DERS NOTLARI

[MEHMET]

DEVRE MÜLK

Tanım: Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.

Bu hakka devre mülk hakkı denir. Aslında, burada irtifak hakkı dese de, aslında devre mülk hakkı, bir paylı mülkiyetteki binadan  paydaşların mesken olarak yararlanmalarını zamana göre düzenleyen bir sözleşmeden doğan bir hakdır. Ama bu hak, müşterek mülkiyet payına bağlanmıştır.

Kuruluş:Devre mülk hakkı, tapuda resmi şekilde yapılacak devre mülk sözleşmesine dayalı olarak kurulur. Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir.

Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

Sonuçta devre mülk hakkı sahibi, bu hakka tabi gayrimenkulden, kendi payına tahsis edilen dönemlerde mesken olarak yararlanır.

Tasarruf
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.
Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını örneğin bir kira sözleşmesiyle başkalarına bırakabilir.


Yönetim.
Tayine dilecek yönetici ile olur. Bu çoğu kez tatil sitesini inşa eden şirkettir.


Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun giderilmesini isteyemezler.

Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. ıdare veya yargı organlarına yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz. ılgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

SINIRLI AYNı HAKLAR      

Sınırlı ayni haklar sahibine eşya üzerinde sınırlı bir doğrudan hakimiyet sağlayan haklardır. Sınırlı ayni haklar sınırlı sayı (numerus clausus) ilkesine tabidir. Kanunda belirtilenlerden başka sınırlı ani hak türleri yaratılamaz. ıst. Diğer irtifakların geniş içeriği

Bir taşınmaz maliki kendi lehine sınırlı ayni hak kurabilir. Örn. Malik kendisine ait iki taşınmazdan biri üzerinde diğerinin lehine irtifak hakkı kurabilir. Veya yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa, bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, aynî hak olarak varlığını sürdürür.

ıpotekli borç senedi ve irat senedi nama veya hamile yazılı düzenlenebilir. Bu senetler, yüklü taşınmazın maliki adına da düzenlenebilir.

Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer. Ana iptotek terkin edilmedikçe var olmaya devam eder.

SIRA

kural, çatışmadıkları sürece, sınırlı ayni haklar arasında sıra eşitliğidir. Örn. Sükna (oturma) hakkı ve  geçit irtifakı. Çatıştıkları noktada sıra sorunu ortaya çıkar.

a.Rehin hakkı dışındaki diğer sınırlı ayni haklar, yetkileri yönünden çatışıyorlarsa (bağdaşmıyorlarsa) sıra, hakkın doğuş tarihine göre belirlenir.
b.Sadece rehin hakları arasındaki sıra,  rehnin kayıtlı olduğu derecenin kuruluş tarihine göre belirlenir, Dereceler aynı tarihte kurulmuşlarsa, en öndeki derecede kurulan ayni hak önce gelir.
c.Diğer sınırlı ayni haklarla rehin arasındaki sırada, rehin dışındaki sınırlı ayni hakkın kuruluş tarihiyle,  derecenin kuruluş tarihinden hangisi önce geliyorsa, sıra ona göre belirlenir.    
d.Tam bir bedel karşılığı kurulan yasal irtifaklar (zorunlu mecra, geçit, kaynak (su) irtifakları), kuruluş tarihi ne olursa olsun bütün sınırlı ayni hakların önünde gelir.
e. Buna karşılık doğrudan kanuni ipotekler (ileride görülecek) kuruluş tarihi ne olursa olsun, tüm akdi-yasal sınırlı ayni hakların önünde gelir. Buna karşılık dolaylı kanuni ipotekler, derece sistemi içerisinde yer almadıklarından kuruluş tarihine göre sırasını alır.



ıRTıFAK HAKLARI

ırtifak hakkı, her zaman için yüklü eşya malikine olumsuz bir edim yükler: Katlanma ve kaçınma. Yapma borcu, bir irtifak hakkının ana konusunu oluşturamaz, ancak bir yan edim olarak bağlanabilir. Örneğin geçit irtifakında yüklü taşınmaz malikinin, yapılacak geçidi temizlenmeyi yüklenmesi

ırtifak hakları ,
Eşyaya bağlı kurulabilir. şahsa bağlı olarak kurulabilir.

ıntifa ve sükna hakkı her zaman için bir şahıs lehine kurulur. Üst h, kaynak h ve diğer irtifaklar ise hem şahsa bağlı hem de eşyaya bağlı olarak kurulabilir.  Burada duruma göre artık “şahsi (şahsa bağlı) irtifaklar” yada “eşyaya bağlı irtifaklar”dan söz edilir. Ancak intifa ve sükna hakkı, lehine kuruldukları kişice sağlığında hiçbir zaman devredilemez veya ölünce mirasçılarına geçmez. Bu nedenle intifa ve sükna hakkına “şahısla kaim irtifak“ da denir. 
Bu anlamada irtifak hakları devredilebildiği ölçüde, bağımsız bir hakdır. Eğer bu hak 30 yıl veya daha fazla bir süreyle ya da “süresiz” olarak kurulmuşsa, “sürekli” haklardır.

b.Bir başka ayrım çerçevesinde devredilebilir irtifaklara düzensiz irtifaklar, devredilemeyen irtifaklara düzenli irtifaklar da denir.

