2008 Eylül Dönemi Takıldığım Sorular

[erkanyi]

Merhaba arkadaşlar acısı ile tatlısı ile bir sınavın sonundayız.
Ve aşağıdaki sorular ile ilgili kafamda soru işaretleri var.
Ve aşağıdaki sorular yanlış yada şıklar yanlış ise bu hafta içerisinde toplu halde spk ya mail atalım.

Özellikle Sn. Sçakır, Sn Beyaz, Sn Mehmet ve Sn. Doğan Çağlayan üstadlarım sorularla ilgilenirseniz özellikle çok sevinirim.

ıyi çalışmalar.

Bu sınavda çalıştığım modüllerden değerleme (73), vergi ise sanırım (72) alıcam.


***Değerlenecek bir mülkün çevresinde yakın
zamanda fiilen alım-satımı yapılmış olan 4 adet
emsal taşınmaz belirlenmiştir. Konu mülk ve
emsallere ilişkin piyasa ve imar verileri aşağıdaki
tabloda verilmiştir.
Veriler Emsal
I
Emsal
II
Emsal
III
Emsal
IV
Konu
mülk
Cephe
(m) 28 22 20 25 35
Derinlik
(m) 25 30 25 30 30
ımar
Öz.
5
A 4
3

5
A 3
3

5
A 3
3

5
A 3
3

5
A 4
3

Değer
(YTL) 125.800 145.240 70.550 160.500 ?
Bu tabloya göre, konu mülkün piyasa değeri
kaç YTL dir?
A) 232.234
B) 261.500
C) 269.697
D) 272.500
E) 285.500



***Arazi vasfındaki taşınmaz üzerinde tesis süresi 4
yıl ve ömrü 40 yıl olan meyve bahçesi tesis
edilmiştir. Meyve bahçesinin tesis dönemi
masrafları ile normal verim dönemindeki geliri ve
masrafları aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Normal üretim dönemi
Üretim
(kg/da)
Fiyat
(YTL/kg)
Gayrisafi
(brüt) gelir
(YTL/da)
Üretim
masrafları
(YTL/da)
850 1,50 1.275,00 550
Tesis (yatırım) giderleri (YTL/da)
Birinci yıl 950
ıkinci yıl 580
Üçüncü yıl 360
Dördüncü yıl 280
Meyve bahçelerinde geçerli kapitalizasyon
oranı %7,0 olarak saptanmıştır. Bu tabloya
göre, arazinin gelir değeri (toplam ağaç ve
arazi bedeli) kaç YTL dir?
A) 10.357
B) 10.139
C) 8.737
D) 7.837
E) 7.625



***Aşağıdaki tabloda konut bölgesinde bulunan ara
parsel niteliğindeki arsaların boyutları ve imar
planı verileri gösterilmiştir.
Veri K L M N
Parsel cephesi (m) 20 30 24 34
Parsel derinliği (m) 30 45 36 51
Ön bahçe mesafesi (m) 4 5 5 6
Yan bahçe mesafesi (m) 4 4 4 5
Arka bahçe mesafesi (m) 8 9,5 9,5 11
Yükseklik (m) 16 19 19 22
TAKS 0,40 0,40 0,40 0,40
Kat Adedi 5 6 6 7
Değer (x1.000) YTL 280 650 520 ?
Bu tabloya göre, N arsasının değeri kaç YTL
dir?
A) 1.139.001
B) 1.151.993
C) 1.265.989
D) 1.280.745
E) 1.867.458



***Bir ticaret bölgesinde bulunan ara parsel
niteliğindeki arsaların alan ve imar planı verileri
aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Veri P R S T
Parsel Alanı (m2) 2.600 1.850 2.880 2.750
Yükseklik (m) 18 22 22 24
TAKS 0,40 0,40 0,40 0,40
E 1,6 2 2 2,4
Değer(x1.000) YTL 1.600 2.250 2.220 ?
Bu tabloya göre, T arsasının değeri kaç YTL
dir?
A) 2.284.392
B) 2.541.132
C) 2.738.560
D) 2.867.458
E) 3.031.908


