ÖNEMLıDıR. EKSPERLERLE FıYAT PAZARLIğI YAPMAK ıSTEYEN EMLAKÇILAR.

[A.Mesut TATLIPINAR]

Değerli Arkadaşlar,

Değerleme sektöründe; son yıllarda yaşanan yaygın yozlaşma, başobozukluk ve denetimsizlik; bankalar tarafından  yer gösterecek kişi olarak  bildirilen bazı emlakçıların, daha randevu aşamasında değerleme uzmanı ile yüksek fiyat yazılması konusunda pazarlık yapmayı kendilerine verilmiş bir hak olarak görmelerine neden olmuştur. 

Son 20 gün içinde; aşağıdaki isim ve telefon numarası yazılı emlakçı , tarafıma yönlendirilmiş  2 ayrı değerleme talebinde de,  istediği fiyatın yazılması hususunda pazarlık talebinde bulunmuştur. Talebi, kesin bir dille reddedilmiştir. Bunun neticesinde de; randevu verilmemiş, muhtemelen talep bir başka kişiye atanmıştır.   Emlakçının pazarlık gerekçesi ise; "tandığı bazı eksperlerin yüksek fiyat yazdıklarıdır."

Bahse konu emlakçının adı ve telefon numarası aşağıdadır.

Erpay Gayrimenkul Sultangazi Merkez (ıstanbul)
ALı ER  Telefon: 0 212 - 4750447  Cep: 0 532 - 5011848

Bu türlü yasadışı taleplerin arkasında yatan en önemli neden;  taşınmaz değerinin %75'i yerine %100'ünü kredi olarak bankadan karşılama arzusu yatmaktadır. Bir diğer neden de; rayicinin üzerinde satılmaya çalışılan düşük değerli taşınmazları ekspertiz aracılığı ile meşrulaştırma çabalarıdır.

Lütfen, mesleğin saygınlığına ve ciddiyetine saygı gösterelim. Emlakçılar da dahil, değerleme sürecinde hiçbir kimse ile taşınmaz değeri konusunda pazarlık yapmayalım.

şayet, bu türden nahoş olaylar sizin de başınıza geldiyse; yani, yüksek fiyat yazılmasını teklif eden, randevu vermeyen, eksper değişikliği talebi için bankalara baskı yapan emlakçıların  isim  ve  telefon numaralarını bu platformada paylaşalım. Buraya yazamak istemeyen arkadaşlarımız varsa; aşağıdaki mail adresime ve telefon numarasından da bana ulaşabilirler.

Saygılarımla,

A.Mesut Tatlıpınar
Lisanslı Değerleme Uzmanı

e.posta: meritdegerleme@gmail.com   533-387 06 35

[abdullah3012]

Ben bu durumla çok karşılaşıyorum açıkcası. Hatta emsalleri yazıp verenler bile gördüm.Burda önemli olan o talebi sizden geri çeken bankanın terbiyesizliği ve eksperlere ne kadar önem verdikleri. ınşallah yazılan o yüksek fiyat yüzünden banka zor durumda kalır kredi patlar takibe düşer görürüm ben osaman onları. Ayıp ayıp valla. Utanmadan geri çekmişleri talebi sizden. Madem yüksek yazılmasını istiolar biz hiç yazmayalım değer kısmını boş bırakalım kendileri doldursunlar istedikleri gibi bari.
Yazık çok yazık.

[ekspermuhendis]

Sayın Tatlıpınar, açık yüreklilikle bu bilgiyi paylaştığınız için teşekkürler,
Ancak daha önce başka bir başlık altında bir firma ismi vererek sözleşme imzalama süreçleri ile ilgili sıkıntıları dile getirmiştiniz. Ancak o yazınız hiçbir açıklama yazılmadan ilgili başlık altından kaldırılmış, bu durum ile ilgili bir bilginiz var mı?
Bu yazınızın akibetide diğer yazınız gibi olabilir mi?
forum kuralları gereği kişi veya kurumlar hakkında herhangibir yorum yapıldığında direk olarak siliniyor olabilir mi?