Eşyaya bağlı irtifak

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Bu anlanmda iki taşınmaz vardır. Bir: yüklü taşınmaz (irtifak hakkını taşıyan taşınmaz) . Diğeri ise: yararlanan taşınmaz

Kurulması ve sona ermesi
I. Kurulması
ırtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. ırtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.ırtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.  ırtifak hakkının kurulmasına ilişkin hukuki sebebi oluşturan sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

II. Sona ermesi
ırtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.

Devri
Eşyaya bağlı irtifaklarda devir, irtifak hakkının bağlı olduğu yararlanan taşınmazın devriyle olur. Oysa şahsi irtifaklarda devir, tapu kütüğüne kaydedilmiş olsun veya olmasın, bizzat, o sınırlı aynı hakka ilişkin olarak (yüklü taşınmazda değil) yapılacak resmi şekildeki devir ve tescil işlemiyle olur.

Hükümleri
ırtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak, hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır.Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz.

ırtifak Hakkının Kapsamı
ırtifaktan doğan yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil, irtifakın kapsamını belirlemede esas oluşturur. Tescilden açıkça anlaşılmadığı hâllerde kapsam, tescilin sınırları içinde, irtifak hakkının kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine göre belirlenir. Örneğin tapudaki tescil yol diyorsa, buranın yaya yolu mu araba yolu mu olduğunu anlamak için, iritfak sözleşmesine, orada da hüküm yoksa uzun zamandır çekişmesiz kullanma biçimine bakılacaktır.

 ıhtiyaçların değişmesi
 Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz.
Bakım giderleri
ırtifak hakkının kullanılması için gerekli tesislerin bakımı, yararlanan taşınmaz malikine aittir.Tesisler yüklü taşınmazın malikine de yararlı ise, bunların bakım giderlerine her iki malik yararları oranında katılır.

 Değişiklikler
ırtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnız belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa, bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla; irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir.ırtifak hakkının kullanılacağı yer tapu kütüğünde belirtilmiş olsa bile yüklü taşınmaz maliki bu yetkiyi kullanabilir.Mecraların bir yerden başka bir yere naklinde komşuluk hukuku kuralları da göz önünde tutulur.

 Bölünme
a. Yararlanan taşınmazın bölünmesi
Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel yararına devam etmesidir.Ancak, durum ve koşullara göre irtifak hakkı yalnız bir parselin yararına kullanılabiliyorsa, yüklü taşınmazın maliki diğer parseller için irtifak hakkının terkinini isteyebilir.Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını terkin eder.
b. Yüklü taşınmazın bölünmesi
Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi hâlinde kural, irtifak hakkının her parsel üzerinde devam etmesidir.Ancak, irtifak hakkı belirli parseller üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa, bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkının terkinini isteyebilir.Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi hâlinde irtifak hakkını terkin eder.

ıNTıFA HAKKI

ıntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulan ve aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. 
 Kurulması
 ıntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
Taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça, mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.
 Sona ermesi
ıntifa hakkı, konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini; yasal intifa hakkı, sebebinin ortadan kalkması ile sona erer.
Sürenin dolması veya hak sahibinin vazgeçmesi ya da ölümü gibi diğer sona erme sebepleri, taşınmazlarda malike terkini isteme yetkisi verir.
 Süresi
 ıntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir.

Geri verme Yükümlülüğü ve Sorumluluk
ıntifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür.  ıntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur.ıntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı hâlde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür.ıntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir.
Giderler ve ıntifa Hakkı Sahibinin Söküp Alma Hakkı, Zamanaaşımı
ıntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı hâlde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için, hak sona erdiğinde, vekâletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir. Malikin tazminat vermekten kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri, malı eski hâline getirmek kaydıyla söküp alabilir.
Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
ıntifa hakkının hükümleri
Haklar
1. ıntifa hakkı sahibinin hakları
a.ıntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir.ıntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.
b. ıntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir.
Ekimi veya dikimi yapan malik veya intifa hakkı sahibi, olgunlaşan ürünleri toplayan diğer taraftan, yaptığı giderler için ürünün değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir.
c. ıntifa hakkına konu olan sermayenin faizleri ve diğer dönemsel gelirleri, daha geç muaccel olsalar bile, intifa hakkının başladığı tarihten sona erdiği tarihe kadar intifa hakkı sahibine ait olur.
d. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu takdirde malik, haklarını, devralana karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
2. Malikin hakları
a. Gözetim hakkı.  Malik, hakkın konusu olan malın hukuka aykırı ya da niteliğine uygun düşmeyen kullanılış biçimine itiraz edebilir.
Güvence isteme hakkı: Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, intifa hakkı sahibinden güvence isteyebilir.ıntifa hakkının konusu tüketilebilen şey veya kıymetli evrak ise, malik tehlikenin ispatına gerek olmaksızın teslimden önce de güvence isteyebilir.
 Defter tutma talebi.  Malik veya intifa hakkı sahibi, diğerinden giderleri paylaşmak üzere intifa hakkına konu olan malların noterlikçe resmen defterinin tutulmasını her zaman isteyebilir.
Borç ve Yükümlülükler
ıntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri
a.  ıntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası  ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür.
Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; intifa hakkı sahibi, durumu malike bildirmek ve bunların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır.
Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması hâlinde intifa hakkı sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir.
b. ıntifa hakkı konusu olan malın olağan bakım ve işletme giderleri, güvencesini oluşturduğu borçların faizleri, vergi ve resimleri, intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir.
c. Malvarlığı intifaında, intifa hakkı sahibi bu malvarlığındaki borçların faizlerini ödemekle yükümlüdür. Ancak, durum ve koşullar haklı gösteriyorsa, intifa hakkı sahibi bu yükümlülükten kurtarılmasını isteyebilir. Bu takdirde intifa hakkı, borçların ödenmesinden sonra kalan kısım üzerinde devam eder.
d. Yerel âdetlere göre iyi bir yönetimin gereği olduğu takdirde intifa hakkı sahibi, malikin lehine malı yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür.
Bu durumda veya intifa hakkının sigortalı bir mal üzerinde kurulmuş olması hâlinde intifa hakkı sahibi, hakkının devamı süresince sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür.
Özel hâller
1. Taşınmazlarda
a. Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, yararlanmanın olağan sınırlar içerisinde kalmasına özen göstermekle yükümlüdür. Bu ölçü aşılarak elde edilen ürünler malike ait olur.
b.  ıntifa hakkı sahibi, intifa konusu taşınmazın ekonomik özgülenme yönünü malike önemli zarar verecek şekilde değiştiremez; özellikle onu yeni bir şekle dönüştüremeyeceği gibi, onda önemli bir değişiklik de yapamaz. ıntifa hakkı sahibi, malike önceden haber vermek ve taşınmazın ekonomik özgülenme yönünde önemli değişiklik yapmamak koşuluyla taş, kireç, mermer ve turba ocakları ile benzerlerini açabilir.
2. Bir orman üzerinde intifa hakkına sahip olan kimse, ondan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme plânı çerçevesinde yararlanabilir.
3. Alacaklar üzerinde intifa hakkı
Bir alacak üzerindeki intifa hakkı, onun getirisini edinme yetkisi verir.

