Iskontolu nakit akış yöntemi
Iskontolu (indirimli) nakit akış yöntemi; getiri kapitalizasyonu yönteminin nakit akışına bağlı bir uygulamasıdır. Gelir ve giderlerinin düzensiz olduğu taşınmazların değerlemesinde ve yatırım projelerinin analizinde kullanılır. şu denklemle ifade edilir:
Gelir1 Gelir2 Gelir3 Değerb
Değer= ---------- + ------------ +-------------………. + ---------------------
(1+i) (1+i)^2 (1+i)^3 (1+0i)^n
Burada (i) taşınmaz faiz oranı, faiz oranı ya da ıskonto oranıdır. Terimler sırasıyla birinci, ikinci, üçüncü yıl ıskonto edilmiş net gelirleri, son terim ise yatırım sonundaki taşınmaz değerinin ıskonto edilmiş değeridir.
SORU: 10 yıllık bir kontratta kira bedelinin yıllık 4.500,-YTL olduğu öğrenilmiştir. 10 yılsonunda gayrimenkulün değeri 25.000,-YTL olacaktır. Iskonto oranı %10 dur. Gayrimenkulün değerini bulunuz.
ÇÖZÜM:
Gayrimenkulün Değeri = Nakit Akışının Bugünkü Değeri + Gayrimenkulün Bugünkü Değeri
Değer = 4.500,-YTL x 6.144 (10 yıl üzerinden %10 ıskontolu anüite katsayısı) + 25.000,-YTL x 0,385 (%10 üzerinden 10 yıllık ıskonto oranı)
=27.648,-YTL + 9,625,-YTL = 37.273,-YTL
SORU: 10 yıl boyunca her yılsonu 5.000 YTL net gelir sağlayacak bir gayrimenkul 10. yıl sonunda 150.000 YTL' ye satılabilecektir. Yatırımcının % 10 getiri sağlayabilmesi için bu gayrimenkulü bugün maksimum kaç YTL ye satın alması gerekir?
ÇÖZÜM:
5.000 5.000 5.000 150.000
Değer= ---------- + ------------ ………. + ------------- + ------------------ = 88.554 YTL olur.
(1+0,10) (1+0,10)^2 (1+0,10)^10 (1+0,10)^10
SORU: 5 yıl boyunca yıllık 50.000 YTL net gelir getirmesi ve 5. yılın sonunda 200.000 YTL’ye satılması beklenen gayrimenkul için yıllık % 10 getiri oranı ile gayrimenkulün bugünkü değeri kaç YTL dir?
50.000 50.000 50.000 50.000 50.000+ 200.000
Değer= ---------- + ---------- + --------- + ------------- + ------------------------- = 313.723 YTL
(1+0,10) (1+0,1)^2 (1+0,1)^3 (1+0,1)^4 (1+0,1)^5
Birinde son ikisinde ^10 ve ^10 deniyor, diğerinde ^4 ve ^5 deniyor. Birinde satılması beklenen değer yalnız yazılıyor,diğerinde net gelir satılması beklenen fiyat ile toplanarak yazılıyor. Bu iki soru arasındaki fark nerden kaynaklanıyor.
SORU: Bir yatırımcı bir taşınmazı satın alarak 5 yıl süreyle elde tutmayı 5. yıl sonunda 525.000 YTL ye satılması bekleniyor. Yatırımcı taşınmazdan 1.yıl 100.000 YTL, 2. yıl 118.000 YTL, 3. yıl 88.000 YTL, 4. yıl 109.000 YTL, 5. yıl 127.000 YTL gelir beklendiğine ve iskonto oranının 0,90 olacağı varsayıldığında göre taşınmazın sürüm değeri kaç YTL dir?
ÇÖZÜM:
Değer= 100.000/(1+0,09) +118.000/(1+0,09)^2 + 88.000/(1+0,09)^3 + 109.000/(1+0,09)^ 4+ 525.000+127.000/(1+0,09)^5 = 759.986 YTL
SORU: Bir yatırımcı bir gayrimenkulü satın alarak 5 yıl süreyle elde tutmayı ve 5. yıl sonunda 300.000 YTL’ye satmayı hedeflemektedir. 1. yıl 100.000 YTL, 2. yıl 110.000 YTL, 3. yıl 90.000 YTL, 4. yıl 115.000 YTL, 5. yıl 125.000 YTL gelir beklenmekte olup iskonto oranı 0,08 olması halinde sürüm değeri kaç YTL dir?
ÇÖZÜM:
Değer= 100.000/(1+0,08) +110.000/(1+0,08)^2 + 90.000/(1+0,08)^3 + 115.000/(1+0,08)^ 4+ 300.000+125.000/(1+0,08)^5 = 632.121 YTL
SORU: 4 yıl boyunca yıllık 30.000 YTL net gelr getirmesi ve 4. yıl sonunda 100.000 YTL’ye satılması beklenen gayrimenkul yatırımından yıllık % 20 getiri sağlanabilmesi için bugün en yüksek kaç YTL ye alması gerekir.
ÇÖZÜM:
Değer= 30.000/(1+0,20) +30.000/(1+0,20)^2 + 30.000/(1+0,20)^3 + 130.000/(1+0,20)^ 4 = 125.887 YTL
SORU: Bugün satın alınması düşünülen gayrimenkulden 1.yıl 10.000 YTL net gelir beklenmektedir. Net gelirin izleyen yıllarda % 10 artacağı beklenmektedir. ılgili gayrimenkul 3. yıl sonunda satılacaktır. 3.yıl sonunda kapitalizasyon oranının % 12 olması beklenmektedir. Gayrimenkul yatırımından yıllık % 15 getiri sağlanabilmesi için bugün kaç YTL’ye satın almak gerekir.
ÇÖZÜM :
Gelecek Değer = 10.000*(1+0,1)^3 = 13.310 YTL (3. yıldaki net gelir.)
K.O= N.G /DEğER => Değer= 13.310 / 0,12 = 110.916,67 YTL (3. yılın sonundaki değer)
Değer= 10.000/(1+0,15) +11.000/(1+0,15)^2 + 12.100/(1+0,15)^3 + 110.916,67/(1+0,15)^ 3 = 96.517,90 YTL
SORU:Her yıl sırasıyla dönem sonunda 10.000,-YTL, 10.500,-YTL, 11.576,-YTL, 12.155,-YTL kira gelirinin elde edildiği ve yıllık %8 iskonto oranı varsayımı ile net bu günkü değer ne olur?
ÇÖZÜM:
10.000,-YTL 10.500,-YTL 11.025,YTL 11.576,-YTL 12.155,-YTL
B.D.= --------------- + ---------------- + ---------------- + --------------- + -----------------
(1+0,08)1 (1+0,08)2 (1+0,08)3 (1+0,08)4 (1+0,08)5
B.D. = 43.794,-YTL
SORU: Yapı kalan ömrü 33yıl olan bir taşınmaz için faiz oranı 0,09’dur. Yapı kapitalizasyon oranını hesaplayınız.
ÇÖZÜM: Amortisman çarpanı: 0,09 / (1,0933 – 1) = 0,005562
Faiz oranı: 0,09
Yapı kapitalizasyon oranı: 0,09 + 0,0055 = 0,0955 olur.
