TDUB'a görüşlerimi şu şekilde sundum. ınşallah mesleğimizin onuru korunur.
Sayın TÜRKıYE DEğERLEME UZMANLARI
BıRLığı BAşKANLIğI’NA
Konu: Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkında, yeni (20.06.2014) tebliğ taslağı hakkında görüşlerim.
Söz konusu tebliğ taslağında geçen şu maddelerin, tekrar gözden geçirilmesini talep ediyorum;
“Lisans alma şartları MADDE 7 – (2) Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 1 lisansı ve Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, diğer tüm lisanslar için ise en az 4 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim alınmış olması gerekmektedir.”
MADDE 6 – (3) Lisans sahibi kişilerin lisansa tabi görevlerde çalışabilmelerine ilişkin Kurulca tecrübe ve/veya belli eğitim programlarına katılım şartı getirilebilir.
MADDE 12 – (1) Sınavlarda başarılı sayılmak için sınav konularının her birinden 100 üzerinden en az 50 alınması ve tüm sınav konularından alınan notların aritmetik ortalamasının en az 60 olması gerekmektedir.
Önceden aranan tecrübe şartı: GEÇıCı MADDE 6 – (1) Bu Tebliğin yürürlük tarihinden önce, Kurumsal Yönetim Derecelendirme Lisansı, Kredi Derecelendirme Lisansı, Konut Değerleme Lisansı ve Gayrimenkul Değerleme Lisansı için başvuran ve bu lisansların sınavlarının bir kısmından veya tamamından başarılı olan adaylar için de bu Tebliğden önceki mevzuat hükümlerine göre lisans belgelerinin verilmesi aşamasında aranan tecrübe koşulu aranmaz.
Daha önce verilen lisans belgelerinin denklik durumu: GEÇıCı MADDE 1 – (1) Bu Tebliğin yürürlük tarihinden önce verilmiş olan lisansların denklik durumu aşağıdaki tabloda verilmektedir:
Yukarıda belirtilen maddelerin, kamu yararı teşkil etmediği, tebliğde yayınlanarak kesinleşmesi halinde; Anayasaya, yürürlükteki kanunlara, Uluslararası Antlaşmalara, yönetmelik ve genelge hükümlerine aykırılık teşkil edeceği ve vicdanları yaralayacağı şüphesizdir.
1978 yılında, 76.000 lise mezunu 45 günlük eğitim ile öğretmen oldular. Eğitim alanında yaşanan kalite düşüşünün telafisi mümkün olmadı, ülkemize derin yaralar açtı. O tarihten sonra iktidara gelen hemen her hükümet, bu durumu ağır bir dille eleştirmiştir. Hazırlanan tebliğ taslağında, yukarıda belirtilen maddeler, finans sektörünün sigortası olan gayrimenkul değerleme alanında, telafisi mümkün olmayacak yaralar açabileceği, ülkemize zarar verebileceği hususu çok iyi analiz edilmelidir.
Söz konusu maddelerin, yasal mevzuat ile çelişen hususları:
1- Anayasanın kanun önünde eşitlik başlığını taşıyan 10. maddesi; “Hiçbir kişiye, aileye, zümreye ve sınıfa imtiyaz tanınamaz. Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadır” hükmünü taşımaktadır. Bu hükme göre, yetiştirilme amacı farklı olan, ön lisans ve lisans mezunlarının bir tutularak ön lisans mezunlarının “Konut değerleme uzmanlığı” imtihanına girecek olması, Anayasamızın 10. Maddesi hükmü ile çelişmektedir. Ülkemizde, 4 yıllık üniversiteyi kazanmak için daha ağır derslere çalışmak, daha fazla zaman ve emek harcamak gerekir. Çünkü bir inşaat mühendisliği bölümünü kazanmayı gerektirecek üniversite puanı ile, inşaat teknikerliği bölümünü kazanmayı gerektirecek üniversite puanı arasında çok ciddi fark vardır. Kazanılan 4 yıllık lisans eğitimini bitirmek için de, ön lisans eğitimine göre daha ağır derslerin imtihanında başarılı olma mecburiyeti bulunmaktadır. Ön lisans mezunlarının, lisans mezunları ile denk sayılması, lisans mezunlarının geçmişte harcadığı zaman ve emeklerin hiçe sayılması anlamına gelecektir. Konut değerleme ve gayrimenkul değerleme lisanslarının, sahada uygulama alanları aşağı yukarı ortaktır. Ön lisans mezunlarına verilmesi düşünülen bu hak, mevcut durumda hizmet veren tüm gayrimenkul değerleme uzmanlarının kazanç ve kariyerini etkileyecektir. Diğer taraftan tecrübe şartının kaldırılması manasına gelen düzenleme de, geçmişte, tecrübe şartını yerine getirmek için, zaman ve emek harcayan konut ve değerleme uzmanlarına karşı adaletsiz bir ortam doğuracaktır.