SÜKNA HAKKI

Tanım: Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.

Oturma hakkının kapsamı
Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir.Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir.

Giderler
Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir.Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.

[MEHMET]

HAKLAR

ıkiye ayrılır.

I.şahısvarlığı hakları: Parasal olarak değeri ölçülemeyen haklar. Örn. Kişilik hakkı

II.Malvarlığı hakları: Para ile ölçülebilecek değeri olan haklardır.

1.   Alacak hakkı: Bir kimseye, belirli bir kimseden bir şeyi vermesini yapmasını  veya yapmamasını isteme yetkisi veren haklardır.
Örn. Kira sözleşmesinden doğan kiracının kiralananı kullanma hakkı, kiralayanın ücret alacağı. Ancak alacak hakkı herkese karşı değil, borç ilişkisinin tarafları arasında ileri sürülebilir. Kiralayan taşınmazı bir üçüncü kişiye satarsa, kiracı, kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını, yeni ev sahibine karşı ileri süremez. Çünkü o kira sözleşmesinin tarafı değildir.

2.   Ayni haklar: Bir eşya üzerinde doğrudan hakimiyet sağlayan ve bu sebeple herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Türleri:
i.   Mülkiyet hakkı: Hakkın sağladığı yetki en geniş ise (kullanma, yararlanma, tasarruf etme), bu mülkiyet hakkıdır.
ii.   Sınırlı Ayni Haklar: Burada hakkın eşya üzerinde sağladığı doğrudan hakimiyet sınırlıdır.
a.   ırtifak hakkı: Eşyanın malikine, mülkiyet hakkına ait bazı yetkileri kullanmama veya bu hakkı sınırlı ayni hak sahibinin kullanmasına müsaade etme külfeti yükleyen  ve böylece hak sahibine o mali kullanma ve yararlanma yetkisi sağlayan haklardır. Türleri
aa. ıntifa Hakkı: Sahibine bir malı kullanma ve semerelerinden yararlanma  yetkisi tanıyan irtifak hakkıdır.
bb. Sükna (oturma) hakkı Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir
cc. Üst hakkı : Üçüncü kişinin taşınmaz malikinin arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek (maliki olmak) yetkisine sahip olduğu bir irtifak hakkıdır. Bina bir taşınmaz değildir. Bina mülkiyet hakkının konusu olan arazinin bütünleyici parçasıdır. Biz buna üst arza tabidir kuralı diyoruz. Üst hakkı ile bu kurala istisna getirilmekte, arazinin malikinden farklı olarak binanın maliki üst hakkı sahibi olmaktadır.
dd. Kaynak hakkı: Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar.
   ee. Diğer irtifaklar: yukarıdaki irtifak türlerine girmeyen her türlü kullanma ve yararlanma yetkisi veren irtifaklar diğer irtifaklarının içerisine girer. Örn. Geçit irtifakı, manzara irtifakı.

   Üst hakkı ve kaynak hakkı, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçer. Diğer irtifaklar ise, taraflar aksini kararlaştırmadıkça, başkasına devredilemez  ve mirasçılara geçmez.

b.   Gayrimenkul mükellefiyeti (Taşınmaz Yükü): Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Örneğin. Bir taşınmaz malikinin X inşaat firmasına olan her hafta belirli bir miktar kum ve taş verme borcunun, bizzat kum ve taşın çıktığı taşınmaz ile teminat altına alınması.
c.   Rehin hakkı: Hak sahibinin alacağını teminat altına alan ve  ve alacak tahsil edilmediği zaman rehnedilen malın satılmasıyla elde edilecek paradan alacağın karşılanması yetkisini tanıyan bir ayni haktır.
ıki türü vardır: Menkul rehni ve gayrimenkul rehni
Gayrimenkul rehninin türleri, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir.

