1. Tarimsal Deger Biçme Kavraminin Tanimi
Deger biçme; mal gelir ve haklara bilimsel yönteme göre deger biçme teknigini ögreten bir bilim dalidir. Tarimsal deger biçme; tarimla ilgili mal, gelir ve haklara deger biçme teknigini ögreten bir bilim dalidir (Mülayim, 1994). Diger bir tanima göre deger biçme; mal gelir ve haklara deger biçme ameliyesidir. Tarimsal deger biçme; tarimsal mal, gelir ve haklarin, onlarin deger unsurlarinin çesitli özelliklerinin sistematik olarak tarif, siniflandirma ve inceleme suretiyle bulunan makul ölçülerden hareket ederek mantiki bir muhakeme ile degerlendirilmesi islemidir (Gülten, 1994 a).
Bazi yazarlar "Tarimsal Deger Biçme" deyimini çiftlik degerlendirme " Farm Appraisal" veya sadece arazi degerlendirme "Land Appraisal" seklinde kullanilmaktadir. Aslinda bu deyimlerde ne çiftlik, ne de arazi, çiplak toprak manasinda kullanilmamaktadir; Aksine su, iklim, yer alti kaynaklari ve mahal gibi tabii unsurlarla insan eliyle yapilan bina, sulama tesisleri ve teraslara benzer yatirimlari da kapsamaktadir. Zira bu unsurlardan her biri tarim arazisi degerinin mühim bir kismini teskil etmekte arazinin deger kazanmasinda baslica rolü oynamaktadir (Gülten, 1994a).
Bir malin biçilen degeri, her zaman ayni olmayip, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme bakis açisina göre degismektedir. Degerde görülen bu ayricaliklarin, hem deger biçen ve hem de yapilmis olan bir deger biçme sonuçlarini inceleyen kisi tarafindan daima göz önünde tutulmasi gerekmektedir. Bu amaçla, özellikle su noktalar dikkate alinmalidir :
1. Deger biçmenin amaci bilinmeden, bir malin degeri biçilemez.
2.Yapilmis bir deger biçme sonuçlari, o deger biçmedeki amaç bilinmeden dogru olarak yorumlanamaz.
O halde bir malin degerini biçmek, deger biçmenin amacina yanit verecek biçimde, onun tahmini degerini parayla belirlemektir denilebilir (Mülayim, 1994).
2. Deger Biçmede Kullanilan Yöntemler
Deger biçmede kullanilan ölçüte "deger biçme kriteri" denir. Kriterler deger biçmenin ve degeri biçilen malin cinsine göre degismektedir. Tarimsal faaliyette çesitli cins ve özelliklerde iktisadi mallar bulunmaktadir. Bir malin degerinin biçilmesi için degisik kriterler uygulanabilmekte olup, dogru bir sekilde deger biçmenin yapilabilmesi için malin çesitli karakterlerine uygun olan degerlendirme metodunun seçilmesi gerekmektedir. Deger biçen kisinin, bu kriterler arasinda malin cinsine, deger biçmenin amacina ve pazar durumuna en uygun kriteri seçmesi gerekmektedir.
Bir malin degerini biçmeye çalisan bir uzman ilk olarak deger biçmenin amacina en uygun deger biçme kriterleri belirlendikten sonra deger biçmenin diger evrelerine geçmelidir. Deger biçilirken bu kriterlerden yalniz bir tanesi uygulanabilecegi gibi çesitli kategoriden mallari bir arada bulunduran bazi karmasik deger biçmelerde birden fazla kriter ayni zamanda uygulanabilir (Mülayim, 1994).
Deger biçmede yöntem bir malin degerini biçebilmek için, deger biçme kriterlerinden bir veya birkaçinin, bir mantik dizisine göre uygulanmasidir. Deger biçme yöntemleri klasik olarak, sentetik ve analitik olmak üzere ikiye ayrilmaktadir.
1. Sentetik Yöntem; seri halinde ayni cinsten mallarin pazar fiyatlari bilindiginde, degeri biçilen mal ve seriyle karsilastirilarak, benzer mal saptanir ve fiyatlarin degismezligi ilkesi uygulanarak, mala benzer malin fiyati esas alinarak deger biçilir (pazar fiyati kriteri). Yahut malin bilinen seride benzeyeni yoksa, o malin yerine kullanilabilecek bir malin fiyati (ikame fiyati kriteri), yahut o maldan elde edilebilecek bir malin fiyati (dönüsüm fiyati kriteri) veyahut da o malin üretiminde kullanilan girdilerin fiyatlari (maliyet kriteri) arastirilir.
