Değerleme Uzmanları
SINAV SORULARI => GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI => Konuyu başlatan: MEHMET - Nisan 16, 2008, 05:05:44 ÖS
-
Eylül 2007 soru çözümleri A kitapçığı
1----- D = Öz.K + krd.
% 100 = % 22 + %78 xD
Öz.k = 286 000 /0.22 = 1 300 000 Değer
1 300 000 x 0.06 = 78 000 net gelir
NG = Brüt G - gider
%82 = %100 - Brüt gelir x % 18
78 000 / 0.82 = 905 121.95 ytl Brüt gelir
3----- 1 450 000 x 0.20 = 290 000 Fy
1 450 000 x 0.05 = 72 500 Çy
362 500
1 450 000 - 362 500 + 220 000 = 1307 500 TD
4---- 155.5 x 3.2 / 0.05 = 9 952
155.55 x 7.3 / 0.035= 56 210
155.55 x 7.3 / 0.05 = 22 703
9 740 fark
kamulaştırılan kısmın /50 sinden fazla olduğundan ancak kamılaştırılan kısmın % 50 si kadar ki kısmı düşülür.buda;
9952 / 2 = 4976 ytl kısmi kamulaştırma bedeli ancak cevabı şıklarda yok
5---- A = 50 000 x 0.40 = 20 000 1 nci yıl
B = 45 000 x 0.35 = 15 750 2 nci yıl
Nadas 35 750 - 12 500 =23 250 NG / 3 = 7 750
7 750 / 0.05 = 155 000
6---- 155.5 x 3.2 / 0.05 = 9 952
385 x 7.3 / 0.05 = 56 210
155.55 x 7.3 / 0.05 = 22 703
33 703 fark
kamulaştırılan kısmın /50 sinden fazla olduğundan ancak kamılaştırılan kısmın % 50 si kadar ki kısmı düşülür.buda;
9952 / 2 = 4976 ytl kısmi kamulaştırma bedeli
7---- 0.28 + 0.25 = 0.53 gider
1 - 0. 53 = 0.47 gderden arta kalan
64 126 x 0.47 = 30 139.22
15/80 =0.1875 yıpranma oranı
1 - 0.1875 = 0.8125 yıpranmamış kısım
30 139.22 x 0.8125 =24 488.12 ışgalciye ödenmesi geren levazım bedeli
8----- 6000 x 3000 = 18 000 000 arsa D
3000 x 2.50 = 7500 inşaat alanı
7500 x 0.60 = 4 500 m2kiralanabilir alan
4 500 x 50 x 12 = 2 700 000 yıllık kira
2 700 000 / 0.09 = 30 000 000 taşınmaz değeri
18 000 000 arsa değeri
12 000 000 Bina değeri
12 000 000 = 7 500 x 2 400 -( 7500 x 244 x 15/x)
12 000 000 =18 000 000 - (270 000 000 / x)
270 000 000 / x = 18 000 000 - 12 000 000
X = 270 000 000 / 6 000 000 = 45 ekonomik ömür
45 - 15 = 30 kalan ömür
9---- M___ BG / ıG = 14
1400 x 12 = 16 800 BG 16800/14 = 1200 NG
16 800 x 25 = 420 000 TD
BG - Gider = NG = Bina + Arsa
16 800 - 1200 = 15 600 = % 50 + % 50
= 7 800 + 7 800
420 000 = arsa + 300 x 900 x 0.80 - 20 000
420 000 = arsa + 196 000
arsa = 420 000 - 196 000 = 224 000
7 800 / 224 000 = 0.03482--- I KO
N___ 1600 x 12 = 19 200 BG x 22 = 422 400 TD
BG/ıG = 10 = 19 200 / 10 = 1920 gider
