• Maliyet Yöntemi;
Piyasada alım satımı pek olmayan, kira geliri bilinmeyen otel, fabrika, iş merkezleri gibi taşınmazlar için kullanılır. Bu yaklaşıma göre hesaplama şu şekilde yapılır;
Arsa değeri + Dolaylı ve dolaysız maliyetler - Binanın yıpranma payı (Birikmiş amortismanlar) ± Düzeltmeler
Taşınmazın Maliyet Değeri= Arsa değeri + Yapının Maliyet Değeri(yeniden inşa-yıpranma)
Emlak Vergisi Yasası ve Kamulaştırma Yasası yapılı taşınmazlara maliyet yöntemiyle değer biçilmesini öngörmektedir.
Yapı Maliyet Değeri= Toplam ınşaat Alanı x m² Maliyet Değeri x (1-Yıpranma)
Yıpranma= Yapı Yaşı / Yapı Ömrü
Yapı Maliyeti= Yapı alanı x m² maliyet fiyatı
Toplam Maliyet Değeri = Arsa Değeri + Yapı Maliyet Değeri
Örnek: Teknik ömrü 80 yıl olan bir yapıda meydana gelen yıpranma % 35 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayımı altında yapı kalan ömrü kaç yıldır?
% 100’ü 80 ise
% 35’i x
---------------------
X= 35*80/100= 28 Binanın yaşı 80-29= 52 Kalan ömür.
Örnek: Bir yüklenici Ocak–2000 tarihinde rayici 50YTL/m² olan 1.000 m² alanlı bir arsa satın almıştır. Arsa üzerine inşaat yapmaya başlamış ve Ocak-2005’de altı daireden oluşan binasını tamamlayarak satmıştır. 200 m² alanlı dairelerin satışı ile yüklenici toplam 1.033.466YTL gelir elde etmiştir. Dairelerin yeniden yapım maliyet bedelleri 550YTL/m² dir.
Arsa fiyatları da yörede yıllık %8 oranında arttığına göre yüklenicinin daire başına karı kaç YTL’dir?
550*1.200= 660.000 YTL (Binaların maliyeti)
Arsa fiyatı= P*(1+i)ⁿ den 50.000*(1+0.08 )5 = 73.466 YTL (Arsanın 2005 yılındaki değeri)
660.000 + 73.466 = 733.466 YTL (2005 yılında Arsa+Bina değeri )
1.033.466 YTL – 733.466 = 300.000 YTL / 6 = 50.000 YTL (Daire başına kazanç)
Cevap: 50.000 YTL
Örnek: Sürüm değeri 100.000 YTL olan bir bağımsız bölüm, 10 yıl vadeli, aylık %1 faiz oranlı konut kredisi ile satın alınmıştır. Aylık kredi geri ödeme tutarını hesaplayınız.
(Sürüm Değeri: Yıpranma tutarı düşülmüş maliyet tutarı arsa değeri ile toplanarak yapılı taşınmaz sürüm değerine ulaşılır.)
Cevap: BD= [a x (1+i)ⁿ-1 / (1+i)ⁿ x i ] ‘den aylık taksit 1.434 YTL olarak bulunur.
BD= Bugünkü Değer
Soru: Değerlenecek bir yapının güncel yeniden inşa maliyeti 600.000 YTL, efektif(fiili) yaşı 15 yıl ve toplam ömrü 60 yıl olarak tahmin edilmektedir. Yıpranma değeri ekonomik yaş-ömür yöntemiyle kaç YTL dir?
Yıpranma Oranı = Fiili Yaş / Ekonomik Ömür
Y.O= 15 / 60 = 0,25 = % 25
Yıpranma Tutarı= Yeniden Yapma Maliyeti x Yıpranma Oranı
Y.T = 600.000 YTL x 0,25 = 150.000 YTL
Yıpranma Değeri= Yeniden Yapma Maliyeti - Yıpranma Tutarı
Y.D = 600.000 YTL – 150.000 YTL = 450.000 YTL olur.
