Değerleme Uzmanları
SINAV SORULARI => GAYRİMENKUL DEĞERLEME ESASLARI => Konuyu başlatan: scakir - Şubat 26, 2008, 11:21:51 ÖÖ
-
arkadaşlar aşağıdakiler 2007 nin eylül döneminde çıkan sorular çözümlerimde cevapların yakınına bile ulaşamadım aranızda çözeniniz varsa yardımlarınızı bekliyorum.saygılar
14----1967 yılında yapımı biten 220 m2 yüzölçümlü bir konutun değerleme günüde yapı kalan ömrü 40 yıldır. 2007 yılında vergi değeri üzerinden toplam 7.500 YTL alım-satım harcı ödenerek satın alınan konutun arsa payı değeri 70.000 YTL, vergi değeri-sürüm değeri oranı %80 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayımıyla yeniden yapım inşaat maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m2 dir?
A) 1.684
B) 1.842
C) 2.204
D) 2.427
E) 2.543
27----Arsa kapitalizasyon oranı 0,05 ve brüt geliri 1.800 YTL/ay olan inşaatı yeni bitirilmiş 180 m2 yüzölçümlü bir konutun yapı net gelir payı, konut brüt gelirinin %60’ı kadardır. Konutun yeniden yapım maliyet bedeli 1.200 YTL/m2 olduğuna göre değeri kaç YTL dir?
A) 319.800
B) 325.800
C) 357.800
D) 388.800
E) 412.800
29---Brüt kirası 1.200 YTL/ay olan bir konut 15 yıl vadeli aylık %1,20 faizli kredi kullanılarak satın alınmıştır. Kredi değer oranı 1,00, işletme gideri 1.200 YTL/yıl ve borç kapsama oranı 1,50 olduğuna göre kullanılan kredi tutarı kaç YTL dir?
A) 53.972
B) 59.379
C) 62.973
D) 69.698
E) 79.392
-
SORU 14: 7500 YTL alım satım harcı 750 YTL olması gerekiyor.Soru yanlış.
(750/0,003)/0,80=220*YYM*0,50 + 70.000 formülünden YYM=2204YTL/m2
SORU 27:
Arsanın değeri=(1800*12*(1-0,60))/0,05=172800
Yapının değeri =180*1200
TOPLAM DEğER= 388800 YTL
SORU 29:
(1200*12-1200)/YILLIK BORÇ=1,5 den YILLIK BORÇ=8800 YTL aylık ödeme =8800/12
DEğER=Aylık %1,2 den 15*12 ay boyunca 733,333 YTL yatırırsa anünite formülünden 53972 YTL bulunur.(Kredi değer oranı 1 olduğundan aldığı kredi, taşınmaz değerine eşittir)
Arkadaşlar bunlar önemli değilde önemli olan bu soruları 2 dakikada çözebilmek. Bunun için taktik yada tavsiyesi olan arkadaşların görüşlerini bekliyorum.(önce sözel sonra sayısal, test tekniği vb gibi)
Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı
-
doğan bey
yanıtlarınız için teşekkürler 14 ncü soruyu şimdi böyle bakınca daha iyi anladım 7500 yerine 750 harç kelimesi yerinede emlak vergisi kelimesinin kullanılması gerekir harç binde 15 her iki taraftan alınıyor vergi ise 0.003
evet gerçekten eylül 2007 soruları gerçekten zor kelimesi az kalıyor
-
27.sorudaki tuhaflığı gören var mıııııı ?
TAşINMAZ BÜRÜT GELıRı= Yapı net Geliri + ışletme Gideri + Arsa gelirinden (net) oluşur
Toplam bürüt gelirden yapı net gelirini düşersek geriye = ışletme gideri ve arsa geliri kalıyor. Yaptığım çözümde ise sanki yalnız arsa net geliri kalıyor gibi çözüm yapmışım. Sizde fark ettiniz mi bilmiyorum... Bu soruda eksik galiba...
-
2007 mayıs dönemi 14 ve 15 nolu soruları çözebilen arkadaşlar burada paylaşırsanız menmun olurum.Saygılar
-
Sn Doğan bey çok haklısın bazı sorularda buna benzer tuhaflıklar var başka bir sorudada hesaplamada hem net gelir hem de bürüt gelir aynı rakam çıkıyorbu tip soruları toparlayıp spk iletmek lazım bütün bildiklerimiz alt üst ediyor ayrıca bu soruları yapanlar tüm soruların çözümünü bilen bir kişi bu soruları kaç saatte yapabiliyor diye hiç süre tutmuşlaar mı acaba bunuda sormak lazım
Sn sener bey
A grubu ise
14 cü sorunun çözümü aşağıdaki gibi
2002-2007 ------- 5 yıl
30 000 x 1.05^5 = 38 288 / 600 = 63.81 x 500 = 47.860
15 nci soru şu an bende çözmüş değilim
saygılar
-
sn Sındırgı ;
Ynt: 2007 eylül dönemi A Grubu 14 -27 - 29 ncu sorular
21.Soru : 400*3.2 = 1280
DSABD = T *( (1+F) ^N-1)/(F*(1+F)^N)
DSABD=1280*((1+0.05)^20-1)/(0.05*(1+0.05)^20) =15951.63 YTL
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
28 ve 29.sorularda bu verilere göre şıklardaki sonuçlara ulaşılamıyor ancaktoplam ekonomik ömür 79 yıl olursa
28. soru da cevap "c" şıkkı ve 29.soruda cevap "a" şıkkı olarak bulunuyor.
