'Yeşil bina değerleme' suistimale açık 03.07.2012
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım ile birliğin, yeşil bina değerleme çalışmaları süreci üzerine Alternatif Enerji tarafından gerçekleştirilen röportajı beğenilerinize sunuyoruz.
Öncelikle çalışmalarınızdan başlayalım Yener Bey. Siz Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) olarak hangi yeşil binalarla ilgili hangi çalışmayı gerçekleştiriyorsunuz?
Bizim şu an yeşil binalarla ilgili iki farklı çalışmamız var. ılki, Değerleme Standartları’nı geliştirmek. Bir değerleme uzmanının, değerleme faaliyetlerindeki rehberi olacak bu kurallar setinin içerisine yeşil bina unsurlarını eklemeyi düşünüyoruz. Elbette bu konudaki uluslararası yaklaşım ve standartlardan hareketle… ıkinci olarak da üyelerimizi, yani değerleme uzmanlarımızı bilinçlendirecek bir eğitim ve sertifikalandırma süreciyle ilgili çalışmalarımız var. Çalışmalarımızın ilki olan Değerleme Standartları’na eklemeyi düşündüğümüz yeşil binalar konusu ile bu alandaki algıyı oluşturmaya ve değerleme uzmanının dikkatini buraya çekmeye çalışıyoruz. Eğitim çalışmalarımız ise, bir değerleme uzmanının yeşil bina konusunda dikkat etmesi gerekenleri değerleme uzmanlarımıza aktarmaya yönelik. Aynı eğitim kapsamında binaların nasıl yeşil bina olabileceğini de anlatmak istiyoruz.
‘Yeşil binalar konusunda sertifika ve sertifikanın koşulları oldukça önemli’
Yılbaşındaki zirvede SPK Başkanı Sayın Vedat Akgiray ve Yeşil Binalar Derneği Başkanı Sayın Haluk Sur, bir yeşil bina değerlemesi ile ilgili SPK’da bir çalışma olduğunu söyledi. Bu çalışmayla ilgili sizin bir bilginiz var mı?
Evet, bilgimiz bulunuyor. Sermaye Piyasası Kurulu Başkanı Sayın Vedat Akgiray’ın bu doğrultudaki isteğini biliyorduk. SPK yetkililerinden bu alanda ortak çalışma yapma isteği ve görevi verilmişti bize. Bu çalışmalara SPK ve birliğimiz TDUB’un yanı sıra Yeşil Binalar Derneği de dahil. Dernek yetkilileriyle görüşmelerimiz sürüyor, onların da fikirlerini alıyoruz. Ancak burada iki hususun karıştığını görüyoruz zaman zaman. Yeşil binalar konusunda iki farklı sertifikasyon, dolayısıyla iki farklı çalışma söz konusu.
Birincisi, bir binanın kendisinin yeşil bina olduğunu ifade eden bir sertifika. Bu binaya verilen bir sertifikadır. Bina eğer gerekli kriterleri sağlıyorsa, yani yeşil bir bina olarak adlandırılabilecekse bu sertifikayı alıyor. Yeşil Binalar konusunda önemli olan işte binalara verilen bu sertifikalar ve bunun koşulları. Yeşil bina konusunda temel husus bu. Bu konu doğrudan bizim görev ve ilgi alanımızda değil. Diğer bir sertifikasyon ise bir binanın yeşil bina olup olmadığı incelemesini yapacak, binanın şartlara uyum derecelendirmesini belirleyecek bireylere yönelik bir sertifika. Sayın SPK Başkanı’nın 1. Uluslararası Yeşil Binalar Zirvesi’nde yaptığı konuşmada değindiği nokta, konunun birey ile ilgili sertifikalandırma kısmı. Sayın Başkan, değerleme uzmanlarına yönelik bir çalışmadan bahsetti zirvede. Yani halihazırda bir gayrimenkulü değerleme alanında, SPK’nın düzenlemeleri uyarınca değerleme sertifikası almış değerleme uzmanları var; bu kişilere yönelik yeşil bina derecelendirmesi için neler yapılabileceğine yönelik bir çalışma diyebiliriz buna.