Soru: Alanı 500 m² olan bir arsa üzerinde 120m² brüt alanlı ve 0,20 arsa paylı beş dairenin bulunduğu bir bina vardır. Dairelerden biri değerleme gününde 100.000YTL’ye satılmıştır.
Değerleme gününde yapıdaki fiziksel yıpranma %10, çevresel etkilerle oluşan yıpranma 13.500YTL’dir. Kıymet takdir komisyonları tarafından arsaya 100YTL/m² değer biçilmiştir. Yapı maliyeti kaç YTL/m² dir?
Arsa Değeri = 500 m² x 100 YTL = 50.000 YTL
T.ı.A= 120 m² x 5 = 600 m²
1 m² maliyet = 100.000 / 120 = 833.3333 YTL
Toplam Değer= 833.333 YTL/m² x 600 m² = 500.000 YTL
Yapı Maliyeti= Toplam değer- arsa değeri - % 10 fiziksel yıpranma – 13.500 çevresel yıpranma
Yapı Maliyeti = 500.000 – 50.000 - % 10 – 13.500
Y.M= 450.000 – 45.000 – 13.500
Y.M = 391.500 YTL
1 m² Y.M = 391.500 YTL / 600 = 652,50 YTL/m²
Soru: Aralık–1990 tarihinde 300 YTL’ye alınan 1.500 m² yüzölçümlü bir arsa, genel ve kamusal alanlara rastlayan kesimleri terk edilerek 400 m² yüzölçümlü üç parsele ayrılmış ve Aralık–2004 tarihinde satışa sunulmuştur. Parsellerden biri bu tarihte 20.000 YTL’ye alıcı bulduğuna göre parselin birim yüzölçümündeki yıllık değer artışını hesaplayınız.
Soru: Doğrusal biçimde yıpranan bir yapının kalan ömrü20 yıl ve yıpranma oranı%60’dır.
—Yapının ekonomik ömrü kaç yıldır?
—Yapı kaç yaşındadır?
Soru: 50.000YTL’lik arsa üzerine konumlanmış bir müstakil evde oluşmuş yıpranma oranı %20’dir. Taşınmazın vergi değerinin hesabında maliyet bedeline kalorifer donatısı için 6.000YTL eklenmiştir. Yöredeki sürüm değerleri vergi değerinin 1,20 katı ve müstakil evin yıllık net kirası 1.000YTL olduğuna göre kapitalizasyon oranını hesaplayınız.
Arazi Değerlemesi
Net Gelir= Brüt gelir – Üretim Masrafları
Örnek: Yulaf tarımı yapan bir çiftçi 14.000 m² olan tarlasından yıllık verimi 1.200 kg/da yulaf elde etmektedir. Yulafın 1 kg satış fiyatı 1 YTL olup çiftçi yılda 80 YTL/da gübreleme, 40 YTL, sürüm, 30 YTL tohum ve diğer harcamalarda bulunmaktadır. Bu yörede kapitalizasyon oranı % 3 olduğuna göre arazinin değeri kaç YTL dir.
Çözüm: Brüt gelir = 1.200 KG/da* 1YTL = 1.200 YTL
Giderler = 80 + 40 + 30 = 150 YTL
Net Gelir= 1.200 YTL – 150 YTL = 1.050 YTL/da * 14 da = 14.700 YTL
K.O = Net Gelir / Değer
0,03 = 14.700 YTL / Değer
Değer = 490.000 YTL olur.
Soru: Sulu tarım yapılan 200.000 m² alana sahip arazinin m² değeri 1 YTL olarak belirlenmiş olup arazinin brüt gelirlerine ilişkin veriler aşağıda verilmiştir.
Ürün Cinsi Verim (kg/da) Satış Fiyatı (Ykrş/kg)
Yulaf 300 30
Saman 300 7
Bu verilere göre ortalama kapitalizasyon oranı % 4 ise üretim giderleri kaç YTL/da dir?
a) 52 b) 61 c) 71 d) 81 e) 92
NOT: KONU ıLE ıLGıLı EKLEMEK ıSTERDığıNıZ BıLGı, SORU VE ÇÖZÜMLERıNıZı BEKLıYORUZ..
