar var başka bir sorudada hesaplamada hem net gelir hem de bürüt gelir aynı rakam çıkıyorbu tip soruları toparlayıp spk iletmek lazım bütün bildiklerimiz alt üst ediyor ayrıca bu soruları yapanlar tüm soruların çözümünü bilen bir kişi bu soruları kaç saatte yapabiliyor diye hiç süre tutmuşlaar mı acaba bunuda sormak lazım

Sn sener bey
A grubu ise
14 cü sorunun çözümü aşağıdaki gibi
2002-2007   -------  5 yıl
 30 000 x 1.05^5 = 38 288 / 600 = 63.81 x 500 = 47.860
 15 nci soru şu an bende çözmüş değilim
                                                                      saygılar
 

[yasatal]

sn Sındırgı ;
Ynt: 2007 eylül dönemi A Grubu 14 -27 - 29 ncu sorular

21.Soru : 400*3.2 = 1280

DSABD = T *( (1+F) ^N-1)/(F*(1+F)^N)

DSABD=1280*((1+0.05)^20-1)/(0.05*(1+0.05)^20) =15951.63 YTL

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

28 ve 29.sorularda bu verilere göre şıklardaki sonuçlara ulaşılamıyor ancaktoplam ekonomik ömür 79 yıl olursa

28. soru da cevap "c" şıkkı  ve 29.soruda cevap "a" şıkkı olarak bulunuyor.

verilere göre çözülürse 28 "b"     29 "b"  sonuçlar bulunuyor bu soruları denetleyenler bu verilerle o sonuçlara
nasıl ulaşıp doğru şık olarak 45000 YTL ve 0.21 bulmuşlar anlayamadım şıklardaki bir türlü bulunamayan bu tip
sorular yüzünden kaldım

iyi çalışmalar diliyorum

Ali YAşAT
Çankaya 1.Bölge Tapu Sicil Müd.    ANKARA

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

[Doğan ÇAĞLAYAN]

2007 MAYIS 14 VE 15. SORULAR

14.SORU

{30000/600*(1,05)^5*1,5}/2=47,86

15.SORU

K ıÇıN AğIRLIK PUANI=(0,4/0,4)*0,60+(5/8)*0,80+(12/15)*0,76 =1,71 .........  600 M2...........120 000 YTL
L    "         "              "    =(0,35/0,4)*0,60+(7/8)*0,80+(14/15)*0,76=1,93.........  800 M2...........140 000 YTL
M   "         "              "    =(0,3/0,4)*0,60+(8/8)*0,80+(13/15)*0,76=1,91........... 750 M2...........    ? =(120 000/(1,71*600)+140 000/(1,93*800))/2*750*1,91=148.717 YTL oluyor yine şıklar yanlış

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Arkadaşlar şu ana kadar  sınavlarda çıkan G.M Değerleme Esasları sorularının hepsini çözdüm. Çalışmalarım ve  sınav soruları hakkında ki bazı bilgileri sizinle paylaşmak istiyorum.
 
1- Hatalı soru veya şıkları içeren yada tartışmaya açık soruları aşağıya yazıyorum. Sizlerden ricam, vakit buldukça bu sorular hakkında ki görüşlerinizi yazmanız. Sorular tarih sırasına göre, Yılı-Dönemi-Numara sırasına göre yazılmıştır.
 
2003-1-12 , 2003-2-8 , 2003-2-38 , 2004-1-24 , 2004-1-33 , 2004-1-34 , 2004-1-36 , 2004-2-39 , 2004-3-14 , 2004-3-18 , 2004-3-22 , 2004-3-24 , 2005-1-21 , 2005-1-31 , 2005-1-37 , 2005-2-19 , 2005-2-22 , 2005-2-24 , 2005-2-25 , 2005-2-31 , 2005-3-28 , 2005-3-33 , 2006-1-20 , 2006-2-32 , 2006-2-37 , 2006-2-38 , 2006-3-22 , 2006-3-31 , 2006-3-34 , 2007-1-9 , 2007-1-10 , 2007-2-10 , 2007-2-15 , 2007-3-4 , 2007-3-13 , 2007-3-14, 2007-3-27 , 2008-1-7

Herkese iyi çalışmalar dilerim...

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[yasatal]

2007  eylül dönemi 15.  soru  ÇÖZÜMÜ

Emsal 1                                                 Emsal 2                                                              K

Değer(YTL)
500.000                                                 600.000                                                          678.090

Parsel derinliği (m)
 80                                                              100                                                                  ?

Parsel cephesi (m)
50                                                                60                                                                50

Emsal (KAKS)
2                                                                  1,5                                                                  3

Yükseklik (m)
14                                                           15,50                                                                17,82


Yukarıdaki tabloda konut bölgesinde yapılan bir değerleme işleminde K parselinin değeri,
emsal 1 ve 2 parsellerine ait yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş
rayiç bedeller dikkate alınarak bulunmuştur. Buna göre, K parselinin derinliği kaç metredir?