Yenilik doğuran haklar: Tek taraflı irade açıklaması ile bir hukuksal sonucun meydana gelmesine yol açan yeni bir hukuksal durumun kurulması veya kaldırılması,değiştirilmesi yetkisini veren haklardır. Örn. şuf’a (önalım), vefa (geri alım) ve iştira (alım) hakları. ıleride görülecek.



Hukuksal işlem:  ıkili  bir temel ayırım önem taşımaktadır..

a.   Borçlandırıcı işlem. ışlemi yapan kişinin malvarlığının pasifini (borçlarını) çoğaltan işlemlerdir. Hakka doğrudan etki yapmaz. Örn. Satım sözleşmesi, bağışlama sözleşmesi
b.   Tasarruf ışlemi: ışlemi yapanın malvarlığındaki hakka doğrudan etki yapar,  o hakkı değiştirir, nakleder. Devreder, sona erdirir.

Örn. Taşınmaz satımı: Gayrimenkul satım sözleşmesi (Tapuda resmi şekilde yapılır), borçlandırıcı işlemdir.  Satıcının satım sözleşmesinden doğan, taşınmazın mülkiyetini nakil borcunu ifa etmek için yapacağı, tek taraflı tescil talebi (yazılı yapılır) + (bu talep üzerine tapu memurunca yapılan) tescil, taşınmaz üzerindeki mülkiyeti devreden tasarruf işlemidir. Mülkiyet tescil ile alıcıya geçer.
Satıcı, satım sözleşmesini yapıp, tescil talebinde bulunmazsa, alıcı, açacağı tescile zorlama (tescil) davası sonucunda, hakimin vereceği mahkeme kararının kesinleşmesiyle, tescile gerek olmaksızın, hakim kararı ile mülkiyeti kazanır.
Taşınır satımı: Satım sözleşmesi (şekle tabi değil) borçlandırıcı işlem.     Ayni akid (mülkiyetin nakli hususunda anlaşma) + teslim (zilyetliğin nakli) ise tasarruf işlemidir.

MÜLKıYET HAKKI:
Konusu: Eşya (maddi varlığı olan şeyler)
Basit eşya: Kendi başına bir bütün oluşturan eşya (at, kağıt vs.)
Bileşik eşya: Birden fazla şeyin birleşerek bir bütün teşkil etmesiyle oluşur. (Gözlük, kalem,  otomobil)
Eşya birliği: Birden fazla basit veya bileşik eşyanın belirli bir ekonomik amaca yönelik bir araya getirilmeleriyle oluşur. Bir kitaplıktaki kitaplar, koyun sürüsü vs. Her bir koyun veya kitap üzerinde ayrı mülkiyet hakkı vardır. Halbuki bir otomobil, tek başına mülkiyet konusudur.

Koruyucu davalar: i. ıstihkak davası: Bir eşyanın fiilen hakimi (zilyedi) olmayan malikinin, o eşyaya haklı bir sebep olmaksızın ve fiilen sahip olan zilyedine (elinde bulunduranına) karşı açtığı davadır. Örn. Mücevheri çalınan kişi, o mücevheri elinde bulunduran hırsıza karşı istihkak davası açar. Ama bir malik, kitabını ödünç verdiği arkadaşına karşı bu davayı açamaz. Çünkü o haksız değil, ödünç sözleşmesinden doğan bir hakka dayalı olarak zilyettir. ii. Eşya (özellikle taşınmazlar) üzerindeki mülkiyet hakkının kullanımını engelleyen veya zorlaştıran her haksız müdahaleye karşı da müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi) davası açılır.
   Her iki davada, mülkiyet hakkına dayandığı için bir “ayni davadır”. Bu nedenle zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değillerdir.

Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz)
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır. Asıl şeyle birleşen parça olmadıkça, asıl şey kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getiremez. Örneğin direksiyon otomobilin bütünleyici parçasıdır. Sonuç, asıl şey üzerindeki ayni hakların bütünleyici parçayı da kapsar ve bütünleyici parça asıl şeyden ayrı olarak devredilemez.  Örneğin bir arazi üzerindeki ipotek hakkı, arazi üzerindeki, arazinin kanundan dolayı bütünleyici parçası olan yapıları (binayı), kaynağı ve ağaçları da kapsar.
   Doğal ürünler de (örn. Buğday, arpa, ağaçtaki meyva), devşirilinceye/toplanıncaya kadar, bütünleyici parça kuralına tabidir.

Eklenti (Teferruat):
Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Bütünleyici parçada olduğu gibi maddi bir bağ zorunlu değil. Asıl şeyin yararına ekonomik tahsis yeterlidir. Örneğin: Fabrika ve içindeki makineler arasındaki ilişki, asıl şey- eklenti ilişkisidir
Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez.
 Asıl şeye zilyet olan kimsenin sadece geçici olarak kullanması veya tüketmesi için özgülenen ya da asıl şeyin özel niteliği ile herhangi bir ilişkisi bulunmadan sadece korunmak, satılmak veya kiraya verilmek üzere onunla birleştirilen şeyler eklenti sayılmaz.

Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Örn. Fabrika arazisinin satımı, aksi belirtilmedikçe makineleri da kapsar. Rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar.
Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Eklenti, b.parçadan farklı olarak, üçüncü bir kişinin mülkiyetinde de olabilir.