[A.Mesut TATLIPINAR]

Bahse konu şirket; sözleşme ve belgelerimi kargoyla geri gönderdi. Benim açımdan o mesele kapandı. Yazının kaldırılması ise; tamamen  moderatörün takdiridir.

Diğer meseleye gelince; Dünya'nın her yerinde olduğu gibi Türkiye'de de;  sermaye piyasaları kanununa tabi şirketlerin her türlü eylem ve işleminde aleniyet ve şeffaflık esastır.

Herhangi bir kurum ya da kişi hakkında edinilmiş bilgiler, piyasa bozucu ve/veya usule aykırı fiil sözkonusu ise; kamu çıkarı adına bu bilgi alenen paylaşılmak zorundadır. Elbette, adı geçen kişi, şahıs ya da şirket söylenilenlerin gerçeği yansıtmadığını ileri sürebilir. Bu sefer iş resmiyete intikal eder ve iddia eden taraf belgelerle iddiasını ispat etmek zorundadır. Benim önerim,  somut bilgi ve belge olan vakaların kişi - şirket adı vererek paylaşılmasıdır. şayet iddianızı somut belgelerle ispatlıyamıyorsanız. O vakit sadece olayı anlatır isim zikretmezsiniz.


Türkiye'deki asıl sorun; değerleme uzmanına fiyat dikte ettiren, hazır emsal sunan emlakçı arkadaşlar; hala bunu, yaptıkları işin doğal bir parçası olarak görmekte  olduklarıdır. Kasıtlı olarak rayicin %30 - %40 fiyat yazdırmak ya da yazmak doğrudan muvaazalı işlemdir . Kredi dolandırıcılığıdır.

Benim, bu konuyu gündeme getirmedeki amacım; bugün itibariyle ıstanbul gayrimenkul piyasasında  pekçok emlakçı ve müteahhitin gözünde, değerleme uzmanı;  10 liralık öğle yemeğine tenezzül eden  ve cebine konulacak 50.- TL bahşişe itiraz etmeden istenilen her şeyi yapabilen ilkesiz, ülküsüz, haysiyetsiz  genç insan demektir.  Maalesef bu çirkin önyargı yüzünden, pek çok kimseyi terslemek ya da azarlamak zorunda kalıyorum.

Bu arada, bahse konu emlakçıdan birinci işin bir başkasına verildiğini öğrendim. Ama dünkü  ikinci işte, sözlü olarak  çok sert tepki göstermem  sanırım tarafları ürküttü. Akşama doğru yeri görebileceğim bilgisi geldi.

Esasında; bu türden şikayetleri doğrudan ileteceğimiz bir mercinin bulunması gerek. Bütün bu olaylara TDUB yönetiminin müdahale etmesi ve el koyması gerekir.

A.Mesut Tatlıpınar

[A.Mesut TATLIPINAR]

 Sevgili ızmit,

Değerleme sektörünün bugünkü manzarası;  kanunsuzluğun, hukuksuzluğun, sahtekarlığın, ahlaksızlığın  hatta çeteleşmenin meşru sayıldığı 20. yüzyıl başındaki Amerika'ya benziyor.  Bu kirli dönem, ıtalyan yönetmen Sergio Leone'nin ünlü filmi  "Once upon a time in America"  adlı filminde çok güzel dramatize edilmişti.

01.01.2011 tarihinden bu yana; Türkiye'de üretilen değerleme raporlarının neredeyse tamamı  SPK lisanslı şirketler aracılığıyla üretilmektedir. Kesin istastiki veri olmamakla beraber; üretilen raporların %90'dan fazlası da "çözüm ortaklığı" adı altında teşkilatlanmış  ve hiç bir meslek kuralına ve ahlakına riayet etmeyen, her türden sahtekarlığa açık "Taşeron" kişilere  yaptırıldığı bilinmektedir.

1-  Pek çok lisanslı şirket yöneticisi, kafalarını kuma gömmüş vaziyette bu saçmalıklara seslerini çıkarmıyorlar.
2-  Bu kirli sistemden beslenen çok sayıda taşeron firma, mevcut denetimsizliğin ve kuralsızlığın devam etmesinden yana.
3- Bizler gibi, gördüklerinden ve yaşadıklarından vicdanen rahatsızlık duyup, yüksek sesle dile getirme cesareti gösteren insan sayısı ise; bir elin parmaklarını geçmeyecek kadar az.

