DEğERLEME PROSESı/SÜRECı
1.DEğERLEME SORUNUNUN TANIMI
a)Müşterinin tanımı-olası kullanıcıların tanımı
Değerleme süreci uzman işe başlamadan başlar. Uzman bir görevi kabul edip etmemeye karar verirken, bu görevin getireceği diğer profesyonel yükümlülükleri düşünmelidir. Değerleme uzmanı mümkün olduğu sürece olası kullanıcıları tanımalıdır.
b)Değerlemenin Kullanım amacı
Müşterinin değerleme raporundaki bilgileri ne amaçla kullanacağı, müşteri amacını belirtmeyebilir,tanımlanması talep edilmelidir * Boş yere gayret sarfetmemek için değerleme raporunu kullanım amacı, son rapor sahibinin kim olacağı hakkında karşılıklı fikir birliğine varmalıdır.
*USPAP Etik Kuralları
c) Değerlemenin amacı (Değerin Tanımı)
Amaca uygun olarak hangi değer tanımına göre çalışma yapılacağı (Adil piyasa değeri, Kullanım değeri, Faal işletme değeri, Yatırım değeri, Vergi değeri, düzenli likitidite,… vs.)
Değerlemenin amacının, kullanım amacıyla uyumlu ve ona uygun olmasını sağlamak görevi değerleme uzmanınındır.
Raporda kanaat edilecek değerin tipini belirleyen yazılı bildirimdir. Her değerleme raporunda bulunmalıdır.
d)Değer tahmininin tarihi
Gayrimenkulun değerini etkileyen güçler zaman içinde değişiklik gösterebileceği için değere ait tarih belirtilmelidir.
-Güncel –Bugünkü
-Geçmişe Yönelik (Retrospektif)
Veraset ve ıntikal Vergisi –ölüm tarihinde (miras)
Sigorta hasarları- Olay tarihinde
Gelir vergisi- Satın alma tarihinde
Tazminat davaları- Kayıp tarihinde
-Geleceğe yönelik (Prospektif)
Gelecekteki bir tarihe yönelik belli bir nakit akımı sonucunda oluşabilecek değeri saptamak için. Bu durumda gelecekteki değeri piyasa değeri olacağı konusunda ima da bulunulmaktan kaçınılmalıdır. Varsayımlar ve tahminler izah edilmelidir. (Örnek: Proje değerleme çalışmalarında ve yatırım finansmanı değerleme çalışmaları.)
e)Mülkün Özelliklerin Tanımlanması (Ön Bilgiler)
-Mülkün Konumu, Adresi
Açık adres
-Mülke Ait Yasal Bilgiler
ıl, ılçe, mahalle , ada, pafta, parsel,.. vb yasal bilgiler
Mülkiyet hakları (tam mülkiyet, kısmı mülkiyet, kısmi hisse..vs.)
Kullanımdaki kısıtlamalar
Örnek: hava ve yer altı haklarının elden çıkarılmış veya kısıtlanmış olması (irtifak hakları) veya şerhli/şerhsiz, kira kontratları, arazi tecavüzleri, kaçak durumlar.
Yasal sorunları olup olmadığı, varsa nedenleri
-Gayrimenkule ekler
Örnek: Teferruat listeleri
f)Olağanüstü varsayımlar ve hipotetik koşullar
Uzman öngördüğü olabilecek olağanüstü varsayımları ve hipotetik koşulları (karşıtını) önceden tanımlanmalıdır.
Örnek: Çevre kirliliğine konu üretim yapan fabrikada uzman kirlenmenin olmadığı hipotetik koşuluna dayanarak değerleme yapabilir. Olağan üstü varsayımların ya da hipotetik koşulların bir değerlemede kullanılıp kullanılmaması değerleme sorunun kullanım amacına ve doğasına bağlıdır.
g)Diğer varsayımlar ve kısıtlayıcı koşullar
Örnek: Mülk verilerinin güvenilir olduğu düşünülen kaynaklardan alınmış olması, ilgili gayrimenkulde yer altı madenlerinin veya yer altı petrolün değerlemenin bir konusu yapılmadığı belirtilmesi gibi.