BG - Gider = NG = Bina + Arsa
19 200 - 1 920 = 17 280 = 0.60 + 0.40
= 10 368 + 6 912
422 000 = arsa + 400 x 900 x 0.75 - 15 000
422 400 = arsa + 258 750
arsa = 422 400 - 258 750 = 163 250 arsa
6 912 / 163 250 = 0.04234--- II KO
0.03482 +0.04234 = 0.07716 / 2 = 0.038 58 = 3.8
11--- 3400 x (( 1.015^120 - 1 ) / ( 1.015 ^120 x 0.015 )) = 188 695 kredi
TD = 75 000 + 210 x 900 x 0.85 - 25 000
= 75 000 + 135 650 = 210 650
D / K = 210 650 / 188 695 = 1. 11635 = 1.12
12--- 10 x 14 = 140 x 2 = 280 m2 x 354 = 99 120 x 0.85 = 84 252
1 - % 15 = 0.85
20 x 2 = 40 m2 x 65 = 2 600 x 0.85 = 2210
84 252 + 2 210 = 86 462 dönüşüm projesi ödenecek bedel
13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
1 500 / 0.015 =100 000
20 000 fark
20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek
14--- iÜü(750/0,003) =250 000 vergi değeri
VD/SD =0,80------ 250 000 / 0.80 = 312 500 sürüm değeri
312 500 =220*YYM*0,50 + 70.000 formülünden
110 YYM = 312 500 - 70 000
YYM = 242 500 / 110 =2204YTL/m2
15---- 500 000 / 80 x 50 x 2 = 62.5
600 000 / 100 x 60 1.5 = 66.6
129.1 / 2 = 64.5
678 09 / 50 x 3 x 64.5 = 70.08
17--- 400 / 0.002 = 200 000 ytl VD
R / VD = 1.25 200 000 x 1.25 = = 250 000
FV = 250 000 PV = 40 000
FV = PV ( 1+ i ) ^n 12x2 = 24 dönem
250 000 = 40 000 ( 1+ i ) ^24
(1 + i )^ 24 = 250 000 / 40 000
1 + i = 24^( 6.25) parantez içinde olan kök içinde olacak
1 + i = 1.0793
i = 1.0793 - 1 =0.0793
18--- 480 000 / 40 x 50 x17.5 x0.40 = 34 286
340 000 / 34 x 52 x 13 x 0.35 = 42 265
221 700 / 30 x 28 x 12 x 0.30 = 73.313
149 864
149 864 / 3 = 49.955 x 1.15 = 57.448
34 286 + 42 265 = 38 276
38 276 x 22 x 32 x 15 x 0.30 = 121 258 M arsassının değeri
19--- 1600 x 12 = 19 200 NG
1600 + 200 = 1 800 x12 = 21 600 BG
NG = arsa + bi na
19 200 = 21 600 x0.28 + bina
19 200 = 6 048 + Bina
Bina = 19 200 - 6 048 = 13 152
A--- 6 048 / 0.08 = 75 600
B---13 152 / 0.06 = 219 200
294 800
20--- 20 000 x 12 = 240 000 gider
1400 x 50x 12 = 840 000 potansiyel BG
840 000 x 0.80 - 240 000 + 80 000 = 512 000 fiili net gelir
512 000 / 0.07 = 7 314 286 iş merkezinin değeri
21---3 728 000 / 0.05 = 186 400 NG
P.BG x 0.90 + 16 000 -24 000 =186 400 NG
P.BG x 0.90 = 186 400 - 16 000 + 24 000
P.BG x 0.90 = 194 400
P.BG = 194 400 / 0.90 = 216 000
216 000 / 12 = 18 000 / 10 = 1800 1 konutun potansiyel BG.