Sentetik yöntemin uygulanabilmesi için;
a. Ayni kosullar altindaki çok yeni gerçek pazar fiyatlarinin bilinmesi,
b. Serbest rekabet ve fiyatlarin degismezligi ilkesinin bütünüyle var olmasi gerekmektedir.
2. Analitik Yöntem: Bu yöntem, bir malin degeri, ortalama gelirinin yürürlükteki faiz oranina göre kapitalizasyonuna; veya bir malin degeri, ondan gelecekte elde edilebilecegi varsayilan bütün ortalama gelirlerin, bugüne biriktirilmesine (gelirlerin kapitalizasyonu yöntemi) esittir.
Analitik yöntemle deger biçmede rant bulunduktan sonra, kapitalizasyon faiz oraninin aranmasina geçilir. Ancak sermaye piyasasinin bir çok ekonomi disi etkenler nedeniyle çok dinamik oldugu günümüzde kapitalizasyon faiz oraninin aranmasi ve çesitli kosullara uygun kilinmasi çözümü oldukça güç bir sorundur (Mülayim, 1994).
Baslica deger biçme kriterleri alti tane olup sunlardir:
1. Pazar fiyati kriteri (Alim-satim fiyati üzerinden deger biçme),
2. Maliyet kriteri (Maliyet esasi üzerinden deger biçme),
3. Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (Gelirlerin kapitallestirilmesi esasi üzerinden deger biçme),
4. Ikame fiyati kriteri (Ikame fiyati esasi üzerinden deger biçme),
5. Dönüsüm (Transformasyon) fiyati kriteri (transformasyon fiyati esasi üzerinde deger biçme),
6. Tamamlayici deger kriteri (Tamamlayici deger esasi üzerinden deger biçme). Bu ayrim, degisik yerlerde genisletilerek veya daraltilarak verilebilmektedir. Fakat bu siniflandirma, anlasilmasi en kolay olan siniflandirma seklidir (Mülayim, 1994).
1.Pazar Fiyati Kriteri
Bu yöntemin esasi, degeri biçilecek bir malin degerlendirmenin yapildigi zamanda pazardaki olasi fiyatini esas alarak ona deger biçmektir. Uygulamada en çok kullanilan yöntemlerin basinda gelir. Piyasanin oynak oldugu dönemlerde kullanilan bir yöntemdir. Bu yöntem, bir kez kullanilabilen mallarin degerlerinin biçilmesinde kolaylikla uygulanabilmektedir. Türkiye'de pazar fiyatlarinin çok dinamik olmasindan kaynaklanan tasinir ve tasinmaz bütün mallarin fiyatlari yildan yila büyük degisiklikler göstermekte ve sürekli artmaktadir. Deger biçme sirasinda tarim arazileri için olusmus çok degisik yeni pazar fiyatlarinin bulunmamasindan dolayi bu yöntemin uygulanmasi zordur. Ancak çok yeni pazar fiyatlari bulunan mallar için uygulanabilir.
2. Maliyet Kriteri
Bir mala deger biçmede maliyetinin esas alinmasidir. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kisinin yapmis oldugu veya yapacagi giderlerin toplamina, ekonomide o malin maliyeti denir. Bir malin maliyeti, o mali elde edinceye kadar yapilan giderlerin toplamidir. Üretim giderleri, kullanilan sermayenin faizini, ücret ve maaslari, vergiler , amortisman masraflarini vb. içermektedir.
Zaman içerisinde meydana gelen ekonomik olaylar sebebiyle bir malin maliyet bedeli önemini kaybedebilmektedir. Baska baska zamanlarda ayri fiyatlardan satin alinmis olan ayni cins mallara maliyet metodu ile deger biçmek oldukça güçtür. Buna ragmen maliyet kriteri, bir çok özel durumlarda (mal yeni satin alinmis, üretilmis veya insaa edilmisse) kolaylikla kullanilabilmektedir.
3. Ikame Fiyati Kriteri
Bu kriter, piyasa fiyati olmayan ve ayni zamanda alim satimi yapilmayan fakat alim-satim fiyati belli baska bir malla ikame edilebiliyorsa kullanilmaktadir. Ikame fiyati kriterlerinin uygulanabilmesi için, degeri biçilen malin, belli bir amaç için ayni görevi görebilecek diger bir malla ikame edilebilmesi gerekmektedir.