Diğer alanda, yani binaların sertifika alması alanında, zaten Yeşil Binalar Derneği kapsamlı bir çalışma yaptı. Bream veya Leed gibi uluslararası kabul görmüş sertifikalara benzer milli bir sertifika geliştirildi. Son derece önemli bir çalışma bu. Bir binanın yeşil bina olduğunu tespit ettirmek isteyenler, bu sertifika sayesinde, sertifika ücretlerini yabancı kuruluşlara ödemek zorunda kalmayacaklar. Bu açıdan önemli. Ayrıca, ülkemize özgü koşullar da dikkate alındığı için başarılı olacak bir sertifikalandırma süreci söz konusu. Bildiğimiz kadarıyla Yeşil Binalar Derneği, binalar için geliştirdiği bu sertifikasyon sistemine dair Enerji Bakanlığı ile Çevre ve şehircilik Bakanlığı bünyesinde görüşmelerini sürdürüyor.
Tekrar bizim görev alanımıza giren kısma, yani bir binanın değerini ortaya koymak konusuna dönecek olursak, bir binanın değerlemesi çalışmalarında o binanın çevreye duyarlılığını, enerji kaynaklarını kullanma konusundaki tasarruf derecesini, yani özetle yeşillik derecesini en kolay ortaya çıkarabilecek meslek grubunun değerleme uzmanlığı olduğunu söyleyebiliriz. Elbette değerleme uzmanının mevcut değerleme bilgi ve deneyimine “yeşil binalar” bilgilerinin eklenmesi koşuluyla. Değerleme uzmanlarının bir binayı incelemeye dair var olan donanımının üzerine konacak ek bir donanımla böyle bir katkı nasıl sağlanabilir noktasındayız şu an.
SPK’nın isteği de bu çalışmaları tamamlamamız ve yeşil binalar konusuna katkı sağlamamız. şu an konu üzerinde çalışıyoruz, bu konudaki uluslararası değerleme standartlarını Türkçe’ye çevirdik. Tüm boyutuyla araştırıyoruz. Belirttiğim gibi, şu an zaten değerleme uzmanlığı için bireyler üzerine ciddi bir sertifikalandırma ve sınav süreci var. Yapmak istediğimiz ise var olan değerleme sürecine yeşil bina ile ilgili gerekli uygulamaları ekleyerek, uzmanlarımızı bir binanın yeşillik derecelendirmesini yapabilecek hale getirip, bu durumu ek bir sertifikaya bağlamak. Özetle, konuyla ilgili yeşil bina derecelendirme eğitim programlarını açacağız gibi görünüyor.
‘Binaların enerji tüketimi derecelendirilerek bir şema ile gösterilebilir’
Süreçle ilgili biraz detay verebilir misiniz Yener Bey…
Değerleme aslen bir varlığın değerini ortaya koymaya çalışmakta iken, yeşil bina derecelendirmesi ise bir binanın önceden belirlenmiş olan kriterler doğrultusunda, çevreye ve enerji kaynakları tüketimine duyarlılığının derecesini ortaya koymaya çalışıyor. Genel anlamda değerleme çalışması, diğer bilgilerin yanı sıra sonuç olarak net bir rakamı, sayısal bir büyüklüğü ifade ediyor; yeşil bina derecelendirmesi ise eldeki “yeşil bina kriterlerine” uyum seviyesini. Bu nedenle, konu yeşil bina olduğunda “değerleme”den çok “derecelendirme” ifadesi daha doğru gibi görünüyor.
Zira bir değerleme uzmanı için yeşil olan bina da olmayan bina da değerlenebilir ve ortaya bir rapor ve onun sonucu olarak da bir rakam çıkar. Yeşil binalar konusunda ise iki şey yapılabilir: ılkinde, istenirse her binada olduğu gibi binanın değeri sayısal olarak ortaya konabilir. ıster değerlemeye paralel olarak, istenirse ondan bağımsız olarak belirli kriterler ölçüsünde yeşillik seviyesi de tespit edilebilir, yani o binanın yeşil bina olup olmadığı ortaya bir sertifika ile konur. ıkincisinde, yani yeşil bina derecelendirmesi sürecinde, ek olarak binanın değerinin de ortaya koyulması özel olarak istenmediği sürece değere girilmemesi beklenir.
