ÇÖZÜMLÜ SORULAR

[MEHMET]

GAYRıMENKUL DEğERLEME ESASLARI ÇALIşMA SORULARI ve ÇÖZÜMLERı
1.
Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 K
Değer 79 500 YTL 42 000 YTL 27 720 YTL ?
Cephe 25 20 20 22
Derinlik 30 30 28 32
Kat Adedi 5 4 3 4
TAKS 0,40 0,35 0,30 0,30
Kat Yüksekliği 17,5 13 12 15
Yerleşme bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şeklindeki emsal arsalara göre, K arsasının değeri yaklaşık kaç YTL’dir?
Çözüm 1:
Emsal 1 arsasının 1 m2 inşaat alanı değeri = 79 500 / (25*30*5*0,40) = 53 YTL/m2
Emsal 2 arsasının 1 m2 inşaat alanı değeri = 42 000 / (20*30*4*0,35) = 50 YTL/m2
Emsal 3 arsasının 1 m2 inşaat alanı değeri = 27 720 / (20*28*3*0,30) = 55 YTL/m2
Ortalama 1 m2 inşaat alanı değeri = (53+50+55)/3 = 52,67 YTL/m2
K Değeri = 52,67*22*32*4*0,30 = 44 492,80 YTL

2. Yukarıdaki arsalar sanayi bölgesinde olsalardı K’nın değeri ne olurdu?
Çözüm 2:
Emsal 1 arsasının 1 m3 inşaat hacmi değeri = 79 500 / (25*30*0,40*17,5) = 15,143 YTL/m3
Emsal 2 arsasının 1 m3 inşaat hacmi değeri = 42 000 / (20*30*0,35*13) = 15,385 YTL/m3
Emsal 3 arsasının 1 m3 inşaat hacmi değeri = 27 720 / (20*28*0,30*12) = 13,75 YTL/m3
Ortalama 1 m3 inşaat hacmi değeri = (15,143+15,385+13,75)/3 = 14,759 YTL/m3
K Değeri = 14,759*22*32*0,30*15 = 46 750 YTL

3. Konut bölgesinde yer alan bir arsanın değeri KAKS= 0,80 maksimum yükseklik 6,50 m., kat adedi 2 olan ve değeri 70 YTL/m2 olan emsal arsaya göre tespit edilmiştir. Değerlemesi yapılan arsanın TAKS=0,25 maksimum yükseklik 12,50 m. ve kat adedi 4 olduğuna göre m2 arsa değeri kaç YTL’dir?
Çözüm 3:
Örnek arsa 0,80 m2 inşaat alanı değeri 70 YTL/m2 ise,
Konu arsa (0,25*4)= 1 m2 inşaat alanı değeri x YTL/m2’dir.
X= 70/0,80 = 87,50 YTL/m2

Aşağıdaki 3 soruyu şu bilgilere göre cevaplayınız.
Arsası 100 000 YTL olan bir gayrimenkulün yıllık brüt geliri 50.000 YTL’dir. Brüt gelirlerin %30’u kadar işletme gideri bulunmaktadır. Yapının ekonomik ömrü 50 yıl olup, kredi faiz oranı %10 (p=%10), ve amortisman (tasarruf) faiz oranı %8 (q=1,08 )’dir.
4. ılgili gayrimenkulün “Arsa Gelir Payı” kaç YTL’dir?
5. ılgili gayrimenkulün “Yapı Değeri” yaklaşık kaç YTL’dir?
6. ılgili gayrimenkulün “Yapılı Gayrimenkul Değeri” yaklaşık kaç YTL’dir?
Çözüm 4-5-6:
Arsa Yapı Gayrimenkul
Net Gelir 10.000 25.000 50.000*(1-0,30)=35.000
Kapitalizasyon Oranı 0,10 0,100859
Değer 100.000 247.870 347 870

Arsa Gelir Payı = Arsa Değeri * Arsa Kapitalizasyon Oranı (Kredi Faiz Oranı)
Arsa Gelir Payı = 100 000*0,10 = 10 000

Yapı Net Geliri = Gayrimenkul Net Geliri – Arsa Gelir Payı
Yapı Net Geliri = 35 000 – 10 000 = 25 000

Yapı Kapitalizasyon Oranı = Kredi Faiz Oranı + Amortisman Çarpanı
Amortisman Çarpanı = 0,10/(1,10^50 – 1) = 0,000859
Yapı Kapitalizasyon Oranı = 0,10 + 0,0000859 = 0,100859

Yapı Değeri = Yapı Net Geliri / Yapı Kapitalizasyon Oranı
Yapı Değeri = 25 000 / 0,100859 = 247 870

Gayrimenkul Değeri = Arsa Değeri + Yapı Değeri
Gayrimenkul Değeri = 100 000+247 870 = 347 870

Aşağıdaki 3 soruyu şu bilgilere göre cevaplayınız.
Yıllık Brüt Gelir: 20 000 YTL
Aylık ışletme Gideri: 500 YTL
Arsa Gelir Payı: 4 000 YTL
Arsa Kapitalizasyon Oranı: %10
Yapı Kapitalizasyon Oranı: %12
7. Arsa Değeri kaç YTL’dir?
8. ılgili gayrimenkulün “Yapı Değeri” kaç YTL’dir?
9. ılgili gayrimenkule ilişkin “Yapılı Gayrimenkul Kapitalizasyon Oranı” % kaçtır?
Çözüm 7-8-9:
Arsa Yapı Gayrimenkul
Net Gelir 4 000 10 000 20 000 – (500*12) = 14 000
Kapitalizasyon Oranı 0,10 0,12 0,1135
Değer 40 000 83 333 123 333

Arsa Değeri = Arsa Gelir Payı / Arsa Kapitalizasyon Oranı
Arsa Değeri = 4 000 / 0,10 = 40 000

Yapı Gelir Payı = Net Gelir – Arsa Gelir Payı
Yapı Gelir Payı = 14 000 – 4 000 = 10 000

Yapı Değeri = Yapı Net Geliri / Yapı Kapitalizasyon Oranı
Yapı Değeri = 10 000 / 0,12 = 83 333

Gayrimenkul Değeri = Arsa Değeri + Yapı Değeri
Gayrimenkul Değeri = 40 000 + 83 333 = 123 333

Gayrimenkul Kapitalizasyon Oranı = Net Gelir / Değer
Gayrimenkul Kapitalizasyon Oranı = 14 000 / 123 333 = 0,1135

10. “Brüt Kira Çarpanı” 10, değeri 120 000 YTL olan gayrimenkulün “aylık brüt kira geliri” kaç YTL’dir?
Çözüm 10:
Brüt Kira Çarpanı = Değer / Yıllık Brüt Gelir
Yıllık Brüt Gelir = Değer / Brüt Kira Çarpanı
Yıllık Brüt Gelir = 120 000 / 10 = 12 000
Aylık Brüt Gelir = 12 000 / 12 = 1 000

11. A Konutunun niteliğine benzer konutların “brüt kira çarpanı” 19’dur. “Yıllık net gelir”i 10 000 YTL, işletme giderleri brüt gelirin %20’si olan A konutunun değeri kaç YTL’dir?
Çözüm 11:
Net Gelir = Brüt Gelir – ışletme Giderleri
10 000 = x – 0,20x
10 000 = 0,80x
X = 12 500

Değer = Brüt Kira Çarpanı * Brüt Gelir
Değer = 19 * 12 500 = 237 500

12. Brüt kira çarpanı 20 ve işletme gideri brüt gelirin %20’si olan bir konutun kapitalizasyon oranı yüzde kaçtır?
Çözüm 12:
Brüt Gelir = x ise,
Değer = Brüt Kira Çarpanı * Brüt Gelir
Değer = 20 * x = 20x

Net Gelir = Brüt Gelir – ışletme Gideri
Net Gelir = x – 0,20x = 0,80x

Kapitalizasyon Oranı = Net Gelir / Değer
Kapitalizasyon Oranı = 0,80x / 20x = 0,04 = %4

13. Net Gelir: 10 000 YTL/yıl
ışletme giderleri: 2 000 YTL/yıl
Yıllık ıpotek Ödemeleri: 5 000 YTL
Yukarıda bazı bilgileri verilen gayrimenkulün “Borç Kapsama Oranı” kaçtır?
Çözüm 13:
Borç Kapsama Oranı = Yıllık Net Gelir / Yıllık Borç Ödemesi
Borç Kapsama Oranı = 10 000 / 5 000 = 2

14. Dört yıl boyunca yıllık 20 000 YTL net gelir getirmesi ve 4. yıl sonunda 100 000 YTL’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık %15 getiri sağlanabilmesi için bugün en yüksek kaç YTL’ye satın alınması gerekir?
Çözüm 14:
Değer = (20 000 * (1,15^4 – 1) / (1,15^4 * 0,15)) + 100 000 / 1,15^4 = 114 275


Aşağıdaki 3 soruyu şu bilgilere göre cevaplayınız.
Bay A yıllık 10 000 YTL net gelir sağlayan, 2000 YTL/yıl işletme gideri olan gayrimenkulü satın almıştır. Satınalma işleminde 30 000 YTL özkaynak, 70 000 YTL ıpotek kredisi kullanılmıştır. Özkaynak getiri oranı %30, ipotek kredisi faiz oranı aylık %1’dir. ıpotek kredisi aylık eşit taksitlerle 10 yılda geri ödenecektir.
15. ılgili gayrimenkulün “Kredi-Değer Oranı” kaçtır?
16. Gayrimenkul için kullanılabilecek kapitalizasyon oranı (sermaye maliyeti) % kaçtır?
17. ılgili satınalma işleminde “Borç Kapsama Oranı” % kaçtır?
Çözüm 15-16-17:
Kredi-Değer Oranı = Kredi Tutarı / Değer = 0,70

Borcun Yıllık Bileşik Faiz Oranı = (1+i)n – 1 = (1+0,01)12 – 1 = 0,1268
Sermaye Maliyeti = Borç Maliyeti * Borcun ağırlığı + Özkaynak Maliyeti * Özkaynak ağırlığı
Sermaye Maliyeti = 0,1268 * 0,70 + 0,30 * 0,30 = 0,1788

Borç Kapsama Oranı = Yıllık Net Gelir / Yıllık Borç Ödemesi
Kredi Tutarı = Taksit Tutarı * ((1+i)n – 1 ) / ((1+i)n * i)
70 000 = x * (1,01^120 – 1)/(1,01^120 * 0,01)
X = 1 004,30
Yıllık Taksit (borç) ödemesi = 1 004,30 * 12 = 12 051,56
Borç Kapsama Oranı = 10 000 / 12 051,56 = 0,83

Aşağıdaki 2 soruyu şu bilgilere göre cevaplayınız.
Bugün satın alınması düşünülen gayrimenkulden 1.yıl 15.000 YTL net gelir beklenmektedir. Gayrimenkulün araştırmalara göre kapitalizasyon oranı %12’dir. Net gelirin izleyen yıllarda %10 artacağı bilinmektedir. ılgili gayrimenkul 3. yıl sonunda satılacaktır. 3. yıl sonunda kapitalizasyon oranının değişmeyeceği beklenmektedir.
18. Kapitalizasyon Oranı tekniğine göre gayrimenkulün bugünkü değeri kaç YTL’dir?
19. Gayrimenkul yatırımından yıllık %15 getiri sağlanabilmesi için bugün maksimum kaç YTL’ye satın alınması gerekir?
Çözüm 18-19:
Kapitalizasyon Oranı = 1. Yıldaki Net Gelir / Değer
0,12 = 15 000 / Değer
Değer = 125 000

Yatırım Değeri = Net Gelirlerin Bugünkü Değeri + Satış Değerinin Bugünkü Değeri
3. yıl sonu Satış Değeri = 4. yıl net geliri / 3. yıl sonu Kapitalizasyon Oranı
3. yıl sonu Satış Değeri = (15 000 * 1,10^3) / 0,12 = 166 375
Yatırım Değeri = 15 000 / 1,15 + 16 500 / (1,15^2) + 18 150 / (1,15^3) + 166 375 / (1,15^3) = 146 848

20. Dönem başında satın alınan konut dönem sonunda 150 000 YTL’ye satılmıştır. ılgili dönemde %10 reel getiri sağlanmış olup, dönem başında fiyat endeksi 1 200, dönem sonunda 1 300 olarak gerçekleştiğine göre konut kaç YTL’ye satın alınmıştır?
Çözüm 20:
Enflasyon Oranı = (1300 – 1200) / 1200 = 0,0833
1+Nominal Getiri Oranı = (1+ Reel Getiri Oranı) * (1+Enflasyon Oranı)
1+Nominal Getiri Oranı = 1,10 * 1,0833
1+Nominal Getiri Oranı = 1,1917
Dönem Başı Değer = 150 000 / 1,1917 = 125 874

[MEHMET]

SORU: Piyasa verilerine göre ipotek sabiti % 12,00 öz kaynak kapitalizasyon oranı % 15’dir. Mülkün % 80’i kredi yoluyla temin edilmiştir. Mülke ait Net faaliyet Geliri 120 000 YTL’dir? Yatırım bandı tekniğini kullanmak suretiyle mülkün değeri yaklaşık olarak kaç YTL’dir?