BıRLıKTE MÜLKıYET TÜRLERı

I. PAYLI (MÜşTEREK) MÜLKıYET
Tanım: Belirli bir eşya üzerindeki  mülkiyet hakkının paylı olarak birden fazla kişiye ait olmasıdır. Özelliliği her paydaşın üzerinde tasarruf edebileceği mülkiyetin bir “payına” sahip olmasıdır.
Yönetim:
a. Olağan yönetim işleri
Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Normal koruma, bakım ve işletme işlemleri de buraya girer.
Zorunlu ve ivedi işlerin yapılmasına ilişkin kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirilebilir.
b. Önemli yönetim işleri
 ışletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi (örn. Arpa yerine buğday ekmek), adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de (örn. Binaya dış sıvayı yapma, yeni kat çıkma, havuz yaptırma) pay ve paydaş çoğunluğu aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

d. Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar
Paylı malın özgülendiği iktisadi amacın değiştirilmesi (örn.tarlayı meyvelık yapmak, konut olarak kullanılan bir yerin fabrika veya işyeri olarak kiralanması) korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi (örn. Boş araziye bina yapmak; depremden ağır hasarla çıkan binanın tamiri)  veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Ancak ister önemli ister olağanüstü önemli iş olsun bir işin yapılması acele (ivedi) veya zorunlu işlerden ise, tek bir paydaş dahi tek başına yapabilir.

Tasarruf
Her paydaş kendi payını satıp, mülkiyetini devredebilir. Yine tek bir  paydaş dahi, payını rehnedebilir, üzerinde intifa hakkı tesis edebilir. Bunlar dışındaki sınırlı ayni haklar, bir pay üzerinde tesis edilemez. Ama paydaşlar bir araya gelerek, oybirliği ile bir taşınmazın tamamı üzerinde her türlü sınırlı ayni hakkı kurabilirler.
Ancak Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Eşyanın tamamı üzerinde tasarruf paydaşların oybirliği ile olur.

Yararlanma
Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Uyuşmazlık hâlinde yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir.

Davalar: Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Örneğin müdahalenin men’i davasını tek bir paydaş dahi diğerlerini temsilen açabilir. Buna karşılık bu haksız elatma nedeniyle bir zarar doğmuşsa, tazminat davasını her bir paydaşın kendisi açmak zorundadır.

Kararların Bağlayıcılığı
Taşınırlarda, yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda paydaşların yaptıkları düzenleme ve aldıkları kararlar ile mahkemece verilen kararlar, sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazanan kimseleri de bağlar.
Buna karşılık taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde aynî hak kazananları bağlaması için, bunların tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Paydaşlıktan çıkarma
Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.

 Paylı mülkiyetin sona ermesi
 Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Biz taraflar arasındaki bu sözleşmeye idamei şuyuu (ortaklığı devam ettirme) anlaşması diyoruz. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmelerin geçerliği tapuda  resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Ancak uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine (izalei şüyuu davası) hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

ELBıRLığı MÜLKıYETı
Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk (ortaklık ilişkisi) nedeniyle bir mala/mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş ve üzerinde tasarruf edebilecek payları mevcut olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu ortkalık ilişkisi sınırlı sayıdadır: Adi ortaklık, eşler arası mal rejimlerinden mal ortaklığı, mirasçılar arasındaki miras şirketi ve aile şirketi emvali.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Bir pay olmadığı için pay üzerinde tasarruf  olanaksızdır.
 Yeni bir hüküm olarak ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Örneğin bir mirasçı diğer mirasçılar adına terekedeki bir taşınmaza yönelik elatmayı önlemek için müdahalenin men’i davası açabilir. Eski Medeni Kanun zamanında mutlaka birlikte dava açmak zorundaydılar.

GAYRıMENKUL (TAşINMAZ) MÜLKıYETı

Konu:
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
   1. Arazi,
   2.Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar. Buradaki haklardan kasıt, irtifak hakları olarak üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklardır.
Bağımsız hak: Devredilebilme ve mirasçılara intikal yeteneğine sahip olan haklardır: Üst hakkı ve kaynak hakkı aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir, diğer irtifaklar aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.
Bu şekilde taşınmaz olarak kaydedilen irtifak hakları taşınmaz gibi işlem görür, devredilebilir, rehnedilebilir, diğer sınırlı ayni haklarla sınırlandırılabilir.
3.   Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

ıKTıSABI (KAZANIMI)

a.   Tescilli iktisap
Bunun için mülkiyeti nakil borcu doğuran bir kazanma sebebi olmalıdır: Satım, trampa, bağışlama sözleşmesi, taksim sözleşmesi (taksim sözleşmesi hariç, tüm bu sözleşmeler, tapuda resmi şekilde yapılmak zorundadır  Taksim sözleşmesi için adi yazılı şekil yeterlidir) Ayrıca, şuf’a vefa ve iştira haklarının da kullanılması bir satım ilişkisi ve dolayısıyla bir kazanma sebebi meydana getirir.
   Kural: yukarıda da belirtildiği gibi, taşınmaz nakil borcu doğuran sözleşmeler, tapuda resmi şekilde yapılır. ıstisna: Taksim sözleşmesi.
   Kanunun aradığı şekil şartına uyulmadığı takdirde yapılan işlem batıldır (kesin hükümsüzdür). Hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz.  ıstisnaen taraflar, örneğin adi yazılı şekildeki bir satım sözleşmesinden doğan borçlarını bilerek ve isteyerek getirmişlerse (satış bedeli ödenmiş, tapuya tescil yapılmışsa) ,geçersizliği ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı sayılarak, mahkemece dinlenmeyecektir.
Buna karşılık aşağıdaki işlemlere noterler de yetkilidir: taşınmaz satış vaadi; ölünceye kadar bakma sözleşmesi (Yargıtay’a göre), arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi (Yargıtay’a göre).

