farklı çözüm önerileri olan arkadaşların görüşlerini bekliyorum

[scakir]

7------ arsa yüzölçümü  2000  m2 , arsa değeri 5000 ytl/m2 ve işletme gideri 5000 ytl/ ay olan  E 2,0
inşaat emsali ile yapılan binanın kiralanabilir alanı toplam inşaat alanının  % 50 sidir.Aylık ortalama  50 ytl/m2 olan binada değerleme gününde % 20 yıpranma gözlenmiş ve KO = % 8 olarak takdir edilmiştir. Buna göre yapı maliyet bedeli kaç ytl / m2 dir

a) 1 562.5               b) 1250              c) 1 322.6                d) 1604                 e) 1 425,7

2000 x 5000 = 10 000 000 ytl arsa bedeli
5000 x 12 = 60 000 yıllık gider
2000 x 2 = 4000 m2 inşaat alanı
4000 x % 50 = 2000 m2 kiralanabilir alan
2000 x 50 x 12 = 1.200 000 brüt gelir
1 200 000 - 60 000 = 1 140 000 net gelir
1 140 000 / % 8 = 14 250 000 taşınmaz değeri
14 250 000 - 10 000 000 = 4 250 000 binanın yıpranmadan önceki değeri
4 250 000 x %80 = 3 400 000 yıpranmış binanın değeri
3 400 000 / 4000 =850 cevaptaki şıklara bir türlü ulaşamıyorum nerde yanlış yapıyorum?
yanıt a

Kiralanabilir  konut sayısı 40 , aylık brüt kira gelir  2000 ytl /konut boşluk kaybı % 10 ve toplama kaybı % 2 olan bir büro binasının kiradışındaki gelirleri toplamı  26 000 ytl/ yıl dır. Bu bilgilere göre binanın potansiyel brüt  gelir kaç ytl dir ?
16------- Yukarıdaki verilere göre binanın fiili brüt gelir kaç ytl dir?

a) 775 200        b) 816 000          c) 868 200                 d) 801 200                       e) 986 000

960 000 x %12 = 115 200
960 000 - 115 200 = 844 800
844 800 + 26 000 = 870 800 şıklardaki sonuçlara bir türlü ulaşamıyorum
yanıt d
17------- Brüt gelir  çarpanının 20 olduğu bir yörede bulunan  800  ytl /ay brüt kira geliri getiren bir konut için işletme giderleri 1800 ytl / yıl olduğuna göre KO = % ?

a) 4.44                b) 5.55                  c) 6.66                     d) 7.77                         e) 8.88

800 x 12 =9 600 Brüt gelir
9 600 x 20 =192 000 taşınmaz değeri
9 600 - 1 800 = 7 800 net gelir
7 800 / 192 000 = 0.040625
yanıt b veriliyor

18------arsa payı değeri  40 000 ytl ve alanı  100 m2 olan  konutta oluşmuş yıpranma % 10  dur. 10 yıl vadeli % 1 aylık faiz oranı  ve 1000 tl/ ay geri ödemeli konut kredisi koşulları ile değerinin % 75 i kadar kredi kullanılarak satın alınan bu konutun inşa maliyeti yaklaşık kaç ytl /m2 dir?

a) 467                 b) 534                  c) 588                       d) 642                          e) 679

1000 x (( 1.01^120 -1) / ( 1.01 ^120 * 0.01)) =69 700  ytl kullanılan kredi
69 700 / 0.75 = 92 933 ytl taşınmaz değeri
92 933 = 40 000 +100 * YYM * % 10 yıpranma
92 933-40 000=90 YYM
52 933 /90 =YYM
YYM= 588

yanıt d veriliyor

20------ aşağıdaki tabloya göre ortalama arsa rayici kaç ytl dir

satış fiyatı                                               130 000                      100 000
yapı yüzölçümü (m2)                                 185                             190
yeniden yapım maliyeti (ytl/m2)              500                             550
arsa yüzölçümü  (m2)                                500                             400
arsa payı %                                                   12                              18
yapı yaşı (yıl)                                                15                              12
yapı ömrü (yıl)                                              60                              60

a) 191               b) 156                     c ) 1010                     d ) 1035                        e) 1072