4. Dönüsüm Fiyati Kriteri
Bu kriter genellikle piyasa fiyati olmayan mallarin degerinin biçilmesinde kullanilir. Mali baska bir mala dönüsmüs varsayip, onun yeni halinin degerine ve dönüstürme giderlerine göre deger biçmektir. Bu kriter, özellikle hayvansal ürünlerle ilgili bilançolarda ve pazar fiyati belirli olmayan, fakat pazar fiyati belirli baska bir mala dönüsebilen mallara deger biçmede uygulanmaktadir.
5. Tamamlayici Deger Kriteri
Bir mala deger biçmede, tamamlayici degerin esas alinmasidir. Özellikle kismi istimlaklerde kullanilir. Bütün bir maldan ayrilan bir parçanin degeri biçilmek istendiginde, bu kritere göre ayrilan parçanin degeri, bütün malin degerinden mal sahibinin elinde kalan kisminin degeri çikartilmak sureti ile bulunmaktadir.
6. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri
Bir mala kapitalizasyon kriterine göre deger biçmede, malin saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alinmasindan ibarettir. Diger bir deyimle, bu kritere göre bir malin degeri, o maldan ilerde elde edilecegi varsayilan bütün gelirlerin deger biçilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu kriter, özellikle sürekli gelir saglayan mallar (toprak, bina, vb.) için kullanilir. Devamli gelir saglama hususiyeti genellikle tasinmaz mallara ait bir özellik oldugu için kapitallestirme kriteri, bu malin özellikle arazi degerlerinin biçilmesinde kullanilabilir.
Analitik yönteme göre, bir arazinin kiymeti gelirlerin kapitalizasyonu yöntemine göre belirlenmektedir. Öncelikle arazinin ranti ve kapitalizasyon faiz oraninin bilinmesine ihtiyaç vardir. Bunlar bilindigi takdirde arazinin kiymetini bulmak için;
K = R / f
formülü kullanilmaktadir.
K = Arazinin degerini (TL),
R = Arazinin rantini (TL),
f = Kapitalizasyon faiz oranini (%) ifade etmektedir(Mülayim, 1994).
2942 Sayili Kamulastirma Kanunu'nun 11. Maddesinde arazilerde, arsalarda ve yapilarda deger biçmenin nasil yapilacagi belirtilmistir. Bu kanuna göre;
- Araziler, tasinmaz mal veya kaynagin kamulastirma tarihindeki mevkii ve sartlarina göre ve oldugu gibi kullanilmasi halinde getirecegi net gelirine,
- Arsalar, kamulastirma gününden önceki özel amaci olmayan emsal satislara göre satis degerine,
- Yapilar, kamulastirma tarihindeki resmi birim fiyatlari ve yapi maliyet hesaplarini ve yipranma payina göre takdir edilmektedir (Arcak, 1984),
Bir bölgenin o yila ait kapitalizasyon faiz oraninin gerçekçi bir sekilde bulunabilmesi;
1. Net gelir ile ilgili verilerin ve arazi satis degerine ait tespitlerin son yila ait olmasi,
2. Arazilerde uygulanmakta bulunan tarimsal üretimin ayni olmasi,
3. Üretimin ayni vasif ve karakterdeki arazilerde yapiliyor olmasi,
4. Isletme seklinin ayni olmasi halinde mümkün olacaktir (Akin, 2001)
Analitik yönteme göre arazinin degeri Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'ne göre hesap edilmektedir.
Gelirlerin Kapitalizasyonu Yöntemi'nin tatbikinde bazi güçlüklerle karsilasilmaktadir. Bunlar;
a- Bazi bölgelerde kiracilik sisteminin yaygin olmayisi nedeniyle mülk sahibinin arazi ve binalarinin kullanilmasi karsiliginda aldigi net geliri bulmak güçlesmektedir. Ayrica pazarlama bakimindan mal sahibi güçlü ve kiralama bakimindan rekabet fazla ise kiraci mecburiyet karsisinda sadece isgücü karsiliginda çalismaktadir. Bazi kesimlerin hayat standardi düsük oldugu için kiranin fazlaligi yasamini pek etkilememekte ve böylece fazla verilen yada sayilan kira bedeli mülkün degerine yansimaktadir.