Muvazaa
Taraflar bir taşınmaza ilişkin bir sözleşmeyi  hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaması veya  görünüşteki muvazaalı (danışıklı) sözleşmenin altında gizli olan diğer bir sözleşmenin geçerli olmasını düşünerek akdetmişlerse, muvazaalı sözleşme muvazaa nedeniyle batıldır. Buna karşılık gizli işlem, gerekli şekil şartlarını taşıyorsa, geçerlidir. Örneğin bir baba kızlarından mal kaçırmak için oğluna bağışlamak istediği taşınmazı satış göstererek devretmişse, muvazaalı işlem olan satım sözleşmesi muvazaa nedeniyle, gizli ve tarafların hüküm ve sonuç doğurmasını istediği işlem olan bağışlama sözleşmesi ise, tapuda resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir (batıldır, kesin hükümsüzdür).

Tapusuz taşınmazlar
Yargıtay’a göre, tapuya (tapu kütüğü veya zabıt defterine) kayıtlı olmayan taşınmazlara ilişkin yapılan satım sözleşmesi, menkul satımına ilişkin hükümlere tabidir. Bu nedenle, tapusuz bir taşınmaza ilişkin şekilsiz bir satım sözleşmesine dayalı olarak gerçekleşecek zilletliğin nakli ile, mülkiyet alıcıya devrolunur.

Taşınmaz Satış Vaadi
Taraflardan birinin gelecekte  bir satım sözleşmesi akdetmeyi borçlandığı bir sözleşmedir. Bir ön sözleşmedir. Ve Noterlik Kanunu uyarınca, tapu memuru yanında, noterler de, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmaya yetkilidir. Satım sözleşmesi yapılmazsa açılacak bir tescil davası sonucunda, mülkiyet satış vaadi lehdarına mahkeme kararının kesinleşmesi ile geçer.

b.Tescilsiz kazanma

Kural, bir taşınmazın tescilsiz iktisabı olmakla birlikte bu kuralın istisnası olan haller şunlardır.

1.   Miras bırakannı mirasının açılmasıyla (ölümüyle), yasal mirasçılar ve atanmış mirasçılar (vasiyet alacaklıları değil), terekede yer alan mülkiyet hakkını, diğer devredilebilir hak ve borçlarla birlikte, külli halefiyet kuralınca  iktisap ederler.

2.    Kamulaştırma. ıleride görülecektir.


3.   Bir taşınmazın cebri icra yoluyla satılması halinde, mülkiyet ihale ile birlikte, tescile gerek kalmaksızın alıcıya (en yüksek bedeli teklif edene) geçer.

4.   Mahkeme kararı: Yukarıda görüldü.

5.   ışgal:Bir kimsenin maliki olmadığı bir arazinin malik olma iradesiyle zilyetliğinin kazanılmasıdır. Tapuda kayıtlı olmayan bir arazi işgal yoluyla kazanılamaz.

6.   Ticari ortaklıkların birleşmesi ile, eski ortaklıkların hak (başta mülkiyet hakkı) ve borçları, yeni ortaklığa, külli halefiyet ilkesi  uyarınca  (tescilsiz) intikal eder.

7.   Yeni arazi oluşumu: Devlet için geçerli

8.   Karı koca mal rejimlerinden mal ortaklığının kabulü.

9.   Vakfın tüzel kişilik kazanmasıyla, özgülenen malların mülkiyeti vakfa geçer.

10.   Tüzel kişiliği sona eren kurumun malları yetkili organ aksine karar vermemiş ise, en yakın amacı güden kamu kuruluşuna geçer.

11.   Kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap:

a.   Olağan K.Z ile iktisap (Tapuda kayıtlı taşınmazlarda mümkündür)
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi [adına malik olarak yolsuz (gerçek hak durumunu yansıtmayan) bir tescil olan kimse], taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, maliki olmadığı on yıllık zilyetliğinin dolmasıyla o taşınmaz üzerinde  mülkiyet hakkını iktisap etmiş olur.

 b.Olağanüstü K.Z ile iktisap (Tapuda kayıtlı olan ve olmayan taşınmazlarda mümkündür)

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
 
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bu hükmün uygulanabilmesi için tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın varlığı gereklidir.

Yukarıdaki her iki ihtimalde de tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim  tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Burada zilyetliğin iyiniyetle devamı şart değil.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
a.   Nisbi kayıp: taşınmazın el değiştirmesi
b.   Mutlak kayıp: Taşınmazın tamamen yok olması, terk ve kamulaştırmadır.


TAşINMAZ MÜLKıYETıNıN KAPSAMI

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu durum, mülkiyet hakkının dikey kapsamı olarak ifade edilir.

Yatay kapsam ise, taşınmazın sınırları arasındaki yatay satıhtır. Kadastrosu yapılmış taşınmazlarda sınır tapu plânları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Plan ve arz üzerindeki sınır işaretleri uyuşmuyorsa, karine olarak “plan doğru kabul edilir. Planın yanlış olduğunu iddia eden, iddiasını ispatlamalıdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (ayrıntılı bilgi isteyenler için Bkz. BıLGE ÖZTAN, s.726-727)

Mülkiyetin maddi kapsamına, “üst arza tabidir” kuralı gereğince, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, (kalıcı olması amaçlanarak dikilen) bitkiler ve kaynaklar da girer. Haksız inşaata ilişkin ayrıntılı bilgi isteyen arkadaşlar, Bilge ÖZTAN’ın kitabından okuyabilirler (s.728-735).