A) 28,41
B) 33,00
C) 67,81
D) 70,00
E) 72,33

Çözüm:

Emsal  1:   ÇARPAN = 500.000 /(80*50*2.00) = 62.5

Emsal  2:  ÇARPAN= 600.000 / (100*60*1.50) = 66.667

ÇARPAN ORTALAMASI = (62.5 + 66.667) /2 = 64.58

678090 / (DERıNLıK*50*3,..*64.58)

DERıNLıK= 678090/9687  = 70 m

--------------------------------------------------------------------------------------------
2007  eylül dönemi  18. soru

E1 E2 E3 M
Değer(YTL)

   E1                         E2                             E3                Konu Mülk
480.000               340.000                     221.700                  ?


Parsel Cephesi (m)

40                          34                               30                    22


Parsel  Derinliği   (m)

50                        52                                  28                   32

Kat adedi
5                          4                                      3                    4

TAKS
0,40                   0,35                              0,30                  0,30

Yükseklik (m)
17,5                    13                                 12                      15

Sanayi bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe
dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şek
lindeki emsal arsalara göre M arsasının değeri kaç YTL dir?

A) 108.630
B) 121.271
C) 133.911
D) 158.257
E) 232.214

Bu soruda  sapma  var fakat sapma göz önüne alınmadan çözülmesi kanaatindeyim
ben sonucu “ D ” şıkkı 158.257 YTL buldum

fakat
Cevap anahtarı  “ B “  bu sonuca ulaşabilmek için çarpanın 38.28 olması gerekiyor bu  çarpan nasıl bulunmuş ve bu sonuca ulaşan varsa
Lütfen aydınlatsın

şimdiden tşk.

[Doğan ÇAĞLAYAN]

SN YASATAL sanayi bölgesinde hacim hesabına göre değerleme yapılıyor. Yani TAKS*YÜKSEKLıK emsal alınıyor. Çözümü bir de böyle deneyin derim.

[sener]

2008 -1
7 nolu soru
Bir değerleme uzmanı konu taşınmazın net işletme gelirini 35 550 YTL olarak tahmin etmiştir.Uzman tarfından yapılan piyasa araştırmasının sonuçlarına göre konu taşınmaz ile aynı büyüklükte ve benzer özelliklere sahip olan emsal taşınmazın yıllk ortalama net geliri 32 500 YTLve gerçek alım satım değeri ise   295 000YTL olarak saptanmış. Emsal taşınmazın konu taşınmaz ve çevredeki diğer taşınmazlardan %14 manzara %12 alt yapı  avantajı bulunduğu tespit edilmiştir.Bununla beraber emsal taşınmazın kot farkından %5.5 dezavantajı olduğu gözlenmiştir.Buna göre konu taşınmazın fiatı nedir.
Çözümünü varsa paylaşırmısınız.Saygılar

[Doğan ÇAĞLAYAN]

2008-1-7 SORUNUN CEVABI:

1-Konu taşınmaz ile emsal taşınmazın bütün özelliklerinin aynı olduğunu varsayarsak öncelikle

35550/Konu Taşınmaz Değeri=32500/295000      K.T Değeri=322 685 YTL tıpa tıp benzer olsaydı

Kaldı ki emsal taşınmaz çevresindeki taşınmazlardan daha üstün özelliklere sahip (Toplam %20,5 avantajlı yani)

Büyüklük olarak aynı ve bazı özellikler açısından üstün olupta fiyatı 322 685 YTL olan taşınmaz nasıl oluyorda konu taşınmazdan daha az değer edebiliyor?
şıklara bakılacak olursa aynı büyüklükte ki emsal taşınmaz üstün niteliğe sahip değil...Soruyla şıklar  çelişiyo yani...

[yasatal]

Sn. Doğan ÇAğLAYAN

2007  eylül dönemi  18. soru

E1 E2 E3 M
Değer(YTL)

   E1                         E2                             E3                Konu Mülk
480.000               340.000                     221.700                  ?


Parsel Cephesi (m)

40                          34                               30                    22


Parsel  Derinliği   (m)

50                        52                                  28                   32

Kat adedi
5                          4                                      3                    4

TAKS
0,40                   0,35                              0,30                  0,30

Yükseklik (m)
17,5                    13                                 12                      15

Sanayi bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe
dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şek
lindeki emsal arsalara göre M arsasının değeri kaç YTL dir?

A) 108.630
B) 121.271
C) 133.911
D) 158.257
E) 232.214

Benim çözümüm:

Emsal  1 Çarpanı =480.000 / (40*50*0.40*17,5 ) =34,2857

Emsal  2 Çarpanı =340.000 / (34*52*0,35*13 ) =42,2654

Emsal  3 Çarpanı = 221.700 / (30*28*0,35*12 ) =73,3135

Ortalama çarpan =(34,2857 + 42,2654 + 73,3135 ) / 3 = 49,96

Sapma= 49,96 *1.15 = 57,45

Sapma =49,96 * 0,85 = 42,46

M Arsasının Değeri =49,96*22*32*0,3*15 = 158257,05 YTL


Sorudaki sonuca ulaşabilmek için Emsal 3 çarpanını sapmadan dolayı devre dışı bırakarak Emsel 1 ve Emsal 2 çarpanlarının ortalaması ile sonuca ulaşılıyor

halbuki Emsal 1 çarpanında da sapma var o değer neden hesaba dahil ediliyor anlayabilmiş değilim.....?

[scakir]

sn yasatal
 eylül dönemi 18 nci soru hk sizinle aynı görüşü paylaşıyorum bu haliyle emsal 1 nde değerleme dışı bırakılması gerekli