Bazi sehir ya da köylerde pazarlik bakimindan kiraci mal sahibinden daha güçlü olabilir. Bu defa da düsük kira bedeli arazinin degerine yansimaktadir. Bazen de kiralar adet ve geleneklere göre tespit edilmektedir. Zaman içerisinde kanuni tespit ya da diger nedenlerle kiralardaki artis diger fiyat artislarina nazaran daha düsük bir seviyede olabilir.
b- Çok defa mülkün degerinin büyük bir kismi gelir disi faktörlere dayanabilmektedir. Dinlenme yerlerindeki mülkler buna örnek teskil etmektedir.
c- Gelir disi faktörlerin nihai degere katilmasi degerlendirmenin sübjektivitesini artirabilir.
d- Tavukçuluk, ahir besiciligi, mantar üreticiligi gibi ticari çiftçilerde gayrimenkulun (arazi,binalar vs.) çiftligin geliri içindeki yeri pek azdir. Bu gelirin araziye ve binaya ait olanini ayirmak oldukça güçtür. Böyle çiftliklerde üretim unsurlarinin disaridan satin alinmasi, arazi ve binalarin üretimdeki payini daha da azaltmaktadir. Bu arazi ve binalarin yüksek degeri daha çok onlarin sehre yakinligindan ve gelir disi özelliklerinden ileri gelmektedir.
e- Ayni kalitedeki iki arazinin yada çiftligin ayni üretim teknigi ve idare ile isletildigine rastlamak güçtür. Bu nedenle gelirleri de farkli olmaktadir. Böylece bunlara farkli deger takdir etmek her zaman mümkün olabilmektedir. Normal ve standart isletme bulmak hemen hemen imkansizdir. Isletmede üretilen ürün çesidi arttikça bu metodun tatbiki daha da güçlesmektedir.
f- Net gelir hesaplama ya da tahminlerindeki küçük bir degisiklik, bulunacak deger biçmede farkliliklara neden olmaktadir.
g- Kapitalizasyon faiz oranindaki çok küçük bir degisiklik, bulunacak deger biçmede çok büyük farkliliklara neden olmaktadir (Gülten, 1994b).
3. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Tanimi
Kapitalizasyon faiz orani, araziye yatirilmis birim sermayenin kullanilma hakkidir. Diger bir deyimle, kapitalizasyon faiz orani, arazinin ranti ile satis degeri arasindaki orandir ve %5, %8, %10, %12 gibi oranlar halinde ifade edilmektedir. Rant ayni kalmak kosuluyla, kapitalizasyon faiz orani düstükçe arazinin satis degeri yükselmektedir.
Bir arazinin degeri, rantinin artmasi ve kapitalizasyon faiz oraninin düsmesi oraninda yükselmektedir. Kapitalizasyon faiz orani, bölgeden bölgeye ve hatta ayni bölgede araziden araziye ve arazi alim-satim durumuna göre farkliliklar göstermektedir. Kapitalizasyon faiz orani, arz ve talebe göre de degismektedir. Esit ranta sahip iki araziden, hangisinin talebi ve dolayisiyla degeri fazla ise, onun kapitalizasyon faiz orani daha düsüktür.
Arazi kapitalizasyon faiz orani, sanayi ve ticaret gibi yatirimlarin faiz oranlarindan, arazinin daha garantili ve gelirinin uzun süreli olmasi nedeniyle, farkli ve çok daha düsüktür. Bunun için, arazi kapitalizasyon faiz orani saptanirken, sanayi-ticaret yatirimlarinin kar oranlarindan pek yararlanilamaz. Çünkü bunlarin arazi ile aralarinda hiçbir iliski bulunmamaktadir.
Sadece devlet tahvilleri, garanti ve süreklilik yönünden, nispeten araziye benzemektedir. Ancak onlar da, sabit bir gelir verdikleri ve paranin sürekli deger kaybina ayak uyduramadiklari için araziden tamamen ayri bir nitelik tasimaktadirlar (Mülayim ve ark., 1986).
Kapitalizasyon faiz orani tarim arazilerinin degerinin tespitinde çok önemlidir. Çünkü arazinin ranti sabit kabul edildiginde, kapitalizasyon faiz oraninin degismesi, arazinin degerini de önemli miktarda degistirmektedir. Örnegin, dekara yillik arazi ranti 50 000 000 TL. olan bir arazinin dekar degeri, kapitalizasyon faiz orani %5 ve %10 alindiginda;
K1 = 50 000 000 / 1 000 000 000 TL = 0.05
K1 = 50 000 000 / 500 000 000 TL = 0.10
Kapitalizasyon faiz orani % 5’den % 10’a çiktiginda arazi degeri % 50 azalmaktadir.