ÇÖZÜM: Kapitalizasyon Oranı = 0,12*0,80 + 0,15*0,20 = 0,126
Değer = 120 000 / 0,126 = 952 380,95 YTL

Soru: Ticari mülkün ürettiği yıllık kira geliri 400 000 YTL ve kira dışı gelirleri de kira gelirlerinin % 5’i kadardır. Piyasa verilerine göre mülkün bulunduğu yerdeki boşluk oranı % 8’dir. Yıllık sabit giderler 20 000 YTL ve Değişken giderler de efektif brüt gelirin % 45’i kadardır. Bu veriler altında Mülkün ürettiği gelir kaç YTL’dir?

ÇÖZÜM: Efektif Brüt Gelir = 400 000 * (0,92) * (1,05) = 386.400 YTL
Giderler = 20.000 + 386.400 * 0,45 = 193.380
Net Gelir = 386.400 – 193.380 = 192.520 YTL

SORU:150 m2 yüzölçümlü ve asansörlü bir konut tapu dairesinde satış fiyatı 120.000 YTL gösterilerek satılmış, 150.000 YTL üzerinden alım-satım harcı tahakkuk ettirilmiştir. Satış gününde yeniden yapım birim maliyet bedeli 800 YTL/m2 olan  ve %10 yıpranma gözlenen konutun arsa değeri 400 YTL/m2 olduğuna göre arsa payı kaç m2 dir? (Ocak 2007 Sınav Sorusu)

ÇÖZÜM: Değer = Arsa fiyatı + Bina maliyet fiyatı +asansör payı - yıpranmalar      olur
Arsa değeri= m² birim fiyatı*arsa alanı = 400*X
Bina Maliyet Değeri= m² maliyeti * kapalı alan = 800*150 = 120.000 YTL olur.
 150.000 = (400* X)+ 120.000 YTL + % 6 - % 10
150.000 = 114.480 + (400*X)
400*X = 150.000 – 114.480

400*X= 35.520           X= 88,8 olur.

SORU: Brüt alanı 150 m² ve arsa payı 0.20 olan bir dairenin yeniden inşa maliyeti 450 YTL/m² dir. Arsası 400 m² rayici ise 125 YTL/m² dir. Bina mayıs 1980 de tamamlanmış ve binanın ekonomik ömrü 100 yıl olarak belirlenmiştir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayılarak  taşınmazın mayıs 2005 teki değerini hesaplayınız.

ÇÖZÜM: Bina maliyet değeri = (150 m² * 450 m²) - yıpranma(25/100=0,25)
                                              = 67.500 - 16.875= 50.625
Arsa değeri= 400 m² * 125 YTL= 50.000 YTL 
Arsa payı değeri= 50.000 * 0,20= 10.000 YTL
Değer=Arsa payı değeri + bina maliyet değeri = 50.625 +10.000 = 60.250 YTL olur.

SORU: Yıllık % 15 nominal faiz oranından 10 yıl süreli aylık geri ödemeli ve ödemelerin ay sonlarında yapıldığı 200.000 YTL tutarındaki  bir konut kredisine ait ipotek sabiti yüzde kaçtır?

ÇÖZÜM: Anüite formülünden;
i= % 15 /12 = 1.25 aylık faiz
n= 10 yıl * 12 = 120 ay
Değer = a* [(1+i)n-1/(1+i)n*i]   den
         a = 3.226,66 Aylık ödeme
Yıllık ödeme = 3.226,66 *12 = 38.720
ıpotek sabitesi = Yıllık ödeme miktarı/Kredi miktarı
 = 38.720 / 200.000 = 0,1936 = % 19,36 olur.

Soru: Arsa payı değeri 50.000 YTL olan 200 m² yüzölçümlü bir iş yerinin vergi değeri 200.000 YTL dir. Kat kaloriferli ve hem yük hem de insan taşımak üzere iki asansörü olan yapıdaki yıpranma %10 olduğuna göre yapının yeniden yapım birim maliyet bedeli kaç YTL/m² dir.

Çözüm:
Değer = Arsa Payı Değeri + (Yapı Alanı * m² maliyet) * (1+(0,08+2*0,06)) * (1- Yıpranma Oranı) (1,20)
200000 = 50000 + (200* x) (1,20) (1 - 0,10) (1,20)
200000 = 50000 + 259,2 x
X = 150000 / 259,2
X= 578,70 YTL/m²

Soru: Aşağıdaki tabloda, sanayi bölgesinde bulunan arsaların alan ve yapılanma koşullarını göstermektedir. Bölgedeki arsa fiyat artışı yılbaşlarında olmak kaydıyla, 2002 yılında %8, 2003 yılında %7, 2004 yılında %11 olmuştur. D arsasının 2004 yılı başındaki değeri kaç YTL'dir?  

Veri            A                     B                   C                   D
Alan (m²)       500               600                500               600
Yükseklik (m) 9,50              9,50              12,50           12,50
TAKS             0,25              0,20              0,25              0,20
KAKS             0,75              0,60              1,25              1,00
Satış Yılı        2002              2002             2003              2004
Değer           25.000          23.000          30.000           ?

ÇÖZÜM: A arsasının şimdiki değeri = 25.000 * 1,08 * 1,07 * 1,11 = 32.067,90 YTL
B arsasının şimdiki değeri = 23.000 * 1,08 * 1,07 * 1,11 = 29.502,47 YTL
C arsasının şimdiki değeri = 30.000 * 1,07 * 1,11 = 35.631 YTL
 
A arsasının toplam inşaat hacmi = 500 * 9,50 * 0,25 = 1187,5 m3
B arsasının toplam inşaat hacmi = 600 * 9,50 * 0,20 =  1140 m3
C arsasının toplam inşaat hacmi = 500 * 12,50 * 0,25 =  1562,5 m3
 
1 m3 inşaat hacmi değeri
A için= 32.067,90 / 1187,5 = 27,00455 YTL/m3
B için = 29.502,47 / 1140 = 25,87936 YTL/m3
C için = 35.631 / 1562,5 = 22,80384 YTL/m3
Ortalama = (27,00455+25,87936+22,80384)/3 = 25,22925 YTL/m3
 
D'nin Değeri = 25,22925 * 600 * 12,5 * 0,2 = 37.843,87 YTL

SORU: Aylık net faaliyet geliri 15,000 YTL olan bir gayrimenkul 450.000 YTL olarak değerlenmiştir. Kapitalizasyon oranı %5 daha fazla olsa idi ilgili gayrimenkulün değeri kaç YTL olurdu?

ÇÖZÜM: 15.000 YTL * 12 = 180.000 YTL (Yıllık Net Gelir)
K.O= 180.000 / 450.000 = 0,4 = % 40,     % 5 artırırsak    0,45 = 180.000 / Değer
Değer = 400.000 YTL olur.

SORU: Vergi değeri 70.000 YTL, gelir değeri 130.000 YTL olan bir arazi için irat senedi yoluyla alınabilecek borcun üst sınırı kaç YTL’dir? (Eylül 2004 Sınav Sorusu)

 A)  70.000                   B)   76.000                     C)   78.000                         D)   130.000                        E)   210.000

CEVAP:
TÜRK MEDENÎ KANUNU
Madde 904- ırat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır.
Buna göre: Gelir değeri 130.000 olduğuna göre, 130.000 ‘in beşte üçü = 78.000 olur.

SORU:Net gelir-brüt gelir oranı %75, yapı kapitalizasyon oranı 0.06 ve yapı net gelir payı oranı 0.60 olan 300 m² yüzölçümlü ticarethanede % 10 fiziksel yıpranma ve 10.000 YTL’lik işlevsel yıpranma oluşmuştur. Brüt geliri 2.000 YTL/ay olan bir ticarethanenin yapı maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL olmalıdır?(Eylül 2006 Sınav Sorusu)
A) 623.7                  B) 543.7                 C) 663.7                   D) 683.7                   E) 703.7

CEVAP: Net Gelir /Brüt Gelir =0,75
Net Gelir /2.000 = 0,75 ise Net Gelir 2.000*0,75= 1.500 YTL/Ay
Net Gelirin 0,60 yapıdan olduğundan Aylık Yapı Net Geliri = 1.500*0,60 = 900 YTL/Ay
Yıllık Yapı Net Gelir 900*12 =10.800 YTL
Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir/Değer ise
Değer = 10.800/0,06 = 180.000 YTL bulunur.
Bize sorulan Yeniden yapım maliyeti olduğuna göre Taşınmazın şimdiki değerine yıpranmaları ilave etmemiz gerekir.
%10 Fiziksel Yıpranma (ki buradaki %10 Yeniden Yapım Maliyetinin %10dur ) ve 10.000 YTL  ışlevsel yıpranmayı şimdiki değere ilave edip Yeniden yapım maliyeti buluruz.
Yeniden Yapım Maliyetine y dersek
y = 180.000+(0,1*y)+10.000
0,9 y = 190.000
y= 211.111,11 YTL
Yapı Yüzölçümü 300 M2 ise
Yeniden yapım maliyetin m2 değeri = 211.111,11/300 = 703,70 olur.

SORU:Bir yatırımcı 1.200.000 YTL’ye satın aldığı bir taşınmazı dört yıl süre ile elde tutmayı, dördüncü yılın sonunda 1.500.000 YTL’ye satmayı hedeflemektedir. Yatırımcı taşınmazdan birinci yıl 200.000 YTL, ikinci yıl 250.000 YTL, üçüncü yıl 315.000 YTL ve dördüncü yıl 350.000 YTL net gelir beklediğine ve iskonto oranının 0,12 olacağını varsaydığına göre alım işleminden kaç YTL karlıdır? (Eylül 2004 Sınav Sorusu)
A) 204.404,20            B) 475.652,29             C) 577.789,12              D) 625.85445        E) 10.274.419,98

CEVAP: Değer= 200.000/(1+0,12) + 250.000/(1+0,12)^2 + 315.000/(1+0,12)^3 + 350.000/(1+0,12)^4 + 1.500.000/(1+0,12)^4 = 1.777.789,12
1.777.789,12 - 1.200.000 = 577.789,12 YTL olur.

SORU:ıstanbul’da bulunan, yapı net gelir payı %75  ve yapı kapitalizasyon oranı 0.09 olan bir iş yerinin aylık net kirası 1.200 YTL dir. ışyeri için 2006 yılında 800 YTL emlak vergisi ödendiğine ve vergi değerleri sürüm değerlerinin 0.80 katı olduğuna göre iş yerinin arsa kapitalizasyon oranı kaçtır?(Eylül 2004 Sınav Sorusu)
A) 0.018               B) 0.028               C) 0.038                D) 0.048                   E) 0.058

CEVAP:
                                                    EMLAK VERGıSı ORANLARI
                                        Konut           ışyeri          Arsa          Arazi

Normal Yöreler                Binde 1         Binde 2       Binde 3      Binde 1
Büyükşehir Sınırları ve
Mücavir Alanlar ıçi           Binde 2        Binde 4       Binde 6      Binde 2

Yıllık Net Gelir=1200*12 = 14.400 YTL, % 75'i yapıdan geldiğine göre  Yapı Net Geliri= 14.400*0,75 = 10.800
Arsa Net Geliri= 14.400 - 10.800 = 3.600
Yapı Değeri = 10.800/0,09 = 120.000 YTL
Emlak Vergisi 800 YTL olan taşınmazın değeri = 800 / 0,004 = 200.000 YTL olur.
Sürüm değeri = 200.000/0,80 = 250.000 YTL
Arsa Değeri = 250.000 - 120.000 = 130.000 YTL
Arsa K.Oranı= 3.600 / 130.000 = 0,0276 = 0,028 olur.

