BıRLıKTE ÇÖZELıM

[EKSPER]

Bu sorular hakkında pratik çözüm önerileri olanlar yada normal çözüm önerileri olanlar lütfen birlikta paylaşalım.

Soru: Vade sonunda dönüştürülmüş tutarıyla 122.504 YTL ödeme yapılacak 5 yıl vadeli % 1 aylık faizli krediyle alınan bir taşınmazın net geliri 27.000 YTL olduğuna göre borç kapsama oranı kaçtır?
Cevap: 1,5

Soru: 5 yıl boyunca yıllık 50.000 YTL net gelir getirmesi ve 5. yılın sonunda 200.000 YTL ye satılması beklenen gayrimenkul için yıllık % 10 getiri oranı ile gayrimenkulün bugünkü değeri kaç YTL dir?
Cevap:313.723 YTL

Soru: 170.000 YTL değerindeki bir işyerini satın almak üzere aylık % 1.20 eşit ödemeli faiz oranıyla 120 ay vadeli ipotek kredisi kullanılmıştır. Kredi geri ödemesi 1.600 YTL olduğuna göre kredi-değer oranı yaklaşık kaçtır?
Cevap: 0.60 = % 60

SORU: Bir gayrimenkulün 8 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Kapitalizasyon oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dir?

a) 228.556             b) 231.040             c) 235.689             d) 240.500             e)245.225

SORU:600 m²'Iik bir arsa üzerinde yapılanmış 250m2 yüzölçümlü bir konutun vergi değeri 120,000 YTL'dir. Konutun yeniden yapım maliyeti yaklaşık 1.200YTL/m² ve arsasının değeri 400YTL/m² 'dir. Yapıda oluşmuş fiziksel yıpranma %10 ve işlevsel yıpranma 18.000YTL'dir.
Yöredeki taşınmaz rayiçleri vergi değerlerinin ortalama 2,5 katı olduğuna göre konutun arsa payını hesaplayınız?
A) 0,30                 B) 0,40                     C) 0,20                     D) 2,20                         E) 2,30

SORU: Aylık net faaliyet geliri 15,000 YTL olan bir gayrimenkul 450.000 YTL olarak değerlenmiştir. Kapitalizasyon oranı %5 daha fazla olsa idi ilgili gayrimenkulün değeri kaç YTL olurdu?
A) 287.500              B)256.250             C)450,000             D)360.000             E)400.000

Soru: Bir projenin güzergâhı üzerindeki taşınmazlardan bazıları üzerinde 3 yıl süreyle geçici işgal (irtifak) tesis edilecektir. Taşınmaz maliklerinin araziden malının kalacağı yıllık artık net gelir 167,33 YTL/da olarak saptanmıştır. Yörede geçerli kapitalizasyon % 6.80 olduğuna göre malike ödenmesi gereken geçici irtifak kaç YTL/da olur?

Cevap: ~440 YTL/da

[Huseyin_Karadag]

Soru: Vade sonunda dönüştürülmüş tutarıyla 122.504 YTL ödeme yapılacak 5 yıl vadeli % 1 aylık faizli krediyle alınan bir taşınmazın net geliri 27.000 YTL olduğuna göre borç kapsama oranı kaçtır?
Cevap: 1,5


vade soru değer olduğu için anaparanın gelecekteki değeri olduğu anlaşılır.

süre = 5 yıl = 60 ay
aylık faiz oranı =0,01

paranın gelecekteki değeri, faiz oranı ,süre verilmiş taksit miktarını bulmamız istenmektedir.

                                                             (1+0,01)^60 - 1
paranın gelecekteki değeri= taksit x -------------------------
                                                                     0,01

122 .504 = taksit x81, 66966986

taksit= 122.504 / 81 ,66966986

taksit=1499.993819 ytl /ay

borç kapsama oranını bulmak için taşınmazın net geliri ile taksit miktarının süresini aynı birime dönüştürmemiz gerekiyor.

taksit miktarının yıllık değeri  17.999,825 ytl / yıl

                                             net gelir
borç kapsama oranı = ----------------------
                                      ipotek ödemeleri

                                                    27000
Borç Kapsama oranı = --------------------------- = 1,5
                                                  18000

[Huseyin_Karadag]

Soru: 5 yıl boyunca yıllık 50.000 YTL net gelir getirmesi ve 5. yılın sonunda 200.000 YTL ye satılması beklenen gayrimenkul için yıllık % 10 getiri oranı ile gayrimenkulün bugünkü değeri kaç YTL dir?
Cevap:313.723 YTL


 5 yıl boyunca getirilen geliri ve 5. yıl sonunda elde edilen elden çıkarma değerini bugüne indirgememiz gerekiyor.