Binlerce dekar arazinin degerinin biçilmesi kapitalizasyon faiz oraninin rasgele veya yanlis hesaplamalar sonucu kullanilmasi durumunda, kamulastirma bedelleri milyarlarca lira farkli hesaplanacaktir. Bu durumda, ya arazi sahipleri ya da kamulastirmayi yapan kamu kurum/kuruluslar çok büyük maddi zararlara ugrayacaklardir. Bundan dolayi bu oranin gerçekçi bir sekilde hesaplanmasi ve kullanilmasi büyük önem arz etmektedir.
4. Kapitalizasyon Faiz Oranini Etkileyen Faktörler
4.1. Kapitalizasyon Faiz Oranina Olumlu ve Olumsuz Etki Yapan Faktörler
Degeri tespit edilen arazi, bulundugu bölgeye göre olumlu ve olumsuz faktörlere sahip ise, bilirkisi, kapitalizasyon faiz oranini gerektigi ölçüde degistirerek, bu faktörleri göz önüne alacaktir. Sayet arazi, bulundugu bölgeye göre olumlu faktörlere sahip ise, kapitalizasyon faiz oram düsecek, aksi durumda yükselecektir.
Kapitalizasyon faiz oranina olumlu etki yaparak düsmesine neden olan baslica
faktörler sunlardir:
- Kente veya kasabaya yakin olma ve kent veya kasaba nüfusunun fazlaligi,
- Ulasim yollarina (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakinlik,
- Iyi saglik kosullari,
- Ulasim kolayliligi,
- Binalarin (varsa) iyiligi,
- Arazinin tek bir parçadan olusmasi,
- Topragin biçiminin düzgün olmasi,
- Mülk güvenliginin olmasi,
- Serbestçe alinip satilabilmesi,
- Toprak sahibinin can güvenliginin olmasi,
- Araziden kadastro geçmis olmasi,
- Nüfus yogunlugunun fazlaligi,
- Münavebenin kolaylikla degistirilebilmesi,
- Sulu ise, sulama kolayligi,
- Araziye olan talep yogunlugu,
- Rekreasyon ve dinlenme gibi amaçlar için elverisli olmasi.
Kapitalizasyon faiz oranina olumsuz etki yaparak yükselmesine neden olan baslica faktörler sunlardir.
- Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nüfusunun azligi,
- Ulasim yollarina (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklik,
- Kötü saglik kosullari,
- Ulasim güçlügü,
- Binalarin (varsa) iyi veya bakimli olmamasi,
- Arazinin parçali olmasi ve parçalarin birbirinden uzak bulunmasi,
- Topragin biçiminin düzgün olmamasi,
- Mülk güvenliginin olmamasi,
- Serbestçe alinip satilamamasi,
- Toprak sahibinin can güvenliginin olmamasi,
- Araziden kadastro geçmemis olmasi,
- Nüfus yogunlugunun azligi,
- Münavebeyi degistirmenin güç olmasi,
- Sulu ise, sulama güçlügü,
- Araziye olan talebin azligi.
Kapitalizasyon faiz oranina olumlu ve olumsuz etki yapan bu faktörlerin etki dereceleri, ancak özel arastirmalar sonucu tespit edilebilir (Mülayim ve ark., 1986).
4.2. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Düsük Olmasinin Nedenleri
Arazi en güvenceli yatirimlar arasinda yer almaktadir. Dolayisiyla araziye yatirilan sermayenin kapitalizasyon faiz orani, rizikolu olan diger yatirimlarin faiz oranlarindan çok daha düsüktür.
