• Gelir Kapitalizasyonu (Yaklaşımı) Yöntemi
Gayrimenkullerin gelecekte sağlayacağı gelirler tespit edilebiliyorsa Gelir Kapitalizasyonu yöntemi en uygun yöntemdir. Bu yaklaşımda arsa üzerindeki gayrimenkulün değerlenmesinde ele alınacak gelir gayrimenkulün net geliridir.
Potansiyel brüt gelir, taşınmazın tam dolu olarak (%100) piyasa rayici üzerinden kiraya verilmesi durumunda sağlanacak yıllık kira tutarıdır. Potansiyel brüt gelire ilişkin veriler kira sözleşmelerinden, alıcı ve satıcılardan, kamu kayıtlarından ya da emlak komisyoncularından edinilir.
Potansiyel brüt gelirden boşluk ve toplama kayıplarının çıkartılması ve öteki kaynaklardan sağlanan gelirlerin toplanmasıyla
fiili brüt gelire ulaşılır. Fiili brüt gelirin hesaplanması için boşluk kaybı, toplama kaybı ve öteki kaynaklardan sağlanan gelirlerin belirlenmesi gerekir.
Taşınmaz tüm ömrü boyunca tam doluluk oranıyla gelir getiremez. Bu nedenle taşınmaz potansiyel brüt geliri tam olarak kazanamaz. Bu gelir azalımına,
boşluk kaybı denir.
Boşluk oranı da taşınmazın boş kalmış, kiralanamamış birimlerinin tüm birim sayısına bölünmesiyle ulaşılan değerdir.
Toplama Kaybı Oranı: Kiracıların kira ödemelerini eksik ödemeleri gelir kaybına neden olmaktadır. Buna
toplama kaybı adı verilir. Toplanamamış kira tutarının faturalanmış kira tutarına bölünmesiyle elde edilen sonuca toplama kaybı oranı denir.
• Fiili Brüt Gelir = Potansiyel Brüt Gelir-Boşluk Kaybı-Toplama Kaybı+Diğer Giderler
• Net ışletme Geliri = Fiili Brüt Gelir – ışletme Giderleri
• Yapı Geliri = Net Gelir – Arsa Gelir Payı
• Yapı Gelir Değeri = Yapı Geliri x Katsayı = Yapı Geliri / Yapı Kapitalizasyon Oranı
• Gayrimenkul Gelir Değeri = Yapı Gelir Değeri + Arsa Değeri
Örnek 1: Aşağıdaki tabloda boşluk oranı bulunacak bir bölgedeki A,B,C,D taşınmazlarına ait dolu ve boş birim sayıları verilmiştir. Buna göre bu bölgedeki boşluk kaybı oranı kaçtır?
A B C D
Dolu Birim Sayısı 36 46 56 66
Boş Birim Sayısı 4 5 6 7
Çözüm: A taşınmazı 36+4 = 40 (boşluk ve doluluk oranı toplamı)
B taşınmazı 46+5 = 51
C taşınmazı 56+6 = 62
D taşınmazı 66+7 = 73
A = 4/40 = 0,10
B= 5/51 = 0,098
C= 6/62 = 0,096 Ort. = 0,10+0,098+0,096+0,095= 0,398 / 4 = 0.097 = % 9,70
D=7/73 = 0,095
Veya ; 40 da 4’ü boş ise
100 de x
-----------------------------
X= 400/40= 10 = % 10 = 0,10 şeklinde de yapılıp ortalama alınırsa aynı sonucu elde ederiz. Böylece doluluk oranı da % 90.30 olur.
Örnek 2: Aşağıdaki tabloda toplama kaybı oranı bulunacak bir bölgedeki A, B, C ve D taşınmazlarına ait faturalanan kira ve toplanmış kira bedelleri verilmiştir. Bu verilere göre bölgenin toplama kaybı oranı nedir?
A B C D
Faturalanan Kira 9.600 10.800 9.000 13.200
Toplanmış Kira 8.750 9.200 7.450 10.400
Çözüm:
A= 8.750 / 9.600 = 0,911
B= 9.200 / 10.800 = 0,852
C= 7.450 / 9.000 = 0,828 Ort. = 0,844 = % 84,40 (Toplanmış oran). Toplanmamış
D= 10.400 / 13.200 = 0.788 olan kısım ise 100 – 84,4 = 15,6 = % 15,6 bulunur.