SORU:Ekonomik ömrünü tamamlamış net geliri 4.000 YTL olan bir yapılı taşınmazın arsasının rayici 100.000 YTL ve arsa kapitalizasyon oranı 0,06 dır. Yıkım ve enkaz giderlerinin 10.000 YTL olması durumunda yapılı taşınmazın likidasyon değeri kaç YTL olur? (Ocak 2007 Sınav Sorusu)

A) 9.000                    B) 10.000                    C) 90.000                    D) 100.000                    E)    110.000

CEVAP:Likidasyon değeri= arsa değeri - yıkım ve enkaz giderleri = 100.000 - 10.000 = 90.000 YTL olur.

SORU: Arsa yüzölçümü 1.500 m², arsa değeri 5.000 YTL/m² ve işletme gideri 6.000 YTL/ay olan E=2,0 inşaat emsali ile yapılan bir büro binasının kiralanabilir alanı toplam inşaat alanının % 60’ı dır. Aylık ortalama net kira geliri 50 YTL/m² olan binada değerleme gününde %20 yıpranma gözlenmiş ve kapitalizasyon oranı % 8 olarak takdir edilmiştir. Buna göre yapı maliyet bedeli kaç YTL/m² dir? (Ocak 2007 Sınav Sorusu)
A) 1750 YTL              B) 2000 YTL             C) 2250 YTL               D) 2500 YTL               E) 2750 YTL

CEVAP: Arsa değeri = 7.500.000 YTL 

Yıllık işletme gideri 6000 x 12=72000 YTL

Kiralanabilir alan = arsa yüzölçümü x emsal x kiralanabilir alan yüzdesi = 1800 m²

Yıllık kira geliri m² = 50x 12 =600 YTL /m²

Toplam kira geliri = kiralanabilir alan x yıllık kira geliri =1.080.000 YTL 

Arsa +yapı değeri = toplam kira geliri / kapitalizasyon oranı =13.500.000 YTL

Burada kira geliri net olduğu için yıllık işletme gideri sadece kafa karıştırmak için verilmiştir.

% 20 yıpranmış yapı değeri = arsa +yapı değeri - arsa değeri = 13.500.000 – 7.500.000 =  6.000.000 YTL 

Yapı değeri = yıpranmış yapı değeri /(%80) = 7.500.000 YTL (% 80 yıpranmamışı 6.000.000 YTL ise % 100 yıpranmamışı = 7.500.000 olur. Maliyet değerini bulacağımız için. )

Birim yapı maliyeti = yapı değeri / toplam inşaat alanı = 2.500 YTL /m² olur.

SORU:120 ay vadeli aylık  1 faiz oranı ve 0,80 kredi değer oranı ile satın alınan 120.-m² yüzölçümlü  40 m² arsa paylı konutla değerleme gününde 16.000 YTL lik yıpranma oluşmuştur. Konutun arsa değeri 600 YTL/m²  olduğuna ve kredi için 1.400 YTL/ay ödeme yapıldığına göre yeniden yapım maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m² dir? (Ocak 2007 Sınav Sorusu)

A) 750                   B) 800                    C)  850                     D) 900                    E) 950

CEVAP:
Arsa değeri= 40*600= 24.000 YTL
Anüite formülünden kredinin bu günkü değerini buluruz.
                           (1+0,01)^120 - 1
Değer = 1.400* ---------------------- = 97.575,75 (Kredi değeri)
                           (1+0,01)^120*0,01
Kredi/değer = 0,8 olduğuna göre taşınmazın değeri = 97.575,75 / 0,80 = 121.969,6875 (Taşınmazın değeri)
Yıpranmış Yapı değeri= Taşınmazın değeri - Arsa değeri = 121.969,6875 - 24.000 = 97.969,6875
Yapı Maliyet Değeri = 97.969,6875 + 16.000 = 113.969,6875 / 120 m² = 949,74 = ~950 YTL/m² olur.

SORU: Aşağıdaki tabloda boşluk oranı bulunacak bir bölgedeki A,B,C,D taşınmazlarına ait dolu ve boş birim sayıları verilmiştir. Buna göre bu bölgedeki boşluk kaybı oranı kaçtır?
                                    A           B          C          D
Dolu Birim Sayısı          36         72         38        46
Boş Birim Sayısı             4           8          4           6

CEVAP:
Boş birim / Toplam birim'den,
4/40 = 0,10     ,  8/80 = 0,10  ,        4/42 = 0,095  ,         6/52 = 0,115
Ortlamalarını alırsak= 0,1025 olur.

SORU:Aşağıdaki tabloda boşluk kaybı oranı % 6 olan bir bölgede A,B,C,D taşınmazlarına ait boş birim sayıları verilmiştir. Buna göre A,B,C,D taşınmazlarının tümündeki dolu birim sayısı nedir?

                             A           B          C          D
Birim Sayısı           5          6            7         6

CEVAP: Toplam Boşkalmış Birim Sayısı = 5+6+7+6 = 24
Boşluk Oranı = Boşkalmış Birim Sayısı / Toplam Birim Sayısı
0.06 = 24 / Toplam Birim Sayısı => Toplam Birim Sayısıı= 24/0,06 =  400
Dolu Birim Sayısı = 400 - 24 = 376 olur.
Veya;
% 6 boş olan kısım                     24
% 94 boş olan kısım                    x
-----------------------------------------
x= 0,94 * 24 / 0,06 = 376 olur.

SORU: Aşağıdaki verilere göre A arsası emsal kabul edilirse B arsasının değeri kaç YTL/m² olur?

                                                    A                                 B
Arsa (m²)                                 56.000                          42.000
Toplam inşaat alanı(m²)           250.000                       240.000
Değer (YTL)                             650.000.000                    ?

CEVAP:
A arsasının 1 m² inşaat maliyeti = 650.000.000 / 250.000 = 2.600 YTL
B arsasının  inşaat değeri          = 240.000 * 2.600 = 624.000.000 YTL
B arsası m² birim değeri            = 624.000.000 / 42.000 = 14.857 YTL  olur. 

SORU:
Yılı                 Ürünler                              GSÜD(YTL/da)                    Üretim Maliyetleri(YTL/da)

1                   Buğday (1.ürün                       250,55                                    130,00
                     Mısır (2. ürün)                          488,80                                    270,00
                     Kışlık Sebze(2.ürün)                 609,11                                   381,20

2                   Pamuk                                      750,50                                   400,00

Bir bölgedeki sulu arazilerde uygulanan münavebe sistemi, ürünlerin brüt geliri (Gayri Safi Üretim Değeri – GSÜD), üretim maliyetleri yukarıdaki çizelgede verilmiştir. Taşınmazın bulunduğu yerleşim biriminde geçerli kapitalizasyon oranı %5,51 olduğuna göre çıplak toprak değeri kaç YTL dir?

CEVAP: 1. yıl  net gelir = (250,55 - 130) + ( 488,80 - 270,00 ) + (609,11 - 381,20) = 567,26
             2. yıl net gelir = 750,50 - 400,00 = 350,50
Ortalama net gelir = 350,50 + 567,26 / 2 = 458,88 YTL
Değer = 458,88 / 0,0551 = 8.328,13 YTL olur.

SORU: Yatırım projesi güzergâhı üzerine 5 yıl süreli geçici irtifak tesis edilecektir. Araziden mahrum kalınacak gelir 2006 fiyatlarıyla 185.5 YTL/da dır. Yörede geçerli Kapitalizasyon Oranı %6 olduğuna göre 5. yılın sonuda ödenecek olan geçici irtifak hakkı bedeli kaç YTL dir. (Mayıs 2006 Sınav Sorusu)

CEVAP: ırtifak bedeli 5. yılın sonunda, Anüite den gelecekteki değer formülünden,
Değer=185,5*(1,06^5 – 1) / 0,06 = 1045,68 YTL/da olur.

[atakaya]

hocam iyi günler.

6. sorunun çözümünde:

Değer = Arsa Payı Değeri + (Yapı Alanı * m² maliyet) * (1+(0,08+2*0,06)) * (1- Yıpranma Oranı) (1,20)

bu formülün bina değeri kısmında çarpılan 1,20 katsayısının nerden geldiğini açıklar mısınız?

[MEHMET]

EMLAK VERGıSıNE MATRAH OLACAK VERGı DEğERLERıNıN TAKDıRıNE ıLışKıN TÜZÜK

Bina vergi değerinin maliyet bedeli yoluyla bulunması:

Madde 19 - Vergi değerinin emsal bina bedeline göre takdirinin mümkün olmaması halinde, normal alım satım bedeli, maliyet bedeli yoluyla bulunur. Binanın maliyet bedeli, 20 nci madde hükümlerine göre hesaplanan inşaat maliyet bedeli ve bunun % 20 si oranındaki satış karı ile inşa edildiği arsanın normal alım satım bedelinin toplamıdır. Maliyet bedelinin hesaplanmasında beyan tarihindeki fiyatlar esas alınır. Eski binalarda maliyet bedeli, yukarıki fıkralar hükümlerine ve binanın yeniden inşa edilmesi haline göre hesaplanır. Bundan 23 üncü madde hükümlerine göre hesaplanacak aşınma payı düşülür. Yeniden inşa edilme deyimi, binanın aynı malzeme, işçilik ve diğer özellikleri ile yeniden yapılmasını, bu mümkün olmadığı takdirde, aynı amacı, hizmeti veya geliri sağlayabilecek benzer vasıftaki bir binanın yapılmasını ifade eder. Binayı genişletmek veya iktisadi kıymetini,devamlı olarak artırmak amacıyla yapılan giderler de maliyet bedeline eklenir. 

Ordaki 1.20 , yukarıda da belirttiği gibi müteahhit karı olan % 20 lik orandır.

[MEHMET]

SORU1: Bir gayrimenkulün 10 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Iskonto oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dır?