Bu ekonomik nedenden baska, kapitalizasyon faiz oranim, diger yatirimlarin faiz oranlarina göre düsüren ekonomik olmayan nedenler de vardir. Bunlar:
a-Toprak tutkusu; kisisel tasarrufu belli bir faiz oraniyla yatirmak için arazi sahibi olunmaz. Toprak sahibi olmada, toprak tutkusunun da önemli rolü vardir. Toprak tutkusu,küçük arazi parçalarinin kapitalizasyon faiz oranini etkilemektedir.
b- Yatirim araci olmasi; bütün ailenin çalisabilecegi küçük bir isletme arazisinin satin alinmasi halinde, isletme, yalniz tasarruflarin yatirildigi bir yer olarak düsünülemez. Arazi ayni zamanda bir is aracidir. Issizligin çok yogun oldugu Türkiye'de bu nedenle köylü, bir çiftligi satin alabilmek için çok yüksek deger ödemeye razi olmaktadir. Çünkü burada köylü, ailesinin bütün isgücünün çalismasini güvence altina almis olacaktir. Toprak satin alan köylü, kendisi ve ailesi isgücünün çalismasini güvence altina aldigindan, yatirimin kapitalizasyonu faiz oraninin çok düsük olmasina önem vermeyecektir.
c- Sosyal ve politik güç; toprak, ayni zamanda sahip olana sosyal ve politik bir güç verir. Özellikle büyük isletmelerde bu faktör önemlidir.
Bütün bu sayilan ekonomik olmayan faktörler de, araziyi yatirim olarak seçenlerin niçin düsük bir faiz oranina razi olduklarini belirten, yani arazi kapitalizasyon faiz oraninin düsük olmasinin nedenlerindendir (Mülayim, 1994).
5. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Tespiti
Bir çiftlige veya bir araziye analitik yönteme göre deger biçmek için öncelikle arazinin ranti ve kapitalizasyon faiz oraninin tespit edilmesi gerekmektedir.
Arazi rantlari, çiftligin veya arazinin üretim hedefi ile onun idare sistemine göre degisir. Diger bir ifadeyle rantin hesap edilis sekli çiftligin veya arazinin senelik gelir saglayan (tarla ziraati gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) üretim sahalarina tahsis edilmis olmasina ve idaresinin kiracilik, ortakçilik ve mal sahipligi gibi usullerle yapilmasina göre degismektedir (Gülten,1994 a).
Tarimsal deger biçmede arazi rantlari genellikle arazilerin isletilme durumlari dikkate alinarak üç sekilde hesaplanmaktadir (Mülayim, 1994).
- Mal Sahibi Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant:
Mal sahibi tarafindan isletilen arazilerde, arazi rantinin bulunmasinda asagidaki formül kullanilmaktadir.
R- Gh - (M + Mf + Eü + Iü + V)
R = Arazi rantini,
Gh= Gayri safi hasilayi,
M = Çiftlik disindan saglanilan üretim araçlari (tohum, yem, tarim ilaçlari, gübre vb.)
ve hizmet masraflari, amortismanlar, sigorta, tamir ve bakim giderleri vb.ni,
Mf = Müstecir sermayesi faizini,
Eü = El emegi ücret karsiligini,
Iü = Idare (yönetim) ücret karsiligini,
V = Vergileri ifade etmektedir.
Bu durumda deger biçen uzman Gh, M, Mf, Iü ve V'nin yillik ortalama ve yil sonuna toplanmis degerlerini, normal yetenekte bir mütesebbise göre hesaplamasi gerekmektedir.
- Kiraci Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant:
Degeri biçilen çiftligin bulundugu bölgede kiracilik gelenegi var ise arazi rantinin bulunmasinda asagidaki formül kullanilir:
R = Toplam (e) - Toplam (m)
R = Arazi rantini,
Toplam (e) = Parasal (nakdi) ve maddesel (ayni) kira toplamini,
Toplam (m) = Mal sahibi tarafindan yapilan masraflar (- Arazi vergisi ve mal sahibine ait
diger vergileri (gelir vergisi hariç) - Arazi sermayesinin amortismani, sigorta,
tamir ve bakim giderleri - idari giderler) ifade etmektedir.
- Ortakçi Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant:
Ortakçilikla isletilen bir arazinin rantinin bulunmasinda asagidaki formül kullanilir:
R = Ghm - ( Mm + Mfm + Iüm + Vm)
R = Arazi rantini,
Ghm = Gayri safi hasiladan mal sahibine düsen payi,
Mm = Masraflardaki mal sahibi payini,
Mfm = Mal sahibine ait müstecir sermayesi faizini,
Iüm = Idari ücret karsiligindan mal sahibine düsen payi,
Vm = Mal sahibinin ödedigi vergileri ifade etmektedir.
Bu verilen formüller yardimiyla arazilerin isletilme biçimlerine (mal sahibi, kiraci, ortakçi) göre rantlari tespit edildikten sonra, kapitalizasyon faiz orani hesaplanabilecektir.