Ancak bu kuralın istisnaları vardır
a.   Üst hakkı: ıleride ayrıntılı görülecektir.
b.    TAşKIN ıNşAAT: Bir kimse, kendi taşınmazına bir bina yaparken, yapısının bir kısmını diğer bir taşınmaza taşırmışsa,  yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa (bir üst hakkı, hava irtifakı vs. olabilir), ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

 c.    MECRALAR
Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.
Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir  mecra ile  aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.
ırtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.

MENKUL YAPI
Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir.
Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.
Menkul bitki (kalıcı olması amaçlanmaksızın dikilen fidanlar, örn..kavak ağaçları) için de aynı kurallar geçerlidir. Kavak ağacı, arazinin bütünleyici parçası sayılmaz.

TAşINMAZ MÜLKıYETıNıN KISITLAMALARI (TAKYıDLERı)

ÖZEL HUKUK KISITLAMALARI

I.   Hukuki ışlemle Doğan Kısıtlamalar

1.şerhedilmiş şuf’a (önalım) Hakkı

şuf’a hakkı, bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde, şuf’a hakkı sahibine  tek taraflı bir beyanla, o gayrimenkulün alıcısı olabilme hakkı verir.

Önalım hakkı taraflar arasındaki önalım sözleşmesinden doğar. Bu sözleşme adi yazılı şekilde yapılmalıdır. Ancak önalım hakkının önalım hakkını tanıyan taşınmaz maliki dışındaki diğer maliklere ileri sürülebilmesi, önalım hakkının tapu kütüğüne şerh verilmesi ile mümkündür.  Diğer bir deyişle, Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre, şerhten sonraki  her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. 10 yıllık süre, önalım sözleşmesine değil, şerhin etkisine ilişkin bir süredir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Artık, teminat mektubu yatırmak mümkün değil.

Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve yeni malikleri bağlayabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

2.   şerhedilmiş Vefa hakkı (geri alım):, gayrimenkulünü bir başkasına devretmiş olan şahsa, tek taraflı irade beyanıyla o gayrimenkulü geri alabilme hakkını sağlar. Vef’a hakkını veren vef’a sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması zorunludur.

3. şerhedilmiş ıştira hakkı (alım hakkı) da, hak sahibine tek taraflı bir beyanla bir gayrimenkulün alıcısı olabilme yetkisini verir. ıştira hakkını veren iştira sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılması zorunludur
Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

II. Yasal Önalım Hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı şartlarda bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.
Amaç, üçüncü kişilerin paydaşlar arasına girmesini engellemek.  Bu hak paya bağlı bir haktır.
Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Burada şerhe gerek olmaksızın, hak, payın maliki olan sonraki her malike karşı  kullanılabilir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Artık, teminat mektubu yatırmak mümkün değil.

Birden fazla paydaş bu hakkı kullanırsa, Yargıtay’a göre, satılan payın aynı (eşit) oranda alıcısı olurlar.

III. Komşuluk Hukukundan Doğan Kısıtlamalar
a. Kullanma biçimi bakımından
Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

b. Kazı ve yapılar
Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.

c. Bitkiler
Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.


d. Doğal olarak akan suya katlanma yükümlülüğü
Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.
Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.

e. Mecra geçirilmesi (Zorunlu mecra irtifakı)
Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.
Bu irtifak, bir taşınmaz üzerinde malik tarafından tesis edilmiş olan bütün sınırlı ayni haklardan  önce gelir.

f.  Zorunlu geçit irtifakı
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.


g. Zorunlu Kaynak (Su) Hakkı
Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.
Mecraya, geçide veya suya ihtiyaç duyan taşınmaz maliki, yasal şartların oluşmasıyla, geçit veya mecranın geçirileceği veya suyu alacağı taşınmaz malikine karşı yenilik doğuran bir talebe sahip olur. Ve yöneltilecek bu talep üzerine, yüklü taşınmaz maliki, tapuda diğer bir taşınmaz lehine, zorunlu olarak mecra ve geçit irtifakı tesis etmek zorunda kalacaktır.

h. Sınırlıklar
Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar.

IV. Diğer Kısıtlamalar

a. Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir.
b. Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçük baş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır.
Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.
c. Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise, malik buna katlanmak zorundadır.
Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir.

[MEHMET]

KAT MÜLKıYETı HUKUKU

Kat mülkiyeti kanunu, içerisinde üç temel kurumu düzenlemektedir. Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve devre mülkü kapsar

Kat Mülkiyeti

Bir arazi üzerindeki değil, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır.
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul);yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm) denir.

Kat mülkiyetinin konusu sadece, bağımsız bölümü kapsamaz.  Bağımsız bölüme ek olarak
a.bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerleri yani Eklentileri,
b. Bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak arsa üzerinde tahsis edilen arsa payını,
c. ve bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabi olan ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payını da kapsar.
Sonuçta kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Ortak yerler: Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
a) Temeller ve ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Kat ırtifakı

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına “kat irtifakı” denirken; bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi) denilmektedir.