***
I. Değerleme raporu değerlemenin
Uluslararası Değerleme Standartlarına
uygun olarak gerçekleştirildiğine dair bir
Uygunluk Beyanı içermelidir.
II. Değerleme uzmanının değerleme
konusunu oluşturan mülkle herhangi bir
ilgisi yoksa bunun Uygunluk Beyanı'nda
belirtilmesine gerek yoktur ancak varsa
belirtilmelidir.
III. Değerleme Raporu'nda belirtilenlerin
haricinde raporun hazırlanmasında mesleki
yardımları bulunan kişiler varsa bunlar
Uygunluk Beyanı'nda belirtilmelidir.
IV. Değerleme Raporu'nda özel, olağanüstü
veya gerçekleşme olasılığı olan ve olmayan
tüm varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar
belirtilmelidir.
V. Değerleme sonuçlarını desteklemek
amacıyla çalışma dosyasında yeterli
miktarda belge tutulmalıdır ve bu belgeler
çalışma tamamlandıktan sonra en az beş
yıl muhafaza edilmelidir.
Yukarıdakilerden hangileri Uluslararası
Değerleme Standartlarına aykırıdır?
A) Yalnız II
B) II ve IV
C) III ve V
D) II, III ve IV
E) III, IV ve V




***Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer
alan ahlaki ilkelerle ilgili aşağıdaki
ifadelerden hangisi yanlıştır?
A) Değerleme uzmanı, ilgili tarafların yazılı izni
olması şartıyla aynı konuda birden fazla
tarafın işini yapabilir.
B) Gerçekleşme olasılığı olan varsayımsal
durumlar, hem varsayımın gerçekleşme
ihtimali hem de gerçek durumu yansıtan
değer görüşünü içermesi şartıyla raporda
belirtilmelidir.
C) Müşteri veya başkaları tarafından sağlanan
ancak yeterli nitelikleri taşımayan veya
bağımsız bir kaynak tarafından
doğrulanamayan önemli açıklamalara
güvenilmesi, esası ve seviyesi itibariyle
değerleme uzmanının hareketlerini
kısıtlayan durumlardan olmamalıdır.
D) Değerleme uzmanı, görevini mutlak bir
bağımsızlık ve objektiflik içinde kişisel
çıkarlarını gözetmeksizin yerine getirmelidir.
E) Görevle ilgili ücretler bir değerlemenin
önceden belirlenmiş sonuçlarına bağlı ise
bu durumraporda açıklanmalıdır.

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Meyve Bahçesi  hoşuma gitti.. O yüzden onu ben çözeyim bari (önemli bi soru) :

Öncelikle 4 yıl boyunca meyve bahçesinin tesisi için yapılan giderleri bugüne indigememiz lazım :
950/1,07 + 580/1,07^2 + 360/1,07^3 + 280/1,07^4 = 1.901,92 YTL/da

Sonra 40 yıllık net geliri bugüne kapitalize etmek gerekiyor.  (Tesis tamamlandıktan 4 yıl sonra gelir elde edileceğinden) O yüzden kapitalizasyon oranı
= (1,07^44-1)/(0,07*1,07^44) - (1,07^4-1)/(0,07*1,07^4) = 10,170 yani KO = 1/10,170 = 0,0983 olur.
Net gelir 1275-550=725 Ytl/da olduğuna göre meyve bahçesinden 40 yılda elde edilecek net gelir = 725/0,0983 = 7.373,76-YTL/da

Tesis için yapılan giderleri minha edecek olursak = 7.373,76 - 1.901,92 = 5.471,84-Ytl/da meyve bahçesinin gelir (YATIRIM) değeri oluyor gibi ... Diğerlerini arkadaşlara bırakıyoruuum


Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi (43812)
Değerleme Uzmanı (27774)

Bayındırlık ve ıskan Müğdürlüğü (23021)
DENıZLı

[realdesigner]

bence de gayrimenkul değerleme  a kitapçığı 11-15 ve 17. soruların cevapları hatalı..

[erkanyi]

Arkadaşlar tam sonuçlarını bulamadığım, yukarıdaki diğer sorular içinde cevaplarınızı bekliyorum..