Degeri biçilen çiftligin veya arazinin bulundugu bölgede deger biçildigi zaman yürürlükte olan ortalama kapitalizasyon faiz orani aranir. Bunun için çok yeni ve benzer birçok gerçek arazi satis fiyatlarinin bilinmesi gerekir. Yeter sayida arazinin satis fiyatlari ve bunlarin rantlarinin bilinmesi durumunda ortalama kapitalizasyon faiz orani söyle hesaplanir:
Satis fiyatlari K1, K2, K3 ..... Kn olan arazilerin rantlari R1, R2, R3 ..... Rn ile, kapitalizasyon faiz orani da f ile gösterilecek olursa;
R1 + R2 + R3 + ..... +Rn / K1 + K2 + K3 + .....+ Kn =
Toplam R / Toplam K = f
Bu formül ile, tartili ortalama almak suretiyle kapitalizasyon faiz orani bulunmaktadir.
Bu yolun uygulanmasi için, bir çok arazinin gerçek satis fiyatlarinin bilinmesi gerekmektedir ki, bunlari bilmek her zaman kolay olmamaktadir. Arazilere ait gerçek satis fiyatlari için, tapu satis kayitlari önemli bir veri kaynagidir. Ancak Türkiye'de kadastro islemlerinin tam anlamiyla bitmemis olmasi ve alim-satim vergisi nedeniyle arazi satis fiyatlarinin düsük gösterilmesi nedeniyle tapu satis kayitlarina güvenilememektedir.
Ortalama arazi satis fiyatlari, tapu kayitlari disinda, bölgeyi çok iyi taniyan çiftçiler. Ziraat Mühendisleri, Ziraat Teknisyenleri ve emlakçilara sorulmak suretiyle de bulunabilmektedir. Gerek resmi gerekse gayri resmi arazi satis degerleri toplanip degerlendirilerek arazinin ortalama satis degeri bulunabilir. Bulunan bu arazi satis degerleri, daha önce hesaplanmis olan rantlara oranlanarak gerçege en yakin kapitalizasyon faiz orani saptanmis olur. Ancak, yukarida belirtilen güçlüklerine ragmen, Türkiye'de tarimsal deger biçmede kullanilabilecek bugün en dogru ve tek yol budur*.
Akerson (1984)’a göre arazilerin degerinin yildan yila çok az degismesi nedeniyle, kapitalizasyon kriterinin araziler için en uygun yöntem oldugu kabul edilmektedir (Sayili, 1996). Bu sekilde bulunan oran da, ortalama kapitalizasyon faiz orani olup, bulunan bu oraninin, degeri biçilen araziye uyarlanmasi gerekmektedir. Bu amaçla, deger biçen kimse veya bilirkisi, arazinin, kapitalizasyon faiz oranini etkileyen bütün niteliklerini ve rahatliklarini (arazinin genisligi, sekli, konumu, kente uzakligi, sosyal güvence vb.) göz önüne alarak degerlendirir. Deger biçen kisi bulunan kapitalizasyon faiz oranini deger biçtigi araziye uyarlayarak azaltip veya artiracaktir. Arazinin rahatligi arttikça ortalama kapitalizasyon faiz orani düsürülmekte; yani arazinin degeri artmaktadir (Mülayim, 1994).
KULLANILAN YÖNTEMLER
maliyet
-maliyet indeksi yöntemi
-karşılaştırmalı birim yöntemi
-maliyetlere ayırma yöntemi ( keşif yöntemi)
-yerinde birim yöntemi
emsal karşılaştırma yöntemi
-eşleştirilmiş veri analizi
-istatistiksel analiz
-grafik analiz
-sıralama analizi
-bağıl karşılaştırma analizi
-yüzde düzeltme
-parasal düzeltme
gelir kapitilizasyonu
-yatırım aralığı (bandı tekniği )
-toplama yöntemi
amortisman belirleme yöntemleri
-piyasadan çıkarma yöntemi
-yaş ömür yöntemi
-döküm yöntemi
ıKAME VARLIKLAR
-Nakit
-Devlet iç borçlanma senetleri
-hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler
-OECD üye ülkelerin merkezi yönetimleri,merkez bankarı kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler
-kurulca uygun görülen ve kamuya ilan edilen diğer menkul varlıklar