Veya 9.600 YTL’nin 8750 si toplanmış ise
100 x
-------------------------------------------------------
X = 100 x 8750 / 9600 = % 91.10 = 0,911 şeklinde de yapılabilir.
Kapitalizasyon Oranı: Mülkün sağladığı yıllık net faaliyet geliri ile değeri arasındaki orandır.
Net Faaliyet Geliri
Kapitalizasyon Oranı = --------------------------------
Gayrimenkulün Değeri
Örnek 1: Bir mülkün net faaliyet geliri yıllık 10.000,-YTL, Kapitalizasyon oranı %10 olsun. Buna göre,
Değer=10.000YTL/0,10 = 100.000,-YTL olur. Eğer Kapitalizasyon oranını %9 seçersek, Değer = 10.000,-YTL/0,09 =111.111,-YTL, Eğer Kapitalizasyon oranını %11 seçersek, Değer=10.000,-YTL/0,11 =90.909,-YTL .
Örnek 2: Yıllık net işletme geliri 8.000 YTL olan bir gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın değeri 10.000 YTL dir. Bu bölgede arsa kapitalizasyon oranı % 10, bina kapitalizasyon oranı % 13 olarak belirlenmiştir. Bina değeri ile gayrimenkulün kapitalizasyon oranını bulunuz.
Arsa net geliri =0,10x10.000=1.000 YTL O halde Bina net geliri 8000-1000= 7.000 YTL olur.
Bina değeri = 7.000 / 0,13 = 53.846 YTL
Arsa + Bina değeri = 10.000 + 53.846 = 63.846 YTL
Gayrimenkulün Kapitalizasyon Oranı = 8.000 / 63.846 = 0,125 olur.
*Buraya kadar arsalar üzerindeki taşınmazların kalan ömürlerini dikkate alınmamıştır. Bunu dikkate aldığımızda gündeme değerlemede amortisman’ı da dikkate almamız gerekecek.
Örnek 3: Yıllık net faaliyet geliri 16.200 YTL, arsa değeri 50.000 YTL ve yapının kalan ömrü 40 yıldır. Piyasada geçerli kapitalizasyon oranı % 10 dur. Gayrimenkulün değeri nedir?
Arsa Net Geliri = 50.000 x 0.10 = 5.000 YTL olur. O halde bina net geliri de 16.200 – 5.000 = 11.200 YTL olur.
Bina 40 yıllık olduğundan 40 yıllık yıpranma payı da 1 / 40 = % 2,5 olur. Bu durumda geliri kapitalize edecek olan oran 2,5 + 10 = % 12,5 olur.
Bina K.O= Bina N.G / Değer ‘den 0,125 = 11.200 / Değer, Bina Değeri = 89.600 YTL
Bina + Arsa Değeri = 89.600 + 50.000 = 139.600 YTL olur.
Brüt Kira Çarpanı; Benzer nitelikte yakın zamanda satışı yapılmış taşınmazların satış değeri ile yıllık brüt kira gelirleri tespit edilir. Brüt kira çarpanı, yıllık brüt kiranın kaç katına taşınmazın satıldığının tespitidir. En büyük eksiklikleri işletme giderlerinin dikkate alınmamasıdır. Bu nedenle kaba değer kestiriminde kullanılabilir.
Brüt Kira Çarpanı = Gayrimenkulün Değeri / Yıllık Brüt gelir Örneğin taşınmazın yıllık brüt kirası 12.000 YTL ve satış fiyatı da 120.000 YTL ise brüt kira çarpanı 120.000 / 12.000 = 10 olur. Yani yıllık brüt kiranın 10 katına satılmıştır.
Likidasyon Yöntemi; Arsa değerinden arsa üzerindeki yapının yıkım ve boşaltım masraflarının çıkartılmasıyla belirlenir. Arsanın getirisinin üzerindeki işletmenin getirisinden daha fazla olması durumunda uygulanır.
Likidasyon değeri = Tasfiye değeri = Arsa değeri – Yıkım giderleri + Hurda geliri
Likidasyon > Taşınmazın değeri ise binayı yıkmak gerekir.
Likidasyon < Taşınmazın değeri ise bina gelir elde etmeye devam eder.
Örnek: Değeri 150.000 YTL olan bir taşınmazın bulunduğu bölgede brüt gelir çarpanı 12,50 dir. Yıllık işletme gideri, yıllık brüt gelirin % 52,5’i olan bu taşınmazın kapitalizasyon oranı kaçtır?