BD=12000x(1,08^10-1)/(0,08x1,08^10)+150000=230520,97
SORU2: Yapılanma koşulları TAKS=0.30 ve h=15.50 olarak belirlenmiş 2000 m2 yüzölçümlü arsada yapılmış bir is merkezinin kiralanabilir alanı toplam inşaat alanının %70idir. brüt gelir çarpanı 10, kira geliri 40YTL/ay/m2 olan binada %10 yıpranma gözlendiğine Gore ve arsa değeri 2000.000 YTL ise yapı maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m2 dır ?
Toplam inşaat alanı = 2000*0,30*5= 3000 m2
Kiralanabilir alan = 3000*0,70 = 2 100 m2
Yıllık kira geliri = 2100*40*12= 1 008 000 YTL
Değer = 1 008 000*10 = 10 080 000 YTL
Soruda arsa değeri verilmemiş.
10 080 000 = 2 000 000 + 3000*X*0,90     
X=  2992,59 YTL/m2
SORU3: Aylık net faaliyet geliri 15,000 YTL olan bir gayrimenkul 450.000 YTL olarak değerlenmiştir. Kapitalizasyon oranı %5 daha fazla olsa idi ilgili gayrimenkulün değeri kaç YTL olurdu?
 KO=Net gelir/değer
KO=15000*12/450000=0,4+0,05=0,45
Değer= 180000/0,45=400000 YTL
SORU4: Arsa payı değeri 70000 YTL yeniden yapım maliyeti 750YTL/m2 olan 200m2 yüzölçümlü 30 yasındaki bir binada oluşmuş işlevsel çevresel yıpranma tutarı 15000YTLdir fiziksel yıpranmanın doğrusal gerçekleştiği varsayımıyla taşınmaza 150000YTL değer takdir edildiğine göre yapı ömrü kaç yıldır?
150 000 = 70 000 + 200*750*(1 - Yıp.Or.) - 15 000
Yıpr.or. = %36.57
Yapı ömrü= 30/0,366 = 81,82
SORU5:  Arsa değeri 220.000 YTL olan bir yapının değerleme günündeki yeniden yapım maliyeti 1.450.000.-YTL dir.  ilgili taşınmazda fiziksel yıpranma %20,çevresel yıpranma ise %5 olduğuna göre değeri kaç YTL dir.
220 000 + 1450 000*(1-(0,20+0,05)) = 1 307 500 YTL
SORU6:KOPO=%6 ve kamusal hizmet alanları toplamı 18000 m2 DOPO=%25 ve genel hizmet alanları toplamının katılım kitlesi içindeki payı bu orana eşitse teorik değer artışı % kaçtır?
18000/0,06=300 000 m2 toplam katılım kitlesi.
300 000*(1-0,25)=225 000 m2 18 uygulamasından geriye kalan alan (tabii ki
içerisinde 18000 m2 alan dahil)  225 000-18000=207 000 m2 kamusal ve genel
hizmet alanlarından arta kalan net alan. sonuç olarak değer artışı
300/207-1=%45 olacaktır.
SORU7: 3 dönemlik 167,33 YTL'nin %6,8 ile bugünkü değeri nedir?
167,33*(1,068^3-1)/(1,068^3*0,068)=440
SORU8: Kredi = 100 000 YTL
              Taksit = 1434,72
              Faiz Oranı %1 ise
              Taksit sayısı kaçtır?
100000 = 1434,72 * (1,01^n - 1) / (1,01^n * 0,01)
SORU9: Yeniden yapım maliyet bedeli 800 YTL/m² olan 150 m² yüzölçümlü 20 yaşındaki bir binanın arsa payı değeri 80.000 YTL ve konutta oluşmuş işlevsel yıpranma tutarı 10.000 YTL dır. Fiziksel yıpranmanın doğrusal gerçekleştiği varsayımı altında taşınmaza 160.000 YTL değer takdir edildiğine göre yapı kalan ömrü kaç yıldır?

A)    10   B)    30   C)    50   D)    60   E)    80

 80 000+800*150*(1-20/X)=160 000+10 000   denkleminden X=80 yıl binanın ömrü ise kalan ömrü 60
SORU10: Bir apartmanda konu mülk dışında kalan dairelerde kiracılar oturmaktadır. Konu mülk ile aynı yönde ve katta bulunan dairelerin fiili net kira bedelleri 6.850 YTL/yıl olarak tespit edilmiştir. ıncelenen cadde/sokak için geçerli çarpan katsayısı 13, dairelerin boşluk ve kira kayıpları net gelirin % 11'i ve faaliyet giderleri ise % 38'i olduğuna göre brüt gelir çarpanı yöntemine göre konu mülkün
değeri kaç YTL dir?
A) 145.500     B) 142.065   C) 138.505   D) 132.685   E) 128.505
Efektif brüt gelir=6850+ 0,38*6850=9453
Brüt gelir= 9453+0,11*6850=10206,5
DEğER= 10206,5*13=132685
SORU11: Bir bölgedeki arsa değerleri belirlenirken eğim %10, altyapı tesislerinden yararlanma %60, manzara %30 ağırlığında dikkate alınmıştır. Bu bölgede eğimi %10, altyapı tesislerinden yararlanma durumu 100 üzerinden 62 ve manzarası 360 derecede 144 derece olan bir taşınmazın değeri 120000 YTL olduğuna göre, eğimi %20 altyapı tesislerinden yararlanma durumu 100 üzerinden 80 ve manzarası 360 derecede 198 derece olan bir taşınmazın değeri kaç YTL dir. (çıkmış soru)
0,10*(90- arctan(0,10))/90+0,60*0,62+0,30*(144/360)=0,586  birim için  120
000 YTL ise
0,10*(90- arctan(0,20))/90+0,60*0,80+0,30*(198/360)=0,732     "       "  150 075 YTL oluyor.
SORU12: Emsal olabilecek yapılı bir gayrimenkulün m² si 50$ dolarından satılmıştır. Piyasa araştırmasında aşağıda yer alan düzeltmelerin yapılması gerekli kılmaktadır.
Zaman düzeltmesi: %8
fiziksel düzeltme: -%5
yaş düzeltme:-%6
Yukarıdaki verilere göre, emsal gayrimenkulün düzeltilmiş m² değeri kaç $ dır?

50x1,08=54 bu zaman düzeltmesi ve artış getiriyor.
54x(1-(0,05+0,06))= 54x0.89 = 48.06 dır.
SORU13: Dönem başında satın alınan konut dönem sonunda 150 000 YTL'ye satılmıştır. ılgili dönemde %10 reel getiri sağlanmış olup, dönem başında fiyat endeksi 1 200, dönem sonunda 1 300 olarak gerçekleştiğine göre konut kaç YTL'ye satın alınmıştır?
a)  103.543 YTL   b)  116.387 YTL   c)  121.572 YTL   d)  125.874 YTL   e)  132.645 YTL
1200/1300*150 000/1,10=125874
 SORU14:                                                       
                                                                               A                            B
Yapı Yüzölçümü (M2)                                           600                        500
Yeniden Yapım Maliyet Bedeli (YTL/m2)              900                        600
Arsa Payı Değeri                                                  0,40                       0,25
Net Gelir (YTL/ay)                                               2.500                     2.000
Kapitalizasyon oranı                                            0,05                        0,04
Yapı Yaşı                                                               5                            10

Yukarıdaki tabloda işyerlerine ilişkin maliyet ve gelir verileri verilmiştir. Buna göre işyerlerindeki yıllık ortalama yıpranma oranı yaklaşık yüzde kaçtır?
A)     3,8      B)     4,8      C)     5,8     D)     6,8     E)     7,8
SORU15- yıllık %15 nominal faiz oranından 10 yıl sureli aylık geri ödemeli, ve ödemelerin ay sonunda yapıldığı 200 000 YTL tutarındaki konut kredisine ait ipotek sabiti yüzde kaçtır.
 a-%19.6  b-%19.93  c-%180  d-%1.61  e-%16.1
SORU16:mülkün yıllık net geliri 120 000 YTL dir.faaliyet gider oranı %46 ve boşluk oranı %4 dur.bu verilere Gore eff brüt gelir ne kadardır. ?
a-240.000   b-260.000   c-64.800   d-55 200   e-222 222
ışletme giderleri %46 ise net işletme geliri 1-0,46=0,54 oranında olur. %54 net işletme geliri 120 000 ytl olan bir işletmenin boşluk kayıpları dahil efektif brüt gelir oranı ise 120 000/0,54=222222,22 TL olur. Hiyerarşik sıraya göre gelirleri sıralayacak olursak;

1-Potansiyel brüt gelir
2-Efektif brüt gelir=Potansiyel brüt gelir - boşluk ve tahsilat kayıpları
3-Net işletme geliri=Efektif brüt gelir - toplam işletme giderleri

SORU17-Net geliri 10000 TL kredi faizi %5 amortisman faizi %2,5 ve kalan ömrü 50 yıl olan yapının amortisman düşülmüş net geliri ve yapı değeri nedir.?
SORU18- Binanın ekonomik ömrü ile kalan ömrü arasındaki fark aşağıdakilerden hangisidir?
a- Gerçek yas   b-efektif yas   c-faydalı omur   d-fiziksel ömür   e-kronolojik yas
SORU19-yerine koyma maliyeti 345 000 YTL olan 25 yaşındaki bir konutun kalan faydalı ömrü 15 dir kısa ömürlü unsurların YKM si 50 000 YTL olduğuna göre uzun omurlu unsurların eskimesi ne kadardır. ?
a- 116.700 b- 110.625 c- 123.700 d- 129.670 e- 98.346
SORU20-kiralanabilir birim sayısı 50, aylık brüt gelir kira 1000ytl/birim, boşluk kaybı %10, toplama kaybı %2, binanın kira dışı geliri 6000 YTL 7yil .
POTANSıYEL BRUT GELıR?
FııLı BRUT GELıR?
SORU21:75 gün vadeli mevduatın yıllık basit faiz oranı %35 ise bileşik faiz oranı kaçtır?
EFO = (1+(0,35/(365/75)))^(365/75) - 1= 0,4021
SORU22: 1.YIL BRÜT KıRA GELıRı 150 000YTL OLAN VE 3 YILLIK ışLETME DÖNEMı SONUNDA 1 300 000 YTLYE DEVREDıLMESı PLANLANAN BıR ış MERKEZı 1 250 000 YTL YE SATIN ALINMIşTIR ışLETMECı YILLIK NET KıRA ARTIşINI %20 ışLETME GıDERı-NET GELıR ORANININ 0,20 VE ıSKONTO ORANINI 0,08 OLARAK TAHMıN ETTığıNE GÖRE YATIRIMDAN NEKADAR KAR YADA ZARAR ETMışTıR?

A) -169 213 B) -90 500 C) 90 500 D) 169 213 E) 189 834
125000/1,08 + 125000*1,20/1,08^2 + 125000*1,20^2/1,08^3 -
1300000/1,08^3 - 125000 =169213
SORU23: BıR MÜLKÜN EFEKTıF BRÜT GELıRı 185 000 YTLDıR. %10 LUK BıR BOşLUK ORANI VE 2.5 DEğERıNDE BRÜT GELıR ÇARPANIYLA MÜLKÜN DEğERı NEDıR?

A) 1119250 B) 1017000 C) 815000 D) 762000 E) 610000
Potansiyel Brüt Gelir = 185 000/0,90 = 205 555,56
Değer = 205 555,56*2,5 = 513 888,89
SORU24:326 no lu imar adasının yapılanma koşulları E=1.25 TAKS=0.25   dir. Komşu 330 nolu imar adasının yapılanma koşulları 5/A-4/3 ve TAKS =0.30 şeklindedir. 326 numaralı imar adasındaki arsaların 2004 yılı başındaki m2 değer, 94 YTL dir. Yöredeki arsaların değeri   %10 artış gösterdiğine göre 330 nolu imar adasında bulunan 530 m2 alana sahip arsanın 2007 yılı sonundaki değeri kaçtır?
Aradan 4 yıl geçmiş
94*1,10^4=137,6254
1,25 m2 inş alanı 137,6254 YTL ise
530*0,30*4 m2 inş alanı x YTL
x= 137,6254*530*0,30*4/1,25 =70 023,80 YTL
SORU25: Brüt işletme gideri 12500 YTL. olan bir taşınmazın işletme giderleri brüt gelirin %40 ı dır. arsa değeri 45.000 YTL.dir kredi faiz oranı 0.16 amortisman faiz oranı 0.075 ve yapı kalan ömrü 45 yıl ise taşınmazın sürüm değerini hesaplayınız.
Toplam net işletme geliri = 12500*0,60=7500
Arsanın net getirisi =45000*0,075=3375
Binanın net getirisi =7500-3375=4125
KAPıTALıZASYON ORANI= (q-1)/(q^n-1)+p =(1,075-1)/(1,075^45-1)+0,16 =0,163
DEğER = 4125/0,163= 25305 Taşınmaz değeri = 25305+45000=70305 YTL
SORU26:
Bir ilçede 10.100 m2 lik sulu arazi değerlenecektir. Arazide halen buğday, arpa ve şeker pancarı münavebe sistemi uygulanmaktadır. Arazinin verimi yüksek olup, ulaşımı kolay, tek parça, biçimi düzgün ve toprak verimliliğini olumsuz yönde etkileyebilecek ( tuzluluk, alkalilik, yüksek taban suyu vb) önemli bir sorun bulunmamaktadır. Yetiştirilen ürünlerin 2006 yıl fiyatları ile üretim masrafları, ürün verimleri aşağıda verilmiştir.
ÜRETıM MASRAFLAR  (YTL/DA)
Masraf Unsurları                       Buğday         Arpa        şeker pancarı
Sürüm gideri                               25,50          25,60            44,55
Ekim                                             8,00           7,50             20,50
Bakım                                          29,50         28,50          150,20
Hasat-taşıma-Pazarlama            22,50         21,15           185,00
Arazi kirası                                  60,00         60,00             85,00