130 000 = 500 * %12*A.Rayici+185 *500*45/60
130 000= 60/*A.Rayici +92 500*%75
130 000= 60/*A.Rayici +69 375
130 000-69 375 =60/*A.Rayici
60 625 / 60 = A.Rayici
1 010 = A.Rayici  I
100 000= 400 *%18*A.Rayici +550 * 190 *48/60
100 000=72*A.Rayici +104 500 *%80
100 000=72*A.Rayici +83 600
100 000-83 600=72*A.Rayici
16 400 / 72 = A.Rayici
227.77 = A.Rayici II
1 010 + 227.77=1.237.77 /2 =618.88 şıklara bir türlü ulaşamadım
yanıt d şıkkı veriliyor

23-------net geliri 11 000 ytl, kredi faizi % 9.7 amortisman faizi % 5.5 ve kalan ömrü 48 yıl olan yapının amortisman düşülmüş net geliri kaç ytl dir?

a) 10 385                  b)  9 385                    c ) 9 937             d) 10 205                  e) 10 507

                                             0.055
amortisman çarpanı  =-------------------  =0.004558542394 +0.097 =0.101558542* 11 000 =1.117.143966
                                         1.055^48 -1

1.117.143966*0.004558542394 = 5.093
11 000 - 5 09  = 10 491 ytl
yanıt e

25------ bir arazi sahibi imar uygulaması sonucunda arazisinin % 27 sini genel ve kamusal hizmet alanlarına terk etmiştir. değer eşitliği ilkesine göre arazinin m2 değeri % kaç artmalıdır.?

a) 36.9                   b) 27               c) 33.5                         d) 49.5                          e) 26

%100-%27 =%73
27/73 =%36.9
yanıt e şıkkı veriliyor

26 ------- Toplam mülk değerinin % 75 i kadar 30 yıllık ipotek kredisi alınabilmektedir ipotek sabitesi 0.07 dir. Bu tip bir mülk için öz kaynak getirisi % 15 dir. KO = ? kaç tır?

a) 7                   b) 8.2                c)  8.5                        d) 9                           e) 9.2

KO = %75*%7 + %25*%15= 0.09
yanıt a şıkkı veriliyor

27-------imar kanunu madde 18 e göre maksimum bedelsiz terk kesintisi yapılan B parselinin  düzenle-meden önceki değeri  500 ytl/m2 ise  düzenlemeden sonraki değeri nedir?

a) 675                    b) 700                  c) 769.23                  d) 800                            e) 833.33

500 / 0.60 =833.33 ytl düzenlemeden sonraki değeri
yanıt d

28------ Taşınmaza ait gelir  ve taşınmaz değerinin her ikisinin de % 4 sabit oranda artması  beklenmektedir .Beklenen getiri  % 12  ve ilk yıl için net gelir 12 500 ytl ise taşınmazın değeri kaç ytl dir?

a) 78.25                  b) 104.166                   c) 121 414                   d) 137 750                  e) 156 250

taşınmaz gelir ve taşınmaz değerinin %4 sabit orada artması  KO değiştirmeyeceğinden
 D=12 500 / 0.12 = 104 166 ytl olur diye düşünüyorum ancak
yanıt e
29-------çizelgede konut ve sanayi  bölgelerinde bulunan arsalara ilişkin değerleme verileri ile 2002-2007 yılları arasındaki taşınmaz değer endeksleri bulunmaktadır.E arsasının değeri kaç ytl dir?