18.03.2012 tarihi itibariyle değerleme sektöründe manzara bu.  Ama, mevcut sistem bu şekilde devam edemez. Er veya geç çöker.  Hiç kimse kafasını kuma sokmasın. Sistemin çökmesinden en büyük zararı bizler değil, lisanslı değerleme şirketleri göreceklerdir.

A.Mesut Tatlıpınar
Lisanslı Değerleme Uzmanı

[Tunç Demirtaş]

Çok yakın arkadaşlarım artık hiç bir firmaya %50 ile iş yapmıyor. %60 almazsam iş yapmam diyorlar. Bu şekilde davranan kişi sayısı çoğaldıkça bazı şeyler değişebilir. Söylemesi kolay tabi ama ülkemizde malesef haklar savaşılarak alınıyor.

[maras46]

                     Sayın Tatlıpınar, açtığınız bu konu son derece önemlidir. Bu konuyu ifade eden bir olay anlatacağım – Gecenin saat üçü. Bir tıkırtı gelir diğer odadan. Uykunun verdiği ağırlık ile “kedidir kedi” deriz. Tıkırtı devam eder yine “kedidir kedi” deriz. Sabah uyandığımızda ise ev soyulmuştur. Bu sitede tartıştığımız tüm konular için; SPK, BDDK yöneticileri “kedidir kedi” diyorlar galiba. Ama sabah olacak inşallah evimiz soyulmaz!

   Türkiye’de; Amerika’daki mortgage krizinin sebepleri mi oluşuyor? Bu şekilde yüksek değerleme taleplerine karşı, değerleme uzmanı “hayır ben doğru bildiğimi yazarım” der. Peki sonra ne olur. Kredi müşterisi başka bankaya yönelir. Zaten nihai değerlemeyi yapan uzman oranı 1/10 olduğuna göre diğer bankanın değerleme şirketi muhtemelen lise mezunu çalıştıran malum çözüm ortaklarına işi yönlendirir. Tecrübeli ama lisansı olmayan çözüm ortağının yüksek değer yazdığını varsayalım. Peki burada lisanslı değerleme uzmanının durumu ne olacak? Banka müdürü tarafından şirketine uyarı gidecek. Bir daha o kişiye iş yönlendirmeyin denebilecek. Sonra ne mi  olacak, Amerika’nın yaşadığı kriz bizim de başımıza gelecek. Allah korusun. Bu gidişle böyle bir kriz 3-4 yıl içinde başımıza gelebilir. Ülkemiz ekonomisini ayakta tutan inşaat sektörünün en zayıf halkası, ne yazık ki kredi taleplerinde değerleme raporlarına yüksek değerin yazılmasıdır.    

   Nihai değerlemeyi fotoğrafçı çıraklarının yaptığı, şirketlerde görev yapan ve masa başında oturan uzmanların bir günde Türkiye’nin dört bir tarafındaki değerleme raporuna imza attığı bir ortamda, diğer odadan gelen tıkırtıları kim inkar edebilir?

   Tüm bu karmaşa, değerleme uzmanlarına değer verilmeden çözülmez. Her yere çözüm önerilerimizi yazdık. Çözüm önerimiz mevcut yapıyı kesinlikle tıkamıyordu. Ama artık yoruldum. Bu kadar emeğimi, bir fotoğrafçı çırağı ile eş tutan anlayışı Allah’a havale etmekten başka bir yol bulamıyorum.
   

[A.Mesut TATLIPINAR]

Ahmet Bey,

Maalesef Türkiye'de, dünya ekonomisinin içinde debelendiği, Avrupa Birliği ülkelerini iflasın eşiğine getiren küresel mortgage krizinin; sahtekar değerleme uzmanlarıyla aç gözlü bankerlerin işbirliği yüzünden çıktığının pek az kimse farkında.