ÜRÜN VERıMLERı ve FıYATLARI
Ürün verimleri (kg/da)                  500             530             6.500
Saman Verimi (kg/da)                  200             200                -
Ürün Fiyatı (kg/da)                      0,36             0,32             0,13
Saman Verimi (kg/da)                 0,10             0,10                -
Bu tabloya göre, ekonomide geçerli tarımsal kredi faiz oranı %20,
arazi belediye ve mücavir alanı sınırları dışında olduğuna göre
arazinin yıllık ortalama net geliri kaç YTL/da dır? (çıkmış soru)
Seçenekler;
173 -  137 -  128 -  121 -  114
Faiz oranının yarısı alınıyor (%20/2= %10), ayrıca %3 de genel idare
giderleri için ekleme yapılıyor.
Buğday için üretim masrafı: 25,50+8,00+29,50+22,50 = 85,50*1,10*1,03=
96,8715
Buğday için ürün verimi: 500*0,36+200*0,10 = 200,00
Buğday için net gelir = 200-96,8715= 103,1285
Arpa için üretim masrafı: 25,60+7,50+28,50+21,15 = 83,10*1,10*1,03= 94,1523
Arpa için ürün verimi: 530*0,32+200*0,10 = 189,60
Arpa için net gelir = 189,60-99,72 = 95,4477
Pancar için üretim masrafı: 44,55+20,50+150,20+185,00= 400,25*1,10*1,03 =
453,4833
Pancar için ürün verimi: 6500*0,13= 845,00
Pancar için net gelir = 845,00-453,4833 = 391,5168
Ortalama net gelir = (103,1285+95,4477+391,5168)/3 = 196,70 ytl/da
 oluyor
SORU27:  Bir ilçede 10.500 m2 lik parselin 3200 m2 lik kısmı bölünmüş karayolu inşaatı nedeniyle kamulaştırılmıştır. Kamulaştırma öncesi arazinin yıllık ort. net geliri 155,55 YTL /da ve ort. Kapitalizasyon oranı %5 olarak tespit edilmiştir. Kamulaştırmadan sonra arazinin rantı aynı kalmış ve araziye talep arttığı için kapitalizasyon oranı %3.5 olmuştur. Bu verilere ve ilgili kanuna göre kısmen kamulaştırma bedeli kaç YTL dir?

A) 8.018     B)11.300   C)13.300   D)15.677    E)16.035
Kamulaştırma kanununun 12. maddesine istinaden:
Kamulaştırılan kısma isabet eden bedel= 3,2*155,55/0,05=9955,2
Kamulaştırma dışı alanın bedeli            = 7,3*155,55/0,05=22710,3 (kamulaştırmadan önce)
Kamulaştırma dışı alanın bedeli            = 7,3*155,55/0,035=32443,3 (Kamulaştırmadan sonra)
Kamulaştırma dışı alanda meydana gelen artış = 32443,3-22710,3=9733
Meydana gelen artış kadar ödenmesi gereken bedelde eksiliş olacağından (ancak %50 yi geçemez bknz.12.madde)
Ödenmesi gereken kamulaştırma bedeli=9955,2-9955,2/2=4977,6 YTL


SORU28:  1967 yılında yapımı biten 220 m2 yüzölçümlü konutun değerleme gününde kalan ömrü 40 yıldır.2007 yılında vergi değeri üzerinden toplam 750 YTL alım-satım harcı ödenerek satın alınan konutun arsa payı değeri 70.000 YTL, vergi değeri-sürüm değeri oranı %80 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayıldığında yeniden yapım maliyeti kaç YTL/m2 dır?
A)1.684   B)1.842   C)2.204   D)2.427   E) 2.543

Soruya göre 40 yaşında ki binanın 40 sene daha ömrü kalmış o zaman yıpranma oranı 0,50
Alım satım harcı=0,0015 ise ve vergi değeri sürüm değeri oranı 0,80 ise
(750/0,003)/0,80=70000 + 220*0,50*X buradan X=2204,5 YTL/m2 bulunur
SORU29:  Rayiç bedel-vergi değeri güncel oranının 1,25 olduğu bir büyükşehirde bulunan araziye 2007 yılı toplam 400 YTL emlak vergisi tahakkuk etmiştir.1995 yılında 40.000 YTL ye alınan bu arazide 1995-2007 döneminde oluşan 6 aylık değer artış yüzdesi kaçtır?

A)5.93    B)6.93   C)7.93   D)8.93   E)9.93
Büyükşehirde arazi vergisi 0,002 olduğuna göre arazinin vergi değeri 400/0,002=200000 olur
Sürüm değeri =1,25*200000=250000 ise 6 aylık artış yüzdesi (dikkat 2*(2007-1995)=24)
40000*(1+X)^24=250000 denkleminden X=0,0793 yani %7,93 bulunur

SORU30: ımar kanununun 18. maddesi gereğince yapılan düzenleme bölgesindeki arsa ve arazilerin toplam alanı 210.000 m2, umumi hizmetlere ayrılan alan 93.000 m2, bağışlanan alan 11.000 m2 olduğuna göre kamulaştırılması gerekli alan ne kadardır?.
Kamulaştırılacak alana X dersek,
(93.000-11.000-X) / (210.000-11.000-X) = 0,40 olması gerekir
SORU31-Yapı değeri oranı /arsa değeri oranı 4 olan,  arsa kapit oranı /yapi kapitilizasyon oranıi 1.25 olan bölgede,  bütünleşik kapitalizasyon oranı 0.08854 olan taşınmazın arsa kapitilizasyon oranı kactir. ?
Yapı değeri/Arsa değeri= 4x/x             yapı kap or/arsa kap or=y/1,25y
0,08854=(4x*y + x*1,25y)/(4x+x)         y=0,084323 ve arsa kap or=1,25*y=0,1054
SORU32: GAYRıMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI PORTFÖYÜNDEKı VARLIKLARIN UZUN SÜRELı OLARAK KıRALAMA ANLAşMASINA KONU EDıLMESı HALıNDE SÖZLEşMEDE YAZILI KıRA BEDELLERıNıN EN GEÇ KAÇ YILDA BıR EKSPERTıZ DEğERı DıKKATE ALINARAK
YENıLENMESı ZORUNLUDUR?
A) 3    B) 4     C) 5       D) 7       E)10
SORU33: Bir giyim mağazası ekonomik kriz nedeniyle maliyet üzerinden %25 kar ile sattığı mali satış fiyatı üzerinden  %20  sonra yine %5 indirim yapmış takim elbise üzerinden 10 YTL zarar etmiş buna göre takim elbisenin maliyeti?
takım elbisenin maliyetine a dersek eğer;
a*1,25*0,80*0,95=a-10     ise    a=200 YTL oluyor...
SORU34:Bir yatırımcı birinci yıl 3000 YTL ikinci yıl net 4000 YTL gelir beklediği bir gayrimenkule aldığı fiyatın %20 daha fazlası ile 2. yılın sonunda satabilecektir. bu yatırımdan %30 getiri sağlanabilmesi için buğun yaklaşık kaç YTL’den alınmalıdır?

X=3000/1.30+4000/(1.30)^2+1.20x/(1.30)^2  buradan x bulunacak
SORU35: 13700 m2 taşınmazın 3,94 m2 si kamulaştırılmış ayrıca 1601,13 m2 sinde irtifak hakkı kurulmuştur. Kamulaştırma öncesi taşınmazın yıllık bazda net geliri 92 TL/da ve kapitalizasyon oranı %5 tir. ırtifak hakkı dolayısı ile meydana gelen değer kaybı %10 olduğuna göre toplam kamulaştırma bedeli ne kadardır?
Kamulaştırma kanununun 11.maddesine göre,
Taşınmaz değerinde meydana gelen azalış=92/0,05*0,10*(13700-3,94)=2520075 TL
Kamulaştırılan alanın değeri=92/0,05*3,94=7250 TL
Toplam kamulaştırma bedeli=2527325 TL


SORU36: 12,5 da bir arazi kamulaştırmadan önce yıllık rantı 165,50 YTL/da olup kapitalizasyon oranı %5’tir. Söz konusu arazinin 3,8 da’sı kamulaştırılmış olup, kamulaştırma dışı kalan arazide 29,50 YTL/da değer artışı olmuştur. Buna göre kamulaştırma bedeli m2 maliyeti ne kadar olur?

3,8 da ın Kamulaştırma bedeli
165,50*3,8 / 0,05 = 12 578 YTL
8,7 da ın Kamulaştırma öncesi değeri
165,50*8,7 / 0,05 = 28 797
8,7 da ın Kamulaştırma sonrası değeri
(165,50+29,50)*8,7 / 0,05 = 33 930
Değer artış tutarı = 33 930 – 28 797 = 5 133 (bu tutar 12 578’in %50 sinden düşük olduğundan tamamı düşülür)
Kamulaştırma bedeli = 12 578 – 5 133 =7 445 …………. M2 maliyeti = 7 445 / 3800=1,959 Ytl/m2

SORU37: Beklenen getiri oranı %23 ve büyüme oranı %5 olduğu varsayımı altında 360.000 YTL temettü dağıtılan bir hisse senedinin değeri kaç YTL'dir.? (çıkmış soru)

a) 1670 000   b) 1900 000  c) 1950 000    d) 2000 000    e) 2100 000

V=Do*(1+k)/(i-k)   
 V=360000*(1+0,05)/(0,23-0,05)=2100 000 YTL
SORU38: Vadesine 3 yıl kalmış 1000 YTL nominal değerli yılda bir kupon ödemeli %20 faiz oranlı tahvilin piyasa faiz oranının
a)   %15
b)   %20
c)   %25   olması durumlarında değeri nedir ?
Kupon getirisi 1000*0,20=200
Vade sonu getirisi=1000*1,20=1200
a)   200/(1+0,15) + 200/(1+0,15)^2 + 1200/(1+0,15)^3=1114,16
b)   200/(1+0,20) + 200/(1+0,20)^2 + 1200/(1+0,20)^3=1000
c)   200/(1+0,25) + 200/(1+0,25)^2 + 1200/(1+0,25)^3=902,40


SORU39:Potansiyel brüt geliri 120.000 YTL, boşluk oranı % 12, faaliyet gideri 25.000 YTL olan 600.000 YTL değerindeki bir gayrimenkulün ipotek ödemeleri 30.000 YTL ve kredi-değer oranı 0,75 dir. Özkaynak temeddü oranı yüzde kaçtır?

Net gelir=120000*(1-0,88)-25000=80600
80600=30000 + 600000*(1-0,75)* r ise temettü oranı r=%33,73

SORU40:Piyasa verilerine göre ipotek sabiti % 12,00 öz kaynak kapitalizasyon oranı % 15’dir. Mülkün % 80’i kredi yoluyla temin edilmiştir. Mülke ait Net faaliyet Geliri 120 000 YTL’dir? Yatırım bandı tekniğini kullanmak suretiyle mülkün değeri yaklaşık olarak kaç YTL’dir?