2- 2499 sayılı kanunun, 22 ve 30. Maddesindeki hükümlere dayanılarak çıkartılan Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında (UDES) Tebliğ (Seri: VIII, No: 45) hükümleri şöyledir:
- “Bir Profesyonel Mülk Değerleme Uzmanı, kişisel mülkiyet, şirket ve finansal hak ve menfaatler gibi diğer mülkiyet kategorilerinde de değerleme yapmak için gerekli özel uzmanlığa da sahiptir.”
- Aynı tebliğde geçen değerleme uzman tarifi şöyle yapılmıştır: “kabul görmüş bir ulusal değerleme kuruluşunun üyesi olmalı veya devlet tarafından lisans verilmiş ya da mahkemeler veya eşdeğer statüdeki bir makam tarafından atanmış olmalıdır.”
- Aynı tebliğde geçen ve değerleme uzmanlığı mesleğinin anayasası niteliğindeki Ahlaki ılkeler bölümünde yetkinlik ilkesi şu şekildedir: “Değerleme Uzmanı, üstlendiği görevi genel kabul görmüş profesyonel standartlara uygun olarak yerine getirmek için gerekli bilgi, beceri ve deneyime sahip olmalıdır. Sadece “Tanımlar” kısmında belirtilen Değerleme Uzmanı tanımına uyan bir uzman bu standartlarla ilgili görevleri üstlenebilir.”
- Söz konusu tebliğin 7. Maddesindeki hükümler, Uluslararası Değerleme Standartları hükümlerine muhalefet niteliği taşımaktadır. En önemlisi mesleğimizin mevcut bilgi-tecrübe seviyesini aşağıya düşüreceği kaçınılmazdır. Tebliğ taslağının 7. Maddesindeki ilgili ibareler, UDES’in ahlaki ilkesi ile çelişen durum ortaya koymaktadır. Gayrimenkul değerleme sektöründe: kariyer, tecrübe ve bilgi seviyesinin aşağıya çekilmesi uluslararası arenada ülkemizi zor durumda bırakabilir.
3- 6362 sayılı kanunun 62/2 maddesindeki hüküm şu şekildedir: “(2) Kurul, bu Kanun hükümlerine tabi kuruluşların bilgi sistemleri denetimi, derecelendirme ve değerleme faaliyetlerinin güvenli ve bağımsız şekilde yürütülmesi ve bunu teminen kalite güvence sistemlerinin oluşturulması ile kamu yararını da gözetmek suretiyle uluslararası standartlara uyumunun sağlanması amacıyla düzenleme, gözetim ve denetim yapar.” Tebliğ taslağının 7. Maddesinin 2. Fıkrasındaki hükmün uygulamaya girmesi, 6362 sayılı kanunun 62/2 maddesindeki “uluslararası standartlara uyumunun sağlanması” ibaresi ile çelişen bir durum ortaya çıkartmaktadır. Gayrimenkul ve Konut Değerleme Uzmanlarının 4 yıllık mezun olacağı ve hangi tecrübe şartlarına sahip olması gerektiği hükümleri kanun ve tebliğlerle belirlenmiş iken, eğitim ve tecrübe sürecinin düşürülmesi, başarı puanının aşağıya çekilmesi uluslararası standartlara uyum konusunu tartışmaya açacaktır.
