2009-I GAYRıMENKUL DEğERLEME SORULARI

[RBUDAK]

SERMAYE PıYASA KURULU
ESKışEHıR YOLU 8 NCı KM NO:156
06530 ANKARA

FAX:0312.292.9000

[GUNDOGAN]

Arkadaşlar.. Ben bu sorulara itiraz edeceğim.. Mantıklı şekilde çözen varsa form da yaınlasın lütfen.. Teşekkürler..

[malagoz70]

bence bu sorulara itiraz edilsin arkadaşlar
hakkımız yeniliyor.Yapılabilecek soruları zamanda kaybettitirerek yaptırmıyorlar

[RBUDAK]

D KıTAPÇIğI 10 NOLU SORU ıLE YORUMLARINIZI BEKLıYORUM.BEN YUKARDA ÇÖZDÜM.

[Nesem]

Merhaba,

A Kitapcigi soru 12-13 e ben de cok takilmis durumdayim. Soru aynen soyle;

Belirli bir yerlesim alaninda kuru arazilerin degerlemesi yapilacaktir. Arazide bugday+kavun munavebe sistemi yaygın olarak uygulanmaktadir. Arazinin verimi yuksek olup ulasimi kolaydir. Arazi tek parca, bicimi duzgun ve toprak verimliligini olumsuz yonde etkileyebilecek onemli bir sorun bulunmamaktadir. Tarimsal isletme kredisi faiz orani %20 dir. Urunlerin 2008 yili uretim masraflari, urun verimleri ve fiyatlari asagidaki tabloda verilmistir;

----------------------URETIM MASRAFLARI (TL/da)-----------------
MASRAF UNSURLARI                  BUGDAY                        KAVUN
---------------------------------------------------------------------------
Toprak ısleme (surum)                  26.0                            25.0
Bakim islemleri                               28.0                            17,5
Hasat                                            10.0                             9.0
Tasima                                           8.5                               8.5
Pazarlama                                     4,5                               4,2
Arazi Kirasi                                    40.0                            40.0

-------------URUN VERIMLERI VE FIYATLARI------------------------
MASRAF UNSURLARI                 BUGDAY                       KAVUN
----------------------------------------------------------------------------
Urun Verimleri (kg/da)                  350                             900
Saman Verimi (kg/da)                   300                              -
Urun Fiyati (TL/kg)                       0,50                           0,25
Saman Fiyati (TL/kg)                    0,20                            -

SORU 12: Bu tabloya göre kuru arazilerin yıllık ortalama net geliri kac TL/ da dır? (Cevap=150)
SORU 13: Yukaridaki tabloya gore yerel alanda kuru arazilerde gecerli kapitalizasyon orani %7,5 ve brut gelir carpani 8,7 ise kuru arazinin artik gelir teknigine gore birim degeri kac TL/m2 dir? (Cevap=2,00)

Bu sorularda yardimci olabilecek arkadasimiz var mi? Ben normal tarim arazisi degerleme yontemini kullandim ancak sonuca ulasamadim..

Tesekkurler.       

[menekþeak]

Soruları detaylıca yazıp cevaplarıyla beraber  0212 334 56 00 nolu faksa göndermen yada mail olarak itiraz etmen gerekiyor. Fax göndereceksen başına Lisanslama Ve Sicil Grubu Başkanlığına diye ekle.. Sınav tarih ve saatinide yazmayı unutma

[Doğan ÇAĞLAYAN]

1 Dekara düşen masraflar (2 yıl içerisinde)
Buğday için= 26+28+10+8,5+4,5=77-TL (Dikkat !!!  arazi kirası masrafa dahil değil)
Kavun için=25+17,5+9+8,5+4,2=64,2-TL
--------------------------------------------------------
Yekün =.............................=141,20-TL
%20 Faiz=......................... =  28,24-TL
--------------------------------------------------------
Toplam masraf=....................= 169,44-TL

1 Dekara düşen gelirler (2 yıl içerisinde)
Buğday için= 350*0,50+300*0,20=235-TL
Kavun için                      900*0,25 = 225-TL
---------------------------------------------------------
Toplam gelir........................... =460-TL

Yıllık gelir =(460-169,44)/2=145,28-TL yaklaşık 150-TL oluyor 

"Artık gelir", net gelir üzerinden hesap edileceğinden =150/0,075=2000-TL/da yani 2-TL/m2 oluyor gibi.... başarılar dilerim.



Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (SPK Lis No:400859)

Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı                   

[Nesem]

Cok tesekkur ederim Dogan Bey degerli yardiminiz icin.

Saygilarimla,

Nese Merdinler

[pazmando]

Bu arada D kitapçığının 10 ncu sorusuda hatalı
KM=(tOPLAM GENEL HıZMET ALANI-TOPLAM KATILIM KÜTLESı*DOPOmax)*(100/43)
verilmiş. bu formüle göre 1.33 çıkıyor.Ve şıklarda C .Ancak hatalı

Doğru formül ise KM=(toplam genel hizmet alanı-toplamkatılımkütlesi*DOPOmax)*(100/57) verilmesi gerekir ki cözümde biz DOPOmax=43 alalım.Ve değerlemede 43/(100-43)=75 çıksın.Ben bu soruya da itiraz ettim.Dilekçemi gönderdim..
Dopo max i nasıl % 43 alıyoruz..onu anlayamadım.% 40 olmayacakmı..

[Doğan ÇAĞLAYAN]

 %3 genel idare giderleri olduğunu ve faiz oranının yarısı alındığını biliyordum ama nedenini bilmiyordum. Eda Hanıma açıklamaları için teşekkür ederiz.

[murcelikel]

eda hanım ilk önce bilgilendirme için çok teşekkürler ben ufak bişi sorcam ,bu sorunun çözümündeki kaynak kitap bende de var ancak sizin anllattığınız çözüme kitapta rastlayamadım tam olarak kitabın kaçıncı sorusunda bu açıklamalar mevcut
Saygılarımla

[murcelikel]

anladım eda hanım iyiki sormuşşsunuz çok iyi oldu bu öğrenmiş olduk teşekkürler

[tomruk]

acaba 2009 ocakta degerleme esaslarina iliskin cikmis sorular ve cözümlerin  tümünü  ayni konu icinde görebilmemiz mümkün müdür hocalar...saygilar kolay glesin..

[kocabiyikharita]

Arkadaşlar Buğday kavun hesabında münavebeyi 1.yıl buğday 2.yıl kavun olarak düşünür isek iki ürün'ün net karlarının ortalaması 119.40 TL/da çıkıyor ki böyle bir değer cevaplarda mevcut değil.
1.yıl ürünü olan buğdayın 118 TLolan net karının %20 faiz oranı 1 yıllık süre ile değerledirisek bu para 141.60 TL ye ulaştıktan sonra kavun'un 120.80 TL lik geliri ile toplayıp ortalamasını alır isek 131.20 TL/da çıkıyor ki bu rakkam cevap şıklarında mevcut.
şAYET sorunun mantığında münavebenin ayni yıl içerisinde 1.ürün buğday 2. ürün olarakta kavun ekildiği şeklinde düşünüldü ise ki bunu sorunun içerisindeki '' 2008 yılı masraf ve gelirler '' tabiri tek yıl değerlerinin verilmiş olduğunu teyit ediyor.
BUNA GÖRE ÇÖZÜM YAPTIğIMIZDA: Buğdayın 118 TL olan net gelirini %20 faiz ile 6 aylık süre ile değerlendirildiğinde bu rakkamın 129.80 TL olacağı hesaplanıyor ki bu değerin 120.80 TL olan kavun değeri ile toplayıp ortalaması alındığında 125.30 TL/da çıkıyorki böyle bir değerde cevaplarda mevcuttur.
cevap anahtarında işaretli olan 150 TL/da sonucuna ulaşmak hiç bir şekilde mümkün değil.Sorunun hatalı olduğunu düşünüyorum.

[scoot]

Arkadaşlar Ocak ayındaki sınavda sorulan soruları (geçen sınavlardaki çözümler gibi) bir topic içinde toplu olarak çözüp siteye koyarsa çok yararlı  olur.Herkes parça parça soruları çözmeye çalışmış.Sınavda herkese başarılar.