Kapitalizasyon oranı = 0,12*0,80 + 0,15*(1-0,80) = 0,126
V=120000/0,126 = 952381 YTL

SORU41:Bir kurum yatırım amacıyla kapitalizasyon oranı 0,05 olan 50 dekar yüzölçümlü bir arazinin 1,5 dekarlık kesimi üzerinde süresiz, 400 m2 yüzölçümü üzerinde de 20 yıl süreyle irtifak hakkı kurulacaktır.Benzer aralıklı dönüşümlü ekim planlarına göre arazi için belirlenmiş yıllık ortalama net gelir 3.200 YTL/da bu bilgilere göre arazi üzerinde kurulacak süreli irtifak hakkı için ödenecek bedel kaç YTL'dir. (Çıkmış soru)

 a) 10.776    b) 15.951  c) 20.754  d) 26.478     e) 39.8979

    Arazi üzerinde kurulacak süresiz irtifak hakkı için ödenecek bedel nedir?

  a) 48.000    b)  57000   c) 64.000     d) 83.000    e)96000


3200 YTL 1 da  lık arazinin yıllık geliri
3200 x1.5 = 4 800
4 800 / 0.05 = 96 000ytl 1.5 da için ödenecek irtifak hakkı bedeli
diğeri
3200 x 0.40 = 1280
1 280 x ((1.05^20-1) / (1.05^ x0.05)) = 15 951 YTL 400 m2 arazinin irtifak bedeli


SORU42:Zemin değeri 200.000 YTL, toplam ekonomik ömrü 72 yıl, fiili yaşı 18 yıl, yeniden yapım maliyeti 500.000 YTL olan bir yapıda düzeltilebilen ve düzeltilmeyen fiziksel yıpranma bulunmaktadır.Bu yapıdaki toplam yıpranma tutarı 158.750 YTL buna göre; yapıdaki düzeltilebilen fiziksel yıpranma kaç YTL'dir.? (çıkmış soru)

  a) 11.250   b) 33.750   c) 45000   d) 73.437   e)  119.062

18/72 = 0.25 düzeltilemeyen fiziksel yıpranma
500 000 x 0.25 =125 000 YTL  düzeltilemeyen fiziksel yıpranma
158 750 - 125 000 =  33 750 düzeltilebilen yıpranma
   
Bu bilgilere göre bu taşınmazdaki düzeltilemeyen yıpranma oranının yapılı taşınmaz maliyet değerine oranı nedir?

a) 0,21    b)0,23   c) 0,27   d) 0,33  e) 0,37

500 000 - 158 750 = 341 250
341 250 + 200 000 = 541 250 yapılı taşınmazın değeri
125 000 / 541 250 = 0.23

SORU43:Kredi ödemesi 2000YTL/ay, borç kapsama oranı 1,40, brüt gelir çarpanı 12,5 olan bir yapılı taşınmazın kapitalizasyon oranı 0,07 olduğuna göre işletme giderleri kaç YTL/ay 'dır.? (çıkmış soru)

Net gelir=2000*12*1,40=33600
Değer=33600/0,07=480000
Brüt gelir=480000/12,5=38400
Aylık işletme gideri=(38400-33600)/12=400


                                                                 Gönderen:   Doğan ÇAğLAYAN
                                                                                      ınşaat Mühendisi
                                                                    Bayındırlık ve ıskân Müdürlüğü DENıZLı

[scakir]

1------- ekonomik ömrünü tamamlamış,net geliri 5000 ytl olan bir yapılı taşınmazın arsasısının rayici  80 000 ytl ve arsa  KO % 8  dir. yıkım ve enkaz giderlerinin 15 000 ytl olması durumunda yapılı taşınmazın likitidasyon değeri kaç ytl olur ?

a) 95 000     b) 80 000    c) 75 000    d) 65 000      e) 50 000

5000/0.08=62 500
taşınmaz değeri arsanın değerinden küçük çıkarsa
likitididasyon yöntemi uygulanır
Arsa değeri - yıkım ve enkaz giderleri = taşınmaz değeri olur
80 000 -  15 000 = 65 000 ytl taşınmazın likitidasyon değeri
yanıt d

2------ aşağıdakilerden hangisi değerlemede satışların karşılastırılması yöntemini uygulamak amacıyla kullanılan araçlardan biri değildir

a)satış değerlerinin grafiksel analizi
b)çıkartma ( dönüşüm ) analizi
c)eşleştrilmiş satışlar analizi
d)karşılaştırmalı satışlar analizi
e)yatırım bandı tekniği

satışların karşılastırılması yöntemini uygulamak amacıyla kullanılan araçlar
eşleştrilmiş veri analizi
bağıl karşılaştırma satış analizi
yüzde düzeltme
parasal düzeltme
satış değerlerinin grafiksel analizi
çıkartma ( dönüşüm ) analizi
yanıt e
yatırım bandı tekniği gelirlerin kapitilizasyonu araçlarından biri

3------yapı KO = % 12 , arsa net gelir payı % 20 ,yapı değeri 240 000 ytl ve taşınmazın değer - kredi oranı 1.25 ve çekilen kredi 288 000 ytl olduğuna göre arsa değeri taşınmaz değerinin % kaçıdır ?

a)  25           b)  33               c)  50         d)  67           e)  2

D / K = 1.25
D / 288 000 = 1.25
D=288 000 * 1.5 =360 000 taşınmaz değeri
360 000 - 240 000 = 120 000 arsa değeri
120 000 / 360 000 =0.33
yanıt b

4------- şeker pancarı üretilen ve üzerinde 10 adet elma ağacı bulunan  150 da lık bir arazinin yıllık brüt geliri  100 ytl/da olup işletme giderleri 8 000 ytl dir arazi üzerinde bir artezyen kuyusu olup bilirkişiler bu kuyuya  20 000 ytl değer biçmişlerdir.Elma ağaçlarının tanesi 500 ytl dir bu yöredeki emsal arazilerin  KO = % 4 olduğuna göre arazinin toplam değeri kaç ytl dir?

a) 15 280        b) 175 000              c) 180 000               d) 190 000             e ) 200 000

150 * 100 = 15 000 brüt gelir
15 000 - 8000 = 7000 net gelir
7000 / % 4 =175 000
500 * 10 = 5000
175 000 +20 000+- 5 000 = 200 000 arazinin toplam değeri
yanıt e

5------eski bir yapının aynı inşaat malzemeliri ,tasarım (proje) ve işçilik kalitesiyle orjinal biçimiyle yeniden üretilmesi halinde hesaplanacak bedel aşağıdakilerden hangisi olabilir

a) tasfiye bedeli        b) ikame bedeli        c) yeniden yapım ( üretim )bedeli           d) levazım bedeli        e) yerine koyma maliyeti

yanıt c

6------istanbulda bulunan bir konut  için emlak vergisi ilk taksidi  olarak  200 ytl ödenmiştir.Rayiç değer vergi değrinin 1.5 katı ,brüt gelir çarpanı 20 net gelir/brüt gelir oranı  0.85 olduğuna göre konutun aylık net geliri kaç ytl dir? (Büyük şehirde konut için emlak vergisi oranı  %0.2 dir )

a) 531.25        b) 625            c) 796.88            d) 1 062.50             e) 1250

emlak vergisi 2 eşit taksitte  ------------------------- aylarında ödenmekte olduğundan
200 * 2 = 400 ytl toplam emlak vergisi
400 / 0.002 = 200 000 vergi değeri
200 000 * 1.5 = 300 000 rayiç değer
300 000 / 20 = 15 000 brüt gelir
NG / BG = 0.85
NG / 15 000 = 0.85
NG = 15 000 * 0.85 = 12 750 yıllık  net gelir
12 750 / 12 = 1 062.50
yanıt d

8------ 150  000 ytl kredi kullanılarak satın alınan ve 700 ytl/ay kredi geri ödemesi yapılan  konut için borç kapsama oranı 1.50 m dir .Konutun işletme gideri 100 ytl/ ay ve kredi / değer oranı 0.75 olduğuna göre brüt kira çarpanı yaklaşık kaç tır?

a) 14.81            b) 13.60              c) 15.22                  d) 14.43                  e) 16 15

NG / yıllık borç ödemesi = 1.50
750 x 12 = 9 000 yıllık borç ödemesi
NG / 9 000 = 1.50 =13 500 yıllık net gelir
100 x 12 = 1 200 yıllık gider
13 500 + 1 200 = 14 700 yıllık brüt gider
K / D =  0.75
150 000 / D = 0.75
D = 150 000 / 0.75
D= 200 000 taşınmaz değeri
200 000 / 14 700 = 13 60
yanıt b

9-------yap işlet devret modeliyle 49 yıllık bir dönem için kiraya verilen taşınmaz için yıllık 100 500 ytl kira geliri elde edilecek  ve kiralama sonunda  ise 10 000 000 ytl ye satılacaktır ekonomide ortalama reel faiz oranı  % 10 olduğuna göre ilgili taşınmazın değeri kaç bin ytl olur ?

a) 995 583              b) 1 005 000               c ) 1 089 287             d) 1 398 486             e) 1492 450

Bugünkü Kira Gel = 100 500 x (( 1.10^49 - 1) / (1.10^49  x 0.10 )) =995 583
Taş.Bugünkü D = 10 000 000 / 1.10^49 =93 704
995 683 + 93 704 = 1 089 287 taşınmaz değeri
yanıt c

10-----GYO  portföyündeki varlıkların uzun süreli olarak kiralama anlaşmasına konu edilmesi  halinde sözleşmede yazılı kira bedellerinin engeç kaç yılda bir ekspertiz değeri dikkate alınarak yenilenmesi zorunludur

a) 3                b) 4                 c) 5                      d) 7                         e) 10

madde 41:
iÜüDegisik üçüncü fikra: Seri: VI, No: 17 sayili Teblig ile) Ortaklik portföyündeki varliklar uzun süreli olarak kiralama anlasmasina konu edilebilir. Ancak bu durumda sözlesmede yazili kira bedellerinin en geç bes yilda bir ekspertiz degerleri dikkate alinarak yenilenmesi zorunludur.
yanıt  c

11------aşağıdaki faturaların  ve toplanan kira tutarlarına göre emsal  C gayrimenkulünün faturalanmış kira  geliri  12 000 ytl olduğuna göre muhtemel kira kaybı kaç ytl dir ?
                                                        A                         B
faturalanan kira ytl                   10 000                 15 000
toplanmış kira ytl                        9 900                 14 800

a) 140              b) 280                    c) 281                  d) 11 720                       e) 11 860,

100/ 10 000 =0.01000
200/ 15 000 =0.01333
                       0.02333 / 2 =0.011665 x 12 000 = 139.98 -----* 140ytl muhtemel kira kaybı
yanıt a

12-------- arsa net gelir payı % 25 yapı KO = %5 , net gelir/ Brüt gelir oranı 0.80 olan bir konutun  arsa payı değeri  50 000 ytl dir. Konutun brüt geliri  10 000 ytl /yıl olduğuna göre değeri kaç ytl dir?

a) 150 000           b) 160 000              c) 170 000                    d) 180 000                      e) 190 000

Brüt gelir - gider =  net gelir
NG / Brüt G = 0.80
NG / 10 000 = =0.80 = 8 000 ytl net gelir
  A             +            B                 =  8 000
 % 25                   % 75
                        8000 x % 75 = 6 000
6 000 / % 5 = 120 000 bina değeri
120 000 + 50 000 = 170 000 konutun değeri
yanıt c


AşAğIDAKı  ıKı SORUYU şU BıLGıLERı GÖRE CEVAPLAYINIZ
Rayici  140 000  ytl olan bir konut kredi yoluyla satın alınmıştır . kredi geri ödeme tutarı  aylık 700 ytl  KO= 0.09 ve konutun brüt kira çarpanı  10.14 tür

13-------Konutun yıllık işletme gideri kaç ytl dir ?

a) 500               b) 1 200                 c) 1 900                  d) 2 564                    e) 5 400

140 000 / 10.14 = 13 807 brüt gelir
140 000 x 0.09 =  12 600 net gelir
13 807 - 12 600 = 1 207 yıllık işletme gideri
yanıt b

14------konutun borç kapsama oranı kaç ytl  ?

a) 0.61                b)  0.67                 c) 1.50                      d) 1.64                         e) 18

700 x 12 = 8 400 yıllık kredi geri ödemesi
12 600 / 8 400 = 1.5
yanıt c

15-------Kiralanabilir  konut sayısı 40 , aylık brüt kira gelir  2000 ytl /konut boşluk kaybı % 10 ve toplama kaybı % 2 olan bir büro binasının kiradışındaki gelirleri toplamı  26 000 ytl/ yıl dır. Bu bilgilere göre binanın potansiyel brüt  gelir kaç ytl dir ?

a) 775 200                    b) 816 000               c) 868 200              d) 801 200                e) 986 000