verilere göre çözülürse 28 "b" 29 "b" sonuçlar bulunuyor bu soruları denetleyenler bu verilerle o sonuçlara
nasıl ulaşıp doğru şık olarak 45000 YTL ve 0.21 bulmuşlar anlayamadım şıklardaki bir türlü bulunamayan bu tip
sorular yüzünden kaldım
iyi çalışmalar diliyorum
Ali YAşAT
Çankaya 1.Bölge Tapu Sicil Müd. ANKARA
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-
2007 MAYIS 14 VE 15. SORULAR
14.SORU
{30000/600*(1,05)^5*1,5}/2=47,86
15.SORU
K ıÇıN AğIRLIK PUANI=(0,4/0,4)*0,60+(5/8)*0,80+(12/15)*0,76 =1,71 ......... 600 M2...........120 000 YTL
L " " " =(0,35/0,4)*0,60+(7/8)*0,80+(14/15)*0,76=1,93......... 800 M2...........140 000 YTL
M " " " =(0,3/0,4)*0,60+(8/8)*0,80+(13/15)*0,76=1,91........... 750 M2........... ? =(120 000/(1,71*600)+140 000/(1,93*800))/2*750*1,91=148.717 YTL oluyor yine şıklar yanlış
-
Arkadaşlar şu ana kadar sınavlarda çıkan G.M Değerleme Esasları sorularının hepsini çözdüm. Çalışmalarım ve sınav soruları hakkında ki bazı bilgileri sizinle paylaşmak istiyorum.
1- Hatalı soru veya şıkları içeren yada tartışmaya açık soruları aşağıya yazıyorum. Sizlerden ricam, vakit buldukça bu sorular hakkında ki görüşlerinizi yazmanız. Sorular tarih sırasına göre, Yılı-Dönemi-Numara sırasına göre yazılmıştır.
2003-1-12 , 2003-2-8 , 2003-2-38 , 2004-1-24 , 2004-1-33 , 2004-1-34 , 2004-1-36 , 2004-2-39 , 2004-3-14 , 2004-3-18 , 2004-3-22 , 2004-3-24 , 2005-1-21 , 2005-1-31 , 2005-1-37 , 2005-2-19 , 2005-2-22 , 2005-2-24 , 2005-2-25 , 2005-2-31 , 2005-3-28 , 2005-3-33 , 2006-1-20 , 2006-2-32 , 2006-2-37 , 2006-2-38 , 2006-3-22 , 2006-3-31 , 2006-3-34 , 2007-1-9 , 2007-1-10 , 2007-2-10 , 2007-2-15 , 2007-3-4 , 2007-3-13 , 2007-3-14, 2007-3-27 , 2008-1-7
Herkese iyi çalışmalar dilerim...
Doğan ÇAğLAYAN
ınşaat Mühendisi
Bayındırlık ve ıskan Müdürlüğü
DENıZLı
-
2007 eylül dönemi 15. soru ÇÖZÜMÜ
Emsal 1 Emsal 2 K
Değer(YTL)
500.000 600.000 678.090
Parsel derinliği (m)
80 100 ?
Parsel cephesi (m)
50 60 50
Emsal (KAKS)
2 1,5 3
Yükseklik (m)
14 15,50 17,82
Yukarıdaki tabloda konut bölgesinde yapılan bir değerleme işleminde K parselinin değeri,
emsal 1 ve 2 parsellerine ait yapılanma koşulları ve değerleme gününe dönüştürülmüş
rayiç bedeller dikkate alınarak bulunmuştur. Buna göre, K parselinin derinliği kaç metredir?
A) 28,41
B) 33,00
C) 67,81
D) 70,00
E) 72,33
Çözüm:
Emsal 1: ÇARPAN = 500.000 /(80*50*2.00) = 62.5
Emsal 2: ÇARPAN= 600.000 / (100*60*1.50) = 66.667
ÇARPAN ORTALAMASI = (62.5 + 66.667) /2 = 64.58
678090 / (DERıNLıK*50*3,..*64.58)
DERıNLıK= 678090/9687 = 70 m
--------------------------------------------------------------------------------------------
2007 eylül dönemi 18. soru
E1 E2 E3 M
Değer(YTL)
E1 E2 E3 Konu Mülk
480.000 340.000 221.700 ?