4- 6306 Sayılı Kanunun 12. maddesindeki hüküm şu şekildedir: “Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarının isim ve adreslerini belirten listeler, her yıl ocak ayı içinde, ikinci fıkradaki mahkemelere bildirilmek üzere Sermaye Piyasası Kurulunca valiliklere gönderilir. Yeterli sayıda değerleme uzmanı bulunan yerlerde, 10 uncu maddede öngörülen değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.” 28258 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Bilirkişi Listelerinin Düzenlenmesi hakkındaki yönetmeliğin 7. Maddesinde “Bilirkişilik yapacağı alanda en az üç yıllık meslekî deneyime sahip olmak” hükmü yer almaktadır. Söz konusu tebliğ taslağında geçici 6. Maddedeki “Tebliğden önceki mevzuat hükümlerine göre lisans belgelerinin verilmesi aşamasında aranan tecrübe koşulu aranmaz.” şeklinde tebliğ taslağında yer alarak uygulamaya girer ise; 28258 sayılı resmi gazetede yayınlanan 3 yıllık tecrübe şartı ile uyumsuz bir durumun ortaya çıkmasına ve 6306 sayılı kanunun 12. Maddesindeki hükme göre görev yapamamasına yol açacaktır. Tebliğin bu şekilde yayınlanması halinde, ilgili kanun maddesi ile çelişeceği muhakkaktır.
5- 2499 sayılı kanun gereği kurulan T. C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulunun, Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkındaki (Seri: VIII, No: 34) tebliğinde, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve Konut Değerleme Uzmanı olma şartları şu şekilde belirlenmiştir: Madde 7- (Değişik: Seri: VIII, No: 52 sayılı Tebliğ ile) Gayrimenkul Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen veya gayrimenkul değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. Madde 11- (Ek: Seri: VIII, No: 52 sayılı Tebliğ ile) Konut Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, konut değerlemesi alanında asgari 1 yıl tecrübesi olan ve Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir. 2499 sayılı kanuna dayalı olarak çıkartılan, 26601 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan ve bu hükümler yürürlüktedir. Söz konusu tebliğ taslağında 4 yıllık üniversite mezun olma şartının 2 yıllık mezun olmaya ve tecrübe şartı hükümlerinin kaldırılması hususları, Resmi Gazetede yayınlanan hükümler ile uyumsuz ve çelişen bir durum ortaya çıkarmaktadır.
6- Bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmeliğin 1. Maddesi: (Ek:RG-29/09/2007-26658) (Değişik:RG-14/8/2012-28384) Değerleme uzmanı: Değerleme kuruluşu tarafından değerleme yapmak üzere istihdam edilen, en az dört yıllık lisans düzeyinde öğrenim görmüş, bankacılık, bağımsız denetim, sigorta eksperliği veya mahkemelerde bilirkişilik de dahil olmak üzere değerleme konularında en az üç yıllık tecrübeye sahip ya da değerleme konusunda yurt içinde veya yurt dışında yetkili kurumlar tarafından verilen mesleki yeterlilik sertifikalarına sahip olan kişileri” ifade eder.” şeklindedir. Mesleğimizin %95 iştigal alanı, kredilere konu taşınmazların değer tespitidir. BDDK’nın yönetmelik metninde geçen değerleme uzman tarifindeki tecrübe süresi, söz konusu tebliğ taslağındaki hükümler ile uyumsuzluk göstermektedir.
7- Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı mesleğini yakından ilgilendiren, söz konusu tebliğ taslağında yukarıda belirtilen maddelerin, kamu yararı ihtiva etmediği açıktır. Kamu yararı olmadan, konut değerleme ve gayrimenkul değerleme mesleğinin tecrübe ve eğitim süresinin hafifletilmesi, başarı puanının düşürülmesi: kazanılmış haklarımız ile ilgili haksız rekabet ortamının oluşmasına yol açacağı muhakkaktır.
8- Tebliğ taslağının geçici 1. Maddesinde, daha önce verilen lisans belgelerinin denklik durumu ile ilgili tabloda, konut ve değerleme uzmanlığı lisansı yerine konut ve değerleme lisansı haline geleceği bildirilmiştir. “Uzmanlık” ibaresi çıkartılmak istenmektedir. Kamulaştırma Kanununun (Ek fıkra: 16/5/2012-6306/12) 12. Maddesinde şu hüküm yer almaktadır: “….değer tespitleri, bilirkişi sıfatıyla öncelikle Sermaye Piyasası Kurulundan lisanslı değerleme uzmanlarına, taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış olan uzmanlara yaptırılır.” Değerleme uzmanlarının önemli bir kazanç kapısı da adli bilirkişiliktir. Kamulaştırma kanununda geçen “uzman” ibaresi, çıkartılır ise, mahkemelerde kamulaştırma bilirkişiliği yapamayabiliriz. Ayrıca mesleğimiz ile ilgili, yürürlükte olan, bir çok kanun ve mevzuatta “uzmanlık” ibaresi bulunmakta iken, böyle bir tasarrufun, ciddi bir kavram kargaşası oluşturacağı düşünülmelidir.