[ulassahin]

1) A grubu 11. soruda doğan beyin çözümüne katılıyorum. bu durumda meyve bahçesinin gelir değeri 5.472 ytl/da olmalı ancak tabiki şıklar yanlış !
2) A grubu 28 - 29. soru kümesinin veri bölümünde"Arsa Değeri: 7.200" olarak verilmiş ancak bu veri "Arsa Birim Değeri Ytl/m2" olmalıydı ! Dolayısıyla bu soruda yanlış !
3) A grubu 32. soruda "Piyasa Değerinin Kira Geliri Üzerinden Hesaplanması" ile ilgili bir sözel imtahan mevcuttur. Bilindiği gibi GIM ve GRM hesabında mülkün geliri ve bölgesel kapitalizasyon çarpanı kullanılır. Ancak Piyasa değerinin "homojen ve objektif koşullarda" gerçekleşmesi gerektiğini ve değer ile kapitalizasyonun ters orantı içerdiğini bildiğimize göre; objektif sonuç için kapitalizason oranının fazla kira oranında arttırılması veya kira geliri için düzeltme yapılıp kapitalizasyon oranının sabit tutulması gereklidir. Aksi halde değer; "özel veya kullanım" değerine dönüşmüş olur. Zaten spk'nın doğru olarak ilan ettiği "E) Normal Kira Üzerinden Değerleme Yapılır" seçeneği ile "D) Piyasa Kirası ile Fazlalık Kira Aynı Kapitalizasyon Oranıyla Kapitalize Edilmelidir" seçenekleri bütün olarak aynı anlamı içermektedir. Bu nedenle bu soru; hem mantığı hemde çözümü bakımından yanlıştır !
4) A grubu 10. soruda 4 Emsal ve bu emsallere ilişkin satış fiyatı ve imar bilgileri verilmiş. ımar bilgilerinden emsallerin Kaks Birim Değerlerine (Ytl/m2) ulaşıp marj (+/- %20) dışında kalanları çıkartıp; ulaştığınız ortalama birim değerini, konu mülkün toplam inşaat alanı ile çarptığınızda "maalesef" doğru sonuca ulaşamıyorsunuz. Neden mi ? Çok basit çünkü spk zahmet edip "Taban Alanları Katsayısı Üzerinden" hesap yapılmasını istediğini belirtmediği için. Yani, veri yolu eksik belirtilmiş olan bu soru yanlıştır !
5) A grubu 15. soruda 3 emsal ve bunlara ait imar bilgileri verilmiş. K ve M arsalarının (cephe x derinlik) - çekme mesafeleri hesaplandığında Taks 0,40'ın altında kaldığı, L ve N arsalarının (cephe x derinlik) - çekme mesafeleri hesaplandığında ise Taks 0,40'ı aştığı görülmektedir. Taks'ı aşan bina oturumu sözkonusu olamayacağına göre K ve M için (cephe x derinlik) - çekme mesafesi hesabı, L ve N içinse Taks 0,40 hesabı yapılmalıdır. Ancak ne ilginçtir ki bu yolla doğru sonuca ulaşılamamaktadır. Kısacası özensiz hazırlanmış bir soru olup maalesef bu da yanlıştır !

[nell]

Lütfen 2008/eylül dönemi 8.soru destek olabilirmisiniz?

[schiba]

Meyve Bahçesi  hoşuma gitti.. O yüzden onu ben çözeyim bari (önemli bi soru) :

Öncelikle 4 yıl boyunca meyve bahçesinin tesisi için yapılan giderleri bugüne indigememiz lazım :
950/1,07 + 580/1,07^2 + 360/1,07^3 + 280/1,07^4 = 1.901,92 YTL/da

Sonra 40 yıllık net geliri bugüne kapitalize etmek gerekiyor.  (Tesis tamamlandıktan 4 yıl sonra gelir elde edileceğinden) O yüzden kapitalizasyon oranı
= (1,07^44-1)/(0,07*1,07^44) - (1,07^4-1)/(0,07*1,07^4) = 10,170 yani KO = 1/10,170 = 0,0983 olur.
Net gelir 1275-550=725 Ytl/da olduğuna göre meyve bahçesinden 40 yılda elde edilecek net gelir = 725/0,0983 = 7.373,76-YTL/da

Tesis için yapılan giderleri minha edecek olursak = 7.373,76 - 1.901,92 = 5.471,84-Ytl/da meyve bahçesinin gelir (YATIRIM) değeri oluyor gibi ...

Bu sorunun doğru cevabı 7,625 olması gerekiyormuş cevap anahtarına göre.Nasıl çözüldüğünü paylaşırsanız çok sevinirim.

[Doğan ÇAĞLAYAN]

Yukardaki çözüm sınav sorularının yayınlandığı ilk günlerde bütün ön yargılarımdan uzak  (şıklardan bağımsız olarak) tarafımdan çözülmüştür. Çözüm doğru. Ayrıca soru iptal edildi. Ezberciliğe yönelmek yerine çözümü eleştirenlere saygı duyarım.