                                                             50000          50000        50000         50000        50000       200000
  TAşINMAZIN BUGUNKÜ DEğERı= -------------+-------------+------------+------------+-----------+-------------
                                                              1,1              1,1^2       1,1^3          1,1^4       1,1^5          1,1^5

taşınmazın bugunkü değeri ile gelecekteki değeri arasında bir fonksiyonel bağ vardır.

bugun sahip olduğunuz paranın  %10  faiz le 2 yıl sonra olduğunu bulmak için 

anapara x (1,1)^2  =  2 yıl sonraki değere eşit oluyorsa

paranın 2 yıl sonraki değeri biliyorsanız bunu  (1+ faiz oranı)^dönem sayısı bölerseniz paranızın bugunjkü değerini bulabilirsiniz.

burda da bileşik faizde uygulanan mantık var.

 yukarıdaki işlemin sonucunda 313.723,60.- ytl bulunur.

[Huseyin_Karadag]

 170.000 YTL değerindeki bir işyerini satın almak üzere aylık % 1.20 eşit ödemeli faiz oranıyla 120 ay vadeli ipotek kredisi kullanılmıştır. Kredi geri ödemesi 1.600 YTL olduğuna göre kredi-değer oranı yaklaşık kaçtır?
Cevap: 0.60 = % 60


faiz oranı =0,012 ( aylık)
süre =120 ay
taksit =1.600 ( aylık)

dönem sonu anüitenin bugünkü değerini bulmamız gerekiyor.
soruda istenilen bir ev alınmış bi kısmı peşin verilmiş bir kısmı ise taksitle alınmış.
bunun sonucunda taksitle ödenen mikarın taşıunmazın toplam değerine oranını bulmamız isteniyor.


                                                                                                (1+0,012)^120 -1
taşınmazın taksitle alınan kısmı ( bugünkü değer) = taksit x --------------------------
                                                                                              (1,012)^120 X 0,012

taşınmazın taksitle alınan kısmı ( bugünkü değer) = 1600 X 63.41939062

taşınmazın taksitle alınan kısmı ( bugünkü değer) =101.471,025

KREDı      taşınmazın taksitle alınan kısmı ( bugünkü değer)
------- = ---------------------------------------------------------- = 0,59588382= YAKLAşIK %60
DEğER                                   170.000

[tkoksal]

SORU: Bir gayrimenkulün 8 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Kapitalizasyon oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dir?

Soru: Bir projenin güzergâhı üzerindeki taşınmazlardan bazıları üzerinde 3 yıl süreyle geçici işgal (irtifak) tesis edilecektir. Taşınmaz maliklerinin araziden malının kalacağı yıllık artık net gelir 167,33 YTL/da olarak saptanmıştır. Yörede geçerli kapitalizasyon % 6.80 olduğuna göre malike ödenmesi gereken geçici irtifak kaç YTL/da olur?

Bu iki soruyu cözemedim.Yardımcı olursanız şimdiden teşekkürler.ıyi çalışmalar dilerim.

[EKSPER]

SORU: Bir gayrimenkulün 8 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Kapitalizasyon oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dir?

Soru: Bir projenin güzergâhı üzerindeki taşınmazlardan bazıları üzerinde 3 yıl süreyle geçici işgal (irtifak) tesis edilecektir. Taşınmaz maliklerinin araziden malının kalacağı yıllık artık net gelir 167,33 YTL/da olarak saptanmıştır. Yörede geçerli kapitalizasyon % 6.80 olduğuna göre malike ödenmesi gereken geçici irtifak kaç YTL/da olur?

Bu iki soruyu cözemedim.Yardımcı olursanız şimdiden teşekkürler.ıyi çalışmalar dilerim.

Arkadaşım bu iki soruyu çözememişsin ama diğerlerini çözmüşün demekki. Çözdüklerinide bizimlepaylaşırsan bizde memnun olacağız.

[scakir]

Soru: Bir projenin güzergâhı üzerindeki taşınmazlardan bazıları üzerinde 3 yıl süreyle geçici işgal (irtifak) tesis edilecektir. Taşınmaz maliklerinin araziden malının kalacağı yıllık artık net gelir 167,33 YTL/da olarak saptanmıştır. Yörede geçerli kapitalizasyon % 6.80 olduğuna göre malike ödenmesi gereken geçici irtifak kaç YTL/da olur?

