Değerli Arkadaşlar,
Sağlıklı bir fikir tartışmasının ilk kuralı; o tartışmada ileri sürülecek bütün savların konu başlığı ile alakalı olmasıdır. Lisans kiralama eylemi; ahlak dışıdır. Kanunsuzdur ve suçtur. Hiç bir gerekçe; lisans kiralama eyleminde bulunan kişileri ve şirketleri haklı kılmaz.
Sözleşmeli çalışan ve işinin hakkını veren bir çözüm ortağı; tek başına, ayda ortalama 50-55 adet rapor üretebilir. Sözleşmeli uzmana ödenen cari ortalama rapor fiyatlarıyla -vergiler ve masraflar düştükten sonra kalan- bunun da net gelir karşılığı 5,500-6,000 TL civarındadır. Bu rakama az ya da çok demek izafi bir kavramdır. Kimine göre çok, kimine göre az, bana göre de normaldir.
Elbette burada tartışılması gereken asıl sorun; nihai tüketice yansıtılan rakamlarla, aylık 35,000 ila 40,000.-TL katma değer üretip, bu değerin neredeyse %90'lık kısmının bankalarla ve lisanslı sermaye şirketleriyle neden paylaşıldığıdır?
Taşınmaz kredi talebinde bulunan Türk vatandaşının; finans kuruluşlarına ödediği rapor başına değerleme ücreti, dünya standartları seviyesinde hatta üzerindedir. Dolaylı olarak bankalar ve doğrudan değerleme şirketleri; yetkisiz ve ehil olmayan kimselere "ekspertiz yaptırarak" bir anlamda Türk tüketicisini aldatmaktadırlar. Adını açık koyalım. Değerlemeyi yapan kişiyle, raporda imzası olan kişi aynı kişi değilse; bunun adı, NıTELıKLı DOLANDIRICILIKTIR.
Bugün itibariyle, kaba bir hesapla; her yıl Türk vatandaşları ekspertiz ücreti olarak bankalara 500,000,000.-TL para ödemektedirler. Bankalar, bu meblağın %70'ini kendilerine ayırarak kalan %30'u, yani 150,000,000.-TL'sini lisanslı şirketlere aktarmaktadır. Bu rakamın da takriben %80'i sektördeki ilk 15-20 şirket arasında, geriye kalan %20'lık kısmı yani 30,000,000.-TL de 110 şirket arasında paylaşılmaktadır.
Konut finansman kanunu kapsamında yapılan ve yapılacak bütün değerlemeler UDES'e göre yapılmak zorundadır. UDES'in en önemli standartı da; uzmanın bağımsız, tarafsız ve objektif olması zorunluluğudur. Oysa finans kuruluşları hem kredi veren hem de değerleme ihalesi açan kurumlardır. Fiiliyatta; lisanslı değerleme şirketleri, müşteri olarak gördükleri bankalar karşısında bağımsız ve tarafsız değildirler. Olmaları da mümkün değildir. Aynı şekilde, bağımsız çalışan lisanslı değerleme uzmanları da; lisanslı şirketler karşısında bağımsız ve tarafsız değildir. Örneğin; benim, bilerek ve araştırarak 100,000.- TL takdir ettiğim bir taşınmazın nihai raporu, "Banka'nın ricası" üzerine, çoğu kez bana sorulmadan 130 hatta 140 binlere çıkabilmektedir. BDDK'nın %75 tebliğine rağmen, mahalle emlakçıları bile bazı banka şubeleriyle anlaşarak ( promosyon olarak emlakçılara otomobil veren bankalar var) fütursuzca %100 kredi ilanı verebilmektedirler. Hatta, emlakçı baskısıyla şube uzman değişikliğine gidebilmekte, emkalçının istediği kişiye rapor düzenletebilmektedirler. Oysa, Mortgage sisteminde; %100 kredi sözü veya eylemi AB ve ABD yasalarına göre kredi dolandıcılığı addedilip, 10-15 yıla varan hapis cezası gerektiren bir suçtur. Türkiye'de ise sıradan bir olaydır.
Sistemin adı kapitalizmse; hodri meydan! Oyunu kapitalizmin evrensel kurallarına göre oynayalım. Kapitalizm, emek sömürüsü ve artı değer üzerine inşa edilmiştir. Gayet açık. En çok değerleme uzmanı çalıştıran ve en çok emek sömürüsü yapan şirket en çok parayı kazanır. Sistemin bir ayağı bu. Hiç itirazımız yok. Ama, kapitalist sistemin dahi, sürdürülebilir olabilmesi için uyulması gereken başka ciddi kuralları da vardır.
Türk tipi mortgage sisteminde; sistemin emek sömürüsü ayağı sonuna kadar uygulanıyor, ancak uyulması gereken bağımsızlık, tarafsızlık, objektiflik gibi olmazsa olmaz kuralları devre dışı bırakılıyor.
Biz kendi aramızda; "saçma sapan mimarlar mı yoksa iktisatçılar mı bu işi yapmalı" tartışmaları yaparken; her yıl Türk halkının cebinden çıkan 500,000,000.-TL'sı haksız yere, çoğu yabancı sermayeli olan bankaların kasasına gidiyor.
Değerleme mesleği, makro iktisadi sistemde çok önemli işlevi olan bir kamu görevdir. Bütün kamu görevlerinde olduğu gibi; bu işi de tamamen ticari bir mecraya sokarsanız; namussuzluk, ahlaksızlık ve sahtekarlık kaçınılmaz olur. Pastadan pay kapmak isteyenler, kiralık lisansla şirket kurarlar, Ali'nin yazdığı rapora Veli'nin imzasını atarlar, hiç bir hayat tecrübesi olmayan çoluk çocuğu saha gönderip, emlakçıların cebine 50 lira koymasına göz yumarlar. Son tahlilde; bütün bu namussuzluk, ahlakasızlık ve sahtekarlığın bedelini de, çıkacak ilk iktisadi krizde Türk halkı olarak bizler öderiz. Burada atılacak ilk adım. Lisanslı şirketlerde 5 uzman şartının kaldırılmasıdır. Yeni TTK'ya göre; tek kişilik anonim şirket kurmak mümkündür. ısterse 50 kişilik şirket olsun, son tahlilde raporu yazan tek bir kişidir.
Sonuç olarak; sui misal emsal teşkil etmez. şikayet, feryat ve figanla da hiç bir sorun çözülmez. Devletin, yetkili organlarını ve karar mekanizmalarını harekete geçirmeden Türkiye'de uluslararası standartlarda değerleme yapmak mümkün olmayacaktır. Bu yüzden TDUB'u maddi ve manevi her açıdan güçlendirmeli ve yönetime destek olmalıyız.
Bana göre; değerleme sektörünün temel sorunu rapor fiyatları değil iş ahlakının yerleşmemiş olmasıdır.
Biz oyunun kurallarını değiştirene kadar şartlar bu... Her şeye rağmen Türkiye özgür bir ülke. şartları beğenmeyen bu işi yapmaz...
Saygılarımla,
A.Mesut Tatlıpınar