Elbette gayrimenkul değerlemesinde "gerçek değer" yoktur. Ama makul değer vardır.  Aynı ilçenin farklı semtlerinde, hatta aynı semtin farklı sokaklarında fiyat uçurumu var. Örneğin; en çok iş yaptığım ıstanbul Bahçelievler'de  metrekare birim fiyatı 1000.- TL 4,000.-TL arasında alım satıma konu olmuş benzer vasıfta mülkler var. Fiyatlar stabil değildir. Kötü niyetli ya da tecrübesiz bir değerleme uzmanı, metrekaresi 1,000.-TL olan bir taşınmaza pek ala 3,000.-TL yazabilir. Yakın konumda çok sayıda emsal de bulabilir.  Masa başındaki sorumlu değerleme uzmanı, şayet bölgeyi tanımıyorsa, emsallerden yola çıkarak pekala bu rapora imza atar. Bankalar, bütün sorumluluğu lisanslı şirketlerin üzerine yıktıklarından, sadece, beklediklerinden az değer çıkarsa itiraz etmektedirler. Genelde, yüksek değere ses çıkarmamaktadırlar.

Kredi istatistiklerine göre;  her yüz krediden altısı potansiyel sorunlu kredidir. Mevcut uygulamada, yaygın mesleki sigorta olmadığı için, bankalar uğradıkları zararları şirketlerden tazmin etmektedir. Zararlarını karşıladıktan sonra da o şirketlere iş göndermemektedirler. şirketler de zararlarını, sorumlu değerleme uzmanlarından tahsil cihetine gitmektedir. Hakkında alacak dava sayısı açılan sorumlu değerleme uzmanı sayısı her geçen gün artmaktadır.  Keşke, haklarında alacak davası açılan arkadaşlar da deneyimlerini bizimle paylaşsalar.

Üç kuruş paraya lisanslarını kiraya veren arkadaşlar, karşı karşıya oldukları riskin henüz farkında değiller. Her birimiz,  attığımız imzalarla her ay milyarlarca liraya kefil oluyoruz aslında. Bu kefalatemiz, borcun son kuruşu bankaya ödenene kadar devam ediyor. Bankaların, lisanslı şirketlerden kapasitelerinin çok üzerinde, en az 35 ilde örgütlenmelerini istemeleri, lisanslı şirketlere atılmış çok büyük bir "kazıktır" aslında.

Her şirket, bulunduğu ilde kendi yetiştirdiği kadrolu elemanlarıyla yada çok  güvendiği çözüm ortaklarıyla yapabileceği kadar işi kabul etmeli. ıstanbul'da ki şirket,  ille de Kayseri'de iş yapmak istiyorsa, orada kendi bürosunu açmalı, başına da çok iyi yetişmiş ve güvenilir kendi kadrolu personelini koymalı. 

Bu "dangalakça" karar uygulamaya gireli bir yıl oldu. Bunun acı sonuçları bu yılın sonlarına doğru ortaya çıkacak.  Taşeronlarla  değerleme işi  yürümez. ıstanbul'un en merkezi ilçelerinde  bile,  sağını-solunu ayırtedemeyen 18-20 yaşındaki gencecik çocuklara değerleme yaptırılıyor. Anadolu'da durumun çok daha vahim olduğunu tahmin edebiliyorum.

Kendisine ve yaptığı işe saygısı olan ve mesleğini namusuyla yapıp helal para kazanmak isteyen bütün meslektaşlarımdan seslerini yükseltlemesini bekliyorum.  Ne TDUB'un ne de LıDEBıR'in bu konularda en ufak bir girişimi yok. ışimizi Allah'a havele etmeden önce; sahada ter döken bizler; gerekirse,  ilgili Bakanlıkla, Hazine Müsteşarlığı ile, SPK ve BBDK başkanlarıyla doğrudan görüşürüz.  Daha da olmadı, tüketici dernekleriyle irtibata geçer; bu sorunları  sosyal medyaya, konvansiyonel medyaya taşırız.  Yaptığımız iş; yasal zeminde ,dörtbaşı mamur bir hale gelene kadar da mücadelemizi sürdürürüz.