Kat irtifakı ile, birden fazla paydaşın bir bina yapıp bu bina üzerinde kat mülkiyeti kurmayı amaçlıyorlarsa, söz konusu bina inşaa etme borcu, kat irtifakı ile müşterek mülkiyet payına bağlanır. Hatta tek bir malik dahi, tek bir arsası üzerinde kat irtifakı kurabilir. Kat irtifakından doğan hak öyle bir haktır ki, paydaşları bina yapma borcu altına sokarken, diğer paydaşlardan da bina inşa etmelerini isteme ve bina bitince üzerinde kat mülkiyetinin kurulmasını isteme yetkisi verir. Tamamlanmış bir binada kat irtifakı kurulmaz.

Kat Mülkiyetinin ve Kat ırtifakının Kurulması
A) Genel kural: Sözleşme ile:
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.  Tek bir malik veya paylı mülkiyette paydaşların tamamı talepte bulunabilir.  Tescil, Kat Mülkiyeti Kütüğü’ne yapılır.
Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.

B) Mahkeme kararı ile: Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Dikkat, mutlaka her paydaşa bir bağımsız bölümün düşmesi zorunludur.
C) Bir bina üzerinde kat irtifakı kurulup, bina yapıldıktan sonra kat irtifakına dayalı olarak, tek bir kat irtifakı sahibinin talebiyle dahi kat mülkiyetine geçilir.


ORTAK KURALLAR

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.
Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar,Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

Kat ırtifakı Sahiplerinin Hak ve Borçları

a. Bina inşası
Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında, devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

b. Ortak Masraflara katılma borcu
c. Kat  mülkiyetine çevirme hakkı

Kat Maliklerinin Hak ve Borçları
Haklar
a. Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
b.Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Borçlar
Kat mülkiyeti kanundaki kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır;bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
a. Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Borcu: Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
b. Bağımsız Bölümü ve eklentisini tahsis amacına uygun kullanma borcu.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, büro, lokal, sendika dernek merkezi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Yönetim planında da aksi kararlaştırılabilir.
Yargıtay, mesken olarak gözüken bir yerin, doktor muayenesi olarak kullanılması için diğer kat maliklerinden izin almaya gerek yoktur diyor.

c. Bağımsız bölüme zarar verici onarım ve tesis yapmama borcu

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

d. Ortak (genel) giderlere katılma borcu

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

i) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
ii) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
katılmakla yükümlüdür.

Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderlerin ödenmesini aşağıdaki gibi teminat altına almıştır:

aa Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

bb. Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

cc. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

dd. Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Yönetim Planı
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar kat mülkiyeti kanunu ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülki- yeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları:

a.Toplantı zamanı:

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.
Önemli bir sebebin çıkması halinde,yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.
ılk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

b.Yeter sayı:

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir.
Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların, oy çoğunluğuyla verilir.

c. Oya katılma:

Her kat maliki,arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir,fakat oya katılamaz.

Kat maliklerinden biri oyunu,yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.
d. Kararlar Yetersayıları

aa. Oybirliği

i.Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.

ıi. Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
iii. Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.

bb. Beşte dört çoğunluk

Yönetim planı kat maliklerinin beşte dördünün  oyu ile değiştirilebilir.

cc. Çifte Çoğunluk

a.Kat malikleri,ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve ar- sa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

b. Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

c. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

YÖNETıCı

 Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

 Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi
2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması
3. ışletme projesinin yapılması

 Sorumluluğu:
 Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Yönetici, yönetim planında Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.


Yönetimin denetlenmesi:

 Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir

Hakimin müdahalesi:

Kat malikleri kurulunca verilen karara razı olmayan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Cebren devir

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin dava tarihin- deki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa payları oranında, devrolunur.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer ola rak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

Kat ırtifakının Sona Ermesi

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.


Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.


Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

a.Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Tek kişinin veya tüm kat maliklerinin talebiyle sona erdirilebilir.

 Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.

b.Ana yapının harap olması:

Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Ana yapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün mali- ki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar,devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.

 Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harabolma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

Bir Arsa Üzerinde Birden Fazla Yapının Var Olması

Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate alınır:
a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda her biri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine
b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre karşılanır, Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.
c)  Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur

[maltepe06]

herkese iyi çalışmalar dilerim.
benm aklıma birşey takıldı ve bir sonuca varamadım. o da şu:
iki arkadaş bir iş kurmak için kredi çekmeye niyetlense ve uygun faizli kredi içinde konut kredisi çekmeye karar verse evlerini birbirlerine satış yapsalar ve bankada evlere ipotek koysa; sonrasında bu işi kurduktan sonra bir sene sonra işi devretseler DURUMUN şU şEKıLDE OLDUğUNU VARSAYALIM:
1) arkadaşlardan A, Bnin evi üzerindeki ipoteği bankaya olan borcunu( YANı  KENDı BORCUNU) ödeyerek kapatsa fakat B nin evi üzerindeki ipoteği kaldırmasa kendine evinin güvencesi olarak
2 ) B ise henüz borcu ödememiş ve aylık ödemelere devam ediyor olsa
böyle bir durumda Arkadaş B, tapusu Bnin üzerinekayıtlı bulunan A' nın evini geri vermek garantisini artıkmak için kütüğe ışTıRA HAKKI şERH ETTıRSE böyle birşey mümkünmü? yani ipotekli bir mesken nitelikli bir konutun üzerine bu şekilde bir şerh koyulabilir mi?
SORU 2: Eğer mümkünse B taksitlerini ödeyemeyecek duruma gelse banka konutu satışa çıkarsa durum nasıl olur.
GERÇı BıRAZ UÇUK BıR ÖRNEK OLDU AMA AKLIMA TAKILDI.