Brüt gelir = 150.000 / 12,50 = 12.000 YTL, ışletme gideri = 12.000 x 0, 525 = 6.300 YTL
Net gelir = 12.000 – 6.300 = 5.700 YTL
Kapitalizasyon Oranı = 5.700 /150.000 = 0,038 olur.
Borç Kapsama Oranı; ıpotek kredisi ile satın alınan, gelir getiren bir gayrimenkulün borç ödeme yeteneğini ölçer.
Borç kapsama Oranı = Yıllık net gelir / Yıllık borç ödemesi Örnek; Bir gayrimenkulün net faaliyet geliri 100.000 YTL/yıl dır. Aylık ipotek ödemeleri 5.000 YTL olduğuna göre gayrimenkulün borç kapsama oranı kaçtır?
N.G= 1000.000 YTL, Borç ödemesi = 5.000 YTL/ay x 12 = 60.000 YTL
B.K.O= 100.000 / 60.000 = 1,67 olur.
Soru; ışletme gideri 300 YTL/ay ve kredi ödemesi 1400 YTL/ay olan bir konut için borç kapsama oranı 1,20 ve brüt kira çarpanı 12 olduğuna göre konutun değeri nedir?
a) 28.215 b) 25.320 c) 23.760 d) 27.655 e) 24.760
Kredi – Değer Oranı; Bir gayrimenkulün % kaçını kredi, % kaçını özkaynak ile satın alındığını gösteren orandır.
Kredi – Değer Oranı = Kredi tutarı / Gayrimenkul Değeri Örnek: Halkekspertiz Ltd. şirketi alacağı taşınmazın değerinin % 70’ini özkaynaklarından, % 30’unu ise farklı kredi finans kurumlarından sağlayacağına göre taşınmazın kredi – değer oranı nedir?
Kredi – Değer Oranı = 30 / 100 = 0,30 olur.
Örnek: Değerlemesi yapılan Halkekspertiz şirketine ait bir gayrimenkulün ipotek faiz oranı % 20 olup, gayrimenkul fiyatının % 75 kadar kredi kullandırılabilmektedir. Öz kaynak getiri oranı % 30 dur. Kredi – değer oranı kaçtır? Gayrimenkul için kullanılabilecek kapitalizasyon oranı % kaçtır?
Kredi – Değer Oranı = 75 / 100 = 0,75
K.Oranı = 0,20 x 75/100 + 0,30 x 25 / 100 = 0,225 = % 22,5 olur.
Soru: Halkekspertiz Ltd. şti. Yıllık 6.200 YTL net gelir getiren 120.000 YTL değerindeki gayrimenkulü satın almak istemektedir. 40.000 YTL’ sini kendi özkaynaklarından karşılayıp geri kalanını ise aylık % 1 faiz oranıyla 10 yılda aylık eşit taksitle geri ödemek üzere ipotek kredisi ile satın almıştır. Borç kapsama oranı kaçtır?
a) 0,382 b) 0,435 c) 0, 450 d) 0, 480 e) 0.520
ındirgenmiş Nakit Akımları: Gayrimenkulden gelecekte elde edilecek net nakit akımları gayrimenkul yatırımcısının beklemekte olduğu yıllık getiri oranı ile bu güne indirgenmesidir.
Örnek: 5 yıl boyunca yıllık 50.000 YTL net gelir getirmesi ve 5. yılın sonunda 200.000 YTL ‘ ye satılması beklenen gayrimenkul için yıllık % 10 getiri oranı ile gayrimenkulün bugünkü değeri kaç YTL olur?
BD= [a x (1+i)ⁿ-1 / (1+i)ⁿ x i ]+[ Değer / (1+i )ⁿ ] BD= 50.000 x (1+0,10)5 – 1 / (1+0,10)5x0,10 ] + [ 200.000 / (1+0,10)5 = 313.664 YTL olur.
GELıR KAPıTALıZASYONU YÖNTEMı ıLE ıLGıLı ÇÖZÜMLÜ SORULAR ıÇıN
www.degerlemeuzmanlari.net/degerleme/gelir_kapitalizasyonu.pdf ADRESıNE TIKLAYINIZ.
Sizlerinde bu konu ile ilgili eklemek istediğiniz şeyler varsa ekleyebilirsiniz.