2.ışıN KAPSAMININ TANIMLANMASI
- Bir değerleme çalışmasında değerleme uzmanı müşterinin kullanım amacını ve uygun iş kapsamını açıklamak zorundadır. Raporda kapsam açıkça belirtilmelidir. Neyin yapıldığının açıklanması ve neyin ‘ yapılmadığının’ açıklanması çok önemlidir.
Örneğin sınırlı bir veriye ulaşılabilmişse uzman veri uzman veri toplamak için harcanan zamanı ve taranan alanı belirtmek isteyebilir. Değerleme raporunun içinde değişik alanlarda bundan bahsedilebilecek olsa bile ayrı bir bölümde bahsedilmesi tavsiye edilir. (Appraisal Insitute- 12. baskı)
-Değerlemeyi tanımlamak gerekli kaynak ve verilerin tanımlanmasına yardımcı olur. Bu sayede uzman daha sonraki süreci ve adımları daha kolay planlayabilir. Tanımlamalar ve iş programları mülkün tipine bağlı olarak yapılacaktır.
-Değerleme bir prosesdir. Sonuca çabuk ulaşabilmek iyi bir programlamaya ve adımları dikkatle planlamaya bağlıdır.
3.VERıLERıN TOPLANMASI VE MÜLKÜN TANIMLANMASI
a)Konu mülkün özelliklerinin tanımlanması (özel veri)
-Fiziki, ekonomik özellikler
•Ana yapının inşaat cinsi, yaşı
•Ana yapının Toplam Kapalı alanı
Taşıyıcı yük sistemi
•Çatı , döşeme, duvar ve yer kaplamaları
•Kat yükseklikleri
•Ana yapının fiziki durumu
•Diğer betimleyici inşaat bilgileri
•Gayrimenkulün Kapalı alanı
•Kullanım mekanları ve fonksiyonları, büyüklükleri
•Isıtma ve aydınlatma sistemi
•Kapılar, pencereler, iç mekanlar
•Dış duvar kaplamaları
-Mülkün konumu
Bulunduğu bölge, bölge içindeki konumu, konumun içindeki yapının tarifi, diğer tanımlayıcı konum bilgileri. (Makro ölçekten mikro ölçeğe)
-Varsa kira getirisi bilgisi, maliyet, gelir-gider bilgileri…vs
b) Karşılaştırılabilir veya eş değer mülkler hakkında verilerin toplanması (genel veri)
•Fiziki, ekonomik veriler
•Maddi veriler
•Boşluk oranları
•Piyasa satış-kiralama gibi emilme hızları
Karşılaştırılabilir diğer mülklerin arz-talebine ait özgün verilerdir*
*Karşılaştırılabilir mülk: değerleme sürecinde karşılaştırma için kullanılan benzer mülk satışlar, kiralamaları veya işletme masrafları için kullanılan deyim.
4.VERı ANALıZı
a)Piyasa Analizi
Belirli bir ekonomik mal veya hizmet için piyasanın belirlenmesi için araştırma yapmak .Burada belirli bir tip mülk için piyasa koşullarını araştırmak anlmındadır.
Piyasa analizi değerleme raporunu okuyanın söz konusu mülk için piyasa katılımcılarının motivasyonlarının anlamalarına yardımcı olur.
Piyasa analizi kabul gören 3 değerleme yaklaşımı için veri sağlar.
ıki temel fonksiyona hizmet eder:
1.Yerel gelişimlerin göz önüne alındığı bir perseftif oluşturur. Dolayısıyla pazarlanabilirlik konusunda bize bilgi verir.
2.Arz-Talep değişiklikleri uzmana değerlerin zaman içinde nasıl değiştiği konusunda bir gösterge verir.