[çetingenç]

 TKGM ışLETıM SıSTEMıNDE MEVCUT OLAN SPK LıSANSLI FıRMALAR VE BUNLARIN YETKıLENDıRDığı EKSPERLER BÖLÜMÜNÜ ARTIK KULLANMAYA BAşLANDI ARşıVDE PROJE BAKMA VE TAKYıDAT ALMAK ıÇıN HER YIL 1 DEFA SPK FıRMASI BELGESı,BANKA SÖZLEşMESı,KADROLU ELEMAN VEYA ÇÖZÜM ORTAğI YETKı BELGESı ,EKSPERıN KıMLığı TCNOSU, ADRESı,ıLETışıM BıLğıLERıNı ARTIK BAZI MÜDÜRLÜKLER SıSTEME GıRMEYE BAşLAMIş MESLEGE SAYğINLIK GELMEYE BAşLADI,ARTIK MASA BAşINDA RAPOR HAZIRLAMA  DÖNEMı BıTıYOR

[maras46]

Çetin Bey verdiğiniz bilgi için teşekkürler. Tapu Kadastro sitesinde bu konuda bir haber henüz yayınlanmamış.

 Bunun artısı mı eksisi mi olacak? Yani masa başı uzmanlar, TAKBıS şifresi ile Ankara ve ıstanbul’daki masalarından, çözüm ortaklarına kolaylık mı sağlayacak? Eğer bu yolda kullanılacak ise, geriye sadece mimari dosyayı görme kalıyor. O da tecrübeli ancak lisansız uzmanlarca (!) bir şekilde tahmin mi edilecek?

Eğer sizin değiniz şekilde uygulanır ise, buna hepimiz seviniriz. Yarın Tapu Müdüründen durumu soracağım. Selamlar.

[çetingenç]

TKGM genelgesinde öngörülen belgeler tapu müdürlüğünün arşiv hizmetleri için her yıl bir defa SPK LıSANSLI şıRKETLER VE YETKıLı EKSPERLERı bölümüne işleniyor
ismini ve tc numarasını söyleyen eksperi bilğisayardan kontrol edip döner sermaye harcını ekspere verip harcı yatırıp geldiğinizdede projenize ve tapu takyidatınıza anında bakılıyor.henüz şifre alınması ve kullanılmasınl geçilmedi,SPK lı şirketler yetkiyi çözüm ortağına veriyorama çoğu çözüm ortakları da niteliksiz ve genç arkadaşlara bu işi devrediyordu.şimdi tüm tapu müdürlükleri aynı uyğulamaya başlarsa 2-3 ay içinde şikayet ettiğimiz haksız rekabete yol açan sektörün kalitesini düşüren bu arkadaşlar sektörden çıkacaktır.çünkü tapuya gittiğinde bilğisayarda adresi,tc nosu açık kimliği v.s. bilğisi bulunmadığınan arşivde projeye bakamıyacak tapu kaydı alamıyacaktır.dolayısıyla mesut beyin ve sizlerin dediği gibi bu işi meslek olarak seçmiş nitelikli vasıflı  yaptığı işin sorumluluğunu kavrayabilen uzun süre sektörde kalmayı düşünen arkadaşları artık sahada göreceğiz.

[Exper]

Yazdıklarınız çok güzel ama sonuç alınamayan bir uygulama, Kayseride neredeyse 5 aydır uygulanıyor.Firmaların hepsi o lise veya yuksek okul mezunlarına yetki belgesi düzenleyip olayı kılıfına uydurdular. Sonuçta belge varmı var. ımza var mı var gerisi? Yetki belgesi nedirki 2 satırlık yazı altına ad soyad. TC imza alsana yetki belgesi.

[çetingenç]