23--- emlak V O = % 0.2
600 / 0.002 = 300 000 VD x 1.20 = 360 000 RD
360 000 x 0.08 = 28 800 NG
28 800 x 0.70 = 20 160 bina geliri
28 800 - 20 160 = 8 640 arsa g. / 0.05 = 172 800 arsa rayici
24--- 36 000 x 12.50 = 450 000 konutun D
2400 x 12 = 28 800 yıllık kredi geri ödemesi
BKO = N G / Yıllık Krd = N G / 28 800 = 1.25
NG = 36 000
36 000 / 450 000 = 0.08 KO yalnız bu soruda bir gariplik var hem brüt gelir hemde net gelir 36 000 olarak ortaya çıkıyor
25--- 80 + 20 = 100 yıl Ekonomik ömür
20/ 100 = 0.20 yıpranma
150 000 x 0.20 = 30 000
20 000 x 0.20 = 4 000
26 000
26--- 150 000 - 70 000 = 80 000 Bina D
80 000 = 750 x 200 - ( 750 x 200 x 30 / x ) - 15 000
45 000 / x = 150 000 - 80 000 - 15 000
= 55 000
X = 4 500 000 / 55 000 = 81.81
27----Arsanin degeri=(1800*12*(1-0,60))/0,05=172800
Yapinin degeri =180*1200 =216 000
TOPLAM DEGER= 172 800 + 216 000 = 388800 YTL
29----(1200*12-1200)/YILLIK BORÇ=1,5 den
YILLIK BORÇ=8800 YTL aylik ödeme =8800/12 = 733,333 YTL
733.33 x ( ( 1.012^180 -1 ) / ( 1.012^ x 0.012) ) = 53 972 ytl kullanılan kredi tutarı
31--- 3000 x 12 = 36 000 net gelir
Gider/ NG = 0.20 ----- 36 000 x 0.20 = 7 200 gider
36 000 + 7 200 = 43 200 BG
3000 / 12 = 250 = aylık kredi ödemesi
20 x 12 = 240 ay
250 x ( ( 1.013^240 - 1 ) / ( 1.013^240 x .0.013) ) = 18 364 346 kredi tutarı
K / D = 0.75 = 18 364 346 / D = 0.75
D = 18 364 346 / 0.75 = 24 485 794 taşınmaz değeri
24 485 794 / 43 200 = 5.6680
= 5.67
NOT: BU ÇÖZÜMLERı SORU VE CEVAP şEKLıNDE YAYINLAMAK ıSTERDıK ANCAK SORULARI YAYINLAMAK ıÇıN ANADOLU ÜNıVERSıTESıNDEN YAZILI ıZıN ıSTENMış, HANGı MAKSATLA BıLEMEDığıMıZ GEREKÇE ıLE OLUMSUZ CEVAP VERıLMışTıR. BU NEDNELE SORULARI YAYINLIYAMIYORUZ...
SORULARIN ÇÖZÜMLERıNDE EMEğı GEÇEN ARKADALARA TEşEKKÜR EDıYORUZ.
-
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?
-
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?
13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
1 500 / 0.015 =100 000
20 000 fark
20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek
Cevap çok açık. Rayiç bedel 120000 ytl, vergi değeri 100000 ytl imiş.
Büyükşehir ve mücavir alanları dışında bulunan arsa emlak vergisi oranı 0,003 olduğuna göre her iki değere göre hesaplarsak farkın 60 ytl olduğu gözlenir.
ıyi çalışmalar.
-
Teşekkürler.
-
arkadaşlar çözümlerdeki soru 12 nin çözümü yanlış doğrsunu veriyorum;
10 x 14 = 140 x 2 = 280 m2 x 354 = 99 120 x (1-0,15) = 84 252 (binanın değeri)
(20m2 + 15m2) = 35 m2 x 65 = 2.275 x 0.85 = 1 933,75 (eklentilerin değeri)
84 252 + 1 933,75 = 86 185,75 dönüşüm projesi ödenecek bedel
-
Bu 13. sorunun cevabındaki 1500 nedir arkadaşlar?
13--- 1 800 / 0.015 = 120 000
1 500 / 0.015 =100 000
20 000 fark
20 000 x 0.003 = 60 ytl daha fazla vergi ödeyecek
b]Cevap çok açık. Rayiç bedel 120000 ytl, vergi değeri 100000 ytl imiş.
Büyükşehir ve mücavir alanları dışında bulunan arsa emlak vergisi oranı 0,003 olduğuna göre her iki değere göre hesaplarsak farkın 60 ytl olduğu gözlenir.
ıyi çalışmalar.[/b]
bence cevap hiç açık değil arkadaşım.
burdaki 0.015 nerden çıktı.
1500 nerden çıktı.
tamam 120 ve 100 ne olduğunu anladıkta bu değerlere nasıl ulaştık. anlamadım
-
0,015 Hem alıcıdan hem satıcıdan alınan alım-satım harcidir.Yani toplam 0,03 alım satım harc alınır.
Emlak vergisi ise arazilerde 0,001 arsalarda 0,003 tür belediye sınırları içinde %100 artırımlı uygulanır.
1500 ödenen toplam harctan alıcının payına düşen
1500/0,0015=100,000 bu vergi değeri
1800/0,0015=120,000 buda rayiç bedeli