DEğERLEME UZMAN SAYISI YETERLıDıR
1- Ülke genelinde yılda yaklaşık 700.000 değerleme raporu düzenleniyor. 700.000 raporu, ortalama resmi gün sayısı olan 250 çalışma gününe böldüğümüz zaman ülke genelinde bir günde ortalama 2.800 rapor hazırlanmaktadır. Bir uzman bir günde 3 raporu çok rahat bir şekilde hazırlamaktadır. Eğer bir değerleme uzmanı günde 3 rapor hazırlar ise, bu ülkeye 930, 2 rapor hazırlar ise 1.400 değerleme uzmanı yeterlidir.
2- Ülkemizde, değerleme şirket sayısı 140 civarındadır. şirketlerde tahmini olarak 800-900 değerleme uzmanı görev yapmaktadır.
3- Ülkemizde, lisans almış konut ve değerleme uzman sayısı 3.200 civarındadır. Bu uzmanların 900’ünün şirketlerde, olduğunu varsayar isek, 2300 lisanslı uzmanın olduğu bir gerçektir.
ÇÖZÜM ÖNERıLERıM:
1- Konut ve değerleme uzmanlığı lisans imtihanına katılmak için 4 yıllık üniversite mezunu olma ve yürürlükteki mevcut tecrübe şartı korunmalıdır.
2- Bir şehirde, Lisanslı Değerleme Uzmanı mesleğini icra ediyor ise, o şehirde işler uzman tarafından yapılmalıdır. Eğer o vilayette lisanslı uzman yok ise, 4 yıllık üniversite mezunu, şirket kadrolarında çalışan personel tarafından da yapılabilmelidir. Bu husus tesis edilmiş olur ise: 2300 uzman, ülke genelinde hangi vilayette daha az uzmanın olduğunu araştırıp kendisine şehir seçmeye başlayacaktır. Bilgi ve tecrübe, merkezden taşraya doğru hareket edecektir.
3- Lisanslı uzmanların, sektöre ilgi duymadığı, mesleğini icra etmediği bilinmektedir. Çünkü Değerleme Uzmanları Birliğine, lisanslı uzmanların yarısı üye olmuştur. Lisanslı uzmanların mesleğini icra etmemesinin en önemli sebebi, BDDK tebliğinde geçen değerleme uzman tarifinde, “lisanslı değerleme uzmanı” unvanının bulunmayışıdır. Bu konu çözülmeden, imtihan seviyesini lise mezunlarına, eğitim süresini de 1 saate indirmenin bir faydasının olmayacağı kanaatindeyim. Ülkemizde yeteri sayıda, hatta fazla sayıda uzman bulunmaktadır.
SONUÇ:
ınsan vicdanında en köklü duygu adalettir. Bu duygu; toplumun düzeni, barışı ve güvenliği için temel koşul, sağlam tutkal olarak kabul edilmektedir. Topluluk yaşamı, ancak adalet aracılığı ile varlık bulabilir ve daha da önemlisi süreklilik kazanabilir.
Devlete karşı güven duygusunun zedelenmemesi için, idari tasarrufta bulunan kurum ve kuruluşların alacağı kararlar, adalet duygusuna zarar vermemelidir.
1978 yılında 76.000 lise mezununun, 45 günlük eğitim ile öğretmen olması hususuna benzeyen, söz konusu tebliğ taslağındaki hükümlerin gelecekte açacağı yaralar iyi hesaplanmalıdır.
Çok zor şartlarda, ağır ders yükü ile kazanılan imtihan ve tecrübe şartlarını yerine getiren mevcut konut ve gayrimenkul değerleme uzmanlarının kazanılmış haklarına karşı haksız rekabet oluşturacak, ayrıca ülkemizdeki değerleme sistemindeki bilgi-tecrübe ve kariyer seviyesini aşağıya düşürecek olan, “Sermaye piyasasında faaliyette bulunanlar için lisanslama ve sicil tutmaya ilişkin esaslar hakkında tebliğ taslağı” nın, yukarıda belirtilen maddelerinin, değiştirilmemesini, yürürlükteki hali ile kalmasını arz ve talep ediyor saygılar sunuyorum. 26.06.2014
Ahmet GÖÇER
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
ahmet1071@gmail.com
5443294550