Kayseride bir çözüm ortağının çalıştığı değerleme şirketini şikayet etmesinden sonra gelen müfettişin raporundan sonra  çok sayıda tapu müdürü arkadaş TKGM genelegesini harfiyen uyğuluyor şirketler çözüm ortağı ile sözleşme yapıyor yetki yazısını sadece o kişiye mahsus veriliyor ve bankalar ve bankalar birliğine bu şekilde bilğiler veriliyor SPK listesine girmiş bir şirket bankaların SPK nın ve BDDK  kararlarını ve genelgelerini yok sayıyorsalar sonucunada katlanırlar.
ayrıca şu anda değerleme ücretlerinin düşmesi,bazı bankaların döner sermaye harcını ödememesi,5-6 bankanın yol parası vermekten vazgeçmesi,yakıt ücretlerinin aşırı yükselmesi,her bankanın ayrı ayrı rapor yazılım sistemlerinin özellikle toplu rapor yazmada zaman kaybettirmesi ve intibak sorunları sonucunda şehir plancısı,harita mühendii ve mimar arkadaşların çoğunun kendi işlerine ağırlık verip sektörden düşük kar marjı nedeniyle çıkmaya başladığını gözlemliyoruz.
sorun bu mesleği suni olarak çok para kazanılan geleceğin mesleği olarak lanse edip büyük ideallerle mimarlık mühendislik fakültelerini bitirmiş gençlerin kafalarını karıştırıyorlar 2007 yılında sektöre girdiğimde Adana da sahada çalıştığım mimar mühendis şehir plancısı,harita mühendisinden 10 kişiden 2 kişiyi bile sahada ve tapu ve beledide  karşılaşamıyorum çoğu şektörden çekildi çoğuda bu süre zarfından kendi mesleklerinden uzaklaştı yeteneklerini

[seyyah]

sayın maras46 şu an tapu müdürlüklerinde değerleme uzmanlarına TAKBıs sistemi üzerinden bilgi almalarını sağlayıcı şimdilik bir düzenleme yok ancak TDUB ile TKGM arasında bir protokol imzalanmış uygulamaya halen geçmemiştir. Geçtiği taktirde taşınmaz bilgileri ile birlikte yakın zamanda taşınmazların haritaları( paftaları) takbis sistemine işletilecektir. Bu sayede tapu kayıtları ile paftaları Takbis sistemi üzerinden belirli bir şifre ile görünmesi mümkün olacaktır ancak projelerin nasıl görüleçeği konusunda benimde bir bilgim yok. Projelerin yine paftalarda olduğu gibi sisteme girilmesi halinde proje incelemeside yapılacaktır. Ayrıca şirket elamanları gösterir belgeler Takbis sisteminde yoktur. Sisteme daha önce gelen ve kayıt ve inceleme talebinde bulunan şirket elemanlarının isimleri geçer. Bu isimlerde şirketten aldıkları yetki belgesi adındaki belgeler ile müracat etmekte ve tapu müdürlüğü bu müracatı alarak sistemden döner sermaye harcı ve suret harcı tahakkuku yapılır. Yanlız bu yetki belgeleri üzerinde hata yapılıyor çünkü 2644 sayılı tapu kanunun 2.maddesi uyarınca yetki belgelerinin şirketlerin merkezlerinin bulunduğu Ticaret Sicili Memurluklarından alınan yetki belgeleri olması gerekmektedir. Bu belgelerde şirketin ünvanı, iştigali, yetkilililerinin isimleri yazılıdır. şu anda ise tapu Müdürlüklerine ve diğer kurumlara verilen belge yetki belgesi değildir. Düzenlenen belge şirket tarafından hitaben yazılan belge olduğu için her hangi bir kişiye yetki verilmek suretiyle görevlendirilmektedir.Tapu Kanuna göre düzenlenecek yetki belgeleri sayesinde yetkisiz kişilerin inceleme yapmasına bir anlamda set çekileçektir.Yetki belgelerinde şirketin bünyesinde bulunan sorumlu değerleme uzmanları, değerleme uzmanları ve çözüm ortağı olarak anlaşma yapılan kişilerin isimleride gececek ve yetkisiz inceleme kargaşası sona erecektir.  Bugünden sonra arkadaşların daha dikkatli olmaları gerekmektedir. Disiplin yönetmeliği Birlik üyelerini kapsıyan ve  üyelerin başında kılıç gibi sallanmaya başlamakta ancak üye olmayan kişilere karşı herhangi yaptırımı olmayan bir yönetmeliktir.Değerleme faaliyeti yetkisiz olarak yapanlara herhangi bir yaptırımın olmaması yönetmeliğin handikaplarından biri olarak gözükmektedir.Ancak eksikte olsa bir yönetmeliğin olması güzel.Yeni disiplin yönetmeliği bu meslekten ekmeğini kazanan ve kazanacak olan birlik üyelerine  hayırlı olsun.