40 x 2000 x 12 = 960 000
960 000 + 26 000=986 000
19-------vade sonunda dönüştürülmüş tutarıyla 414  110 ytl ödeme yapılacak  10 yıl vadeli % 1.5  aylık faizli krediyle alınan bir taşınmazın net geliri 24  000 ytl olduğuna göre borç kapsama oranı kaçtır ?

a) 1.6                    b) 1.72                 c) 19.12                        d) 1.92                       e) 1.8

aylık taksit = 414  110 / ((1.015^120-1)/( 0.015))= 1 249.9999= 1.250x12 = 15000
24 000/15 000= 1.6
yanıt a

21------- zeytin üretilen ve üzerinde tanesi 500 ytl değerinde 200 adet kavak ağacı bulunan  500 da lık bir arazinin brüt geliri yıllık 110 ytl/da ,işletme gideri ise  7 500 ytl dir. üretimde arazi içindeki kaynak suyundan yararlanılmaktadır.bu kaynağa bilirkişiler  50 000 ytl değer biçmiştir.Çevredeki araziler için KO = % 11 olduğuna göre arazinin değeri kaç ytl dir?

a) 431 818              b) 281 818               c)581 818               d) 531 818                  e) 651 818

500*110 = 55 000 - 7500 = 47 500 / 0.11 = 431 818
500*200 = 100 000 kavak ağaçlarının değeri
100 000 + 50 000 + 431 818 = 581 818 arazinin değeri
yanıt c


22_aşağıdaki çizelge sanayi bölgesinde bulunan arsaların  alan ve yapılanma koşullarını  göstermek-tedir .Bölgedeki arsa fiyat artışı  2004 yılında % 8  2005 yılında  % 7    2006  yılında  % 11 olmuştur  D arsasısının  31 12 2006 tarihindeki değeri  kaç  ytl dir.?

 veri                           A                        B                         C                          D
alan (m2)                 500                     600                       500                       600
yükseklik (m)         9.50                    9.50                      12.50                    12.50
Taks                        0.25                    0.20                       0.25                      0.20
Kaks                       0.75                     0.60                       1.25                      1.00
satış tarihi         1.1.2005              1.1.2005                1.1.2006               31.12 2006
Değer                   10 000                  9 000                    17 000                      ?

a) 14 978                b) 15 726                   c) 18 354                    d) 18 489                     e) 19 845

A-----10 000*1.07*1.11 = 11 877 / ( 500*9.5*0.25) =10.00
B------  9000*1.07*1.11 = 10 689.3 / ( 600*9.50*0.20 )=9.38
C------------17 000*1.11 =  18 870 / ( 500 *12.50 * 0.25) =12.08

10.00+9.38+12.08 = 31.46 /3=10.48666667

10.48666667 *600*12.50*0.20 =15 730

yanıt b
24------ doğrusal bir biçimde yıpranan bir yapının kalan ömrü 30 yıl yıpranma oranı % 40 tır. yapı kaç yaşındadır.

a) 10                   b) 20                 c) 25                    d) 30                         e) 50

%60            30 ise
%40             X
X=(%40*30)/ %60 = 20 yaşında
yanıt b

31------ aşağıdakilerden hangileri gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ayni sermaye olarak konabilir
               I-   Gayrimenkul projeleri,
               II-  Devremülk irtifakları
               III- Kat irtifakları
               IV-Bina arsa ve araziler
a) yalnız I              b) yalnız III                    c)   yalnız IV               d) I ve II              e) II ve III

madde 97A
Ayni Sermaye (*)
Madde 9/A - (Ek: Seri: VI, No: 13 sayili Teblig ile) Ortakliklar, kuruluslarinda ve sermaye artirimlarinda, TTK hükümleri çerçevesinde ayni sermaye koyabilirler. Ancak, gerek kurulusta gerekse sermaye artirimi sonrasinda, çikarilmis sermayenin nakden ödenen kisminin belirlenen tutarın altına düşmemesi gerekir
(Degisik dördüncü fikra: Seri: VI, No: 17 sayili Teblig ile) Gayrimenkul yatirim ortakliklarina ayni sermaye olarak ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün degerini dogrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat serhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkuller üzerindeki sair ayni haklar konabilir, bunlar disinda kalan maddi ve gayri maddi varliklar ayni sermaye olarak konulamaz.
gayrimenkul projeleride ayni sermaye olarak konulamaz.
yanıt : c

33-------aşağıdakilerden hangisi arazi değerlemesinde kullanılabilecek bilgilerden biri değildir?

a) Ürün satış fiyatı         b) ekim planları       c) ürün maliyet bedeli        d) ürün verimleri             
e) bahçe mesafeleri

yanıt e
bahçe mesafeleri bina alanının tespitinde kullanılır

34-------fiilen kiracılıkla işletilen taşınmazın  yıllık brüt kira geliri & 11 250  ve taşınmazın boşluk ve kira kayıpları ile faaliyet giderleri düşüldükten sonra kalan kira geliri ise & 5 850 dir .Taşınmazın bulundu-ğu geçerli KO = % 8.50 ve çarpan katsayısı  6.30 olarak saptanmıştır.Buna göre taşınmazın artık gelir yaklaşımına göre gelir değeri kaç & dır ?

a) 62 502                b) 65 004              c) 68 824                d) 70 875                 e) 72 508     

5 850 / 0.085= 68 824
yanıt c

35------yapı projelerinin tasarım ve uygulanmasında yararlanılılan ,arazi yüzü karakterestik noktaları ile belli sıklıkta belirlenen noktaların konum ve yükseklik değerlerinin  gösterildiği büyük ölçekli haritaya ne ad verilir ?

a) uygulama planı       b) Drenaj planı             c) aplikasyon          d) keşif hazırlama         e) plankote

yanıt e
    plankote :  iÜüProjelere altlik teskil etmek amaciyla hazirlanan, arazinin topografik durumu ile     birlikte tüm detaylari kapsayan haritalardir. ...
  Plankote Haritasi'nin çikartilmasi amaciyla ölçmeler, yaklasik 3-5 m'de bir detay noktasi (istenilen prezisyona göre seçilir), egimin degistigi yerler, sevler, arazide varsa mevcut yapilari kapsar ve dahili kayit üniteli, Bilgisayara veri transferi mümkün olan Total Station (Elektonik Takeometre) ile yapilir.
iÜüÖlçülen verilerin büro degerlendirmesi bilgisayar ortaminda , çizimi Plotter ile 1/100, 1/200, 1/500 ve/veya 1/1000 ölçeginde, aydinger veya polyester altliklara yapilir ve ayrica çizim AutoCAD dosya yapisinda (DXF veya DWG files) disket olarak teslim edilir

36----- Normal tarım sistemi aşağıda verilen arazinin  KO = % 4 olduğuna göre bir dekar arazi değeri  kaç ytl dir ?

yıl                     ürün                       Brüt gelir                         Gider                    münavebe sistemi
                                                         ytl/ da                             ytl/da
1                    Buğday                      250                                   130                         Buğday
                      1.ci ürün
1                    ıspanak                      650                                   370                         ıspanak
                      2.ürün
2                    fasulye                      750                                    400                        fasulye

a) 10 000                b) 6 250                      c) 12 500                 d) 9 375                        e) 13 500

250-130 = 120
650-370 = 280
750-400 =350
120+280+350=750 /2 =375 / 0.04 = 9 375
yanıt d

37 -------- yap ömrü-fiziksel yıpranma ilişkisini gösteren y= 0.96X + 2.05 (y:fiziksel yıpranma oranı % , x: yapı ömrü ) denklemine göre , 50 000 ytl lik arsa üzerine yapılmış  birim maliyeti  500 ytl/m2 olan 300 m2 yüzölçümüne sahip ve gürültü etkisinde kalmasından dolayı 30 000 ytl lik çevresel yıpranma olduğu kestirilen 42 yaşındaki müstakil evin değeri kaç ytl dir?

a) 51 556                b) 81 5963                  c) 106 445                  d) 136 523                        e) 166 578

y=0.96 *42 + 2.05 = 42.37 yıpranma oranı
100-42.37 =57.63 yıpranmamış kısım
500 *300 = 150 000
müstakil evin değeri = 50 000 + 150 000 *%57.63-30 000 = 106 445
yanıt c

AşAğIDAKı   ıKı SORUYU şU BıLGıLERE GÖRE CEVAPLAYINIZ
1990 yılı başında inşa edilen bir sanayi tesisinin bu tarihteki maliyeti 15 000 ytl dir.1990 yılında 200 olarak alınan maliyet endeksi 2007 yılı başında 3 000 olmuştur.yapının teknik ömrü 50 yıldır.

38------tesisin güncellenmiş tarihsel maliyeti kaç ytl dir?

a) 333                  b) 15 000                c) 100 000                         d) 225 000                     e) 450 000

( 3000 / 200) * 15 000 = 225 000
Tarihsel maliyette yıpranma dikkate alınmıyor
yanıt d

39------tesisin konumlandığı arsanın 2007 yılı başındaki değeri 150 000 ytl olduğuna göre sürüm değeri kaç ytl dir?

a) 75 000                     b) 148 000               c) 298 500                     d)  336 750                   e) 375 000

1990-2007 =17 yıl
17/50 =0.34
1-0.34=0.66
225 000 *0.66=148 500
148 500 + 150 000 = 298 500
yanıt c

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Arkadaşlar yukarıda 4 ve 21. sorulara benzer soru 2 defa lisanslama imtihanında çıkmış. Dikkatimi çeken her ikisinde de, cevap anahtarında  çözüm olarak kaynak/artezyen suyunun değerini hesaba dahil edilmemesi oldu. Bu konuda farklı görüşü olan var mıııı ?

[MEHMET]

SORU: ABC şirketi 10.000 YTL net gelir sağlayan 2.000 YTL işletme gideri olan gayrimenkulü satın almıştır. Satın alma işleminde 40.000 YTL özkaynak, 60.000 YTL ipotek kredisi kullanmıştır. Öz kaynak getiri oranı % 30, ipotek kredisi faiz oranı % 20 dir. ıpotek kredisi yıllık eşit taksitlerle 10 yılda geri ödenecektir.
a)   Kredi – Değer oranı kaçtır?
b)   Gayrimenkul için kullanılabilecek kapitalizasyon oranı (Sermaye Maliyeti) % kaçtır?
c)   Satın alma işleminde borç kapsama oranı % kaçtır?

CEVAP:
a)   60.000/ 100.000 = 0,60 =% 60 olur.
b)   K.Oranı= k1*w1 + k2*w2 den
             = 0,30*0,40 + 0,20*0,60
             = 0,24 = % 24 olur.
c)   Değer = a.[(1+i)^-1 / (1+i)^*i] den 600.000 = a*4,19
                 a= 14,319 (Yıllık ödeme miktarı)
     B.K.O  = N.Gelir/ Yıllık Brüt Ödeme
                   = 10.000 / 14,319 = 0,698 = ~%70 olur.

SORU: Bugün satın alınması düşünülen gayrimenkulden 1. yıl 10.000 YTL net gelir beklenmektedir. Net geliri, izleyen yıllarda % 10 artacağı beklenmektedir. ılgili gayrimenkul 3. yılsonunda satılacaktır. 3. yılsonunda kapitalizasyon oranının % 12 olması beklenmektedir. Gayrimenkul yatırımından yıllık % 15 getiri sağlanabilmesi için bugün kaç YTL ye alması gerekir.

CEVAP: Öncelikle 10.000 YTL nin her yıl % 10 artmış olan 3. yıl sonundaki değerini bulalım.
Gelecek Değer = Bu günkü Değer (1+ i)^n formülünden,
Gelecek Değer = 10.000 (1+0,10)^3 = 13.310 YTL olur.
Kapitalizasyon oranının % 12 beklendiği durumdaki taşınmazın değerini bulacak olursak;
K.O= Net Gelir/ Değer
0,12 = 13.310 / Değer
Değer = 110.916,67     
Taşınmazın bugünkü değerini bulmak için;             
Değer= 10.000/(1+0,15) + 11.000/(1+0,15)^2 + 12.100/(1+0,15)^3 + 110.916,67/ (1+0,15)^3
Değer= 96.517,90 olur.