Bu nedenle “bina değerlemesi” ile “yeşil bina derecelendirmesi” ayrı süreçler olmakla birlikte, birbirlerini yakından ilgilendirmektedir. Daha önce belirttiğim gibi, yeşil binaların yeşil olmayan emsallerine göre teorik olarak daha değerli olması gerekiyor. Bir binanın enerji tüketimindeki durumu, tıpkı beyaz eşyaların üzerinde bulunan standart A, B, C, D, E seviyesindeki tüketim tasarruflarını tanımlayan derecelendirme şeması gibi olabilir elbette. Mesela Fransa’daki emlakçılarda kiralık evlerin ilanlarının altında bu şemayı, yani kiralayacağınız evin enerji tüketim seviyesini A, B, C gibi gösteren semboller bulunuyor.
Elektrik tüketiminin ekonomik yansımasını, evi kiralamadan önce görme şansınız oluyor. Elbette bir binanın enerji tüketim düzeyi, değerini, fiyatını ve kira tutarını etkilemelidir. ışte biz bu noktada, değerleme uzmanı yeşil bina konusunda daha da bilinçlenmeli, kendisinden istenmese dahi konut değerleme raporlarına çevreye duyarlılık ve enerji kaynakları algısı eklenmeli diye düşünüyoruz. şöyle ki ayda 1.000 TL bedelle bir konut kiraladığınızı varsayalım, bu konutun elektrik ve yakıt gideri aylık 500 TL olsun. Diğer yandan aylık kirası 1.200 TL olan yeşil bir binadaki konut için aylık elektrik ve yakıt gideri örneğin 100 TL olabilir? Sonuçta hangi seçeneğin daha değerli olduğu açık.
Değerleme mesleğini temsil eden bizler açısından önemli olan, bu tür binalar için var olan uluslararası standartlarla değerlemenin ana standartlarında kesişen noktalar üzerinden hareket etmek. Yeşil binaların tespit edilmesi konusunda eğitim verebilecek, sınırlı sayıda uzman mevcut ülkemizde. Biz bu sınırlı sayıda uzmanın yeşil bina derecelendirmesi bilgilerini değerleme uzmanlarına aktarması arzusundayız. Belirttiğim gibi, bir binanın yeşillik derecesini ortaya koyarken değerleme ile kesiştikleri ortak noktalar mevcut. Düşündüğümüz eğitim programı ise hem değerleme hem de yeşil bina derecelendirme programını anlatan bir süreç olabilir diyoruz, buradan hareketle. Eğitim programımızın 4-5 günlük bir kapsamda olmasını planlıyoruz. ılk 2 gün değerleme, sonraki 2 gün yeşil bina derecelendirme konuları anlatılabilir. Sonunda ise yeşil bir binada uygulamalı eğitim ile eğitim tamamlanabilir görüşündeyiz.
Yıldırım: Süreç suistimal edilmeye açık
Peki Yener Bey, bu yeşil derecelendirme süreci maksadını aşıp bir kazanç kapısı haline gelir mi sizce?
Benim kişisel fikrime göre, bu tür konular hep ikili ilerliyor. Bir yandan, sorumsuzca tüketilen kaynaklar, çevreye duyarsızlık gibi olumsuzlukların sonuçlarından kaygılanıp daha yaşanabilir bir dünya isteyenler, yani sorumluluk hissedenler ve bu nedenle konuya el atanlar. Diğer yandan da sadece bu tür alanların yarattığı ekonomik değerden yararlanmaya çalışanlar. Türkiye’de henüz bu çalışmaların başında olduğumuz için şu an bir önyargı içinde olmamamız gerekiyor. Yeşil Binalar Derneği’nin bu konudaki bilinçlendirme çalışmalarının son derece önemli olduğunu düşünüyorum.
Neredeyse ülkemizde kimsenin bilmediği bir alanda, çok hızlı bir şekilde, başarılı bir algı yarattılar. Tabi bu başarıda az önce bahsettiğim gerekçelerden ilkiyle, yani sorumluluk duygusu ile hareket etmelerinin katkısı büyük. Eğer bu konuda ilgili bakanlıkların desteği de netleşirse konuyla ilgili kaygılar en alt düzeye iner. Dediğim gibi, şu an ülkemizde sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlediği yorumunu yapabilirim. Konu suistimale, mesnetsiz bir reklam aracı olarak kullanılmaya açık ama ülke olarak, bu aşamada bunun farkında olmamız şimdilik yeterli. Konu son derece önemli, Türkiye olarak bu soruyu şimdilik öteleyip gelişmelere göre yeniden ele almalıyız.