veri                             A                        B                          C                            D                            E
alan (m2)                 400                     400                     1000                         800                         900
yükseklik                12.50                  12.50                    27.50                      30.00                       20
TAKS                       0.25                    0.20                      0.30                        0.25                       0.25
KAKS                       1.00                    0.80                      2.70                        2.25                       1.50
Bölge türü             konut                konut                 sanayi                     sanayi                  sanayi
değer                      14 000               15 000                 50 000                     40 000                        ?
satış yılı                    2002                  2003                   2004                         2005                     

yıllar                       endeks
2002                          100
2003                          125
2004                          130
2005                          135
2006                          125
2007                          140

a) 27 123                   b) 30 198                       c) 30 240                       d) 38 456                   e) 45 778

değerlenecek taşınmaz sanayi tesisi olduğu için konutları değerlemeye katmamız gerekir
C--------2007/2004=140/130*50 000 =53 846.15/(1000*27.50*0.30)=6.53
D-------2007/2005=140/135*40 000 =41 481.48 /(800*30*0.25) =6.91
6.53+6.91 =13.44 / 2 = 6.72 *900*20*0.25 = 30 240 diye buluyorum
yanıt b şıkkı veriliyor

30------- Bir taşınmaz değeri 120 000 ytl dir. Arsa değeri 45 000 ytl ve yapı kalan ömrü 40 yıldır.
Yıllık net işlerme geliri 16 875 olduğuna göre taşınmazın KO = %  kaçtır ?

a) 9                       b) 10.5                       c) 11                       d) 12.5                      e) 13
16 875 / 120 000 =0.140625
burada arsa değeri ile yapı kalan ömrü  kafa karıştırmak için verilmiş diye düşünüyorum
ancak
yanıt b

32-------Bir yatırımcı bir taşınmazı satın alarak beş yıl süreyle elde tutmayı ,beşinci yıl sonunda da  525 000 ytl ye satmayı hedefliyor.Yatırımcı taşınmazdan  birinci yıl  100 000 ytl, ikinci yıl  118 000 ytl,  üçüncü yıl 88 000 ytl,dördüncü yıl 109 000 ytl ve beşinci yıl 127 000 ytl gelir beklediğine ve iskonta oranının 0.09 olacağını varsaydığına göre taşınmazın sürüm değeri kaç ytl dir?

a) 418 773                 b) 542 456                c) 735 652                d) 756  987                e) 1 067 897

1.ci yıl .........100 000 / 1.09 = 91 743
2.ci yıl......118 000 / 1.09^2 =99 318
3.cü yıl-----88 000 / 1.09 ^3=67 952
4.cü yıl ---109 000 / 1.09^4=77 218
5.ci yıl-----127 000/ 1.09^ 5=82 541
                 525 000/ 1.09^5=341 214
                                             759 986
yanıt d

40 ------alanı 1000 m2 olan bir arsa üzerinde 120 m2 brüt alanlı ve 0.20 arsa paylı beş dairenin bulunduğu  bir bina vardır .Dairelerden biri değerleme gününde 100 000 ytl ye satılmıştır .Değerleme gününde yapıdaki fiziksel yıpranma  % 10 , çevresel etkilerle oluşan yıpranma 13 500 ytl dir. Kıymet takdir komisyonları tarafından  arsaya 100 ytl/ m2  değer biçilmiştir.yapı maliyeti kaç ytl /m2 dir?

a) 475.63                   b) 865.74            c) 798.36                     d) 698.52                  e) 890.79

1000*100 =100 000 ytl arsa değeri
100 000 / 120 = 833.333 dairenin 1 m2 sinin değeri
120 * 5 = 600 m2
600 * 833. 333 = 499 999.8 5 dairenin arsa dahil fiyatı
499 999.8 - 100 000=399 999.8 arsa hariç dairelerin fiyatı
399 999.8 * %10 = 39.999
399 999.8 - 39 999 - 13 500 = 346 500.8 yıpranmalardan sonra dairelerin fiyatı
346 500.8 / 600 =577.50
yanıt b

yukardaki soruları ancak bukadar çözebildim  arkadaşların farklı çözüm önereilerini bekliyorum

