EMSAL KARşILAşTIRMA YÖNTEMı

[MEHMET]

Değerleme Yöntemleri


•Piyasa (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi
•Gelir Yaklaşımı Yöntemi
•Maliyet Yöntemi

Piyasa (Emsal Karşılaştırma) Yöntemi

Değerlemesi yapılacak gayrimenkulle bu gayrimenkulün özelliklerine yakın gayrimenkullerin
satış fiyatları uygun karşılaştırma kriterleri kullanılarak gayrimenkulün değerinin tespit edilmesidir. Fiyatın sağlıklı olabilmesi için benzer emsallerin fazla olması gerekmektedir. Emsallerin az olduğu ya da fiyatların sıkça değiştiği ortamda bu yöntemin kullanılması uygun olmamaktadır.

Örnek 1: Aşağıda konut bölgesinde bulunan A,B ve C arsalarının verileri verilmiştir. Bu verilere göre B arsasının değeri nedir?

Arsa
Veri A B C
Alan(m²) 5000 3000 4000
H (m) 13 14 13
KAKS 0,80 0,75 0,80
TAKS 0,20 0,15 0,20
Değer 90.000 ? 112.000



Bu tür sorularda toplam inşaat alanından gidilerek yapılmaktadır. Burada bazı formüller ve tanımlar vermek gerekiyor.

Toplam ınşaat Alanının Bulunması;

T.ı.A = T.A.K.S. x Kat Sayısı x Arsa Alanı veya T.ı.A = K.A.K.S. x Arsa Alanı
veya T.ı.A = Yapı Taban Alanı x Kat Sayısı

Yapı Taban Alanının Bulunması;

Y.T.A = T.A.K.S. x Arsa Alanı

Kat Adetini Bulmak ıçin;

Kat Adeti = K.A.K.S / T.A.K.S

1m² Arsa Üzerine kaç m² ınşaat Yapıldığını Bulmak ıçin;

1m² Yapılacak ınş. Alanı = T.A.K.S. x Kat Sayısı

KAKS: Yapının toplam kapalı alanının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır.
TAKS: Yapının taban alanının parsel alanına oranıdır.


şimdi Çözüme geçelim;

A arsası;

Toplam ınşaat Alanı= 0.80 x 5000 = 4.000 m²
Yapı Taban Alanı = 0,20 x 5000 = 1.000 m²
1 m² fiyatı = 90.000 / 4.000 = 22,50 YTL

B arsası;

Toplam ınşaat Alanı= 0.75 x 3000 = 2.250 m²
Yapı Taban Alanı = 0,15 x 3000 = 450 m²
1 m² fiyatı = ?

C arsası;

Toplam ınşaat Alanı= 0.80 x 4000 = 3.200 m²
Yapı Taban Alanı = 0,20 x 4000 = 800 m²
1 m² fiyatı = 112.000 / 3.200 = 35 YTL

Ortalama 1 m² birim fiyatı = 22,50 + 35 / 2 = 28,75 YTL
B arsası 1 m² birim fiyatı 28,75 olur. 1 m² birim fiyatı ile toplam alanı çarparsak toplam alanı buluruz.
B arsasının değeri= 28,75 x 2.250 = 64.687 YTL olur.


Örnek 2: Aşağıda konut bölgesinde bulunan A,B ve C arsalarının verileri verilmiştir. Bu verilere göre B arsasının değeri nedir?

Arsa
Veri A B C
Alan(m²) 5000 3000 4000
H (m) 13 14 13
Kat Adeti 4 5 4
TAKS 0,20 0,15 0,20
Değer 90.000 ? 112.000



Çözüm:
A arsasın toplam inşaat alanı: T.ı.A = T.A.K.S. x Kat Sayısı x Arsa Alanı formülünden;
= 0,20 x 4 x 5000 = 4.000 m²
B arsasın toplam inşaat alanı = 0,15 x 5 x 3000 = 2.250 m²
C arsasın toplam inşaat alanı = 0,20 x 4 x 4000 = 3.200 m²

A ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 90.000 / 4.000 = 22,50 YTL
Ort. Maliyet=22,50+35 /2= 28,75
C ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 112.000 / 3.200 = 35 YTL

B arası değeri = 28,75 x 2.250 = 64.687 YTL olur.


Örnek 3: Aşağıdaki bilgilere göre B arsasının değeri bulunuz.

Arsa
Veri A B
Cephe(m) 20 16
Derinlik (m) 30 26
ımar Durumu 5 5
A – 4 A - 4
3 4
Değer 25.000 ?