Sorunuza dair bir önemli hususa da zaten SPK Başkanı Sayın Vedat Bey, bahsettiğiniz Uluslararası Yeşil Binalar Zirvesi’nde yaptığı konuşmada değindi. Finans sektörünün temsilcilerinin, biraz da unuttukları bir alan olan, sürdürülebilir daha yeşil bir dünya için sorumluluk alması gerektiğini özellikle vurguladı. Bizim açımızdan da en önemli hareket noktası budur.
Gayrimenkul ve finans sektörlerinin çevreye ve enerji kaynaklarının tüketimine duyarsızlığı konusunda, sadece mevcut varlıkları değerlemekle görevli bizler, yani değerleme sektörü temsilcileri, belki de en az düzeyde sorumlu tutulabiliriz. Ancak biz bu konuda görev almaktan kaçınılmaması gerektiğini düşünüyor ve üzerimize düşenden de fazla sorumluluk hissedip değerleme faaliyetlerine çevre ve sorumluluk algısını nasıl yerleştirebileceğimizi düşünüyoruz.
Yıldırım: Konu, yeşil binaların sayısının önemli ölçüye yaklaşması ile netleşecek
Maddi değerleme sürecinde normal binalar için muadiller söz konusu ancak yeşil binalar çok yeni, muadilleri yok. Bu noktada nasıl bir yol haritası izleyeceksiniz?
Belirttiğim gibi, bir değerleme uzmanı için yeşil binayı değerlemekle yeşil olmayan bir binayı değerlemek arasında, değerleme tekniği açısından çok ciddi bir fark yok. Sonuçta bir binanın yeşil olup olmaması ve yeşil binaların daha değerli olması, değerleme sürecinden ayrı bir konu. Burada karşılaşılabilecek tek sıkıntı belirttiğiniz husus, emsal yeterli olmadığı için değerleme çalışmasının sadece bir parçası olacak emsal araştırmasının zayıf kalması olabilir. Ancak emsal araştırması değerleme çalışmasının sadece bir unsuru, değeri etkileyen diğer unsurlar da son derece önemli. Kaldı ki bir binanın, her zaman toplu olarak değerlemesi istenmez, içindeki farklı alanlar, farklı özelliklerdeki gayrimenkullerin değerlemesi farklı kişilerce istenebilir.
Bu doğrultuda hızla bir emsal değeri oluşacaktır. Yeşil binalar, yeşil olmayan emsallerine göre daha değerli ise bu, yeşil bina içindeki farklı ofisler veya konutlarla, bölgedeki yeşil olmayan ofisler veya konutlar arasındaki fiyat farkından tespit edilir ve böylece kolaylıkla değerleme raporuna yansır. Bu nedenle yeşil binaların nasıl değerleneceğine ve emsal değerlere dair özel bir hazırlık, özel bir yol haritası yapmamız gerekmiyor. Hazırlık yapmamız gereken konu, binaların nasıl yeşil bina sıfatı kazandığı, onları derecelendirmenin metodolojileri. Elbette bir de değerleme uzmanının bu konudaki algısının ve bilgi düzeyinin artması. Biz değerleme raporlarına bu hususları eklersek, sadece değerleme uzmanı değil, rapordan yararlanan herkes bu konunun farkına varır diye düşünüyoruz.
Henüz ülkemizde “yeşil binalar” konusu çok yeni. Daha alacağımız çok yol var. Değerleme sürecinde ve genel olarak konuya verilen önemin artması, binaların sertifikasyon sürecinin gelişmesi gibi alanlarda ilerledikçe, bir yeşil binanın değerlemesinde, yeşil olmayan bir binanın değerlemesine göre daha somut, sayısal olarak ifade edilebilir fark ve veri elde edersek, bunu da düzenlemelerimize hemen yansıtmamız mümkün. Ya da tam tersi olarak, örneğin, enerji israfı yapan konutların değerinin düşük olduğunu net şekilde ortaya koyabilirsek, yine bu konu değerlemede hesaplara katılır. Ancak dediğim gibi, bunun raporlara tam olarak yansıması zaman isteyen bir süreç olacaktır. Türkiye’deki yeşil bina sayısının hatırı sayılır ölçüye ulaşmasıyla da konu daha fazla netleşecektir.
(Röportaj: Kağan Konçak,
www.alternatif.com)