[sener]

7.sorunun çözümü,
2000*2=4000 m2 inşaat alanı
4000*0,50=2000 kiralanabilir alan
2000*12*50=1200 000 kira geliri
1200 000/0,08 =15 000 000 taşınmazın değeri
15 000 000-10 000 000(arsa değ.)=5 000 000 yıpranmış yapı değeri
5 000 000 /(1-0,20) =6 250 000 Yeniden yapım değeri
6 250 000/4000 =1562,5 ytl/m2

[sener]

40 no'lu sorunun şıklarını kontrol edebilirmisiniz eğer (b)şıkkı 765,74 ise sonuç çıkıyor

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Sn SCAKIR sorularınıza şöyle bir göz gezdiridim. 7. sorunun şöyle olması lazımdı... aylık ortalama 50 Ytl/m2 yerine "aylık 50 Ytl/m2 NET gelir" olması lazım. O zaman çıkıyor. 17-18-20-25-26-27-30-32. soruları doğru çözmüşünüz.Ben de aynı sonuca ulaştım..
Potansiyel bürüt gelirli soruya gelince P.Bürüt Gelir: 40*2000 + 26 000 olması lazım
Efektif Bürüt Gelir: 40*2000*0,90*0,98 + 26 000  olması lazım,
şayet giderleri verseydi onu da düşseydik Net gelire ulaşırdık... Sanırım sonuçlar yanlış...
28.SORU:
Gordon Büyüme Formülü PV=Do*(1+k)/(i-k) Formülün uzun açılımı:A*(1+i)/(1+k) + A* (1+i)^2/(1+k)^2+........ +A*(1+i)^n/(1+k)^n   n= sonsuz (k>i)
PV=12500/(0,12-0,04)   (ilk yıl-gelecek yıl 12500 Ytl olduğu için (1+k) ile çarpılmıyor) PV=156250 YTL
Soruya göre formülün uzun açılımı: 12500 + 12500*(1+0,04)/(1+ 0,12) + 12500 * (1+0,04)^2/(1+0,12)^2+........ +12500*(1+0,4)^n/(1+0,12)^n-1   n= sonsuz
40. SORU:
100 000=120*0,90*YYM + 1000*0,20*100 - 13500
YYM=865,74 Ytl/m2 oluyor
Diğer sorulara yarın bakıcam. Görüşmek üzere...

Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Müh.
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı

[scakir]

sn. sener 40 ncı sorum doğan bey tarafından yanıtlandı .doğanbey yanılarınız için teşekkürler.bildiklerime yenileri eklendi

[ayþe avþar]

sn. sener 40 ncı sorum doğan bey tarafından yanıtlandı .doğanbey yanılarınız için teşekkürler.bildiklerime yenileri eklendi

23. soruda sizin bulduğunuz 0.101558542 katsayısı kapitalizasyon oranıdır. Bu nedenle geliri bununla çarpmak yerine bölmelisiniz.

11.000/0.101558542= 108.311 Gayrimenkulün gelir değeri
Bulduğunuz amortisman çarpanı= 0.00456
108.311x0.00456=493 amortisman tutarıdır.
Amortisman düşülmüş net gelir 11.000-493=10.507 Yani yanıt 'e'     

Kolay gelsin...

[ayþe avþar]

23. soruda sizin bulduğunuz 0.101558542 katsayısı kapitalizasyon oranıdır. Bu nedenle geliri bununla çarpmak yerine bölmelisiniz.

11.000/0.101558542= 108.311 Gayrimenkulün gelir değeri
Bulduğunuz amortisman çarpanı= 0.00456
108.311x0.00456=493 amortisman tutarıdır.
Amortisman düşülmüş net gelir 11.000-493=10.507 Yani yanıt 'e'     

Kolay gelsin...