Soru:1970 yılında arsanın değeri m2 'si 1 dolar arsa 40 000 m2, üzerinde bir fabrika var kapalı alanı 10.000 m2 inşaatın birim m2 fiyatı 20 dolar /m2, 2005 Yılında arsa 150 dolar olmuş, fabrika binasının ekonomik ömrü 50 yıl, 1970 fiyat endeksi 100, 2005 yılı fiyat endeksi 1000  fabrikanın 2005 yılı değeri ne kadardır?
Çözüm:
1970 yılında  arsa 40.000*1=40.000 dolar
 ''         fabrika   10.000*20=200.000 dolar
2005 yılında arsa 150*40.000=6 000.000 dolar
Fabrika 200.000                  100
           X                             1 000
X =2 000.000 dolar olur.
2005–1970=35    35/50 =0,70
2 000 000*0,70=1 400 000 amortisman değ.
2 000 000–1 400 000=600 000 binanın değ.
600 000+6 000 000=6 600 000 dolar toplam değeri

Soru: 10 Yıl önce bir ev kullanımı değiştirilerek bir kamu binasına dönüşmüş. Çevredeki evlerle aynı zamanda inşa edilmiş (oturma odası ve üç yatak odası olarak yapılmış) Bu binayı eski haline getire bilmek için 35.000 dolar bir maliyeti var. Çevredeki konular 150.000 dolara satılıyor. Arsa değeri 60.000, YıM 120.000 dolar, Binanın ortalama ömrü 50 yıl. Binanın piyasa değeri ve kullanım değerini bulunuz.

Çözüm: 150 000–35 000 =115 000 Piyasa değeri
10/50 =0,20         
120 000*0,20 =24 000
120 000-24 000=96.000 Binanın değ.
96 000+60 000 =156 000 Kullanım değeri

Soru: Bir alışveriş merkezi için bir arsa en etkin ve verimli kullanıma sahiptir.Bir değerleme uzmanı  toplam inşa maliyeti 2 200 000 dolar ve net işletme geliri 275 000 dolar olan sekiz mağazalık bir kompleks inşa edilebileceğini tahmin etmektedir.piyasa göstergelerine göre bina kapitalizasyon oranı %11 arsa kapitalizasyon oranı %9 dur.
A-Arazi artık değer yöntemiyle arsanın değeri ne kadardır.
B-Bu piyasa değerimidir.

Çözüm: 2 200 000*0.11 =242 000 Binaya ait gelir
275 000-242 000 =33 000 Arsa gelir payı
A-33 000/0.09 =366 666 dolar arsanın değeri
B-Tek yöntemle bulunan değer piyasa değeri olmaz. Diğer yöntemlerle de test edilmesi gerekir.

Soru: Belediye stadyumunun arazisinde şehrin haklarını değerlemek için bir görev üstlendiniz. Net piyasa kirası, stadyumun 2 885 0000 dolar olan brüt satış gelirinin  %7 'sidir. Benzer kamu kuruluşlarının uzun dönem kira için tutulan arazi yatırımlarından bekledikleri gelir  %9 dur. Gösterilen arazinin değeri ne kadardır.

Çözüm:2 885 000 *0.07 =201 950
201 950 /0.099 =2.243,88 arazinin değeri

SORU: Bir kurum yatırım amacıyla kapitalizasyon oranı 0,05olan 50 dekar yüzölçümlü bir arazinin 1,5 dekarlık kesimi üzerinde süresiz 400 m² yüzölçümü üzerinde de 20 yıl süreyle irtifak hakkı kurulacaktır.Benzer aralıklı dönüşümlü ekim planlarına göre arazi için belirlenmiş yıllık ortalama net gelir 3.200 YTL/da
A) bu bilgilere göre arazi üzerinde kurulacak süreli irtifak hakkı için ödenecek bedel kaç YTL'dir.
 a) 10.776    b) 15.951  c) 20.754  d) 26.478     e) 39,8979

B) Arazi üzerinde kurulacak süresiz irtifak hakkı için ödenecek bedel nedir?
  a) 48.000    b)  57000   c) 64.000     d) 83.000    e)96000

Çözüm:
a) 1m2 net gelir 3200/100 =3.2 YTL/m2
Net Gelir:400*3.2 =1280 YTL
DSABD=T*(1+f)^n-1/f*(1+f)^n
DSABD=1280*(1.05)^20-1/0.05*(1.05)^20 =15.951,62 YTL
b)1500*3.2=4800
4800/0.05 =96000 YTL

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Enflasyon oranı %12 olan bir ülkede, iskonto oranı enflasyon oranı artı 10 puan olarak belirlenen bir bölgede, yıllık işletme gideri ilk yıl için 50.000 YTL olup her yıl bir önceki yılın %16 sı oranında artan, yıllık bürüt geliri ise ilk yıl için 980.000 YTL olup her yıl bir önceki yılın %8'i oranında artan bir iş yerinin bugünkü değeri 4.780.406,73 YTL dir. Buna göre taşınmaz sahibi, 3 yıl sonra bu işyerini zarar etmeden elden çıkarabilmek için en az kaç YTL ye satmalıdır ? (2007-Mayıs Çıkmış Soru)
 
a) 3.000.000    b) 3.353.295    c) 4.787.540     d) 5.000.000      e) 8.000.000 

ÇÖZÜLMÜşTÜR

BG  980000*(1,08)         1.058.400                  1.143.072
ıG    50000*(1.16)              58.000                      67.280
NG  930000                    1.000.400                  1.075.792
4.780.406,73=930.000/(1.22)+1.000.400/(1.22)'2+1.075.792/(1.22)'3+X/(1.22)'3
4.780.406,73=2.026.872,293+X/(1.22)'3
4.780.406.,73-2.026.872.293=X/(1.22)'3 
X=2.753.534,437*(1.22)'3
X=5.000.000.

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[Doğan ÇAĞLAYAN]

(2008-1-7 Konut Değerleme Uzm.Çıkmış soru)

Yapı Değer yüzdesinin arsa değer yüzdesine oranı 4 olan bir bölgede, arsa kapitalizasyon oranının yapı kapitalizasyon oranına bölümü 1,25 tir. Bu bölgedeki bütünleşik kapitalizasyon oranı 0,0861 olduğuna göre arsa kapitalizasyon oranı nedir?

ÇÖZÜM:

PARAMETRELER
AD: Arsa değeri
YD: Yapı değeri
AG: Arsa geliri
YG: Yapı geliri

YD/AD=4            (AG/AD)/(YG/YD)=1,25         (AG+YG)/(AD+YD)=0,0861    ise
YD=4*AD           (AG/AD)/(YG/4AD)=1,25
                           YG=3,2 AG                            (AG+3,2*AG)/(AD+4*AD)=0,0861
                                                                         ( 4,2*AG)/(5*AD)=0,0861
                                                                            AG/AD=KO=0,0861*5/4,2=0,1025 oluyor


Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[BEYAZ]

Bölge Maksimum değerleri ve Ağırlıklı ortalaması ele alınarak denklem
kuruyoruz.

0.40          0.25 ise
0.35             ?       ==> 0.21875

Tüm Değerlerin Ağırlıklı karşılığı bulunur.

                            A                        B

TAKS                 0.21875               0.1875
Kat Adedi            0.40                    0.24
Y.Alt Yapı           0.35                    0.3266
______________________________________+_
                         0.96875               0.7541

A= 0.35 X 1200 X 10 = 4.200 X 0.96875 = 4.068,75    ==> 2.100.000 /4.068,75 = 516.12
B= 0.30 X 1000 X   6 = 1.800 X 0.7541  = 1.357,38    ==> 1.357.38 X516.12    = 700.570,96

Cevap (A) şıkkı

ıyi çalışmalar

[sener]

Konut Değerleme sorularından 2. sorunun çözümü için uygulana çözüm yolu ile Değerleme Uzmanlığı 2007 Mayıs 2 -15 nolu soru çözülemiyor.Bu konuda çözümü olan arkadaşlardan yardım rica ediyorum. Saygılar

[barem]

MAYIS 2 KOLAY. ;HERBıRıNıN KENDı TARıHıNDEKı M2 FıYATINI BULUP GÜNÜMÜZE GETıRECEKSıN.
115000/235=489.36
998664/528950=1.88
489.36X1.88=923.917
4 ÜNÜ DE BU şEKıLDE BULUP ORTALAMASINI ALACAKSIN 572.551 ÇIKIYOR
MAYIS15 TE BÖLGE MAX VE AğIRLIğIN NE ışE YARADIğINI BULAMADIM!

[scakir]

SORU26:
Bir ilçede 10.100 m2 lik sulu arazi değerlenecektir. Arazide halen buğday, arpa ve şeker pancarı münavebe sistemi uygulanmaktadır. Arazinin verimi yüksek olup, ulaşımı kolay, tek parça, biçimi düzgün ve toprak verimliliğini olumsuz yönde etkileyebilecek ( tuzluluk, alkalilik, yüksek taban suyu vb) önemli bir sorun bulunmamaktadır. Yetiştirilen ürünlerin 2006 yıl fiyatları ile üretim masrafları, ürün verimleri aşağıda verilmiştir.

ÜRETıM MASRAFLAR  (YTL/DA)
Masraf Unsurları                       Buğday         Arpa        şeker pancarı
Sürüm gideri                               25,50          25,60            44,55
Ekim                                             8,00           7,50             20,50
Bakım                                          29,50         28,50          150,20
Hasat-taşıma-Pazarlama            22,50         21,15           185,00
Arazi kirası                                  60,00         60,00             85,00

ÜRÜN VERıMLERı ve FıYATLARI
Ürün verimleri (kg/da)                  500             530             6.500
Saman Verimi (kg/da)                  200             200                -
Ürün Fiyatı (kg/da)                      0,36             0,32             0,13
Saman Verimi (kg/da)                 0,10             0,10                -
Bu tabloya göre, ekonomide geçerli tarımsal kredi faiz oranı %20,
arazi belediye ve mücavir alanı sınırları dışında olduğuna göre
arazinin yıllık ortalama net geliri kaç YTL/da dır? (çıkmış soru)
Seçenekler;
a) 173 -             b)137 -              c)128 -             d)121 -                    e) 114
Faiz oranının yarısı alınıyor (%20/2= %10), ayrıca %3 de genel idare
giderleri için ekleme yapılıyor.
Buğday için üretim masrafı: 25,50+8,00+29,50+22,50 = 85,50*1,10*1,03=
96,8715
Buğday için ürün verimi: 500*0,36+200*0,10 = 200,00
Buğday için net gelir = 200-96,8715= 103,1285
Arpa için üretim masrafı: 25,60+7,50+28,50+21,15 = 83,10*1,10*1,03= 94,1523
Arpa için ürün verimi: 530*0,32+200*0,10 = 189,60
Arpa için net gelir = 189,60-99,72 = 95,4477
Pancar için üretim masrafı: 44,55+20,50+150,20+185,00= 400,25*1,10*1,03 =
453,4833
Pancar için ürün verimi: 6500*0,13= 845,00
Pancar için net gelir = 845,00-453,4833 = 391,5168
Ortalama net gelir = (103,1285+95,4477+391,5168)/3 = 196,70 ytl/da
 oluyor

SORUNUN ÇÖZÜMÜ

Faiz oranının yarısı alınıyor (%20/2= %10), ayrıca %3 de genel idare
giderleri için ekleme yapılıyor. ıSE


Buğday için ürün verimi:                      500*0,36+200*0,10 = 200,00
Buğday için üretim masrafı: 25,50+8,00+29,50+22,50 +60= 145,50
                                                                                                     54.5
Arpa için ürün verimi:                      530*0,32+200*0,10 = 189,60
Arpa için üretim masrafı: 25,60+7,50+28,50+21,15 +60=142.75
                                                                                                46.85
Pancar için ürün verimi:                                             6500*0,13= 845,00
Pancar için üretim masrafı: 44,55+20,50+150,20+185,00+85= 485,25
                                                                                                       359.75
  54.5+46.85+359.75=461.1/3=153.7*1.10*1.03= 174.14 OLMASI SPK  NIN VERDığı CEVABA DAHA YAKIN DEğıL Mı?