167.33 X ( (1.068^3-1) / ( 1.068^3X 0.068) ) = 440.736...

[scakir]

SORU:600 m²'Iik bir arsa üzerinde yapılanmış 250m2 yüzölçümlü bir konutun vergi değeri 120,000 YTL'dir. Konutun yeniden yapım maliyeti yaklaşık 1.200YTL/m² ve arsasının değeri 400YTL/m² 'dir. Yapıda oluşmuş fiziksel yıpranma %10 ve işlevsel yıpranma 18.000YTL'dir.
Yöredeki taşınmaz rayiçleri vergi değerlerinin ortalama 2,5 katı olduğuna göre konutun arsa payını hesaplayınız?
A) 0,30                 B) 0,40                     C) 0,20                     D) 2,20                         E) 2,30

 Taşınmazın rayiç değeri  : 120 000 x 2.5 = 300 000
 Taşınmaz rayiç değer = arsa (m2x ytl x arsa payı ) + ( yeniden yapım maliyeti - fiziksel yıpranma-işlevsel yıpranma)
 300 000 = (600 x 400 x arsa payı) + ( 250 x 1200 - (250 x1200 x%10 )-18 000
               = (240 000 x arsa payı ) + ( 300 000 -30 000- 18 000 )
  300 000 - 252 000 = 240 000 x arsa payı
   48 000 / 240 000   = arsa payı
             0.20  = arsa payı
SORU: Aylık net faaliyet geliri 15,000 YTL olan bir gayrimenkul 450.000 YTL olarak değerlenmiştir. Kapitalizasyon oranı %5 daha fazla olsa idi ilgili gayrimenkulün değeri kaç YTL olurdu?   
A) 287.500              B)256.250             C)450,000             D)360.000             E)400.000

yıllık net gelir :   15 000 x 12 = 180 000
 
K O : 180 000/ 450 000 = 0.4    % 5 fazla olsa idi   0.4 + 0.05 = 0.45
GM Değeri : 180 000/ 0.45 = 400 000

[scakir]

SORU: Bir gayrimenkulün 8 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Kapitalizasyon oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dir?

a) 228.556             b) 231.040             c) 235.689             d) 240.500             e)245.225

 8 yılda elde edeceği gelir,
 
12000 X ((1.08^8-1)/(1.08^8 x 0.08 )) = 68 959.66 kiradan elde edilen gelir
 150 000 + 68 959.66 = 218 959.66 ancak bu kadar çözülebiliyor

[EKSPER]

SORU: Zemin değeri 200.000 YTL, toplam ekonomik ömrü 72 yıl, fiili yaşı 18, yeniden yapım maliyeti 500.000 YTL olan bir yapıda, düzeltilebilen ve düzeltilemeyen fiziksel yıpranma bulunmaktadır. Bu yapıdaki toplam yıpranma tutarı 158.750 YTL dir.

a) Bu bilgilere göre, yapıdaki düzeltilebilen fiziksel yıpranma kaç YTL dir?

A) 11.250
B) 33.750
C) 45.000
D) 73.437,50
E) 119.062,50

b) Bu bilgilere göre, bu taşınmazda, düzeltilemeyen yıpranma tutarının, yapılı taşınmaz maliyet değerine oranı kaçtır?

A) 0,21
B) 0,23
C) 0,27
D) 0,33
E) 0,37

Bu soruyu çözebilen arkadaşlar yardımcı olurlarsa memnun olurum.

[scakir]

a)__
18/72 =0.25 düzeltilemeyen fiziksel yıpranma oranı
500 000 *0.25 =125 000 düzeltilemeyen yıpranma
158 750 - 125 000 = 33750 düzeltilebilen yıpranma  (b) şıkkı
b)
500 000 - 158 758 = 341 250
341 250 +200 000 = 541250
125 000 / 541 250 = 0.23  (b) şıkkı

[taylan]

Bir gayrimenkulün 8 yıllık kira sözleşmesinde kira bedeli yıllık 12.000 YTL olarak tespit edilmiş ve bu dönem sonunda gayrimenkulün bugüne dönüştürülmüş değerinin 150.000 YTL olacağı düşünülmektedir. Kapitalizasyon oranı % 8 ise gayrimenkulün bugünkü değeri yaklaşık kaç YTL dir?

a) 228.556             b) 231.040             c) 235.689             d) 240.500             e)245.225

12000 *  ((1.08)üzeri 8- 1)/(1.08) üzeri 8* .08 =68959,67
net bugünkü değer=gelecek değer-harcama tutarı=
                              = 150000-68959,67=81040,33 YTL dir

buradan  da bugünkü değer= 150000+81040.33=231040 ytl dir