Çözüm:
A Arsası alanı= 20 x 30 = 600 m² ve ön bahçe mesafesi 5 m, kat adeti 4, yan bahçe mesafesi 3 m dir. Toplam inşaat alanını bulabilmemiz için önce taban alanını bulmamız lazım. Taban alanı bulabilmemiz için ise arka bahçe mesafesini bulmamız lazım. Bunun için formülümüz;
Arka bahçe mesafesi= Bina yüksekliği + 0,5m / 2 dir. Burada kat yüksekliği 3 m kabul edilir. O halde 3 x 4 = 12 m. Bunu formülde yerine koyarsak; 12 + 0,50 / 2 = 6,25 m.
Taban alanı = [30-(6,25+5)] x [20-(3+3)] = 18,75 x 14 = 262,50 m²
Toplam ınşaat alanı= 262,50 x 4 = 1.050 m²
1 m² maliyeti= 25.000 / 1050 =23,81 YTL

B arsası alanı= 16 x 26 = 416 m² ve bahçe mesafesi 5 m, 4 katlı, yan bahçe mesafesi 3 m dir.
Arka bahçe mesafesi = 12 + 0,50 / 2 = 6,25 m
Taban alan= [16- (4+4)] x [26- (6,25+5)] = 8 x 14,75 = 118 m²
Toplam ınşaat Alanı = 118 x 4 = 472 m²
B Arsası değeri = 472 x 23,81 = 11.238 YTL

SORULAR:

Soru1: Aşağıdaki bilgilere göre konut bölgesinde bulunan arsalardan D arsasının değerini hesaplayınız.

Veri A B C D
Alan (m²) 400 300 500 400
Kat Sayısı 3 4 5 3
TAKS 0,25 0,20 0,20 0,25
KAKS 0,75 0,80 1,00 0,75
Değer 9.000 10.000 13.000 ?

a) 6.000 b) 7.000 c) 8.000 d) 8.500 e) 9.000

Soru2: Aşağıdaki bilgilere göre konut bölgesinde bulunan arsalardan D arsasının değerini hesaplayınız.

Veri A B C D
Alan (m²) 400 450 500 400
Kat Sayısı 4 4 5 3
Taban Alan 100 90 100 100
Değer 12.000 9.000 13.000 ?

a) 7.200 b) 7.800 c) 8.000 d) 8.100 e) 8.200



Soru 3:Çizelge, sanayi bölgesinde bulunan arsaların alan ve yapılanma koşullarını göstermektedir. Bölgedeki arsa fiyat artışı 2004 yılında %8, 2005 yılında %7, 2006 yılında %11 olmuştur. D arsasının 31.12.2006 yılındaki değeri kaç YTL’dir?

Veri A B C D
Alan (m²) 500 600 500 600
Yükseklik (m) 9,50 9,50 12,50 12,50
TAKS 0,25 0,20 0,25 0,20
KAKS 0,75 0,60 1,25 1,00
Satış Yılı 01.01.2004 01.01.2004 01.01.2005 31.12.2006
Değer 25.000 23.000 30.000 ?


a) 25.229,25 b) 27.803,84 c) 25.879,36 d) 37.843,87 e) 26.687,35

Soru 4: Nitelikleri aynı olan A ve B arsalarının verilerine göre B arsasının m² birim fiyatı nedir?

A B
T.A.K.S. 0,25 0,40
Kat Adeti 5 3
Değer 25 YTL ?


a) 23 b) 24 c) 25 d) 26 e) 27




NOT: Sorular anlaşılır olmayabilir. Düzgün görüntüleyebilmek için www.halkekspertiz.com/emsal.doc adresinden sorulara bakabilirsiniz. Ayrıca sizlerinde katılımını bekliyoruz...

[MEHMET]

1. Sorunun çözüm:
A arsasın toplam inşaat alanı = 0,75 x 400 = 300 m²
B arsasın toplam inşaat alanı = 0,80 x 300 = 240 m²
C arsasın toplam inşaat alanı = 1,00 x 500 = 500 m²
D arsasın toplam inşaat alanı = 0,75 x 400 = 300 m²

A ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 9.000 / 300 = 30 YTL
B ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 10.000 / 240 = 41,67 YTL Ort. Maliyet=30 +41,67+26 /3= 32,55
C ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 13.000 / 500 = 26 YTL
D ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = ?

Burada ort. Maliyete dikkat etmemiz gerekiyor. A,B ve C nin m² fiyatı ortalama maliyetten % 15 yüksek veya düşük olması durumunda değerlemeye alınmazlar. 32,55 x 0,15 = 4,88
32,55 + 4,88 = 37.43 ve 32.55 - 4,88 = 27.67 olur. Bu durumda ort. Maliyet 30 YTL olur.
D arası değeri = 30 x 300 = 9.000 YTL olur.