Parsel Cephesi (m)
40 34 30 22
Parsel Derinliği (m)
50 52 28 32
Kat adedi
5 4 3 4
TAKS
0,40 0,35 0,30 0,30
Yükseklik (m)
17,5 13 12 15
Sanayi bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe
dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şek
lindeki emsal arsalara göre M arsasının değeri kaç YTL dir?
A) 108.630
B) 121.271
C) 133.911
D) 158.257
E) 232.214
Bu soruda sapma var fakat sapma göz önüne alınmadan çözülmesi kanaatindeyim
ben sonucu “ D ” şıkkı 158.257 YTL buldum
fakat
Cevap anahtarı “ B “ bu sonuca ulaşabilmek için çarpanın 38.28 olması gerekiyor bu çarpan nasıl bulunmuş ve bu sonuca ulaşan varsa
Lütfen aydınlatsın
şimdiden tşk.
-
SN YASATAL sanayi bölgesinde hacim hesabına göre değerleme yapılıyor. Yani TAKS*YÜKSEKLıK emsal alınıyor. Çözümü bir de böyle deneyin derim.
-
2008 -1
7 nolu soru
Bir değerleme uzmanı konu taşınmazın net işletme gelirini 35 550 YTL olarak tahmin etmiştir.Uzman tarfından yapılan piyasa araştırmasının sonuçlarına göre konu taşınmaz ile aynı büyüklükte ve benzer özelliklere sahip olan emsal taşınmazın yıllk ortalama net geliri 32 500 YTLve gerçek alım satım değeri ise 295 000YTL olarak saptanmış. Emsal taşınmazın konu taşınmaz ve çevredeki diğer taşınmazlardan %14 manzara %12 alt yapı avantajı bulunduğu tespit edilmiştir.Bununla beraber emsal taşınmazın kot farkından %5.5 dezavantajı olduğu gözlenmiştir.Buna göre konu taşınmazın fiatı nedir.
Çözümünü varsa paylaşırmısınız.Saygılar
-
2008-1-7 SORUNUN CEVABI:
1-Konu taşınmaz ile emsal taşınmazın bütün özelliklerinin aynı olduğunu varsayarsak öncelikle
35550/Konu Taşınmaz Değeri=32500/295000 K.T Değeri=322 685 YTL tıpa tıp benzer olsaydı
Kaldı ki emsal taşınmaz çevresindeki taşınmazlardan daha üstün özelliklere sahip (Toplam %20,5 avantajlı yani)
Büyüklük olarak aynı ve bazı özellikler açısından üstün olupta fiyatı 322 685 YTL olan taşınmaz nasıl oluyorda konu taşınmazdan daha az değer edebiliyor?
şıklara bakılacak olursa aynı büyüklükte ki emsal taşınmaz üstün niteliğe sahip değil...Soruyla şıklar çelişiyo yani...
-
Sn. Doğan ÇAğLAYAN
2007 eylül dönemi 18. soru
E1 E2 E3 M
Değer(YTL)
E1 E2 E3 Konu Mülk
480.000 340.000 221.700 ?
Parsel Cephesi (m)
40 34 30 22
Parsel Derinliği (m)
50 52 28 32
Kat adedi
5 4 3 4
TAKS
0,40 0,35 0,30 0,30
Yükseklik (m)
17,5 13 12 15
Sanayi bölgesinde bulunan ve yapılanma koşulları ile değerleme gününe
dönüştürülmüş rayiç bedelleri yukarıdaki tabloda verilen dikdörtgen şek
lindeki emsal arsalara göre M arsasının değeri kaç YTL dir?
A) 108.630
B) 121.271
C) 133.911
D) 158.257
E) 232.214
Benim çözümüm:
Emsal 1 Çarpanı =480.000 / (40*50*0.40*17,5 ) =34,2857
Emsal 2 Çarpanı =340.000 / (34*52*0,35*13 ) =42,2654
Emsal 3 Çarpanı = 221.700 / (30*28*0,35*12 ) =73,3135
Ortalama çarpan =(34,2857 + 42,2654 + 73,3135 ) / 3 = 49,96
Sapma= 49,96 *1.15 = 57,45
Sapma =49,96 * 0,85 = 42,46
M Arsasının Değeri =49,96*22*32*0,3*15 = 158257,05 YTL
Sorudaki sonuca ulaşabilmek için Emsal 3 çarpanını sapmadan dolayı devre dışı bırakarak Emsel 1 ve Emsal 2 çarpanlarının ortalaması ile sonuca ulaşılıyor
halbuki Emsal 1 çarpanında da sapma var o değer neden hesaba dahil ediliyor anlayabilmiş değilim.....?