Genel Verileri- ülke verileri
Spesifik Veriler-gayrimenkule ait
Lokal Arz-Talep verileri – çevresel arz-talep
b)En etkin ve verimli kullanım analizi
Bir değerleme uzmanının piyasa ve ekonomik trendleri araştırması doğrudan o mülkün en etkin ve en verimli kullanım alanına girer. (highest & best use)
En basit değerleme görevleri bilen etkin ve en verimli kullanım anlayışına dayanmalıdır.
Yasal sınırlamalar, kısıtlamalar en etkin kullanım analizinde dikkat alınmalıdır. (örneğin tarihi binalar)
1)Arsa boşmuş gibi en etkin ve en verimli kullanım analizi: Bütün makul alternatifler arasından işgücü, sermaye, geliştirme ödemeleri yapıldıktan sonra en yüksek arazi getirisi sağlayacak kullanım. Bu çalışmada mülkün kullanımı onun boş olduğu veya üzerinde yapı varsa onun yılabileceği varsayımı ile yapılır.
2)Geliştirilmiş olarak mülkün en etkin verimli kullanım analizi: Var olan bir yapı yada restore edilerek kullanılmalıdır. Ancak binayı yıkıp yenisini yapmaktan elde edilecek getiri daha fazla ise bu yol seçilmelidir.
5.ARAZı DEğERı TAHMıNı
Arazi değerlemesi doğrudan en etkin ve en verimli kullanım analizine bağlıdır. Arazinin en etkin ve en verimli kullanımı ve arazi değeri arasındaki ilişki var olanın en etkin kullanım olup olmadığını belirler.
Bu değer tespitinde genellikle en sağlıklı teknik satışların karıştırılması yani emsal karşılaştırma metodudur.
^arsa belirli bir amaca uygun kullanıma hazırlanmış toprak parçasını ifade eder^
6.DEğERLEME YAKLAşIMLARININ UYGULANMASI
Değerlemede ;
1.Emsal Karşılaştırma- Satışların karşılaştırılma
2.Maliyet Yaklaşımı
3.Gelirlerin Kapitalizasyonu Yaklaşımı, uygulanabilir..
ıdeal olanı veriler uygun olduğu sürece her üç yaklaşımında uygulanmasındır.
Bazı durumlarda tek tek veya ikisi bir arada da kullanılabilir.
7.SON DEğERE KANAAT EDıLMESı
-Son analitik adımdır.
-Bu kısımda uzman değişik yaklaşımlardan oluşturduğu farklı göstergeleri değer sonuçlarını ve uygulanan yöntemleri açıklar.
-Değişik yaklaşımlardan oluşan değerle nihai bir değere kanaat edilmeye ve sonuç değeri bir para cinsinden etmeye çalışılır
sonuç genellikle tek bir rakam olarak ifade edilebileceği gibi bir değer aralığı ile ifade edilebilir veya bir referans noktası işaret edebilir.
8.DOğRU RAPORLAMA
-Değerleme prosesi sonuç içeren rapor haline getirilmeden ve müşteriye sunulmadan tamamlanmaz.
•Değerleme açık, doğru ve yanıltıcı olmayan bir biçimde ortaya konmalıdır.
•Kullanıcıların raporu daha iyi anlamalarını sağlamak için yeterli miktarda bilgiyi içermelidir.
•Değerlemeyi doğrudan etkileyen ve etkisini değer üstünde gösteren herhangi olağan dışı varsayım, hipotetik, kısıtlayıcı durum açık ve doğru bir biçimde bildirilecektir.
-Rapor edilen değer değerleme uzmanının kanaatidir ve toplanan verilere uygulanan deneyim ve kavrayışı yansıtır.
-Rapor değerleme uzmanının çalışmasının somut bir ifadesidir.
-Rapor Değerleme prosesinin son adımıdır.
Sonuçlar müşteriye yazılı veya sözlü sunulabilir.