2. Sorunun çözüm:
A arsasın toplam inşaat alanı = 100 x 4 = 400 m²
B arsasın toplam inşaat alanı = 90 x 4 = 360 m²
C arsasın toplam inşaat alanı = 100 x 5 = 500 m²
D arsasın toplam inşaat alanı = 100 x 3 = 300 m²

A ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 12.000 / 400 = 30 YTL
B ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 9.000 / 360 = 25YTL Ort. Maliyet=30 +25+26 /3= 27
C ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = 13.000 / 500 = 26 YTL
D ınşaat alanının 1 m² birim fiyatı = ?
D arası değeri = 27 x 300 = 8.100 YTL olur.



3. Sorunun çözümü


A arsasının şimdiki değeri = 25.000 * 1,08 * 1,07 * 1,11 = 32.067,90 YTL

B arsasının şimdiki değeri = 23.000 * 1,08 * 1,07 * 1,11 = 29.502,47 YTL

C arsasının şimdiki değeri = 30.000 * 1,07 * 1,11 = 35.631 YTL



A arsasının toplam inşaat hacmi = 500 * 9,50 * 0,25 = 1187,5 m3

B arsasının toplam inşaat hacmi = 600 * 9,50 * 0,20 = 1140 m3

C arsasının toplam inşaat hacmi = 500 * 12,50 * 0,25 = 1562,5 m3



1 m3 inşaat hacmi değeri

A için= 32.067,90 / 1187,5 = 27,00455 YTL/m3

B için = 29.502,47 / 1140 = 25,87936 YTL/m3

C için = 35.631 / 1562,5 = 22,80384 YTL/m3

Ortalama = (27,00455+25,87936+22,80384)/3 = 25,22925 YTL/m3



D'nin Değeri = 25,22925 * 600 * 12,5 * 0,2 = 37.843,87 YTL

4. Sorunun çözümü

A Arsası;
K.A.K.S = T.A.K.S X Kat Sayısı = 0,25 x 5 = 1,25
T.ı.A = 1 x 1,25 = 1,25 m²
1 m² maliyeti;
25 YTL / 1,25 m² = 20 YTL/m²
B Arsası;
K.A.K.S = T.A.K.S X Kat Sayısı = 0,40 x 3 = 1,20
T.ı.A = 1 x 1,20 = 1,20 m²
B arsası 1 m² değeri = 20 x 1,20 = 24 YTL


Katkılarından dolayı Gazi Üniversitesi Arş Gör. Hasan BAL hocamıza teşşekkür ederiz.

[MEHMET]

2006-II-7.SORU
Bir yerleşim bölgesinde W arsasının pazar değeri takdir edilecektir. Bölgede yapılan keşif ve araştırmaların sonuçlarına göre, arsa piyasası ile ilgili veriler aşağıda verilmiştir.

Veriler                              P                 R                  S                                       T                                           W
Alanı (m2)                      500             850              650                                     920                                      420
Yapı Taban Alanı(m2)    250             410              320                                     550                                       220
Alımsatım Değeri (YTL)  5.500         9.450            8.200                                 7.650                                       ?
Açıklama                       Fiilen Satış   Fiilen Satış    Açık Artırma ile Satış           Açık Artırma ile Satış             Kamulaştırma

Yukarıdaki tabloya göre yapı taban alanı esas alındığında, W arsasının alım-satım değeri kaç YTL dir?
A) 4.652,06
B) 5.413,00
C) 5.490,90
D) 5.520,00
E) 5.713,30

Çözüm:

P- 5500/250=22  R-  9450/410=23,0487      S- 8200/320=25,625      T- 7650/550=13,909
Ortalama=22+23,0487+25,625+13,909=21,1455
W- 220*21,1455=4652

[pohjolo]

Burada ort. Maliyete dikkat etmemiz gerekiyor. A,B ve C nin m² fiyatı ortalama maliyetten % 15 yüksek veya düşük olması durumunda değerlemeye alınmazlar. 32,55 x 0,15 = 4,88
32,55 + 4,88 = 37.43 ve 32.55 - 4,88 = 27.67 olur. Bu durumda ort. Maliyet 30 YTL olur.
D arası değeri = 30 x 300 = 9.000 YTL olur. 

MEHMET BEY MERHABA; M2 BıRıM FıYATLARININ ORTALAMA MALıYETTEN YÜZDE 15 YÜKSEK VEYA DÜşÜK OLMASI DURUMUNDA DEğERLEMEYE NEDEN ALINMIYOR?şışıRıLMış FıYAT OLARAK MI GÖRÜLÜYOR?