-
sn yasatal
eylül dönemi 18 nci soru hk sizinle aynı görüşü paylaşıyorum bu haliyle emsal 1 nde değerleme dışı bırakılması gerekli
-
Arkadaşlar bence soruları, soruyu soranın mantığı ve bakış açısıyla değerlendirmek lazım. O mantığı yakalarsak ve sonuca da ulaşabilirsek ne mutlu bize. Aksi taktirde çözümlere farklı bakış açıları ile derinliğine irdelemek bize hiç bir şey kazandırmayacak ? şüphesiz ki bu tartışmaların forumda kesin faydası oluyor. ımtihan esnasında bu kadar düşünmeye zaten vakit yok gibime geliyor.
-
arkadaşlar aşağıdakiler 2007 nin eylül döneminde çıkan sorular çözümlerimde cevapların yakınına bile ulaşamadım aranızda çözeniniz varsa yardımlarınızı bekliyorum.saygılar
14----1967 yılında yapımı biten 220 m2 yüzölçümlü bir konutun değerleme günüde yapı kalan ömrü 40 yıldır. 2007 yılında vergi değeri üzerinden toplam 7.500 YTL alım-satım harcı ödenerek satın alınan konutun arsa payı değeri 70.000 YTL, vergi değeri-sürüm değeri oranı %80 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayımıyla yeniden yapım inşaat maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m2 dir?
A) 1.684
B) 1.842
C) 2.204
D) 2.427
E) 2.543
ÇÖZÜM=
DEğER =(7500/0.03)/0,8 =312.500 YTL
312.500 = 70.000 +220 * YYM*(1-0.50)
YYM= 2204,00YTL/m2
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
27----Arsa kapitalizasyon oranı 0,05 ve brüt geliri 1.800 YTL/ay olan inşaatı yeni bitirilmiş 180 m2 yüzölçümlü bir konutun yapı net gelir payı, konut brüt gelirinin %60’ı kadardır. Konutun yeniden yapım maliyet bedeli 1.200 YTL/m2 olduğuna göre değeri kaç YTL dir?
A) 319.800
B) 325.800
C) 357.800
D) 388.800
E) 412.800
ÖNCELıKLE BU SORUDA ıFADE EKSıKLığı OLDUğU KANAATıNDEYıM şÖYLEKı
YA ARSA GELıR PAYINI YADA ARSA GELıR PAYI ORANINI BELıRTMELıYDı VEYA
BRÜT GELıR ıFADESı YERıNE NET GELıR ıFADESıNı KULLANMALIYDI
ÇÖZÜM.
BRÜT GELıR=1800*12=21600
YAGEP=21600*0,60 =12960
ARGEP=21600*0.40 =8640
G.M.DEğERı= (8640/0,05)+180*1200 = 388.800 YTL
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
29---Brüt kirası 1.200 YTL/ay olan bir konut 15 yıl vadeli aylık %1,20 faizli kredi kullanılarak satın alınmıştır. Kredi değer oranı 1,00, işletme gideri 1.200 YTL/yıl ve borç kapsama oranı 1,50 olduğuna göre kullanılan kredi tutarı kaç YTL dir?
A) 53.972
B) 59.379
C) 62.973
D) 69.698
E) 79.392
ÇÖZÜM.
BRÜT GELıR=1200*12 =14400
NET GELıR=14400-1200 =13200
BKO=NET GELıR/KREDı ÖDEMESı ----- 1,5=13200/KREDı ÖDEMESı =8800/12 =733,33 AYLIK ıPOTEK ÖDEMESı
DSABD= FORMÜLÜ ıLE -----KULLANILAN KREDı MıKTARI= 53972 YTL BULUNUR
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ıyi çalışmalar
Ali YAşAT
Çankaya 1.Bölge Tapu Sicil Müd - ANKARA
-
14----1967 yılında yapımı biten 220 m2 yüzölçümlü bir konutun değerleme günüde yapı kalan ömrü 40 yıldır. 2007 yılında vergi değeri üzerinden toplam 7.500 YTL alım-satım harcı ödenerek satın alınan konutun arsa payı değeri 70.000 YTL, vergi değeri-sürüm değeri oranı %80 dir. Yıpranmanın doğrusal olduğu varsayımıyla yeniden yapım inşaat maliyet bedeli yaklaşık kaç YTL/m2 dir?
A) 1.684
B) 1.842
C) 2.204
D) 2.427
E) 2.543
alım satım harcı hem alandan hem satandan alınıyor dolayısıyla
7500/2=3 750 /0.015=250 000
VD/SD=0.80 250 000/0.80=312 500-70 000=242 500yapı değeri
40/80=0.50 yıp
242 500=220xYMx%50
YM=242500/110= 2 204